8月上海地区精装修系产品专题研究报告.ppt
,2011年8月,上海地区“精装修系”产品专题研究报告,全市精装修住宅楼盘基本集中在内环内区域，其中以长宁虹桥、静安、虹口、浦东滨江等区域最为集中。,全市精装修楼盘分布图,2500以下2500-30003000-40004000-50008000以上,全市精装修楼盘分布图,2008年全年，在上海外环内，精装修住宅已经占到了19.2%的市场份额。在装修产品中，2000元/平方米以下装修标准占据了市场大部分的装修产品份额。2000元/平方米以下装修标准的楼盘主要以品牌开发商的项目万科金色雅筑、万科金色里程与金地湾流域为代表。,全市精装修楼盘占比,在内环内，精装修项目的市场份额逐渐变大，占到内环内商品房总量的27%。在精装修项目中，主要以3000-4000装修段为主，代表项目：仁恒河滨城、豪景苑。,全市精装修楼盘占比,在售装修楼盘分布,2000以下2000-30003000-40004000-50008000以上,4000元/平方米以上的楼盘一般紧贴CBD。3000-4000元/平方米的楼盘多数位于内环内，距离CBD不远。2000-3000元/平方米的楼盘主要位于内环附近，紧贴城市主干道或轨道交通。2000元/平方米以下的楼盘主要位于中外环附近的居民区。,全市精装修项目特征表现,全市精装修项目特征表现,*目前上海市场上品牌开发商的项目基本位于非市区的大型居住区，低廉的装修仅仅是为了提升产品竞争力及溢价能力，对开发商品牌的重塑及提升并无帮助。,装修标准的展示载体,项目的装修标准主要体现在,公共部位,室内空间,公共部位,公共部位装修标准共性特征,共性特征,公共部位的特点：体现石材质感公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以石材饰面。（个别高端项目的各层走道墙面以高级玻化砖代替石材，如：上海滩花园。）吊顶、灯饰的运用入户大堂、公共走道及电梯厅均以石膏板吊顶。电梯厅、公共走道的灯饰藏于石膏板上方或者镶嵌在其内部，较考究的项目会在电梯厅的石膏板下方悬挂精美吊灯。入户大堂多数在石膏板吊顶下方悬挂精美吊灯。,公共部位装修标准共性特征,共性特征,信报间的设置豪宅的信报间为半开放式的内置信报间，易于管理及维护；高端项目的信报间有三类做法：易于管理及保养的独立信报间，易于保养但提高管理要求的内置信报间，便于管理但较难保养的户外信报箱。电梯的品牌及内饰豪宅项目的电梯选用品牌范围较广，既有中端的日立品牌，也有较好三菱、OTIS、通力；高端项目多数采用中端的日立品牌电梯。电梯地面铺设石材，轿厢内壁一般以木质及镜面装饰，部分项目会增设木扶手及多媒体视频。,翠湖天地嘉苑,豪景苑,仁恒河滨城,上海滩花园,体现石材质感的公共部位,公共部位装修标准共性特征公共部位墙地面,仁恒河滨城电梯厅,王子晶品电梯厅,豪景苑电梯厅,翠湖天地嘉苑走道及电梯厅,浦江公馆电梯厅,星河湾电梯厅,电梯厅、公共走道以石膏板吊顶。吊顶灯饰藏于石膏板上方或者镶嵌在其内部。较考究的项目会在电梯厅的石膏板下方悬挂精美吊灯。,公共部位装修标准共性特征公共部位吊顶,嘉利浦江公馆入户大堂,仁恒河滨城入户大堂,豪景苑入户大堂,多数项目的入户大堂吊顶会在石膏板吊顶下方悬挂精美吊灯。,星河湾入户大堂,公共部位装修标准共性特征公共部位吊顶,特色：以半透明的材质构建信报间，减少了对大堂通透性，及住户私密感的干扰。半透明信报间位于服务台旁边，易于管理。科技化：信箱由密码控制，人性化的科技增加了项目品质感。,内置信报间美观而易于保养，提升项目品质感,公共部位装修标准共性特征半开放式内置信报间,王子晶品,位于门廊内的半开放式信报间，信箱使用传统的钥匙开锁。每个信箱上具有星河湾LOGO。便于维护及管理，但并不具备特别的私密性。,公共部位装修标准共性特征半开放式内置信报间,星河湾,美观，有利于提高项目品质感。能够遮风挡雨，便于保养。与大堂分开，便于物业管理。,刷卡入户,公共部位装修标准共性特征独立信报间,仁恒河滨城,增加私密度及品质感。便于维护保养。便于物业管理，信报投递不影响大堂安保。,刷卡入户,公共部位装修标准共性特征独立信报间,浦江公馆1、2号楼,优点：内置信报间提高私密度及品质感，便于保养。缺点：由于入户大堂未设服务台，户内信报间对物业管理要求较高。,公共部位装修标准共性特征内置信报间,上海滩花园,优点：便于管理。缺点：即缺乏私密度和尊贵感，又难以保养。