易居精品-2009年苏州吴江滨湖新城开发战略咨询报告.ppt

1,吴江滨湖新城开发战略咨询报告,易居中国决策咨询E-HOUSE CHINA Consulting DivisionSep.2009,一座承载“绿色城市”梦想的乐活城邦,箭指太湖，突出重围,2,How 如何做,What 做什么,逻辑步骤,Why 为什么,3、房地产市场研究,总体市场分析土地市场分析分物业市场分析,1、区域与城市发展研究,长三角城市群分析吴江城市发展分析城市空间格局分析城市经济及产业分析,4、新城开发案例研究,开发模式借鉴功能布局借鉴物业发展借鉴引擎建设借鉴,区域开发成功案例与专家访谈,运作模式 开发策略 功能规划 产业布局 区域开发策略 启动区,6、项目规划建议,项目背景研究,项目开发运营,2、项目发展条件研究,区位条件分析交通条件分析建区用地评估相关规划解读,5、项目定位建议,发展愿景总体定位产业定位功能定位,总体规划结构功能布局分区核心设施设定和布局道路交通组织景观绿化系统,项目定位规划,8、开发时序安排,7、开发运营策略,土地开发战略项目运营目标项目运营原则项目运营策略,土地开发时序土地出让时序项目建设时序,筛选条件：城市竞争力 产业吸引力 市场需求量 要素支撑度.,12、项目财务评价,9、启动区策略,启动区选择模型启动区引擎项目启动区公建设施,土地价格评估土地出让收入估算开发投资成本估算动态财务测算,10、招商推广策略,招商客户招商目标招商计划,可能性,可行性,可行性,可操作性,筛选条件：目标客户 土地升值 招商能力 财务平衡.,11、战略合作伙伴研究,战略合作伙伴类别战略合作伙伴引进模式,3,谋局篇,吴江城市发展动因吴江城市发展处境吴江区域周边环境,4,“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”孙子兵法谋攻篇,注译：在军事纷争中，既了解敌人，又了解自己，百战都不会有危险；不了解敌人而只了解自己，胜败的可能性各半；既不了解敌人，又不了解自己，那只有每战都有危险。,知己知彼、百战不殆,5,纵观吴江历史发展演变水是城市兴衰的命脉，太湖开发给吴江带来新一轮历史发展机遇,运河时代,京杭大运河,1995年,铁路和公路时代,太湖时代,2000年,随着京杭大运河衰败，吴江发展滞后,吴江城市发展动因,6,分析吴江当前城市处境城市能级低缺乏集聚力，竞争力不足，城市提升势在必行,资源有一些，但特色不明显，小而分散，缺乏吸引力,区位四临特点，但易被周边吸附，城市集聚度低,经济运行良好，但处于同级城市中后游、消费带动不足,产业布局分散、层次低，缺乏强有力的龙头带动,房地产增长稳定，但目前供过于求，内部需求不足,空间格局分散，形象特色不足，城市品牌缺乏,吴江城市发展境况,7,放眼吴江所处周边局势环太湖地区是长三角的核心腹地，面对周边城市纷纷以太湖为资源大作文章开发新城，而吴江起步已晚，太湖开发面对的更多是挑战,无锡太湖新城,苏州湖滨新城,宜兴东氿新城,常州太湖湾新区,吴江滨湖新城,环太湖经济圈,吴江市,吴江区域周边环境,湖州滨湖新区,8,吴江自身城市能级低竞争力不强亟待提升，面对周边强劲对手，若不及时抓住滨太湖开发这一难得的时代机遇奋起直追，将被甩在后面边缘化。”不进则退“，面向长三角必须立足于环太湖，向太湖进军滨湖新城的开发将是“吴江崛起的龙头”！,9,谋略篇,区域关系解析城市角色判断项目发展条件分析,项目背景研究,10,“故为兵之事，在於顺详敌之意，并敌一向，千里杀将，此谓巧能成事者也。”孙子兵法九地篇,注译：所以说兵法的道理，在于周详了解敌人的意图，知己知彼，然后集中优势兵力指向敌人的一点，即使长驱千里也可擒杀敌将，这就是以巧妙用兵而成就大事。,集中优势、出奇制胜,11,随着滨湖新城的建设拉开序幕，吴江正式由“运河时代”走向“太湖时代”,吴江崛起看“滨湖新城”.太湖给了吴江难得的机遇和平台，吴江有机会凭借四临优势，抓住滨湖开发这一时代机遇，迎头赶上，必须集中有效资源于滨湖新城建设，出奇制胜。,12,区域关系解析,吴江步入“太湖时代”，对于吴江的认知，也须跳出苏州，放眼长三角。