景裕嘉园前期前期营销执行方案（10.28）65p.ppt

宏宇景裕嘉园前期营销执行方案,目录,项目基本情况项目营销策略项目推售部署项目推广思路项目推广部署,景裕嘉园地理位置：白鹅潭板块西部，连结千灯湖金融板块与白鹅潭国际商业中心的黄金通道穗盐路上,项目基本情况,广州白鹅潭规划出台，定位该区域为“广佛之心、国际商业中心”，成为继金沙洲、广州南站后，又一个广佛同城合作的新板块，为本项目区域奠定基础，千灯湖规划扩延至穗盐路，并且穗盐路规划成为连接两大板块主要通道，为项目形象得以提升。,项目指标：总用地面积：约108亩，71697.6总建筑面积：约286201.2，其中住宅199021.94，共2091套容积率：3.0建筑密度：20.6%一期（B区）套数：住宅约6.32万，共726套，以85-114两房、三房为主，部分40 左右的单身公寓。,景裕嘉园简介：白鹅潭地区（荔湾南）30万精致雅居,共1365套,共726套,项目基本情况,目录,项目基本情况项目营销策略项目推售部署项目推广思路项目推广部署,1.大势立足白鹅潭区域，在广佛区域运作本项目2.借势传承区域升级、广佛同城、集团公司品牌等的市场基础3.造势大事件营销聚焦社会舆论，大众认知之上目标群体强化体验4.顺势聚焦现场后，强化现场体验感和归属感,策略思考点：,项目营销策略,形象策略,展示策略,渠道策略,打造广佛之心白鹅潭精致雅居利用白鹅潭区域规划出台，定位为广佛之心，国际商业中心的机会，坚定不移的走区域升级路线，建立项目区域形象；利用项目产品特点，主动融入白鹅潭，打造适合广佛两地市民居住的精致雅居。,强化滨水资源属性和悠然生活方式品味生活的展示以超大豪华售楼大厅、河堤水景资源、体验式样板房、示范园林、商业配套等极致展示，以及在售楼全过程中以尊贵的服务体验，营造未来私享生活场所,广佛市场客户的定向拓源精准渠道、区域营销、广佛市场层面，有效整合荔湾、盐步两大区域客户资源，精准拓展周边企业客户资源，利用龙津华府联动客户资源,推广策略,广佛社会化推广，推动社会舆论仰视高举高打、资源占有全面布局，通过占据广州荔湾、盐步、桂城等各大路网要道户外广告资源，利用一些高关注率事件，高举高打，建立项目及公司品牌影响力,项目营销策略,目录,项目基本情况项目营销策略项目推售部署项目推广思路项目推广部署,一批：9栋、12栋套数：276套 面积：24101平米二房二厅（85平米）：68套三房二厅（89平米）：208套,二批：8栋套数：200套 面积：19320平米二房二厅（85平米）：68套三房二厅（89平米）：64套三房二厅（113平米）：68套,三批：11栋、10栋套数：250套 面积：19034平米一房（41平米）：68套三房二厅（89平米）带主卫：34套三房二厅（89平米）：148套,项目推售部署,1、景裕嘉园一期（B区）房源清单,2、景裕嘉园B区推货节奏安排,工程配合,营销节点,5.1一期首批开盘推出276套,4月,2013年1月,2012年1月,3月,2月,9月,10月,11月,12月,5月,8月,7月,2月,3月,4月,9.15一期二批开盘推出200套,5.1一期三批开盘推出250套,5.1二期首批开盘,4.10一期首批（9号、12号）达到预售节点,8.25一期二批（8号楼）预售证获得,11.25一期三批（10、11号）预售证获得,4.10二期首批预售证获得,2.25售楼部开放条件,项目推售部署,春节23,项目分两大期推售，一期销售B区产品为主（共726套），二期销售A区产品为主（共1365套）。