杭州写字楼调研报告.ppt

杭州写字楼研究报告,杭州写字楼市场概况介绍,杭州写字楼市场分析,杭州写字楼市场区域价格情况,杭州写字楼板块总结与趋势,十大新城和科技园区介绍,目录,杭州写字楼市场概况,杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。从历史的需求上来看，杭州写字楼需求主体是第三产业的小型公司。这样的公司还处于一个动荡期，并没有固定的经营模式，所以他们一般会选择商住楼可办公、可经营、可居住。需求的特殊性导致了杭州写字楼市场以商住楼开发为主，并对市场的快速发展有较大阻碍作用。前几年杭州住宅价格飙升，大量的资金流向住宅，写字楼市场少有问津；写字楼土地使用年限只有50 年，在外行人看来和住宅相比是一大劣势；习惯在传统的办公楼、商住楼里办公，对纯写字楼项目的需求不迫切，导致“商住价格倒挂”现象。杭州写字楼市场从2002年开始，供应量超过40万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在30万平方米左右，供求明显失衡。供求的失衡主要是因为杭州的写字楼需求的特殊性及市场的不成熟，开发商盲目开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡导致了无效供给。高空置率也是杭州写字楼租金一直徘徊在低位的原因。,写字楼市场概述,随着杭州经济高速发展和城市规模日益扩大，近年杭州写字楼供应的零散分布状况有所改变，集中商务区开始出现。黄龙商务区、钱江新城CBD、武林商务区开始显现成为杭州三大商务中心的潜质。该三大区域呈现集中供给的态势，且供应量较大，产品品质较高且以甲级写字楼为主。目前杭州写字楼市场的投资性购买比例提高较快，新近开发的楼盘尤其如此，写字楼的长期投资价值开始被关注。,写字楼市场概述,杭州写字楼市场分析,时间与空间发展进程 市场供求关系,发展进程,时间进程,2001年,第四阶段,第五阶段,雪峰大厦,星河商务大楼,标力大厦,嘉德广场,迪凯国际中心,伟星大厦,耀江国际,中山花园,东清大厦,阶段特征,第一阶段：萌芽时期 90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”，市场需求较小，市场上不成熟。第二阶段：诞生时期 市场化操作的写字楼项目大量开发，如这一时期的伟星大厦等。但市场低迷，第三阶段：高速发展时期 随着浙江民营经济的迅速发展，促进了产业结构的变化，也促使第三产业的快速成长，尤其是服务行业的发展，市场在90年代末开始活跃起来，杭州写字楼开始复苏，2000开始步入正轨。这一时期，杭州写字楼得到了长足的发展，市场供需两旺。第四阶段：杭州写字楼格局成型 新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显，杭州写字楼主要集中在黄龙板块、武林板块、庆春板块、高新文教板块和城站吴山板块，另有正在崛起的钱江新城和滨江等近郊板块。第五阶段：新的一轮快速发展 以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现，但市场反应不温不火。,空间进程,武林,庆春凤起,城站,黄龙,钱江新城,文教,滨江,萧山,钱江世纪城,东进步伐,时间与空间进程,黄龙商务圈的打造,杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位，90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。90中后期，市场化操作的写字楼项目大量开发，于2000年，写字楼市场步入正轨，2000年后，新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显。2005年后，以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现。从空间发展上来看，杭州写字楼起源于庆春路金融街，随后是黄龙、武林商圈等板块的发展。