这个过程中，重新审视吴江的角色，首先就要把握四大关系,13,吴江与太湖关系吴江与苏州关系吴江与上海关系吴江与浙江关系,Part 1,区域关系解析,14,区域关系解析/吴江与太湖,太湖整治带来优美环境，环湖开发成主流可开发优质地块较少各市县各自为政、重复建设水上旅游及水上旅游交通滞后污染问题突出，治理困难缺乏统一规划、龙头景观,太湖东山,常州武进滨湖开发区,无锡太湖新城,无锡蠡湖新城,苏州光福风景区,苏州西山风景区,苏州东山风景区,湖州东部新城,长兴环太湖开发区,植物奇观湖湾渔港高教文化,村落保留生态开发景观度假,湖岸景观极限运动,观光居住旅游度假,群岛风光古村风貌吴越文化,名镇风貌花吴茶国湖光山色,沿湖景观 新蠡湖十八景,行政会展中心原生生态景观,太湖,启示一：吴江滨湖地区要实现“环湖突围”，必须发挥生态优势、挖掘文化内涵、发展生态休闲旅游度假业,吴江虽临湖，但城市建设一直远离太湖滨湖地区是整个东太湖沿岸仅剩的待开发处女地环太湖新城同类型项目较多，竞争激烈,环太湖开发,吴江滨湖开发,面临太湖开发热潮的激烈竞争，吴江不被边缘化，必须采取错位竞争策略，打造特色和亮点,15,区域关系解析/吴江与苏州,吴江将与苏州“无缝对接”，城市地位和能级提升的同时，也面临苏州的强大吸附力的挑战,苏州都市区空间发展战略：松陵将融入苏州中心城区，与吴中构成以地域性生态旅游服务、文化教育、居住为主要功能的城市组团吴江与苏州市区、常熟、昆山四地整合，形成苏州未来最具区域影响力和活力、产业和城镇空间密集的强力三角地区,空间融合,交通连接,空间融合,苏州交通发展规划：吴江与苏州主城区实现无缝对接，苏嘉城际轨道、苏镇桃公路、苏嘉杭城际铁路的贯通，交通的一体化产生双面效应，一方面吴江与苏州联系日趋紧密，合作加强，但人口、产业、消费均会出现溢出效应,启示二：吴江滨湖地区应接受辐射、融入苏州、补充功能，积极发展生态休闲度假和生态居住服务产业,苏州产业发展格局：吴江位于苏嘉杭南北发展轴和沿太湖旅游休闲产业带吴江与苏州共同打造国际著名的旅游度假胜地：以保护为主导，适度发展环境友好型产业、传统工艺以及旅游休闲及相关服务业,经济一体,16,区域关系解析/吴江与上海,吴江与上海水土相连，是上海都市圈向长三角腹地和环太湖经济圈辐射的阵地前沿,启示三：吴江应依托上海、服务上海，突出环太湖生态环境优势，重点培育休闲度假产业和商务会展旅游业,上海,吴江,水土相连、文化相通、产业协作分工、交通一体化,水乡特色优势生态环境优势优越临沪重要制造业基地土地、人力、生活成本低廉,城市辐射带动效应强大产业集聚、市场广博人才、信息、技术密集商务交流频繁,居住、休闲度假,商贸、都市旅游,加速,上海中心区,虹桥枢纽,汾湖工业园,松陵城区,上海,吴江,17,区域关系解析/吴江与浙江,吴江被称“吴角越根”，半个市与浙江毗邻，自古以来，两方土地相连，人文相融，经济相关,启示三：吴江与浙江的嘉兴和湖州应在竞争中加强合作，协调互补，共同作强环太湖特色经济带和旅游区,民营经济,太湖之滨,水乡古镇,丝绸纺织,吴江,湖州,嘉兴,杭州,上海,苏南模式,温州模式,盛泽丝绸,湖州丝绸,东太湖,南太湖,吴江同里,嘉兴乌镇,苏州,浙江,18,区域关系解析/总结,通过上述三大关系的理解，新城在区域中适宜发展的方向是”旅游度假、休闲娱乐、生态居住“,发展商务旅游共同作强环太湖旅游、水乡古镇旅游,吴江与浙江竞合关系,对苏州生态休闲、娱乐度假的场所发展生态居住服务功能,吴江与苏州互补关系,滨湖开发竞争激烈，项目必须有自身特色和亮点滨湖旅游、生态居住概念创新,吴江与太湖竞争关系,浙江”好邻邦“,苏州”南大门“,太湖”新明珠”,差异化,错位竞争,一体化,功能补充,特色化,区域协调,绿色经济,绿色居住,绿色旅游,人,提供休闲度假的场所提供商务旅游的服务,吴江与上海服务关系,上海”后花园“,多样化,服务完善,19,明确吴江的城市地位之后，走进吴江，深入理解吴江这个城市，将更有助于我们对滨湖新城发展的判断,20,吴江城市特点吴江社会经济概况吴江城市产业格局吴江城市空间格局吴江旅游业发展概况吴江房地产市场研究,Part 2,城市角色判断,21,Document number,21,太湖之城,历史悠久吴文化,水乡古镇同里,东方绸都盛泽,太湖风光,河网水系,地热温泉,城市特色,资源禀赋,区位特征临湖、临苏、临沪、临浙,城市角色研判/吴江城市特点,吴江目前城市形象不突出，新城必须要突出”吴文化之地、水乡之都，丝绸之都”的地方特色,22,吴江近年来经济运行情况良好，但在苏州县级市中处后游位置，人口增长缓慢，同时外来中高端人口比例不高，消费能力有待提高,吴江经济以20%增幅增长，人口增长缓慢，收入稳步增长，城市化率为56.98%，消费能力足；根据房地产发展的历史经验，当一个城市的宏观经济增长速度超过8%时，房地产进入高速发展阶段；,*数据来源：各城市统计年鉴,吴江国内生产总值增