B区拟分三次进行推售（2012年5月、2012年9月、2012年12月），销售时间一年，以“小步快跑”为策略，迅速消化推出货量为宗旨，保持良好市场口碑。二期（A区）产品销售建议在2013年5月推出首批，以更好地延续销售态势及项目推广的影响力。,6月,5月,3.25示范园林开放,一期（B区）总体上分三次进行推货，第一次推售9、12栋共276套，第二次推售8栋共200套，第三次推售10、11栋一区楼王共250套。,3、景裕嘉园B区推货示意图,项目推售部署,通过诚意客户VIP登记、筛选排查、认筹、关系客户提前消化等销售节点对客户进行大量积累，层层筛选，心理试探，提前分流引导，令客户持续关注，正式发售前制造紧张热销气氛，确保5月1日开盘成功。,4.首批单位推售前节点,项目推售部署,20日,3月,销售节点安排1意向登记,2011年4月2012年3月25日,时间,地点,目的,物料,对象,所有意向客户,外展、临时售楼中心,通过意向登记，大量积累前期意向客户，维护前期意向的工具,景裕嘉园宣传折页、户型图资料、临时总体模型,工作进度,10月1日前所有宣传折页、户型图、临时模型到位，2012年1月1日销售代理公司进驻,项目推售部署,销售节点安排2诚意客户排查,2012年3月254月10日,时间,地点,目的,物料,对象,所有意向客户,销售中心,电话邀约意向客户分批上门办理VIP卡，通过进一步产品沟通，对前期诚意客户升级VIP客户进行筛选排查,宣传单张、项目宣传楼书、折页、VIP卡、售楼部大模型、区域模型、单体模型到位,工作进度,B区所有宣传印刷资料到位、影视制作完成、售楼部开放、园林展示区完工、样板房开放；,项目推售部署,销售节点安排3认筹,2012年4月1028日,时间,地点,目的,物料,对象,所有VIP客户,销售中心,放出均价区间，通过交纳诚意金，对前期诚意客户进一步筛选排查及心理价位摸底。,认筹须知、认筹流程、认筹优惠登记表,工作进度,3月25日提交认筹方案。,项目推售部署,销售节点安排4关系客户提前解筹,2011年4月29、30日；,时间,地点,目的,物料,对象,所有关系客户、VIP客户,销售中心,通知公司关系客户4月29、30日两天内到销售中心计算预留单位准确价格，并办理购房手续（交定金、签协议）。,认筹须知、认筹流程、认筹优惠登记表,工作进度,4月15日提交“关系客户”购房操作流程建议。,项目推售部署,销售节点安排5认筹客户解筹、开盘,2012年5月1日；,时间,地点,目的,物料,对象,所有认筹客户,销售中心,集中开盘，制造开盘热销旺势。,认购须知、认购流程、认购协议及购房合同,工作进度,开盘方案将结合前期诚意客户认筹情况而定，因而具体开盘执行方案需于4月25日确认。,项目推售部署,销售工作安排,2011年9月15日销售宣传资料设计、印刷，模型制作、临时售楼处布置等。,2012年2月20日完成销售中心包装，2月25日销售中心正式开放。,1,3,5,2012年3月25日认筹方案确定，认筹物料准备到位。,6,2012年4月1日制定初步价格方案。,7,2012年4月25日定价方案、开盘方案确定，开盘物料准备到位。,8,2012年4月28日预销控、客户分流，开盘彩排。,2012年3月25日完成园林示范区包装，并对外开放。,4,2012年1月1日销售代理公司进驻项目现场等。,2,项目推售部署,5.景裕嘉园B区住宅销售预估及资金回笼情况,景裕嘉园B区住宅总销售额约7.58亿元，住宅整体均价约11300元/(含装修)；预估12个月销售完毕，月均60套。