近期，随着杭州城市的东进，钱江新城成为了写字楼的主要集聚地，钱江新城、钱江世纪城、滨江等地的写字楼将成为未来的写字楼主要供应地。,时间与空间进程,武林,庆春凤起,城站,黄龙,钱江新城,文教,滨江,湖滨,钱江世纪城,空间主要分布,各写字楼板块特征,各写字楼板块比较,为了更好的进行写字楼各板块之间的比较，对相关因素进行定量化评估，从优到劣按5到1进行打分，暂不考虑各因素对于写字楼板块影响的权重；,市场供求关系,市场供应量77万平方米,预计市场新增量不足100万平方米,近三年市场供应情况,市场供应量114万平方米,2008年2010年总供应量将近300万平方米，其中仅钱江新城的供应量就达202万平方米，占总供应量的67%。,甲级写字楼市场供求,过去数年中，由于市场总体供应有限，杭州甲级写字楼空置率整体呈下降趋势，2007年底时已接近10%，显示出高端办公物业略显不足，随着08年供应高峰的到来，市场呈现供过于求的趋势，且供过于求趋势愈来愈显著。,杭州甲级写字楼供需变化,规模单位：方,空置率,市场主要板块/项目推进时间,规模单位：方,各板块供求情况,黄龙商务区 黄龙商务区中目前房产建筑类（包括万科及浙江本地的知名企业如绿城、耀江）与咨询服务类企业所占比例最高，而知名的外企如日立、爱立信、飞利浦及强生等500强企业也选择落户于此。区内主要供应包括了浙江世贸中心、公元大厦及嘉华国际商务中心等，入住率在85%左右。庆春商务区 庆春路被规划为杭州的金融街，区域内行业以金融保险证券行业为主，目前吸引了汇丰、星展以及东亚银行等中外银行入驻。具有代表性的大楼有广利大厦，嘉德广场及兴业银行大厦等，目前平均入住率约为82%。武林商务区 武林商务区由于靠近政府机构所在地，吸引了以金融证券、贸易货运及大型集团为主的租户入驻，区内亦有BP、屈臣氏等区域总部。作为浙江省的省会，此处集中了较多与政府行政机构相联系的企业。此外，具有代表性的办公物业有绿城深蓝广场及新落成的浙商时代大厦等。区别于市中心另两个商务区，武林区域在未来1-2年中仍有新增供应可进入市场，目前入住率约在80%。钱江新城 近几年供应集中于钱江新城区域，钱江新城作为即将崛起的新型商务区，具有整体规划好，高规格设计的优势，但是目前配套设施不成熟，交通不便亦是其比较明显的缺陷。在3年中面临集中大量供应面市，短期内由于商务环境的制约，租赁情况尚不明朗。,写字楼客户一般分析,写字楼客户特征,第一，本地中小企业：杭州写字楼入驻客户70%是杭州本地或省级客户，以第三产业的中小型公司为主（如物流商贸、金融保险、专业服务等）。第二，投资客：随着证券投资风险的增大、住宅商铺价格的高启、政策的打压，部分消费者把投资目标转向写字楼，占据了写字楼购买客户一半的分额；第三，二次腾飞的省内企业：出于成本考虑，将总部和研发创意基地设在杭州，将制造基地放在人力成本更低的宁波和台州；第四，入世后进入杭州的外企和杭州的一些文化创意产业企业，尽管这部分人群现在所占比例并不多，但随着杭州文化创意产业的发展，将有越来越多的此类客户，这类客户对写字楼要求比较好，均是甲A级写字楼。,不同性质企业入驻形式,不同性质的企业入驻写字楼的方式是有不同的。合资/外资企业以及有限责任公司都不太倾向以购买的方式入驻写字楼。相对而言，私营企业更倾向购买。这也与目前市场上写字楼以租赁居多的行情相符。,客户还是以租赁为主，写字楼市场投资氛围浓厚,不同行业人均使用面积,人均办公面积服务业最大，人均使用面积达到19.5平米（个人办公空间加过道洗手间公摊等），其中美容行业的面积需求较大。其次是贸易行业，人均使用面积达到18.4平方米，其产品展示有相当的面积需求；物流/货运行业人均使用面积是11.6平方米，人均面积最小的是IT行业。而整体市场的人均使用面积是14.5平方米，这个数字可以作为市场整体的参考。,不同行业整体使用面积及员工规模,从下图可以看到，服务业的平均使用面积最大，为234方，企业平均办公人数为18人；其次是外贸业的办公平均使用面积为210平方米，企业平均办公人数为19人。物流/外贸业的平均使用面积并不小，但平均办公人数相对较低，这刚好与IT业相反。