,公共部位装修标准共性特征户外信报间,浦江公馆5号楼,公共部位装修标准共性特征电梯,通过设计特色及风格的运用进一步提升项目品质如：星河湾、汤臣一品、王子晶品的石材拼贴方式；上海滩花园的木质吊顶。以细节体现项目的品质及尊贵，增加项目的传播话题如：王子晶品的玉石电梯门套，王子晶品的密码信报箱。,加分亮点,局部以大面积的实木与茶镜代替，美观的同时控制装修成本。如：翠湖天地嘉苑的电梯厅墙面。,可控成本的讨巧做法,个性特征,公共部位装修标准个性特征,公共部位装修标准个性特征拼贴方式,星河湾、汤臣一品的天然石材的拼贴精致而规正，使得项目的品质感油然而升。王子晶品的石材拼花图案带有强烈的艺术气息，与项目的欧洲简约奢华的室内设计风格遥相呼应。,星河湾,汤臣一品,王子晶品,公共部位装修标准个性特征拼贴方式,星河湾售楼处大堂内的玉石拼花,公共部位装修标准个性特征吊顶设计,上海滩花园电梯厅的木质吊顶精致而具有空间感，与项目整体格调吻合，精致而不失东南亚韵味。,公共部位装修标准个性特征突出亮点,王子晶品的玉石电梯门套、电子密码信报箱、汤臣一品的Noblesse防弹手工雕花铜门，因独特而具有口碑传播的价值。,以石材装饰，局部以大面积的实木与茶镜代替，美观的同时控制装修成本。人性化的细部处理：设备间的实木门上留通气孔。,翠湖天地嘉苑电梯厅,公共部位装修标准个性特征讨巧做法,室内空间,室内空间装修标准共性特征,装修标准突出表现在厨卫的用材及品牌上。厨卫洁具大多选用欧洲（德国）品牌。,共性特征,2500元/平方米装修标准,案例：上海滩花园,厨房装饰材料及设备：配置齐全，较多的采用从美国进口或合资生产的装饰材料与设备。品牌的选用上表现出“重电器而轻橱柜”的特点。卫浴洁具：配置齐全，较多的采用德国品牌。家配：较少运用石材，配置分体式空调。智能化与高科技系统：常规的安保及消防系统配置，基本未配置高科技系统。,室内空间装修标准共性特征2500元/平方米,项目地址：紫霞路199弄 占地面积：6.1万 m2建筑面积：20万m2容积率：3.3绿化率：50%主力户型：一房67-75、二房96-130、三房150-160 m2项目均价：40000元/m2装修标准：3000元/m2车位比：1：0.7开发企业：华润置业物业公司：华润物业管理费：3.9元/m2 月,上海滩花园,室内空间装修标准2500元/平方米上海滩花园,室内空间装修标准2500元/平方米上海滩花园,室内空间装修标准2500元/平方米上海滩花园,室内空间装修标准2500元/平方米上海滩花园,室内空间装修标准2500元/平方米上海滩花园,3000-4000元/平方米装修标准,案例：仁恒河滨城、豪景苑,厨房装饰材料及设备：配置齐全，内部产品使用欧洲（德国）品牌比重明显增加，但基本为国产欧洲品牌。卫浴洁具：配置齐全，较多的采用国产德国品牌。家配：地板为实木复合地板或玻化石，除中央空调外未配置其他家电，带地暖。智能化与高科技系统：常规的安保及消防系统配置，基本未配置高科技系统。,室内空间装修标准共性特征3000-4000元/平方米,项目地址：浦东新区丁香路1299弄、1399弄占地面积：10.87万 m2建筑面积：25万 m2容积率：2.3绿化率：60%主力户型：190、230、270m2项目均价：40000 元/m2装修标准：3000元/m2车位比：1开发企业：上海仁恒房地产有限公司建筑设计：华东建筑设计研究院有限公司物业公司：上海仁恒物业管理有限公司管理费：3.6元/m2月,仁恒河滨城,室内空间装修标准3000-4000元/平方米仁恒河滨城,室内空间装修标准3000-4000元/平方米仁恒河滨城,室内空间装修标准3000-4000元/平方米仁恒河滨城,室内空间装修标准3000-4000元/平方米仁恒河滨城,项目地址：武昌路、乍浦路占地面积：14500 m2建筑面积：52000 m2容积率：3.6绿化率：45%主力户型：154、194、323m2项目均价：36000元/m2装修标准：35004000元车位比：1开发企业：汉荣房地产开发（上海）有限公司销售代理：上海同策房产咨询股份有限公司建筑设计：香港巴马丹拿国际公司室内设计：大观国际空间设计物业公司：上海高力国际物业服务有限公司管理费：3.9元/m2月,豪景苑,室内空间装修标准3000-4000元/平方米豪景苑,室内空间装修标准3000-4000元/平方米豪景苑,室内空间装修标准3000-4000元/平方米豪景苑,室内空间装修标准3000-4000元/平方米豪景苑,室内空间装修标准3000-4000元/平方米豪景苑,室内空间装修标准3000-4000元/平方米豪景苑,4000-5000元/平方米装修标准,案例：翠湖天地嘉苑,厨房装饰材料及设备：配置齐全，品牌大幅提升，采用了国际一线奢侈品牌厨房配置（电器、橱柜）。