,项目推售部署,注：具体销售面积以测绘报告为准，售价为暂估价，具体价格根据当时市场情况及公司战略拟定。,6、分阶段销售目标及资金回笼计划,一期（B区）可供销售住宅货量共7.58亿元，根据市场情况，拟在2012年实现销售目标5亿元，2013年4月前实现基本销售完毕，2013年5月开始销售二期（A区）产品。,项目推售部署,2013年1月,目录,项目基本情况项目营销策略项目推售部署项目推广思路项目推广部署,1.营销共识及突破思路,营销共识：,不是简单的销售业绩，而是让“景裕”系列产品在广佛市场上得到品牌的广泛认同，让项目成为宏宇地产的营销模板项目，为公司未来品牌发展奠定基础。,营销突破：,聚焦大广佛舆论关注的大事件营销，以社会化推广强化项目为广州白鹅潭板块项目的区域形象；发散立足白鹅潭区域，整合大沥、桂城、荔湾，辐射整体大广佛区域。,项目推广思路,聚焦名人造势，配合各阶段营销重点，实现“亮点频出”的持续引爆。,南方茶博城、桂城保利水城、大沥巴黎春天外展售楼部开放及名人区域城市发展论坛,【景裕嘉园】生活体验,亮相阶段各大商场外展营销中心开放,体验阶段样板房&展示区开放,开盘阶段热销及二次蓄客,名人线索,景裕嘉园产品发布会茶文化博览会及专场推介会样析房开放及奢侈品展示,名人见面会开盘活动,2013年1月,2012年1月,3月,5月,9月,1-3,1,25,25,项目推广思路,4月,20,10,2月,25,10,8月,15,15,发散：整合外部客源，升级区域概念，刺激广州客户,项目推广思路,目录,项目基本情况项目营销策略项目推售部署项目推广思路项目推广部署,阶段策略与任务：1、1月区域升级炒作筹备；2、1月销售代理公司进场、广告公司签到约；3、1-3月广佛两地巡展，客户积累4、2月25日售楼部开放及名人区域论坛,阶段策略与任务：1、3月25日奢侈品展示及示范园林开放2、区域炒作系列软文3、4月10日景裕嘉园产品发布会4、4月15日茶叶市场及附近专业市场客户专场推介会,阶段策略与任务：1、4月20日板房体验及明星见面会2、4月29日内部关系户认购3、5月1日首期首批单位开盘4、广告推广全面轰炸,3月,4月,2012年1月,2月,第一阶段筹备/预热,第二阶段升温/蓄客期,第三阶段开盘引爆期,铺垫预热，以区域炒作和外围巡展实现广众信息覆盖,名人效应，奢侈品展示，制造关注，惊艳面市,主题样板间及情景造景体验，名人效应持续影响,阶段目标：积累诚意客户300-500批（前期来电客户）,阶段目标：积累VIP客户1000批（复印身份证）,阶段目标：认筹客户500批，开盘销售70%,5月,6月,1-10,10,29,20,1.策略总纲,以5月首批推售为节点，营销推广在3、4月两个月重点展开，销售期阶段保持一定的推广量。,15,项目推广部署,25,25,工程配合,营销节点,推广主题,活动配合,2.20售楼处交付,2.20销售人员进场,1月份区域价值炒作,项目名称+LOGO+项目宣传语+区域价值,项目环境+诚意登记+活动信息,4.29关系户提前解筹,开售信息+活动信息,3.29动工,4月10月景裕嘉园产品发布会及风水讲座,5月1日开盘活动,4月20日样板房开放及明星见面会,2.执行部署,传统线上媒体高举高打立形象，并重点配合各阶段营销节点，以线下体验式营销和事件营销实现客户突破。