除了IT业、机械/电子行业，其他行业众数都在150200平方米之间，这对本项目写字楼确定基本分隔单位具有较大的参考意义。,区域流向,杭州写字楼市场2000年后逐渐成型，围绕杭州著名的西湖形成了三个较为主要的中心商务区，分别是黄龙，武林与庆春(地图2)。三大商务区分别毗邻大学、政府机构与传统的商业中心，距离西湖比较近。而未来随着中心城区的规划成熟，同时也受制于西湖周边对于高楼的控制，传统商务区的后续供应有限。与此同时，杭州城市东南角的钱塘江区域经整体规划布局，已经出现钱江新城与滨江区等新的商务区，大量的供应在20082012年间面市。,写字楼产品分析,杭州写字楼总建筑面积达到1200万方，具体分去看，我们将统计了杭州四个主要写字楼分布区域目前存在和正在建设的大部分写字楼项目，就其相关指标进行比较分析，具体配额如下：,写字楼产品分布,写字楼档次分析,目前写字楼市场上主要的产品为甲B或乙级写字楼，占82.56%，而甲A级写字楼相对数量较少，近两年才出现。,杭州写字楼入驻客户70%是杭州本地或省级客户，以第三产业的中小型公司为主（如物流商贸、金融保险、专业服务等），这决定了杭州的写字楼主力面积非常小，主力面积集中在60-150平米之间，而200平方米以下的户型占据了杭州写字楼的70%以上。,分割单元面积分析,得房率分析,杭州市场上主流的写字楼为高层，得房率相对较低，主要集中在65-70%之间。,需要改进的地方,入住企业反映最不满意之处为电梯，数量上太少，速度又跟不上，这是迫切需要解决的问题；其次停车不便、车位太少，保安态度差等问题也是不少企业所提出的不满之处，均有待改进。卫生差、设施不全、租金太高等也是一小部分企业反映不满之处。,内部配套需求,在写字楼内部配套设施方面，员工餐厅成了企业需求最急迫的一项，有超过二分之一的企业表示需求。其次需求迫切的就是优质高速的电梯，这也是许多大楼目前面临的问题。其他指得一提的是如室内生态花园、智能停车场、商务减压区等一系列新兴指标也得到了不少企业的追捧。,周边配套需求,办公楼周边的配套设施方面，茶座/咖啡馆的需求指数最高，这是午休及会客的选择场所。其中多功能会议厅、公共展示厅等商务配套设施也有一小部分企业需求。,智能化设施,智能网络、通讯系统,在智能化设施方面，宽带的无线接入系统、楼宇内部的多媒体通讯系统、安全防控系统、纯净水系统相对需求较多。,从供应面来看，2009、2010年，杭州写字楼将迎来一个供应高峰年。据统计，未来几年，仅钱江新城将新增400万方写字楼供应。约占据杭州现有所有已建成写字楼的1/3。从需求面来分析，自2006年6月杭州发布“住宅禁商令”后，释放了大量写字楼需求，写字楼市场的需求刚性较强，截止到2009年，杭州写字楼的成交面积始终高于新增供应面积，这正式需求旺盛的表现。有数据表明，杭州私营企业数目年增长保持13%以上的速度，在宏观经济利好的情况下，以10%的速度递增计算，据戴德梁行的调查报告，预计2010年市场需求量在50万左右，2008-2010，杭州写字楼的总供应量在300万方左右，而2008-2009年的供应量约为200多万方，预计2010年写字楼的总供应量约为100万方，市场供求比达到：2：1，呈现供过于求的态势，从板块上来看，2010年写字楼的供应主要集中在钱江新城。由于该区域是未来杭州的行政经济中心和商务中心，未来将具有较好的商务氛围，故杭州以钱江新城为主的写字楼投资将渐成房产投资主流。,未来市场发展走向（发展背景）,从杭州的产业结构来看，近年来，杭州大力发展现代服务业，而现代服务业企业恰恰是写字楼的需求主体，这决定了杭州写字楼市场有更进一步的发展空间。从办公楼占整个商品房供应总量的比重来看，仅占10%，与发达国家的20%的比例还有相当的差距。,未来市场发展走向（发展背景）,未来市场走向,从地段分布来看，钱江新城是新的商务中心 杭州写字楼目前主要集中在杭州写字楼区域集中的黄龙、武林广场、庆春沿线、钱江新城、滨江板块，黄龙、武林广场、庆春沿线附近的写字楼大多年代较久，随着经济的发展，尤其是现代服务业的高速发展，这些地区不能满足杭州企业对写字楼的需求，地域的限制使得钱江新城有了开发的契机。