卫浴洁具：配置齐全，多为国际知名欧洲（德国）品牌。家配：除中央空调外未配置其他家电。智能化与高科技系统：常规的安保及消防系统配置，基本未配置高科技系统。,室内空间装修标准共性特征4000-5000元/平方米,项目地址：黄陂南路506号占地面积：13万 m2建筑面积：60万m2容积率：4.72绿化率：50%主力户型：124-183m2项目均价：70000-100000元/m2装修标准：2500元/m2车位比：1：0.9开发企业：瑞安集团物业公司：瑞安物业管理费：8.2元/m2月,翠湖天地嘉苑,室内空间装修标准4000-5000元/平方米翠湖天地嘉苑,室内空间装修标准4000-5000元/平方米翠湖天地嘉苑,室内空间装修标准4000-5000元/平方米翠湖天地嘉苑,室内空间装修标准4000-5000元/平方米翠湖天地嘉苑,室内空间装修标准4000-5000元/平方米翠湖天地嘉苑,室内空间装修标准4000-5000元/平方米翠湖天地嘉苑,8000-12000元/平方米装修标准,厨房装饰材料及设备：配置完善，品牌采用了全套国际一线厨房配置（电器、橱柜）。卫浴洁具：配置齐全，多为国际知名欧洲（德国）品牌，并配置有部分奢侈品牌。家配：运用大量石材，配置有中央空调、地暖、壁挂炉等家电设备。智能化与高科技系统：运用较多的高科技系统及产品，智能化系统增加。,案例：王子晶品、汤臣一品、浦东星河湾、世茂5号,室内空间装修标准共性特征8000-12000元/平方米,项目地址：长宁区镇宁路、延安西路占地面积：1万 M2建筑面积：2.8万M2容积率：2.8绿化率：35%主力户型：四房289、复式530项目均价：65000元/M2装修标准：8000元车位比：1：1.5开发企业：裕昌房产物业公司：世邦魏理仕管理费：8元/M2月,王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,项目地址：浦东陆家嘴花园石桥路28弄 占地面积：2万 m2建筑面积：14万m2容积率：7.07 绿化率：50%主力户型：四房以上406-1240 m2项目均价：80000-120000元/m2装修标准：13000元/m2车位比：1：2开发企业：汤臣置业物业公司：晶华国际管理费：15元/m2月,汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,项目地址：龙阳路、锦绣路占地面积：17 万m2建筑面积：27万 m2容积率：1.58 绿化率：35%主力户型：四房224-286、五房316-594 m2项目均价：50000-60000元/m2装修标准：10000元/m2车位比：1:3开发企业：星河湾地产物业公司：星河湾物业管理费：4.9元/m2月,浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,项目地址：张杨路、潍坊西路 占地面积：27.5万 M2建筑面积：80万M2容积率：2.9绿化率：70%主力户型：一房86、二房125-161、三房208-240项目均价：60000元/M2装修标准：7000、13000元车位比：1：1开发企业：世茂集团销售代理：上海同策房产咨询股份有限公司物业公司：太平戴维斯管理费：5元/M2月,世茂5号,室内空间装修标准8000-12000元/平方米世茂5号,室内空间装修标准8000-12000元/平方米世茂5号,室内空间装修标准8000-12000元/平方米世茂5号,室内空间装修标准8000-12000元/平方米世茂5号,【LCD电视】,室内空间装修标准8000-12000元/平方米世茂5号,室内空间装修标准8000-12000元/平方米世茂5号,17000元/平方米装修标准,厨房装饰材料及设备：齐全而完善的配置，品牌采用了全套国际一线奢侈品牌厨房配置（电器、橱柜）。卫浴洁具：配置齐全，为国际一线欧洲（德国）品牌。家配：运用大量石材，配置中央空调、DVD播放机、BOSE座台扬声器等家电设备，以及各种软装，选用国际一级装修品牌。智能化与高科技系统：运用先进的高科技系统及产品，例如：全套的RFID应用系统。