,4.10首批获得预售证,4.18样板房交付,5.1首批开盘,4.10首批诚意金登记,4.20样板房开放,3.25示范园林完成,2.25售楼部开放,2.25售楼部开放及名人区域城市发展论坛,4月15日茶叶市场及周边企业专场推介会,3.28案名出街，形象广告面世,9月临时售楼中心设立,9月开始利用临时售楼中心提前蓄客,9月份开始接受意向登记,项目推广部署,2013年1月,20,1-3月份广佛外展及宏宇会筹备,25,15,3月25日示范园林开放及奢侈品展示活动,项目现场项目形象，同时通过户外广告及围墙广告进行项目预热；线下启动宏宇地产整体品牌的经营运作，通过成功区域形象的包装炒作，提升项目品牌形象与口碑，提前蓄客。,策略,阶段目标：围绕2.25售楼部开放重大节点进行全方位工作筹备，自然储客,第1阶段2011年4月-2012年3月上旬（营销筹备期）,重要工作,销售物料筹备沙盘模型（区域模型、项目模型、巡展模型、分户模型）、宣传楼书、宣传折页、3D宣传片营销推广类VI手册、项目影视形象片拍摄招标、媒体推广，禅桂、广州巡展方案及场地预定，片区炒作方案，系列新闻软文炒作提纲活动类2012年2.25售楼部开放活动及名人区域城市发展论坛、2012年1-3月初外展活动推广渠道类户外T牌选址，灯杆旗、导示牌、媒体资源整合及订购,项目推广部署,1.1 展示攻略：售楼部建设及展示园林时间：2011年4月-2012年2月20日,到位时间：2011年2月20日,关键条件：1、售楼部装修风格与项目形象相吻合，以现代中式风格，吻合项目形象定位与品质感。2、功能分区划分建议，模型展示区、洽谈区、茶艺品尝区、签约区、生活体验区，为客户提供尊贵的服务，并进行全方位洗脑。3、园林展示要求：售楼部周边园林、河堤展示、看楼通道绿化、项目入口导示,现代中式、休闲、有茶艺展区布置,筹备期,开盘热销期,营销推广期,1.1展示攻略：区域模型重新定义片区价值,区域制作要求：到位时间：2011年2月10日区域范围：以本项目为中心，东至广州北京路、西至南海桂城、南至广州南环路、北至金沙洲整体要求：细致、直观、大气设计要求：拉近项目与周边城区的距离、突出片区成熟配套、便捷的交通路网楼体比例：1：1000楼体材质：水晶体,筹备期,开盘热销期,营销推广期,工作进度,2011年11月初启动模型公司招标工作2011年11月20日前确定合作单位并细化模型制作方案,1.1 展示攻略：景裕嘉园大环境+巡展模型,模型制作要求：到位时间：2011年2月15日模型数量：2个模型尺寸：5*5米，3.2*2.2米（巡展模型已到位）模型范围：整个景裕嘉园及周边水景设计要求：重点突出项目园林及周边水景。整体要求：精致、直观、高档、大气，采用高档材料，应用最新科技；楼体比例：1：50（巡展模型比例适当调整）,筹备期,开盘热销期,营销推广期,1.1 展示攻略：一区洋房分户模型,分户模型制作要求：到位时间：2012年2月10日1模型范围：一个户型 的室内空间2模型数量：2个3模型尺寸：1：15或1：204户型选择：9号楼及12号楼的两房及N+1户型各一个5总体要求：精致、生动，注意细部的处理，选择高档材料制作。,筹备期,开盘热销期,营销推广期,1.1 展示攻略：现场围墙,展示要求：内容主要项目形象推广，休闲生活方式演绎；后期则根据不同阶段更换广告画面；制作材料手工精细，体现项目品质感;画面设计简洁大气、制作工艺新颖精致，体现品质感 完成时间：2011年3月29日前已完成制作，2012年2月25日售楼部开放前重新更换画面。,筹备期,开盘热销期,营销推广期,1.1 展示攻略：灯杆旗/导示系统，通过项目周边区域的包装，建立景裕嘉园第一印象。,路段：穗盐路（佛山一环至广州芳村大道）展示要求：重要节点设置项目Logo造型的大型路牌导示，沿路进行特色包装。