另一方面，杭州地铁的建成延伸了城市的空间，沿江十个新城的建设也是未来写字楼的主要供应地。,从产品形态上来看，专业化写字楼将成为主流 从近年来崛起的华荣时代大厦、嘉华国际商务中心等写字楼，无论从配套设施、项目规划、产品设计等方面都使杭州的办公商务气质不断提升，与国际接轨、高起点、高规划3A5A级写字楼标准的开发思路与理念日益深入人心。取而代之的将是品质更高的纯商务写字楼或者更多是办公楼与商业街区的混合型产品。从商务环境来看，新生态化写字楼成为亮点 从SARS到禽流感，健康成为人们越来越关注的一个话题，写字楼客户对办公环境的要求大大提升。随之，在产业环境、商务配套环境相对较好的城市二线区出现了接轨国际流行的商务花园形式的新型办公项目，这些非传统核心地段写字楼由于较低的容积率和高绿化率，提供了客户一种新的办公模式。,未来市场走向,杭州写字楼区域价格分析,武林商圈主要写字楼,浙江外经贸广场规模：65000户型：300-500 租：4.2；物：8,永通信息广场规模：44740户型：115-192 租：2.2-2.3；物：5.3 车：500-700,环球中心规模：110000户型：900-1250 租：-；物：5 车：400,白马大厦规模：30000户型：200-300 租：3.9；物：5 车：300,坤和中心规模：112000户型：400-550 租：4.3-7；物：16 车：1500-2000,中山花园春晓苑规模：25000户型：200 租：1.2,元丰钛合国际规模：61600户型：255-500 租：2.7；物：5.5 车：300,宏大宾馆商务楼户型：30-50物：0.15；车：200,晶晖商务大厦规模：31000户型：300租：2.1；物：5车：200,华源发展大厦规模：25000户型：110-450 租：2.5-3.5；物：5 车：260,越都商务大厦规模：42000户型：500-800租：2.6；物：1.2车：350,云天财富中心规模：41000户型：150-300 租：2.5-2.8；物：3 车：260,凯喜雅大厦规模：44894户型：600-800租：3.8；物：5 车：300,绿城深蓝广场规模：130000户型：200-500租：3-4；物：8,蓝天商务中心规模：26000户型：128-420租：1.9；物：4.8 车：200-500,注：规模（平方米）户型（平方米）租金（元/方*日）物业（元/方*月）车（停车费元/月）46-52页同此页,武林商圈的写字楼租金约2.86元/方*日，地上车位均价格235元/月，地下车位均价420元/月。这一区位的某些高档写字楼的车位价格高达千元/月以上。,黄龙商圈主要写字楼,黄龙恒励大厦规模：户型：200-300 租：-；物：6 车：300-400,现代国际大厦规模：10880户型：305-335物：10.5（包能耗）车：350-500,世贸丽晶城规模：12700户型：150-400租：3.5-3.9；物：12.8车：500-700,江南电子大厦户型：240-298租：2.2-2.4；物：5（包能耗）车：300-360,国际花园规模：27000户型：150-500租：1.8-2；物：3.2车：300,公元大厦规模：115000户型：240-298租：4.5；物：12车：200,黄龙世纪广场规模：80000户型：300-550租：4；物：18（全包）车：300,中田大厦规模：30000户型：200-450 租：2.8-3.5；物：10.8（包能耗）售：21000-23800,嘉华国际商务中心规模：50000户型：300-600租：4；物：8,世贸中心写字楼规模：130000户型：200租：3.5-4,华鸿大厦规模：45000户型：100-200租：2；物：4.5车：300,黄龙商圈的写字楼相对高档，租金均价3.3元/方*日以上，d地下车位均价为300元/月、地下460元/月。