合肥房地产市场白皮书.ppt

二零零七合肥地产白皮书,提案：安徽经典市场调查咨询有限公司时间：2008年1月,安徽经典市场调查咨询有限公司,3,目,录,2 0 0 7 年 合 肥 房 地 产 市 场 总 体回 顾 32007年合肥房产年度报告庐阳区122007年合肥房产年度报告包河区212007年合肥房产年度报告蜀山区302007年合肥房产年度报告高新区392007年合肥房产年度报告政务区482007年合肥房产年度报告经济区572007年合肥房产年度报告瑶海区662007年合肥房产年度报告新站区752007年合肥房产年度报告龙岗区842007年合肥房产年度报告商业办公892007年合肥房地产广告年度报告 942007年合肥二手房年度报告1032 0 0 7 年 合 肥 楼 市 大 事 记 112安徽经典市场调查咨询有限公司,4,2007年合肥房地产市场总体回顾,安徽经典市场调查咨询有限公司,5,2007年年度新建商品住宅均价为3489元/平方米，比去年上涨6.73%0207年合肥新建商品住宅价格走势图（元/平方米）3489,36003300,2957,3189,3269,3000,2700240021001800,2013,2341,1500,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,从20022007年的年度均价走势来看，虽然从2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格出现了大幅上扬的态势，但是从全年成交均价来看，2007年与2006年相比来看，上涨幅度为6.73%，全年均价达到了3489元/平方米。造成合肥市新建商品住宅增加价格上涨的原因有这么几个方面：1、一线城市跟合肥周边城市在2006年以及2007年上半年都完成了一次价格大幅上涨；2、随着下半年成交量的不断放大，供求关系出现了一定变化，而且这种供需紧张的局面将会在一定时间内持续；3、在2007年9、10月份新拍卖的土地成交价格上未来较高的成本代表了开发企业对合肥后市的强烈信心。4、合肥城市面貌、经济水平不断提高，也促使了合肥的房价的增长。安徽经典市场调查咨询有限公司,2003年1月,3月,5月,7月,9月,11月,2004年1月,3月,5月,7月,9月,11月,2005年1月,3月,5月,7月,9月,11月,2006年1月,3月,5月,7月,9月,11月,2007年1月,3月,5月,7月,9月,11月,6,从2007年6月份以后，合肥新建商品住宅展开第二轮价格上涨，半年涨幅接近1503-07年新建商品住宅价格走势图（元/平方米）,40003500,3813,300025002000,2178,2602,3202,3207,3303,15001000合肥市新建商品住宅销售价格主升期在03年9月到04年9月，涨幅较快；04年9月份以后，合肥的楼市进入高位盘整阶段，涨幅放缓。随之，由于国家的宏观调控，分别在2005年以及2006年出台了“国八条”、“国六条”，以及以往土地规模供应较大，合肥市的新建商品住宅的销售价格一直在32003300元/平方米之间浮动。在进入2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格，出现了新一轮的上涨势头，半年内上涨幅度接近15。安徽经典市场调查咨询有限公司,1500,7,2007年11月份合肥市均价为3813元/平方米，包河区比龙岗区价格高出55.5%07年底合肥各区新建商品住宅销售价格（元/平方米）,4500,4192,4000,3631,3716,3813,3911,3946,4010,35003000,2695,3280,3427,25002000龙岗区 经济区 瑶海区 新站区 庐阳区 合肥市 蜀山区 政务区 高新区 包河区各区域的新建商品住宅的销售价格基本维持了去年的排序，包河区的销售价格仍然排在全市首位，达到了4192元/平方米，其次为高新区。排位最低的仍然是龙岗区，价格仅为2695元/平方米。跟去年同期相比：1、涨幅最快的是经济技术开发区，比去年同期相比上涨24.3%，涨幅高于合肥市整体14.6%近10个点，表现出了较强的升值潜力；2、新站区的涨幅在各个区域中最低仅为7，低于全市7个百分点，原因在于新站区域不断扩大，目前在售楼盘主要集中在站后板块，供应结构变化放缓了新站区的总体涨幅。而且新站区在全市中的排位也比去年同期下滑了两个位次，被蜀山区以及庐阳区超越。