如选择商业中心做为售楼中心，建议在碧秀路与穗盐路交汇的A地块入口处，设置广告指引牌及形象雕塑，并对该区域进行绿化处理，以提升项目整体形象。推广时间：2011.12.31前,筹备期,开盘热销期,营销推广期,1.2 形象攻略：一条好预告片：品牌专题片 时间：2012年2月20日,长度：5分钟专题片；形式：一部区域前景及项目品牌宣传片使用：用于售楼部影音区播放费用控制：15万,一部高质量的专题大片,筹备期,开盘热销期,营销推广期,以震撼的大片手法展示项目的区域发展未来，以及项目纯美宁静的休闲生活。,工作进度,11月初启动专题影视片完成公司招标11月15日确定合作单位并细化专题片制作方案,1.2 形象攻略：景裕嘉园形象片时间：2011年2月20日,长度：专属于描述景裕嘉园的形象片，1分钟（可剪辑成30秒、15秒）；形式：描述在景裕嘉园享有的悠然生态的生活方式，同时邀请名人参与拍摄。使用：用于电视广告播放、高级写字楼电梯内及销售中心内循环播放；费用控制：20万,一部高质量的影视片,筹备期,开盘热销期,营销推广期,1.2 形象攻略：一本楼书及区域前景宣传折页时间：2012年2月20日,一本展示项目未来生活及周边资源配套,内容:项目区域、规划、建筑、户型、园林、配套、智能化/材料等；形式：选择高质感的纸质，工艺创新，实景画册；要求：项目卖点简单明确直白放大；数量：2000本,费用控制：10万,宣传折页展示区域未来的白鹅潭地区CLD本项目周边定位生态居住区,内容：全面阐述区域价值，从广佛一体化，再到白鹅潭地区、大沥桂城一体化、盐步规划，奠定项目在广佛的地位。形式：选择富有中式岭南味道的特种纸数量：4000本,筹备期,开盘热销期,营销推广期,1.2 形象功略之物业服务：物管服务人员的形象以及服务内容、标准的全面提升,人手充足：所有的功能区域（停车场、样板房、看楼通道均需要配备保安保洁人员；）形象优秀：保安人员1.75以上；服务人员年轻形象甜美；着装统一：保安以西装或者英式管家服；保洁统一英式管家服；服务人员统一五星级酒店服务人员服装；礼貌礼仪：统一的礼貌用语及动作建议与国际级物管公司签定合作协议，利用其名气提高项目影响力。,提供管家式的物管及服务（建议与知名物管公司合作）,筹备期,开盘热销期,营销推广期,1.2 形象攻略之楼巴：设置项目楼巴穿梭广州、桂城,筹备期,开盘热销期,营销推广期,从方便客户、提升服务及大社区的角度考虑，建议增设楼巴定时、定点穿梭广州龙津华府与本项目之间服务，以扩大本项目的客户群体，并与龙津华府客户进行共享。,1、到位时间：2月25日前2、楼巴广告：根据销售节点，针对楼巴车身进行广告更换3、定点停放在龙津华府，并在龙津华府设置参观登记本及接待点4、根据外展地点穿梭桂城、大沥,1.推广攻略：户外广告布点 时间：2012年1月开始,筹备期,开盘热销期,选址原则：以桂城、广州、大沥的主要交通干道为重点推广区域，广佛新干线、广佛路、穗盐路、南海大道、佛山一环、海八路、花地大道、芳村大道等主要交通干道；上画时间：2011年12月31日前到位。,营销推广期,与穗盐路收费站洽谈，租借收费站制作双面广告牌。上画时间：2011年12月31日前到位。,景裕嘉园,1.推广攻略：区域炒作 时间：2011年12月2012年3月,筹备期,开盘热销期,营销推广期,联合政府、新闻媒体及区域其它项目共同炒作区域，提升区域形象，提高目标客户对区域的关注度，为后续炒作铺垫。