长表(单位：亿元）,城市角色研判/吴江社会经济情况,吴江居民收入与消费情况（单位：元）,吴江户籍人口增长情况（单位：人）,年均以4400人增长，速度缓慢但松陵城区人口增速达到16%,23,城市角色研判/吴江经济产业格局,吴江产业以制造业为主，布局分散、技术含量较低，需要大力发展现代服务业促进产业升级,产业体系五大支柱产业：丝绸、电缆、机械电子、精细化工、新型建材四大特色区域经济：鱼米之乡、丝绸之府、电缆之都、电子之城产业特征“一镇一品”的产业分布特征“民营外资”的经济发展格局“两头在外”的外向性经济模式,优先发展先进制造业，提高工业能级和水平壮大三大支柱产业（电子信息、丝绸纺织、电缆光缆）提升三大特色产业（缝纫机、彩钢板、羊毛衫)扶持八大成长型产业（电梯制造、汽车配件、新型建材、生物医药、有色金属、日化、服装、制鞋）大力培育新兴产业加快发展现代服务业，强化城市综合服务功能大力发展生产性服务业（纺织业、物流产业、金融保险服务业）、优化提升消费性服务业（商贸服务业、旅游业、房地产业）积极培育新兴服务业（旅游业、中介服务业、文化产业）,经济产业现状,产业发展规划,产业布局规划,经济发展水平社会经济服务业发展相对滞后，第二产业仍以传统行业为主规模企业的培育发展不足，缺乏自主知识产权和品牌优势的产品资源与生态环境压力日趋增大，主要传统支柱产业的发展限社会事业发展水平滞后，城市化落后于工业化，基础设施配套不强,24,南部新城已初具规模逐渐形成吴江城市新的中心，是蓄势待发的滨湖区域直接竞争对手，寻找差异定位是项目发展的关键所在,城市角色研判/吴江城市空间格局,城北片区工业拓展区,老城片区传统居住、商业中心,南部新城新兴行政、商务、文化中心,滨湖片区,？,东整,南拓,北融,西进,运东片区工业改造区,25,南部新城以行政、公共配套为主发展各类物业，缺乏休闲娱乐及旅游度假功能，滨湖新城可凭借资源优势和区位优势重点发展旅游度假、高端居住、休闲娱乐等功能，走错位之路,城市角色研判/吴江城市空间格局/南部新城与滨湖新城,以行政办公、商务功能为主要功能的新城,南部新城,滨湖新城,核心功能商务功能行政功能居住功能南部门户功能社会配套功能集中商业功能,核心功能旅游度假功能休闲娱乐功能生态居住功能吴江门户功能社会休闲功能休闲商业功能,核心资源：汽车站、南门户,核心资源：太湖、轨道交通,利用太湖的旅游度假资源，以度假旅游、休闲娱乐、生态居住为主要功能的新城,南部新城核心区功能示意,VS,26,城市角色研判/旅游市场研究,吴江旅游人数增长较快，但游客停留时间短，人均消费不多，以观光旅游多，休闲度假旅游少,2003-2008年吴江旅游人数增长情况（单位：万人）,近年来市旅游收入和游客数量持续增长，游客增幅比周边发达城市大；景点分散，缺乏有效的统一，游客人均消费仅832元/人，低于苏锡等城市。原因是缺乏休闲旅游、服务设施水平低；休闲娱乐度假旅游市场较为缺乏，游客中以上海客源最多，占48，短途游玩为主。,CGRY苏州13.8%无锡8.6%常州16,4%吴江23.8%,2008年吴江与苏锡常游客人均消费比较（单位：元/人）,2008年吴江旅游游客来源分布情况（单位：）,启示：当旅游向第三层次度假旅游发展的时候，大量的周边客源能满足吴江打造休闲娱乐度假产业一体化的需要，是滨湖新城发展的一大立足点,27,全市房地产业投资快速放大，表明投资商对吴江房地产市场的良好预期。07年市场供应较少，主要是消化存量，进入08年，供过于求，09年市场受政策影响供应放大。,吴江房地产成交量在07年达到顶峰，09年预计可逐步恢复，达到100万平方米。近几年吴江市商品房价格稳步上扬，08年达到4822元/平米，年复合增长率达到19.1。,近几年吴江市土地价格逐步提升，05至08年复合增长率为24.5%，近两年增长较快，但相对于较低基数，价格仍有空间主城区松陵城区土地价格的增长率达到16%，商办与住宅用地价格差异不大,城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场总体状况,吴江房地产市场总体保持平稳发展势头，商品房价格稳步上扬，供求基本平衡,28,吴江房地产市场位于房地产周期中的增长期，未来几年有望整体保持良好发展势头,城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场走势分析,房地产周期图,吴江处于复苏期（增长期）,吴江房地产市场趋势研判,未来几年吴江房地产市场将整体保持旺盛