安徽经典市场调查咨询有限公司,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,8,高层住宅持续增加，占总体比重的50以上，未来24层、32层的高层建筑将成为主流03-07年新建商品住宅各建筑类型供应所占比重变化100%90%80%,70%60%50%40%30%20%10%0%,别墅高层小高层多层,2003年,2004年,2005年,2006,2007,从最近合肥市新建商品住宅的建筑类型所占比重的变化情况来看，高层的比例不断增加，到2007年11月底其比重已经达到了55.3%；而多层以及小高层的比例则不断下降，其中多层下降最为明显，从2003年的接近80比重一直下降到2007年11月份的22.4%，并有进一步下降的趋势。1、从近期的土地供应情况来看，由于容积率的基本上维持在2.5以上，因此未来主要仍然是以高层为主，而且层数也在不断的上升，总层数为24层、32层的高层项目也不断出现。2、根据安徽经典市场调查咨询有限公司3年来针消费者的需求调查报告中，对高层的需求分别从8、22以及35，对比来看，需求始终小于供给。安徽经典市场调查咨询有限公司,9,中小户型供应比例有所增加，购房者消费观念有所转变，二室户最为热销2007年合肥市新建商品住宅成交套数户型比例,四室户及以上12%,一室户8%,二室户24%2 00 7 年合肥市新建商品住宅供应交套数户型比例三室户56%,四室户及以上17%,一室户11%,二室户,19%三室户53%与去年相比，2007年中小户型的供应比例有所增加，7090政策效果有所体现，但是距离总体70的比例仍有相当差距，可以预计在2008年中小户型的比例将会不断增加。“70的90平方米以下的占比”的硬性规定，导致合肥开发企业为了避免小户型的同质化竞争，在中小户型的设计上将不断创新。一梯两户的板楼不断减少，同一平面层的户数将不断增将，将增加到三户、四户甚至更高。在整体供应和成交比例来看，二室户最为热销，而大户型销售相对较差。安徽经典市场调查咨询有限公司,10,预计2007年全年成交量较2006年增加一倍左右，新建商品住宅销售呈现井喷行情2007年合肥市新建商品住宅销售图（单位：平方米）16000001400000120000010000008000006000004000002000000,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,在2007年2月份（农历春节）以后，合肥市新建商品住宅的销售面积不断增加，其中最高点出现在11月份，其成交量接近140万平方米，是接近全年最低点的5倍。1、对比2007年合肥新建商品住宅价格走势图，发现两者趋势基本一致，从进入6月份以后的成交量不断放大，合肥房价上扬的幅度也不断加快。2、成交量不断放大而新增供应增长相对缓慢，供需矛盾状况持续到明年上半年，而供需矛盾会进一步刺激合肥房价的上扬。3、单月新建商品住宅的销售面积超过100万平方米，全年预计成交量较2006年增加一倍左右，新建商品房呈现井喷行情。安徽经典市场调查咨询有限公司,11,蜀山区仍然成为可售面积最多的区域，但是包河区增长势头较快2007年合肥市新建商品住宅销售占比,包河区16%政务区,高新区5%,经济区16%,庐阳区10%,2007年合肥市各区域新建商品住宅供应占比,8%瑶海区9%,新站区17%,蜀山区19%,瑶海9%,政务8%,包河15%,高新,6%,新站20%,蜀山,庐阳7%,经济11%,24%从供应和销售情况上来看，蜀山区都是排在第一位，其次是新站区。但是不同区域又存在这么几个特征：相对而言经济开发区的楼盘较为热销，销售占比大于供应幅度为全市最高，这也造成了经开区在2007年11月份与去年同期相比涨幅最快的主要原因。而包河区的供应占比变化最大。与2006年相比包河区的总体供应面积从8提高到2007年的15，上升了一倍。虽然供应量不断增加，但是仍然保持较为良好的销售态势。高新区由于近期内供地较少，因此在供应面积不断减少，成为全市可售面积最低的一个区域，供给关系的变化可能会导致高新区住宅价格的进一步上涨。安徽经典市场调查咨询有限公司,12,07年整体用于商品房开发用途的部分土地价格较高，成为刺激合肥房价上扬主要原因之一,07年合肥市商品房开发用途土地成交走势300025002000150010005000,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,2007年前11月（其中8、11月份无相关用途土地成交）合肥市用于商品房（含住宅、商业、办公类）的总体成交面积为5707.66亩。