,1.4活动攻略：桂城、大沥、广州外展时间：2012年1-3月,展场选择（佛山）禅城顺联广场，桂城保利水城，嘉洲城市广场，（广州）新光城市广场展出方式：1月1日起（每个展场展出一周时间）发放资料，现场解说，各分展点对客户进行登记；模型展示。展场设计：以项目宣传语为主题，设计新颖独特、精美大气，有亮点，吸引眼球，整体品质符合本项目形象现场配合物料规划模型（大气感）、分户模型（特殊化）、区位图（较精致）、宣传折页；其他配合可考虑设置一些旺场小礼品配合宣传；,费用估计：35万（总）,开盘热销期,筹备期,开盘热销期,营销推广期,1.4活动攻略：售楼部开放活动及白鹅潭都市圈城市发展论坛 时间：2012年2月25日,主题：售楼部开放活动及白鹅潭都市圈城市发展论坛目的：造势，提高项目区位价值与影响力；地点：景裕嘉园售楼部活动内容：邀请政府领导及城市规划大师、名人到场零距离与市民互动，阐述广州白鹅潭地区及盐步城市发展前景规划。参与人员：邀请政府领导、宏宇集团领导、新闻媒体、业内代表人士、邀请意向客户、龙津业主关键点：媒体全面炒作；（广州电视台、佛山电视台、广州日报、南方都市报、佛山日报、珠江时报、南方日报、信息时报等）,费用小计：20万,筹备期,开盘热销期,营销推广期,1.5销售线之一销售培训1：销售进场前准备时间：2012年1-2月,销售代理公司2011年12月确定，并全程参与项目所有的工作。销售代表培训（项目价值点、产品线）。,关键物料,宏宇品牌资料 项目资料,培训课程,销售人员基础礼仪 宏宇地产及品牌简介 竞争对手市场培训 项目基本情况等 项目产品价值点,培训人员,营销部 规划设计 园林设计银行,筹备期,开盘热销期,营销推广期,第一阶段媒体计划及费用预算,以上费用只为初步估算，实际操作时仍将根据具体情况进行微调，实际价格以成本部招标价格为准。,项目推广部署,第一阶段活动及物料费用预算,以上费用只为初步估算，实际操作时仍将根据具体情况进行微调，实际价格以成本部招标价格为准。,项目推广部署,第2阶段2011年3月上旬-4月10日（形象推广期）,全新升级形象面市，通过区域炒作迅速提升项目区域价值，售楼部开放后，利用品牌发布会及“宏宇会”的成立全面造势，启动市场；线下通过各大高端人气网点巡展活动，制造片区外的知名度与影响力，通过对茶叶市场、附近工厂，进行精准渠道、品牌的联动，实现短期内大量快速储客。,策略,动作,备注,阶段工作：围绕园林景观开放及产品发布会活动两大节点全面造势，线下通过外展及茶艺品茗邀请圈层营销活动，大量储客！,从2012年1月开始，在桂城、大沥、广州定点巡展，全面储客，扩大项目的知名度。,结合项目节点，配合报纸、电台、网络、短信投放，3月中上旬宣传推广全面开始；利用报纸、网络进行媒体炒作。,动作1：3月25日景裕嘉园园林示范区开放及奢侈品展示活动,动作2：3月上旬广州、桂城、大沥巡展,动作5：报纸、电视、电台、网络、户外、短信等全面投放。,动作3：4月10日景裕嘉园产品发布会及风水讲座,针对通过精准渠道定向选择的目标客户，成立宏宇会，招募会员，品牌联动，提升客户诚意度,通过项目园林示范区的展示，奢侈品展览制造话题，迅速提高项目关注度，并通过前期园林环境，奠定项目在客户心中地位。,根据预估，本项目将有一批客户来源于茶叶市场的情况，拟在4月15日开始举办一些小众活动，针对性邀约茶叶老板。,动作4：4月15日茶艺品茗活动，邀请周边茶叶市场老板参与。