需求,29,在历史数据的基础上，通过回归模型，我们对未来吴江市房地产的商品房销售量及成交价格进行了预测,Y=ax1+bx2+cx3+dx4+e,吴江商品房销售量预测（万）,X从GDP、固定资产投资、户籍人口、人均可支配收入四者中选取,商品房销售量和价格回归模型设定为：,吴江商品房价格预测（元/）,城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场预测,注：2009年上半年吴江商品房销售量为55万,年均104万,年均144万,年均增幅19%,年均增幅10.5%,30,选取多个影响因子，进行回归分析，增加回归显著性,房地产销售量及价格预测值,回归因子预设未来增幅,y1=-0.365992*x1-1.334016*x2+0.018495*x3-13933，回归结果显著,y2=2.545443*x1+0.063305*x3+0.013381*x4-47813.61，回归结果显著,城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场预测,31,城市角色研判/结论,产业需求,功能需求,挖掘吴文化内涵发挥生态资源优势,形象需求,塑造,空间需求,旅游需求,房地产需求,城市需求,补充休闲娱乐功能促进消费升级,完善,积极发展现代服务业鼓励产业创新研发,升级,新旧城延续与其他功能组团错位互补,拓展,健全服务体系发展休闲度假旅游项目,提升,完善生活配套服务设施发展生态居住项目,促进,滨湖新城,形象塑造,功能完善,产业升级,空间拓展,旅游提升,房地产促进,乐游,通过对城市的研究，我们认为，滨湖新城的角色定位应该是“乐居、乐业、乐游”,乐居,乐业,32,通过区域和城市的研究，明确了滨湖新城发展的方向和功能重点，再聚焦项目本身进行资源盘点，以寻找项目的发展机会,33,Part 3,区位、交通条件分析用地、资源条件分析上位规划解读相关规划解读项目发展机会分析,项目发展条件分析,34,项目发展条件分析/区位、交通条件分析,区位吴江市东邻上海，西接太湖，南连浙江，北依苏州，地处长三角腹地，苏南门户，战略位置地理位置优越新城毗邻太湖，西接主城区和南部新城，遥望同里古镇，为吴江“由运河时代走向太湖时代”的城市战略的重点发展区域,吴江位于长三角腹地、东临沪、南临浙、北临苏，区位优势明显。滨湖新城东临主城，西接太湖，苏震桃高速及苏嘉城际轨道均穿过新城，交通状况良好，是吴江重点发展区域,地块内建设中的高新路,苏震桃高速公路,学院路,高新路,人民路,轨道交通,人民路南部新城段,苏震桃公路施工现场,至苏州,交通苏震桃高速公路地下穿越新城，滨湖新城至苏州仅需15分钟苏嘉城际轨道穿越区域，进一步促进新城与苏州间的一体化发展内部三条横向城市道路高新路、人民路、学院路紧密连接主城区和南部新城,35,用地现状基地地势平坦，用地状况简单。主要为湿地、农田、鱼塘及少量农居用地，无已建城市道路用地内原有太湖大堤规划西移用地内水网密布，西临东太湖，南邻三船河，内外苏州河穿境而过，水资源丰富，可利用潜力大,项目所在区域用地状况较简单，水网密布，生态环境良好；区域自然资源与人文旅游资源均十分丰富，景观优势明显,项目发展条件分析/用地、资源条件分析,苏州河,区域内土地平整,区域生态环境良好,现有太湖堤坝防护林,现有湖堤及河流,基地内信号塔,历史悠久吴文化,水乡古镇同里,东方绸都盛泽,人文特色,自然资源,太湖,河网,地热温泉,资源自然条件优越，景观优势明显。丰富的太湖资源，境内河道纵横成网，是江南典型的水乡泽国，被誉为太湖之滨著名的“鱼米之乡”人文旅游资源十分丰富。自古即有“上有天堂，下游苏杭，苏杭之间有吴江”的美誉，古镇同里为世界文化遗产,淤泥围垦区,零星未拆迁房屋,36,新城作为吴江“由运河时代走向太湖时代”城市战略的重点发展区域，应依托自然景观优势，重点发展休闲度假和房地产业，突显滨湖城市景观风貌,项目发展条件条件/上位规划解读,吴江市总体规划城市性质临沪重要的制造基地,著名绸都,太湖东岸江南水乡旅游城市布局模式”一市双城”。南北分别以松陵、震泽城区为核心，统筹双城的功能定位、公共设施和重大基础设施设置,京杭大运河,太湖,苏州,南部新城,吴江经济开发区,临苏外向型经济区吴江政治、文化、旅游、商业中心和产业基地,临湖生态经济区在保持原有自然风貌基础上。