,案例：济南路八号,室内空间装修标准共性特征17000元/平方米,项目地址：黄陂南路506号物业形态：2栋31层高层占地：1.7万平方米总建面：6.5万平方米容积率：5.5总户数：308户主力户型：82-147m2项目均价：80000-10000元/m2装修标准：17000元/m2开发企业：印度三林（雅加达四季丽晶豪庭开发商）物业服务公司：帕默斯顿酒店及度假村公司管理费：16元/m2月,济南路八号,室内空间装修标准17000元/平方米济南路八号,室内空间装修标准17000元/平方米济南路八号,室内空间装修标准17000元/平方米济南路八号,室内空间装修标准17000元/平方米济南路八号,室内空间装修标准17000元/平方米济南路八号,室内空间装修标准17000元/平方米济南路八号,室内空间装修标准个性特征,个性特征,通过设计特色及风格的运用提升项目的品质感。如：王子晶品、星河湾、济南路八号的个性化的室内装修设计。,在细节处运用独特的产品体现项目的品质及尊贵，增加项目的传播话题。如：世茂5号的Lalique水晶浮雕旋钮 世茂5号、王子晶品的SWAROVSKI的水晶旋钮,运用先进的智能化技术提高项目品质感及独特性。如：汤臣一品的DORCON掌形仪。,室内空间装修标准个性特征,个性特征,通过设计特色及风格的运用提升项目的品质感,以简约、浅色调贯穿始终，用融入古典元素的现代手法从心里、感官、空间规划和配置上体现现代高端住宅的品味，对于多余的、装饰性的细节，都作出严谨考究的简化。色彩干净、灯光多层、线条洗练、空间层次透明，彻底颠覆传统意义上的满目珠光宝气的繁复。,室内空间装修标准个性特征设计风格,王子晶品的欧洲简约奢华设计风格,顶层复式室内设计师：Erik Brooke Hayden平层套房室内设计师：连自成,室内设计师：邱德光，台湾著名室内设计师。,星河湾的欧洲奢华设计风格,地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅连接）多达几十种的地面拼花处理造型多变的墙面处理多级、多层次的天花造型设计圆形空间的设计应用水晶灯的气氛烘托与镜面的应用,室内空间装修标准个性特征设计风格,地面的落差设计,室内空间装修标准个性特征设计风格,星河湾,形式丰富，技艺精湛的拼花,星河湾,室内空间装修标准个性特征设计风格,材料丰富，造型多变的墙面处理,星河湾,室内空间装修标准个性特征设计风格,层次丰富的吊顶,星河湾,圆形空间的应用,星河湾,室内空间装修标准个性特征设计风格,水晶灯的气氛烘托与镜面的应用,星河湾,室内空间装修标准个性特征设计风格,设计师利用精心选取的材料自身特有的视觉和纹理美感，以及材料本身的品质来达成居室的“奢华”感受，利用橱柜或者自然的隔断分割作为空间的过渡，所做的一切都是要屏弃酒店的程式化，更多的带来“家”的精神内涵。其中选择了具有亚洲文化韵味的材料，是因为它们在亚洲文化语境下的独特含义，比如寓意“长寿”的绿玛瑙和寓意“兴盛繁荣”的红玛瑙。这使得整个居所镌刻着浓浓的东方文化印迹。,室内空间装修标准个性特征设计风格,济南路八号的欧洲简约风格搭配亚洲元素装饰,济南路8号设计师：ErikBrookeHayden,室内空间装修标准个性特征,个性特征,细节处运用体现项目的品质及尊贵，增加项目的传播话题,室内空间装修标准个性特征独特细节,Noblesse防弹手工雕花铜门,价格2万元/个的Lalique水晶浮雕旋钮,SWAROVSKI的水晶旋钮,某个独特的细节可以成为项目品质的代言品，增加项目的传播话题。,室内空间装修标准个性特征,个性特征,运用先进的智能化技术提高项目品质感及独特性,室内空间装修标准个性特征智能化技术,汤臣一品的DORCON掌形仪,将先进的智能化技术运用到住宅，是不少项目成功溢价的支柱。南京的朗诗国际、上海的中环凯旋宫均验证了“科技筑家”的成功。,运用个别先进的智能化技术，作为项目宣传的亮点，提高项目的品质感及知名度。,室内空间装修标准个性特征智能化技术,上海领科在济南路8号项目中提供了全套的RFID应用系统，在常规的IC一卡通管理系统的基础上实现技术突破。业主从停车入库到进入电梯都无须手动刷卡，业主持有的远距离RFID感应标签可以自动识别身份，电梯自动将业主送到相应的楼层，充分体现了高端豪宅的智能化魅力和业主的尊贵地位。,济南路8号的全套RFID应用系统,THANK 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