从近期的土地成交情况来看，呈现这么几个特点：从2003年以来,合肥市的整体土地供应每年集中在50006000亩左右,虽然近年来的容积率大幅度提高,但是在供应量上却呈现逐年减少的态势，但是从2007年有所回升。近三年来，包河区的土地供应量为最大，占到总体面积的三成以上。而经济区的面积占比相对最小。未来房地产开发热点将从蜀山区转移到包河区。10月份土地成交面积较高，主要是位于徽州大道的单总土地成交面积达到了1991亩。尤其是9、10两月成交的土地价格较高，较高的土地价格成为合肥市房价上涨的主要原因之一。安徽经典市场调查咨询有限公司,13,2007年合肥房产年度报告庐阳区,安徽经典市场调查咨询有限公司,14,一、庐阳区新建商品住宅价格分析1、11月庐阳区新建商品住宅均价为3716元/平方米庐阳区在售新建商品住宅均价（单位：元/平方米）400038003600340032003000,06年11月均价合肥市,2007年11月均价庐阳区,2007年11月庐阳区新建商品住宅均价为3716元/平方米，比合肥市均价低97元/平方米；与2006年11月庐阳区与合肥市的价差要高出60元/平方米，差距拉大。安徽经典市场调查咨询有限公司,月,5月,6月,7月,月,4月,11,2月,3月,8月,9月,1月,月,10,12,11,月,15,2、11月份庐阳区新建商品住宅均价比去年同期上涨10%，涨幅低于合肥市5个百分点庐阳区在售新建商品住宅价格走势图48004400400036003200280024002000,合肥市在建商品住宅均价,庐阳区在建商品住宅均价,庐阳区在售商品住宅均价与合肥市均价走势一致，从上图可以看到两者的价格曲线基本重合；2006年11月-2007年5月价格基本持平，6月份起开始小幅上涨，10月份起上涨幅度加大；11月份均价比去年同期上涨10%，涨幅低于合肥市5个百分点。安徽经典市场调查咨询有限公司,16,3、11月份新建高层商品住宅均价为4072元/平方米高新区在售新建商品住宅各建筑类型均价（单位：元/平方米）450040003500300025002000,多层2006年11月庐阳区,小高层2007年11月庐阳区,高层2007年11月合肥市,11月份庐阳区新建高层商品住宅均价为4072元/平方米，比合肥市高层均价高109元/平方米；小高层均价为3628元/平方米，比合肥市低91元/平方米；多层均价为3596元/平方米，相对最低，但与合肥市多层均价相比，要高出144元/平方米；与去年同期相比，多层涨幅最大，为15%，上涨了472元/平方米；高层涨幅最小，为3%，从而缩小了多层与高层间的差距。安徽经典市场调查咨询有限公司,0%,17,二、庐阳区新建商品住宅供应分析1、11月份庐阳区新建商品住宅可售面积占合肥市当月可售面积的8%2007年庐阳区新建商品住宅可售面积（单位：万平方米）,4035,10%9%,3025,8%7%6%,2007年庐阳区新建商品住宅可售套数,2015,5%4%,3000,10%,1050,1月 2月 3月 4月 5月 6月可售面积（单位：万平方米）,7月,8月 9月 10月 11月可售面积在合肥市占比,3%25002%1%200015001000,8%6%4%,5000,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,2%0%,可售套数,可售套数在合肥市占比,2007年前11个月庐阳区在售新建商品住宅可售面积与可售套数走势基本一致。以可售面积来看，1-7月份供应面积从35万平方米逐渐下降到25万平方米左右，8月份供应面积又恢复到35万平方米左右，随着销售旺季的到来，11月可售面积大幅下降。安徽经典市场调查咨询有限公司,18,2、11月庐阳区新建商品住宅中，高层可售面积所占比重为55%2007年11月庐阳区新建商品住宅建筑类型可售套数所占百分比多层18%2007年11月庐阳区新建商品住宅建筑类型可售面积所占百分比多层17%,高层,高层58%,小高层24%,55%,小高层,28%按照可售面积统计，11月庐阳区新建商品住宅以高层为主，占当月庐阳区可售面积比重的55%，小高层、多层所占比重分别为28%、17%；按照可售套数统计，11月庐阳区新建高层商品住宅套数所占比重为58%，小高层、多层比重分别为24%、18%。