突出环湖旅游功能,七都横扇,临浙民营经济区市域重要的经济中心和区域性纺织商贸中心,汾湖开发区,临沪综合经济区发展高新技术产业和生产性服务业，发挥旅游休闲度假功能,松陵主城区总体布局以京杭大运河为界，形成东工西居的布局发展战略由“运河城市”走向“滨湖城市”城市主要发展方向向西向南西进：利用太湖资源，由运河时代走向太湖时代，建设滨湖城市南拓：是在南部城区现有建设基础上，生活用地顺应向南延展,旧城区,滨湖新城,松陵,盛泽,37,项目发展条件分析/相关规划分析,吴江南部新城规划设计总体定位：吴江城市行政中心、文化中心、商务中心，形成充满活力的现代化城市新区建设现状：路网框架基本形成，公共建筑建成使用，新城面貌初现对滨湖的影响：直接竞争对手，滨湖应与南部新城实现差异化定位、错位发展,吴江温泉度假区规划设计发展目标：温泉旅游度假区、环太湖首选滨水休闲基地，长三角休闲旅游目的地规划理念：以“绿水文人”为核心，体现文化性、生态性、景观性、休闲性、舒适性、康益性及安全性规划原则：在保护修复前提下，有机整合、挖掘和提升当地生态文化资源，重点开发温泉度假、商务会务和生态休闲旅游产品。对滨湖的影响：与新城度假有机融合，有利于两者相互促进，协同发展,东太湖综合整治规划规划目标：保护湖泊形态，减缓湖泊自然沼泽化进程，维护东太湖健康，发挥综合利用效益功能分区：行洪供水通道区、水源保护区、围网养殖区、滨湖湿地与自然湖泊保护区；环湖大堤背湖侧形成景观生态林对滨湖的影响：生态环境得以提升，为区域绿色旅游提供支撑,吴江轨道交通规划与苏州轨道交通相同的制式。有利于促进吴江与苏州的城市一体化发展总体布局：呈“L”布置，沿线串联大量大型居民区、商业中心、学校、汽车站及规划城际铁路站点对滨湖的影响：为滨湖地区更快更多地导入苏州的人口和消费创造条件,东太湖,南部新城,温泉度假区,轨道交通,滨湖新城,38,区位交通,上位规划,用地资源,战略位置优越与外界交通联系便捷、紧密环太湖众多新城，竞争激烈,地势平坦，用地状况简单生态环境良好人文旅游资源丰富,相关规划,“运河时代”走向“太湖时代”的重点发展区域处于苏州市向南发展轴线,生态环境提升，支撑绿色旅游轨道交通导入更多苏州人口与温泉度假相互促进，协同发展应与南部新城错位发展,良好的生态资源优势适宜打造生态休闲之地、宜居之所,项目发展条件分析/项目发展机会,39,39,吴江滨湖新城在区域中，适宜发展的方向是“绿色经济、绿色旅游、绿色居住”吴江滨湖新城在城市中，角色定位应该是“乐居、乐业、乐游”吴江滨湖新城项目具备打造“生态休闲之地、宜居之所”的禀赋资源,吴江滨湖新城不仅是区域开发项目，更是一个具有滨湖特点的新城，应该选择什么样的发展模式和功能组合来切入造城运动？,总结前面的背景条件研究,然而本项目,40,41,谋策篇,开发模式研究功能定位研究功能定位目标客群定位形象定位主题定位,项目发展定位研究,42,“他山之石可以攻玉，制胜之道可以互为借取。”诗经小雅鹤鸣,注译：原意指本别的山上石头可以作为砺石，用来琢磨玉器，后喻指借鉴他人的方法或经验，能够帮助自己取得成功。,他山之石、可以攻玉,诗经说,43,关于城市滨水地区,滨水地区是一个城市非常珍贵的资源，也是对城市发展富有挑战性的一个机会，它是人们逃离拥挤的、压力锅式的城市生活的机会，也是人们在城市生活中获得呼吸清新空气的疆界的机会。查尔斯 摩尔,重点策略滨水地带的开发,成功的滨水建设与开发可以科学地配置资源、建立秩序、营造公共生活氛围，塑造有吸引力地城市形象，并对周边地区产生强大地带动作用，从而形成城市地整体发展格局。城市滨水区地建设还有利于吸引投资、提高市民的自豪感，改善城市生活质量，有效地提升城市的竞争力。,44,开发运作借鉴,项目发展设想,“滨湖新城模式”案例研究,功能组合借鉴,开发模式研究,国内滨水新城项目,国外滨水区项目,45,温哥华Coal Harbour,巴尔的摩内港,多伦多维多利亚港,国外案例借鉴,旅游、游憩、零售为导向保存几年意义的建筑物营造公众自由进出空间特色旅游项目体验,波士顿滨水区,查尔斯顿滨水区,多伦多滨水区,商业游憩为导向临水布置商业、休憩、旅游设施注重滨水公共空间,滨水公园为节日活动提供场所滨湖步行空间滨水广场的设置,喷泉公园为人们提供游憩场所标志性节点滨水公园滨海人行道,公共亲水步道雕塑公园儿童活动场地,统一规划整体开发建筑风格统一中求变化景观朴素，水景贯穿始终注重公共开放空间打造,国外案例借鉴,46,内部重组模式,复合开发模式,向外扩张模式,保留原有的空间割据,通过内部空间重组与优化,重振港区工业和商业功能,原有工业与居住区迁出引入商业与娱乐休闲产业对滨水区进行彻底的改造,在城市空间整体开发的角度内部与外部模式同时展开,协调发展,空间复合,巴尔的摩内港区,加拿大维多利亚港,通过对国外案例分析发现，以休闲、游憩为主导打造现代化滨水游憩区的复合开发模式适合我国当今滨水城市建设的需要,采用两种不同的开发模式小规模的改造与调整,水平重叠，营造面向水面的开阔空间垂直重叠，立体化绿化与交通,功能复合,国外案例借鉴/开发模式,47,成功的滨水区开发不仅承担着重要的城市职能，易于打造鲜明的城市形象，同时还具有较高的开发价值，有创造较高经济价值的潜力,国外滨水区主要功能,有 