,庆春商圈主要写字楼,凯旋门商业中心规模：42100物：4.8 车：600,中河大厦规模：26000租：1.2-1.8物：3.7,长堤明苑规模：35000租：1.8物：1.5 车：300,中都大厦规模：59125租：3,改革月报大楼规模：-租：1.2 物：3.7 售：15000,平海国际大厦规模：20159租：2.8 物：7.8车：800,瑞丰国际商务大厦规模：35200租：2.5售：18000-19000,庆春商圈的写字楼租金平均价格在2.1元/方*日，地下车位价格在300元/月以上。,滨江商圈主要写字楼,滨江慧港规模：28000户型：380-2300租：1.3 物：3 车：200,卓信大厦规模：36000户型：130-2000租：1.65 物：3 车：220,萧宏大厦规模：41000户型：600租：1.5-1.8 物：3.5,盾安发展大厦规模：30000户型：500-1000租：1.5-2 物：4,东方通信城规模：180000户型：500-1000租：1.5,凯和大厦规模：-户型：600租：1.3,华荣时代大厦规模：-户型：2500租：2,滨江商圈的写字楼租金平均价格在1.6元/方*日，地下车位价格在260元/月左右，地上车位价格在180元/月左右。,吴山城站主要写字楼,富春大厦规模：56000租：1.8 物：1.8 售：11500,联银大厦租：1.8 物：3.2车：700-900,富云大厦租：1.7 物：2.6,中闽大厦租：1.8 物：5.2车：700-900,香榭商务大厦租：2-2.2 售：14000-15000,四季星座租：1.5 物：3,金泰商务大厦规模：24212租：2.3 物：4.5 车：400 售：30000,雪峰清泰大厦规模：15406租：1.6-1.8 物：3.6 车：100 售：16000-16500 售：11500,伟星世纪大厦租：2.2 物：3.9,金衙庄大厦规模：15476租：2.2 物：4.6 车：150 售：15000,中纬商务大厦租：1.2,星河商务大厦规模：20000租：2.2,吴山城战商圈的写字楼租金平均价格在1.9元/方*日，车位价格在高低不等，某些写字楼仅需100元/月，某些写字楼高达900元/月。,湖滨板块主要写字楼,泰地万新大厦规模：73000租：2.5 物：5.5车：600售：20000,平海旺角租：2,清波商厦规模：73000租：2.2-2.4 物：4.6,西湖时代广场规模：65300租：3 物：6,天风商厦规模：73000租：2.2-2.5,西湖国贸大厦规模：11000租：2.5 售：25000-30000,航天通信大厦规模：19800租：2.5,天风商厦租：2.5-2.9,华顺大厦租：1.5-2.2,吴山商务楼租：2.3,新东方大厦租：2.8 物：3.2车5：00-600售：16666,湖滨板块的写字楼租金平均价格在2.5元/方*日。,钱江新城主要写字楼,天翔凤起时代大厦规模：43000租：1.8-2.6 物：3.8售：18000-19000,采荷嘉业大厦规模：34070租：2.5 物：4售：22000-25000,森禾商务广场规模：109000租：2.5 物：4.8,长城大厦规模：35500租：2 物：5车：580,宋都兴业大厦规模：15000售：19000,迪凯国际中心规模：85000租：2.8-3 物：10,青春发展大厦规模：44000租：3.1 物：4.5车：400,中豪凤起广场租：2.3 物：3.6,凤凰中心规模：25000租：1.6 物：5车：120-250,赞成太和广场规模：238141租：2.2 物：5.5,大名空间商务大厦规模：52667物：4 售：17000,钱江新城的写字楼租金平均价格在2.4元/方*日。