安徽经典市场调查咨询有限公司,19,3、11月新建商品住宅三室户可售套数所占比重为60%，二室户居次比重为 21%2007年11月庐阳区新建商品住宅各户型可售套数所占百分比,四室户及以上15%,一室户4%,二室户,21%三室户60%11月庐阳区新建商品住宅以三室户为主，占当月庐阳区可售套数比重为60%；二室户所占比重为21%；四室户（及以上）排列第三所占比重为15%；一室户最少，仅为4%。安徽经典市场调查咨询有限公司,20,三、庐阳区新建商品住宅成交分析1、前11个月庐阳区新建商品住宅总成交面积占合肥市总成交面积的10%2007年庐阳区新建商品住宅成交面积及占比,1614121086420,16%14%12%10%8%6%4%2%0%,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,成交面积（单位：万平方米）,占合肥市总成交的比例,2007年前11个月庐阳区新建商品住宅总成交面积占合肥市总成交面积的10%，位列第五。除了11月份成交面积达15万平方米以上，前10个月月成交面积在9万平米上下波动；其中，1-3月份成交形势比较严峻，成交面积在5万平方米以下；4-10月，月成交面积在7万平方米上下波动。安徽经典市场调查咨询有限公司,21,2、前11个月新建高层商品住宅成交面积所占比重为36%，略高于多层、小高层三室户成交套数所占比重为58%，四室户居次07年前11个月庐阳区各建筑类型成交面积占比,高层,多层31.5%,07年前11个月庐阳区各户型成交套数占比,36.0%,四室户及以上7.0%,一室户5.9%,二室户29.4%小高层32.4%三室户57.6%三类建筑类型的成交面积所占比重比较均匀；高层、小高层、多层所占百分比依次为：36%、32%、32%。三室户依然是市场的主要需求，占总成交套数的57.6%；二室户的套数所占比重为29%，位列第二；四室户及以上和一室户的成交比重较低，分别为7%、5.9%。安徽经典市场调查咨询有限公司,22,2007年合肥房产年度报告包河区,安徽经典市场调查咨询有限公司,23,一、包河区在售新建商品住宅价格分析,1、07年11月包河区在售新建商品住宅均价4192元/平方米包河区在售新建商品住宅均价同期对比图（元/平方米）4500400035003000250020001500,2006.11,合肥市,包河区,2007.11,据安徽经典市场调查公司房产研究中心对合肥市房产市场连续跟踪监测数据显示，2007年11月包河区新建商品住宅均价4192元/平方米，这一价格比合肥市同期均价3813元/平方米高出379元/平方米。而在2006年11月，当时包河区新建商品住宅均价3778元/平方米比合肥市同期均价3307元/平方米高出471元/平方米。显然，今年包河区与合肥市均价的差距有所缩小。安徽经典市场调查咨询有限公司,12,月,20,07,年,1月,3月,4月,2月,月,6月,7月,5月,8月,9月,月,10,20,06,年,11,11,月,24,2、2007年包河区新建商品住宅11月份均价较去年同比上涨11%，月均涨幅为0.9%,包河区新建商品住宅整体价格走势430042004100400039003800370036003500价格走势曲线（元/平方米）包河区新建商品住宅2006年11月份均价3778元/平方米，到2007年11月份已经增涨到4192元/平方米，增涨了11个百分点。今年前6个月，包河区新建商品住宅均价保持平稳，7-9月份小幅增长，10月份价格跳跃上升。安徽经典市场调查咨询有限公司,25,3、2007年11月包河区在售新建商品住宅高层均价为4389元/平方米，较去年同期增长了12%,包河区新建商品住宅均价各建筑类型同期对比图（元/平方米）50004500400035003000250020001500,多层,2006.11,小高层,2007.11,高层,2007年11月包河区新建商品住宅各建筑类型均价与去年同期相比：多层2006年11月3415元/平方米，到2007年11月为3840元/平方米，增涨了11.9%；小高层2006年11月3589元/平方米，到2007年11月为4005元/平方米，增涨了11.6%；高层2006年11月3918元/平方米，到2007年11月为4389元/平方米，涨幅为12%。