无,五座城市滨水区经济效益比较,多种功能综合体承担重要城市职能特色鲜明的空间格局,芝加哥会议展览中心,多伦多城市文化中心,巴尔的摩综合游憩商业区,维多利亚多功能休闲消费场所,波士顿大型综合性开发,以上案例表明：滨水区具有较高的开发价值，有创造较高的经济效益的潜质,国外案例借鉴/功能发展特点,48,通过多功能开发，将原本单一的滨水地区发展成为多功能综合区，从而进一步成为城市经济发展的催化剂，达到城市中心区更新改造和结构调整的目的,居住,商业,商务,休闲,较快收回成本树立城市形象,最活跃部分城市魅力体现日常主要经济来源,提升房产价格满足人与社会交流,丰富空间效果联系不同功能组团,特色功能区域核心位置塑造标志性空间,城市经济贸易中心与城市紧密联系,文化娱乐功能建设为主导,巴尔的摩内港公寓区,芝加哥林肯公园,巴尔的摩滨海步道,巴尔的摩港湾市场,芝加哥商务楼,芝加哥麦高美克展览中心,公共空间,博览会展,以新公共空间原型为特色提供符合现代生活的设施,发掘历史建筑的潜在资源,超大规模滨水建筑建设,发展趋势,多功能复合型综合区,国外案例借鉴/功能发展特点,49,滨水区公园标志性的节点，与老城区之间建立起多种联系。滨水广场公共艺术展示公共亲水步道开放、充满生机的步行场所滨水林荫道城市绿化的自然延伸休憩设施遮阳设施、长椅、秋千和钓鱼平台文化设施利用原有工业设施改造,通过对滨水地区自然、社会、文化特征的挖掘，用一系列的公共空间把居住、商业、文化娱乐等功能组织起来，展示当地特有的生活场景，营造多样化的滨水空间,波士顿滨水区,滨水广场。周围用草坪地带分隔，大部分空间被抬高，为人们提供了更宽阔的视野,滨水公园。为节日活动和相关买卖提供场所。长满玫瑰的花格棚架连接人行道与公园地下空间,步行空间。满足潜在娱乐需要，提供观海望远镜等设施,查尔斯顿滨水区,喷泉公园。位于步行区中心，三面由花格凉亭环绕，凉亭为游人观光提供了阴凉、休憩场所,滨水公园。标志性节点，与老城区间建立联系，设置遮阳设施、长椅、秋千和钓鱼平台,滨海人行道。旁种有一排排蒲葵棕搁树。,多伦多滨水区,公共亲水步道。开放、充满生机、拥有漂亮景观,雕塑公园。城市公共艺术展示，设置长椅等休憩设施,小型儿童活动场地。以趣味设施、新奇形象吸引儿童游玩,国外案例借鉴/特色空间塑造,50,无锡太湖新城,无锡蠡湖新城,杭州钱江新城,湖州滨湖新区,常州太湖湾度假区,宁波东部新城,苏州东太湖新城,“新蠡湖十八景”吴越文化大型沿湖开敞绿地、公园,多功能复合型太湖生态博览园太湖美术馆、无锡大剧院文化艺术中心,数字文化“数字狂欢谷“中华孝道园”“盘古中心”,宜兴东氿新城,“浮岛式”休闲体验岛新江南水乡小镇综合文化艺术中心,极限运动、帆船运动超五星级旅游文化中心郁金香主题公园,“贝壳主题概念中心湿地公园“绣品街&刺绣艺术展示馆”体现刺绣文化,城市阳台杭州大剧院、波浪文化城、杭州棋院等一批标志性公建特色城市景观,地标性高星级酒店国际高级精品购物中心NBA球场（宁波综合演艺中心）,国内案例借鉴,国内案例借鉴,51,通过对一些国内滨水新城案例总结，休闲、旅游带动的开发模式适合吴江滨湖新城的借鉴,产业支撑模式,政府决策产业基础的存在,区域拥有产业发展基础政府强制或引导产业集聚,宁波鄞州新城天津滨海新区 上海临港新城,核心驱动因素,关键成功因素,典型代表案例,旅游休闲模式,依托旅游资源旅游产业升级,整合与旅游相关的产业及资源改善和提升区域环境品质提高地区形象和扩大影响力,无锡蠡湖新城 东部华侨城,商务中心模式,政府决策产业支撑,具有区位集聚优势政府主导开发建设地方产业及经济支撑,上海陆家嘴金融贸易区宁波湾头休闲商务区杭州钱江新城,行政中心模式,政府决策发展新区域,政府主导开发投入大量资金主要政府机构所在地,无锡太湖新城合肥滨湖新区青岛东部新区,滨水新城开发模式,居住度假模式,生态环境依托,依托良好的自然生态环境 保护环境前提下的适度开发人工环境与自然环境有机融合,宜兴东氿新城湖州东部新城黄山太平湖,国内案例借鉴/开发模式,52,52,52,“水”为核心,通过对中外案例的研究总结，易居发现，滨湖新城建设均重点把握其滨水特质，融合地方特色，结合城市功能一体化开发。