,项目推广部署,2.1 客户线：关于储客 时间：2012年3月4月,a、自然上门客户b、龙津客户资源c、巡展客户资源d、周边茶叶市场及商会、企业团购客户资源,对应客户线动作：a、龙津客户，免费申请办理宏宇地产会员普通卡；b、小众活动营销，制造圈层影响，以点带面；c、周边茶叶市场客户专场推介会；d、银行贵宾卡客户联谊、沙龙；e、巡展，扩大客户资源；,本阶段客户分类：,项目推广部署,2.2 形象攻略：宏宇会会刊时间：2012年4月10日,费用控制：5万,目的:充分体现宏宇品牌价值及理念，及时报导公司动态、项目动态及市场动态信息，建立宏宇客户渠道；发行时间:每季度发行。形式：针对意向客户发放，会员及业主定期邮寄；摆放宏宇集团各对外窗口及各地产项目销售中心,宏宇会会刊（或景裕会会刊）,筹备期,开盘热销期,营销推广期,2.3活动攻略：园林示范区开放，奢侈品展示活动 时间：2012年3月25日,主题：3.25园林示范区开放及奢侈品展示目的：造势，提高项目影响力；地点：项目现场活动内容：园林示范区开放，现场举办奢侈品展示，提供精美茶点参与人员：邀请政府领导、宏宇集团领导、新闻媒体、业内代表人士、邀请所有前期登记意向客户、龙津业主关键点：媒体全面炒作；（广州电视台、佛山电视台、南方都市报、广州日报、信息时报、新浪乐居、搜房网等）,费用小计：30万,筹备期,开盘热销期,营销推广期,2.3活动攻略：4月10日景裕嘉园产品发布会及风水大师讲座 时间：2012年4月10日,筹备期,开盘热销期,营销推广期,主题：4月10日景裕嘉园产品发布会及风水大师讲座目的：通过该活动，正式拉开诚意金登记序幕，进入实质销售操作阶段地点：项目现场活动内容：公布即将推售产品价格区间，请风水大师对户型特点、居住环境进行讲解分析参与人员：邀请邀请所有前期登记意向客户、龙津业主关键点：媒体全面炒作；（广州电视台、佛山电视台、南方都市报、广州日报、羊城晚报、新浪乐居、搜房网等）,2.3活动攻略：4月15日茶艺品茗活动（茶博会）时间：2012年4月15-20日,目的：建立客户渠道，深度挖掘针对性客户资源，形成口碑传播。活动地点：景裕嘉园销售中心活动内容：茶文化推介、茶艺表演、名茶品茗。参与人员：南方茶叶城及周边茶叶市场客户、上门诚意客户、银行VIP客户媒体配合：相关媒体配合报道。,筹备期,开盘热销期,营销推广期,2.4 推广攻略：户外、报广、电台、短信、电视 时间：2012年3-4月,户外广告,报纸广告,电台广告,投放媒体:（佛山）946频道、924频道（广州）102.7频道、96.2频道投放时间：2012年3月中旬开始投放频率：结合交通频道整点报时，12次/天,投放媒体：选择当地强势、主流报纸媒体进行投放，迅速建立市场知名度，利用主流报纸的影响力迅速吸引市场目光。（广州）广州日报、南方都市报、羊城晚报投放频率和形式：重要节点以全版大版面以及夹报形式投放,投放内容：依据阶段性推广主题变化进行换画，不断给客户新鲜感，巩固项目影响力，促进客户上门。增加地铁站广告牌,费用小计：71万,费用小计：20万,费用小计：20万,筹备期,开盘热销期,营销推广期,短信投放,投放媒体：中档车主、银行客户、茶叶市场、投放时间：2011年 3月起连续投放投放频率：配合项目活动节点发送,费用小计：10万,电视广告,投放媒体:（南海）翡翠频道（广州）翡翠频道投放时间：2012年3月中旬开始投放频率：每周三、四、五，4次/晚,费用小计：30万,第二阶段媒体计划及费用预算,以上费用只为初步估算，实际操作时仍将根据具体情况进行调整，实际价格以成本部招标价格为准。,项目推广部署,第二阶段活动及物料费用预算,以上费用只为初步估算，实际操作时仍将根据具体情况进行微调，实际价格以成本部招标价格为准。