安徽经典市场调查咨询有限公司,26,二、包河区新建商品住宅供应分析,1、2007年11月包河区新建商品住宅可售面积占合肥市可售总面积的11%,07年包河区新建商品住宅可售面积（与合肥市比较）,10000008000006000004000002000000,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%,面积（单位：平方米）,在总可售面积中所占百分比,2007年11月份包河区新建商品住宅可售面积占合肥市可售总面积的11%。从各月可售面积整体走势来看，1月份可售面积最大，11月份可售面积最小，其它各月可售面积比较平均，基本在63万平方米上下浮动。安徽经典市场调查咨询有限公司,27,2、11月份包河区可售新建商品住宅中，高层的面积所占比重达84%,07年11月包河区可售新建商品住宅各建筑类型所占比重,多层4%,小高层12%,0 7 年1 1 月各区可售新建商品住宅高层面积及所占比重,高层84%,600000,30%,5000004000003000002000001000000,21%,25%20%15%10%5%0%,新站,包河,瑶海,政务,经济,庐阳,蜀山,高新,可售面积（平方米）,在高层总可售面积中所占比重,从住宅可售建筑类型看，高层的面积所占比重继续增加，升至84%，较上一年底增长了18个百分点，而多层与小高层所占比重都有所下降，分别降至4%和12%。安徽经典市场调查咨询有限公司,28,3、11月份包河区可售新建商品住宅中，三室户的套数所占比重73%,0 7 年1 1 月包河区可售新建商品住宅各户型所占比重（以套数计）,四室户及以上14%,一室户6%,二室户7%,从住宅可售户型来看，包河区三室户可售面积所占比重高达,73%，在2007年包河区户型总可售面积中占到近四分之三，是这一区域主要的可售户型。一室户、二室户和四室户及以上所占比重较小，分别只占到6%、7%和,450000,三室户73%07年 11月各区可售新建商品住宅三室户面积及所占比重,25%,14%。,400000350000300000250000200000150000100000500000,20%,20%15%10%5%0%,2007年11月份包河区新建商品住宅三室户可售面积占合肥市三室户总可售面积的20%，所占比重在合肥市三室户各区可售面积的比较中位居第二，低于蜀山区,新站,包河,瑶海,政务,经济,庐阳,蜀山,高新,三个百分点，高于新站约0.3%。,可售面积（平方米）,在三室户总可售面积中所占比重,安徽经典市场调查咨询有限公司,29,三、包河区新建商品住宅成交分析,1、前11个月包河区新建商品住宅成交面积占合肥市总成交面积的15.6%07年包河区成交新建商品住宅面积走势（与合肥市比较）,250000.0200000.0150000.0100000.050000.00.0,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,25%20%15%10%5%0%,面积（单位：平方米）,在总成交中所占比重,今年前11个月，包河区新建商品住宅成交面积占全市新建商品住宅总成交面积的15.6%，较去年增涨了五个百分点。从每月的成交面积看，成交高峰出现在8和10月份，而其他月份成交面积稳定，呈稳中有升走势。安徽经典市场调查咨询有限公司,18%,30,2、前11个月包河区新建商品住宅总成交套数中，三室户占56%,0 7 年包河区成交新建商品住宅各建筑类型所占比重（以面积计）多层在前11个月包河区的成交新建商品住宅中，高层面积占63%；小高层与多层成交面积分别占总体的19%和,高层63%0 7 年包河区成交新建商品住宅各户型所占比重（以套数计）,小高层19%,18%。,四室户及以上9%三室户56%安徽经典市场调查咨询有限公司,一室户15%,二室户20%,在前11个月包河区成交的新建商品住宅中，三室户占总套数的56%；二室户 占20%；一室户和四室户及以上的户型分别占15%和9%。,31,2007年合肥房产年度报告蜀山区,安徽经典市场调查咨询有限公司,32,一、蜀山区新建商品住宅价格分析1、11月份蜀山区新建商品住宅均价为3911元/平方米2007年11月份蜀山区新建商品住宅均价（单位：元/平方米）400038003600340032003000,06年11月均价合肥市,2007年11月均价蜀山区,安徽经典市场调查公司的跟踪监测数据显示，2007年11月份蜀山区在售新建商品住宅均价为3911元/平方米，比合肥市均价3813元/平方米高出98元/平方米；与2006年11月蜀山区和合肥市47元/平方米的价差相比，今年差距略增。