,生态保护优先,功能复合多样,文化内涵挖掘,特色形象塑造,城市触媒引爆,1,2,3,4,5,综合,滨水开发案例借鉴/开发策略,53,53,滨湖新城是通过城市相关产业及城市行政功能带动作用，或依托休闲娱乐和度假旅游，和第三产业（包括现代服务业）构成主要产业，其发展脉络一定是通过旅游度假功能强势启动或行政驱动，导入产业人口之后引发第三产业的功能需求,地处吴文化旅游胜地和太湖景区的本项目，在缺少行政带动和面临南部新城差异竞争的情况下，滨湖新城将通过何种功能进行主导驱动，将成为本案功能研究的重点,纵观成功案例,然而本项目,项目发展定位,54,步骤一,步骤二,吴江区域关系解析,通用矩阵模型,功能发展建议,发展方向发展模式,国内标杆滨湖新城案例研究,吴江城市角色判断,项目发展条件分析,专家理论模型分析,外部功能吸引力品牌标杆作用新城带动指数拉动经济能力吸引人口能力功能关联度,5大主类16个子类,主导功能功能构成,区域自身能力 功能区位优势 资源基础 需求市场容量 配套功能强弱 功能发展成本,步骤三,易居通过三个步骤的筛选流程，为吴江滨湖新城的发展定位进行主导功能机会选择,项目发展定位/功能定位/功能筛选模型,55,根据滨湖新城功能区的案例分析，可以发现滨湖新城的功能开发重点,由案例得出：滨湖新城功能主要集中在商业、居住、旅游、酒店、休闲娱乐和公园等，配合开发文化教育、商务办公等,项目发展定位/功能定位/案例功能总结,新城,功能,56,对于最终确定的16个细分功能，易居将从功能吸引力以及吴江滨湖新城自身发展条件两个维度来确定最终的功能定位,功能筛选矩阵评分标准,品牌标杆作用 打造标杆和树立品牌形象的作用对新城的带动作用 该功能的发展对新城其他功能的带动作用对城市经济的拉动作用 目标功能能拉升经济的能力功能吸引人口能力 功能导入人口及人口价值能力评价功能关联度 目标功能与其他功能的协同带动作用,25%25%20%15%15%,功能区位优势 反映吴江滨湖新城区域相对于泛太湖城市带而言所体现出的功能差异及比较优势资源基础 区域所拥有的资源及基础设施对功能打造的匹配度需求市场容量 区域细分功能需求能力现状对目标功能发展带来的承载情况及市场空间配套功能能力滨湖新城相关配套功能对目标功能发展的支持作用功能发展成本接受指数 目标功能对经营成本(人力成本、经营成本)的接受成本（成本越高，分数越低）,30%25%15%15%15%,Y：功能吸引力,X：区域自身条件,项目发展定位/功能定位/功能选择路径,57,功能筛选矩阵评分表,*单项功能总分为5分，评分后乘以相关系数得出最终分值,滨湖新城功能定位/功能选择路径,功能,比较,58,全力发展旅游度假休闲娱乐主题公园,稳步发展居住购物餐饮文化体育休憩居住配套,选择性发展交通酒店,伺机发展教育医疗会议会展 总部经济,功能筛选结果,谨慎发展金融贸易,保守发展或拒绝发展行政办公,不建议发展,项目发展定位/功能定位/功能选择路径,区域自身能力,功能吸引力,行政办公,总部经济,金融贸易,会议会展,餐饮,休憩,主题公园,旅游度假,休闲娱乐,购物,居住,居住配套,教育医疗,文化体育,酒店,通用矩阵模型,59,重点发展功能,适宜发展功能,伺机发展功能,本项目功能发展结构：,居住配套,通过科学的功能筛选论证，并结合功能价值的综合分析，围绕吴江滨湖旅游度假、休闲娱乐为主的城市发展脉络，本项目最终确定以下功能，并以此作为项目功能布局的依据,餐饮,文化体育,休憩,酒店,项目发展定位/功能定位/功能发展构成,居住,购物,旅游度假,休闲娱乐,主题公园,教育医疗,会议会展,总部经济,60,本项目发展滨湖新城的主要功能将通过旅游度假和休闲娱乐来实现，换言之，本案将以一种全新的模式和发展脉络来缔造仅属于吴江的滨湖新城，即以体验式的休闲度假旅游地产作为开发引擎的滨湖新城模式。,有了功能定位，整个新城定位呼之欲出，吴江滨湖新城将以“休闲娱乐和旅游度假”功能为发展核心，带动整个区域成为东太湖旅游度假标志项目,因此接下来,本项目驱动开发示意图：,如何通过合适的定位，把新城功能和旅游度假功能有机的结合在一起？