,项目推广部署,第3阶段2011年4月20日-5月31日（开盘引爆期）,以主题样板房开放展示为节点，全面制造城内热话，巩固高品质形象，集中引爆市场，通过开盘完美热销建立市场口碑，为二批推售奠定良好基础。,通过样板房正式开放，进一步升温认筹，排查客户诚意度，为开盘准备。,策略,动作,备注,结合样板房开放及首批开盘两大节点，全面造势，实现火爆开盘！,集中选房，实现开盘火爆销售。,通DM直邮，直击目标客户，制造影响力,动作1：4月20日样板房体验活动及名人见面会,动作2：5月1日首批单位正式开盘,动作4：针对目标客户进行DM直邮投放,动作3：电视、电台、报纸、网络全面造势,全面覆盖大广佛城区，为样板房及开盘全面造势。,通过多场客户专场拓展活动，保持持续旺销的态势,动作5：开盘后持续的多场客户专场拓展活动，为二批销售积蓄力量,项目推广部署,3.1展示攻略：楼体字,到位时间：2012年4月10日,楼体展示 临近穗盐路，昭示性极强，楼体喷画、条幅、楼体字是至关重要的信息传播渠道。根据工程进度设置，若层数不够可加高绿网，保证条幅的昭示性。内容建议楼体字：LOGO+电话+开卖信息LED灯光字,筹备期,开盘热销期,营销推广期,3.1展示攻略：看楼通道,通道建议：1、路线建议使用滨水路线，初步展现园林景观，可以感受到小区未来的生活氛围与滨水景观；2、沿线设置导示系统、保安形象岗；3、工地区域进行搭通道的方式，保证客户安全；4、客户通过经装修后住户大堂进入样板房；,筹备期,开盘热销期,营销推广期,3.1展示攻略：看楼通道导示系统,路面展示,导示,导示,园林小品,筹备期,开盘热销期,营销推广期,3.2 活动攻略：样板房体验及名人见面会时间：2012年4月20日,活动目的：通过名人见面会，提升项目形象，达到广受社会关注的目的，并借势提前宣传。配合认筹做最后冲刺，力争更多认筹，为5.1开盘预热；通过样板房体验活动，更加坚定客户信心，提升客户心理价位。,香港明星见面会,费用预算：30万,活动宣传配合：开放前利用户外广告、报纸、电视、电台、网络提前发布明星见面会信息，借明星人气提升项目关注度和影响力；以明星见面会为噱头，提前释放活动信息，利用周末活动提前派发见面会门票，将宣传效果发挥最大。,活动内容：样板房体验+明星见面会,筹备期,开盘热销期,营销推广期,3.2 活动攻略：首批洋房开盘选房活动 时间：2012年5月1日,时间：2012.5.1地点：售楼部内目的：集中式选房，以抽签形式，通过现场的热烈气氛，引起客户的购买冲动，同时利用客户的羊群心理影响、带动新客成交。形式：选房+高档点心提供+抽奖媒体配合：户外/短信/销售人员电话通知,场面：火爆开盘,费用预算：10万,筹备期,开盘热销期,营销推广期,第三阶段媒体计划及费用预算,以上费用只为初步估算，实际操作以成本部招标价格为准。,项目推广部署,第三阶段活动及物料费用预算,以上费用只为初步估算，实际操作以成本部招标价格为准。,项目推广部署,B区前期费用汇总,营销费用说明：项目一期住宅销售额预计7.58亿元，B区营销费用按销售额的2%计算，一期营销费用约为1516万元；其中首批约2.86亿元，由于项目首次入市，营销费用比例相对比后期高，因此2011年度总营销费用按销售额的3%计算，一期首批单位营销费用约860万元。,以上费用只为初步估算，实际操作时仍将根据具体情况进行微调，实际价格以成本部招标价格为准。,项目推广部署,前期营销推广各项费用明细表,谢谢观阅！,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,