安徽经典市场调查咨询有限公司,33,2、11月份蜀山区新建商品住宅均价比去年同期上涨17%，月涨幅为1.4%蜀山区在售新建商品住宅价格走势图48004400400036003200280024002000,11月 12月 1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月 10月 11月,合肥市新建商品住宅均价,蜀山区新建商品住宅均价,价格走势与合肥市基本一致，2006年11月-2007年5月价格基本持平，6-9月份价格小幅攀升，至10黄金周起，价格呈明显“跳跃”式上涨。2007年11月蜀山区新建商品住宅与去年同期相比上涨了557元/平方米，涨幅达17%，月涨幅为1.4%，较合肥市涨幅约高2个百分点。安徽经典市场调查咨询有限公司,34,3、11月份蜀山区新建多层与高层商品住宅差价为379元/平方米，比去年同期差价缩小233元/平方米蜀山区在售新建商品住宅各建筑类型均价（单位：元/平方米）450040003500300025002000,多层2006年11月,小高层2007年11月,高层2007年11月,2007年11月份蜀山区高层均价破四，达4026元/平方米，与合肥市高层均价4027元/平方米基本持平；小高层均价居次为3775元/平方米，比合肥市高出56元/平方米；多层均价为3647元/平方米，高出合肥市均价195元/平方米；与去年同期相比，多层涨幅最大，为23%，小高层、高层同期涨幅分别为13%和12%；多层与高层相差379元/平方米，与2006年11月两者的差价612元/平方米的相比，差距在逐渐缩小。安徽经典市场调查咨询有限公司,35,二、蜀山区新建商品住宅供应分析1、2007年11月蜀山区新建商品住宅可售面积所占比重约为23%2007年蜀山区新建商品住宅可售面积（单位：万平方米）,140120,30%25%,2007年蜀山区新建商品住宅可售套数,100806040200,20%15%10%5%0%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月可售面积（单位：万平方米）可售面积在合肥市占比,120001000080006000400020000,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月可售套数可售套数在合肥市占比,30%25%20%15%10%5%0%,2007年前11个月蜀山区可售商品住宅面积和可售套数变化曲线基本一致，变化幅度比较小，总体呈稳步下降的走势。从可售面积上来看，1月份可售面积最大，2-8月份，可售面积主要在100-120万平方米之间波动，10月份起可售面积下降到100万平方米以下。安徽经典市场调查咨询有限公司,小高层,14.0%,36,2、11月份蜀山区可售新建商品住宅中，高层可售套数所占比重达68%2007年11月蜀山区可售新建商品住宅各建筑类型所占百分比（以套数计）,2007年11月蜀山区可售新建商品住宅各建筑类型所占百分比（以面积计）,别墅1.1%,多层16.8%,别墅0.4%,多层19.8%,小高层,高层68.1%,高层,14.9%,64.9%无论是从可售套数还是可售面积的比较来看，11月蜀山区可售新建商品住宅中，高层建筑占居绝对的主体地位，当月可售面积约52万平方米，占蜀山区当月新建商品住宅可售面积的64%，可售套数所占比重更大，接近7成；小高层可售面积所占比重为15%，与套数占比一致；多层可售面积所占比重为20%，比可售套数所占比例高3个百分点；别墅所占比重排名最末。安徽经典市场调查咨询有限公司,37,3、11月份蜀山区在售新建商品住宅中，三室户的套数所占比重达半成2007年11月蜀山区可售新建商品住宅各户型所占百分比（以套数计）一室户,四室户及以上17%,11%,二室户,22%三室户50%07年11月份，蜀山区可售新建商品住宅中，三室户的套数所占比重为50%，二室户居次，所占比重为22%，四室户（及以上）和一室户所占百分比依次为17%、11%，排名第三、第四。安徽经典市场调查咨询有限公司,38,三、蜀山区新建商品住宅成交分析1、前11个月蜀山区新建商品住宅总成交面积所占比重约为19%2007年蜀山区商品住宅成交面积及占比,35302520151050,25%20%15%10%5%0%,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,成交面积（单位：万平方米）,占合肥市总成交的比例,2007年前11个月蜀山区新建商品住宅总成交面积比2006年同期上涨了52%；占合肥市总成交的19%。