,项目以旅游度假为驱动的核心问题：,结论：,项目发展定位/功能定位结论,61,项目发展定位/功能定位,中国 吴江 东太湖新城China Wujiang East Taihu Lake New City,以生态休闲度假居住驱动下的滨湖新城,公共服务集群,文化艺术中心规划展示中心医疗保健中心区级医院,休闲度假集群,旅游集散中心生态湿地公园高尔夫运动公园江南文化公园滨湖休闲度假区,商务功能集群,商务中心会展中心总部经济区创意中心,62,目标客群导入,延伸功能需求,相关功能设施,生活居住集群,休闲度假客群,商务功能集群,居住商业公共服务,公共服务集群,度假居住休闲度假公共服务商业,吴江市中高收入旅游人口导入,上海、苏州旅游度假人口导入,吴江人口刚性需求导入,苏州、上海自住型、投资型、度假型客户导入,长三角其他地区投资型、度假型导入,长三角及其以外旅游人口导入,吴江人口改善型、投资型需求导入,居住功能客群,商业休闲度假,商业功能客群,吴江本地人口消费,吴江以外旅游商务人士消费,办公功能客群,办公居住商业,吴江本地现代服务业转移升级,上海、苏州现代服务业扩张转移,长三角其他地区现代服务业扩张转移,公共设施客群,休憩医疗保健商业,滨湖新城及周边人口公共服务需求导入,吴江全市人口公共服务需求导入,吴江以外旅游、商务人口,休闲度假集群,商业功能集群,项目发展定位/目标客群定位,区域通过旅游、商业、居住等功能设施导入各自消费客群,63,吴,江,湖,城,吴文化传承,泉,吴淞江溯源,东太湖之滨,温泉度假,生态新城,昆曲、评弹苏绣、丝绸江南园林,历史传承母亲河,风景秀美江南水乡鱼米之乡,养生健康休闲度假,绿色乐居活力,长三角乐游新天地 环太湖乐居新城邦 大吴江乐业新都会,项目发展定位/形象定位,64,一座承载“绿色城市”梦想的乐活城邦绿色居住绿色旅游绿色经济,长三角休闲旅游基地、上海度假“后花园”,环太湖生态园林新城、江南水城新时代典范,吴江城市名片、城市客厅、城市花园、城市居所,以太湖水、吴文化、江南水乡为特征的旅游休闲胜地和适宜人居的生态新城区,项目发展定位/主题定位,65,绿色水城典范温哥华Coal Harbour滨水区确定高质量标准和建设目标，通过统一规划、整体开发，将脏乱的工业场所转变为著名的宜居社区,区位位于市中心商业区半岛的北方边缘，面向布勒内湾。该区最初是一个水岸边工业地区，也是加拿大太平洋铁路的西方终点开发策略把商业零售、饮食、办公居住等功能组织在一起，使这一地区24小时都充满活力，从而增加其吸引力开发亮点总体城市设计沿旧有铁路进行将多种功能集中在滨水地带，产生一系列生动的活动，从而形成高品质的邻里生活注重设计住宅与水岸间的连接希望能善用水岸的环境优势，将建筑、开放空间等与环境进行融合,建筑材料、建筑风格等进行了严格的控制、统一的设定，景观连续变化,居住乐土旅游胜地,统一规划,整体开发,1970年代开始，对于水岸地区的土地使用、人口计划、发展形式、公共空间、交通运输、海岸线等都做了规定和计划,避免了很多不必要的建设。呈现出发展的连续性和建设的经济性,从整体城市设计人手，保证区域形态完整,混合的邻里社区,维持水岸多变感受,针对不同需求,与环境共构,与城市相融合,街道系统,特色公共空间,邻里社区,区域整体发展准则,土地使用,住宅机会,社区服务设施,开发原则,开发目标,项目发展定位/相关案例链接,66,规划篇,规划理念规划总体结构规划亮点引擎功能分区布局景观设计意向道路交通组织,项目规划建议,67,项目规划建议/规划理念,京杭大运河,苏州河,环太湖,老城区,滨湖新城,老城,新城,太湖时代,运河时代,“箭”指太湖,构想一联系-轴线城区的发展与成长从联系的建立开始，建立新旧城区的交通联系、城区与区域之间的交通联系，联系交汇处形成节点，成为城区发展的核心；交通联系线成为活动聚集的轴线构想二组块-生长以多元的空间组块相对应，而顺应老城自然肌理与发展方向的布局方式，又为城区发展提供持续生长的动力,理念一：联系生长,68,项目规划建议/规划理念,理念二：生态复合,生态复合型新城居住功能做为滨湖新城的主要城市功能，与旅游休憩、商业商务及综合功能相辅相成，使区域逐步发展为复合型新城,69,项目规划建议/规划理念,吴江文化历史长廊从过去到现在，从城市中心到太湖堤岸，中央文化轴的确立将引领人们行走于城市历史文化的长廊中，突显核心区在滨湖新城的重要地位,城市客厅(市民广场+标志酒店)吴江城市形象展示,青少年成长益智乐园体验式主题乐园,寓教于乐,滨水商业休闲街休闲中心,特色小品彰显城市文化,休闲文化中心吴江特色、江南文化集中体现,创意商业街总部办公、创意空间,特色Shopping Mall以水为题，购娱一体，时间性消费,