07年蜀山区整体销售态势良好，总体呈上涨趋势，11月份成交面积达到销售的高峰；8-10份成交面积维持在20万平米上下；1-7月份成交面积在5-10万平米之间波动。安徽经典市场调查咨询有限公司,20.54%,22.6%,39,2、前11个月蜀山区新建商品住宅总成交面积中，高层占42%07年蜀山区个建筑类型成交面积占比,2007年前11个月，蜀山区新建商,高层,41.96%,0.48%,多层,37.03%,品住宅中，高层的成交面积所占比重最大为42%；多层紧随其后，占37%；小高层排名第三占20.5%；别墅成交最小，占比为0.5%。07年蜀山区各户型成交套数占比,2007年前11个月，蜀山区新建商品住宅中，三室户成交套数所占比重,四室户及以上11.6%,一室户8.3%,二室户,超过半数以上，为58%；二室户、四室户及以上、一室户占比分别为23%，12%，8%。三室户57.6%安徽经典市场调查咨询有限公司,40,2007年合肥房产年度报告高新区,安徽经典市场调查咨询有限公司,41,一、高新区新建商品住宅价格分析1、2007年11月份高新区新建商品住宅均价为4010元/平方米高新区在售新建商品住宅均价（单位：元/平方米）4200400038003600340032003000,06年11月均价合肥市,2007年11月均价高新区,2007年11月份高新区新建商品住宅均价为4010元/平方米，比合肥市当月均价高出197元/平方米，与2006年11月高新区与合肥市439元/平方米的价差相比，今年两者的价差有较大幅度缩小。安徽经典市场调查咨询有限公司,1月,2月,3月,月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,月,月,10,11,12,11,月,42,2、11月份高新区新建商品住宅均价比去年同期上涨7%高新区在售新建商品住宅价格走势图48004400400036003200280024002000,合肥市商品住宅均价,07年高新区商品住宅均价,2007年高新区新建商品住宅价格价格走势稳中有升，上涨幅度不大，11月份均价比去年同期上涨264元/平方米，涨幅为7%，比合肥市涨幅约小8个百分点。2006年11月-2007年11月价格基本持平；6月份起价格小幅上涨；至9月份，在合肥市价格大幅上涨的情况下，高新区价格涨幅加大。安徽经典市场调查咨询有限公司,43,3、11月份高新区新建商品住宅多层均价为4027元/平方米高新区在售新建商品住宅各建筑类型均价（单位：元/平方米）450040003500300025002000,多层2006年11月高新区,小高层2007年11月高新区,高层2007年11月合肥市,11月份高新区新建多层商品住宅均价为4027元/平方米，比合肥市当月多层均价高出492元/平方米，居合肥市之首；高层均价为3928元/平方米，价格上涨幅度最大，比去年同期上涨538元/平方米，直追多层，但与合肥市高层均价相比，仍然低99元/平方米；小高层均价为3833元/平方米，比合肥市高出282元/平方米，比去年同期上涨了约8个百分点。安徽经典市场调查咨询有限公司,44,二、高新区新建商品住宅供应分析1、11月高新区新建商品住宅可售面积占A合肥市当月比重约为6%2007年高新区新建商品住宅可售套数,30002500,8%7%6%,2007年高新区新建商品住宅可售面积（单位：万平方米）,2000,5%,403530,9%8%7%,15001000,4%3%2%,25201510,6%5%4%3%2%,5000,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月可售套数可售套数在合肥市占比,1%0%,50,1%0%,1月,2月,3月 4月,5月,6月,7月,8月 9月 10月 11月,可售面积（单位：万平方米）,可售面积在合肥市占比,2007年前11个月高新区新建商品住宅可售面积和可售套数走势呈平稳下降的趋势，1、2月份可售面积最大，均在35万平方米以上，3月份起至5月份可售面积有所减少，在30万-35万平方米之间小幅下降，7-11月份可售面积的波动较大，其中，7月、10月份均出现了较大幅度的下跌，可售面积均下滑到20万平方米以下。安徽经典市场调查咨询有限公司,45,2、11月份高新区新建小高层商品住宅可售面积所占比重为54%，高层为23%居次2007年11月高新区可售新建商品住宅各建筑类型所占百分比（以面积计）,高层,别墅4.3%,多层18.7%,23.3%2007年11月高新区可售新建商品住宅各建筑类型所占百分比（以套数计）,高层,别墅3.1%,多层16.5%,23.6%小高层53.7%小高层56.8%11月份高新区新建商品住宅建筑类型可售面积结构与套数结构基本一致，小高层所占比重均超过了半成。从可售面积比重来看，新建小高层商品住宅占当月高新区可售面积的54%，高层所占比重为23%居次，多层以19%位列第三，别墅排最末所占比重为4%。安徽经典市场调查咨询有限公司,46,3、11月份高新区新建商品住宅三室户可售套数所占比重为62%，四室户（及以上）占23%排名第二2007年11月高新区可售新建商品住宅各户型所占百分比（以套数计）,四室户及以上,一室户4%,二室户11%,23%三室户62%11月份高新区新建商品住宅中，三室户可售套数所占比重最大，为62%；高新区大户型所占比重也较大，四室户（及以上）可售套数所占比重为23%，排名第二；二室户排列第三比重为11%，一室户占比为4%。安徽经典市场调查咨询有限公司,47,三、高新区新建商品住宅成交分析1、2007年前11个月高新区总成交面积约占合肥市总体的5%2007年高新区新建商品住宅成交面积及占比,76543210,8%7%6%5%4%3%2%1%0%,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,成交面积（单位：万平方米）,占合肥市总成交的比例,2007年前11个月高新区总成交面积比上一年同期上涨了25.3%，上升幅度在全市各区域中排最末位；总成交占比也位于最后一名，仅为4.8%，不及蜀山区的1/4；月销售不均衡，波动频繁，但成交面积仍呈上涨态势；销售高峰期在10月，成交面积达到6.5万平方米，比销售最低的2月高出5万多平方米。安徽经典市场调查咨询有限公司,48,2、前11个月高新区成交的新建商品住宅中，多层面积占41%07年高新区各户型成交套数占比一室户,四室户及以上,4.7%,18.7%二室户23.4%07年高新区各建筑类型成交面积占比别墅,高层,6.6%,14.2%多层41.0%三室户53.2%小高层38.3%2007年前11个月，高新区新建多层商品住宅成交总面积，占区域总成交面积的41%；小高层、高层成交面积比重分别为38%和14%；别墅的需求量相比于其他区域大，成交面积所占比重为7%。三室户仍是合肥市场主要需求户型，2007年前11个月高新区三室户的成交套数所占比重为该区总成交量的53.2%；二室户和四室户及以上户型所占成交套数比重分别为23%、19%，一室户所占比重最小，仅为5%。安徽经典市场调查咨询有限公司,49,2007年合肥房产年度报告政务区,安徽经典市场调查咨询有限公司,50,一、政务区新建商品住宅价格分析1、07年11月政务区在售新建商品住宅均价为3946元/平方米政务区在售新建商品住宅均价（单位：元/平方米）450040003500300025002000,06年11月均价合肥市,2007年11月均价政务区,2007年11月政务区在售新建商品住宅均价为3946元/平方米，比当月合肥市均价高出133元/平方米；与去年同期政务区与合肥市336元/平方米的价差相比，今年这一价差明显缩小。安徽经典市场调查咨询有限公司,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,月,月,12,11,月,10,11,月,51,2、2007年11月份政务区新建商品住宅在售均价与去年同期相比上涨了8%，月均涨幅为0.7%政务区在售新建商品住宅价格走势图48004400400036003200280024002000,合肥市新建商品住宅均价,政务区新建商品住宅均价,2006年11月2007年11月政务区在售新建商品住宅均价整体走势比较平缓，06年11月07年6月价格基本持平；6-9月份价格小幅增长；十一黄金周后，房价出现“跳跃”式的增长。2007年11月在售新建商品住宅比去年同期上涨8%，月涨幅为0.7%，比合肥市涨幅小约7个百分点，增长速度比较缓慢。安徽经典市场调查咨询有限公司,52,3、11月份政务区新建高层商品住宅在售均价为4038元/平方米政务区在售新建商品住宅各建筑类型均价（单位：元/平方米）450040003500300025002000,多层2006年11月政务区,小高层2007年11月政务区,高层2007年11月合肥市,11月新建高层商品住宅均价突破四千，约4038元/平方米，比合肥市