,文教板块主要写字楼,计量大厦规模：22000户型：53-161租：2.2-2.3 物：4.5车上：300 车下：400,怡泰大厦规模：29000户型：70-205租：2.3 物：2.7车：下400,西湖国际科技大厦规模：80000户型：140-120租：2.5-3.5 物：6车上：400 车下：500,元茂大厦规模：40000户型：100-2000物：2.8,立元大厦规模：36000户型：97-1250租：3 物：6.5车：680,百脑汇科技大厦规模：42000租：2.4 物：4车：400,莱茵达大厦规模：20000户型：875租：2.5 物：5车：800,华星时代广场规模：65000户型：200-900租：2.3-2.5 物：5.5车上300 车下500,华星科技大厦规模：28000户型：40-1000租：2.1 物：3.5车上：380,天苑大厦规模：28800户型：175-1600租：2 物：3.5车上300 车下400,东部软件园规模：160000租：2.1,高新大厦规模：20000租：2 物：2.5,尚坤大厦规模：10000户型：1620租：1.8-2.2 物：4.5 车：200,车上：代表地上车位价格。车下：代表地下车位价格。,文教板块的写字楼租金平均价格在2.15元/方*日。地上车位均价285元/月，地下车位均价475元/月。,杭州写字楼板块总结与趋势,杭州写字楼八大板块总结,1、黄龙区域初步成熟，投资潜力较大 黄龙区域目前凭借其独特的综合优势、准确地开发定位、高水准的设计施工、专业化的经营物管，已经成为当前杭州写字楼市场最具投资潜力的区域。该区域目前的销售价格较高，租金投资回报也比较丰厚，市场吸纳程度很高。对于投资者而言，投资风险较低且租金回报率较高，极具投资价值。但是该地段可以开发地块稀少，基本是无地开发。二级市场投资难度也比较大。,2、滨江新区、钱江新城区域长线看好 滨江新区和钱江新城作为未来杭州市沿江发展的重点商务区域，有良好的规划定位和较高的建设起点，并受到政府政策的有利扶持，从长远来看必将成为杭州未来的 CBD（中央商务区）辐射圈。,3、传统商圈写字楼市场压力较大 传统的武林、庆春和湖滨区域由于写字楼盘较多，面临着一定的压力。其自身商办条件提高能力有限，加之未来其他区域市场的分流作用，我们分析该区域除了少数几个具有独特优势的楼盘外，整体投资价值不高。,4、城站吴山区域蕴藏投资机会 城站区域交通枢纽的地位给与了它独特的区位优势，随着该区域旧城改造的深入、及地铁开通、综合环境的改善和写字楼建设的加快，该区域蕴藏着一定的投资机会。目前该区域的写字楼销售价格比较低（对住宅来说），相对的租金回报率却是最高的。因此未来该区域的写字楼销售出租价格很可能会有明显的涨幅，具有一定的投资价值。,判断依据：第一，有戴德梁行统计数据表明，杭州的写字楼空置存量将近300万方，而消化这些存量至少需要9个月时间。第二，据杭州甲级写字楼供求关系表明：随着08年供应高峰的到来，市场呈现供过于求的趋势，且供过于求趋势愈来愈显著。第三，根据杭州私营企业数目的增长速率计算，杭州办公楼的新增速率高于私营企业的增长速率，2010年供求比例达到2：1，供求失衡，供过于求。第四，由于经济发展的内在规律不可能导致短时间内办公需求的快速上升,市场需求的刚性必然导致大量的写字楼存置。判断结果：2010年，杭州写字楼依然供过于求，且供大于求态势越演愈烈。,写字楼供求变化趋势,板块区域发展趋势,从区域发展趋势来看，我们认为未来杭州写字楼市场区域化发展趋势将会越来越明显。从大格局上来看，我们预测杭州未来写字楼市场会形成三大区域：沿江区域（钱江新城和高新区），传统市中心区（武林板块）和城西区（以黄龙板块为中心）。沿江区域对于杭州来说是核心 CBD 区域。,未来写字楼市场发展趋势,1、单一产权写字楼租赁将成为主流 杭州目前的写字楼，除了受限于产权之外，几乎全部是出售。销售可以快速回收资金，而租赁却是细水长流。但是我们应该看到，写字楼是商业地产，它与普通住宅的开发经营模式是不一样的。对商业地产来说，后期的经营管理可能比前期的开发更重要，同时也需要更多的专业知识。目前国内写字楼市场多数采用销售的方式，但作为一种趋势，未来写字楼市场的单一产权写字楼会不断增加统一经营。,现在很多写字楼由于早期开发，车位设计的不合理，使得很多写字楼客户在是否选择此写字楼时，首先就看车位配置。,3、物业管理前期介入 对于写字楼来说，有经验的物业管理公司的早期介入是非常重要的，而且这种做法将成为未来写字楼开发当中应该遵循的一种理念。因为有经验的物业管理公司最了解终端用户的需求。比方有一些楼宇的布局，配套设施和各种装饰材料的选用等方面可以站在客户给开发商一些建议。基本上可以说，物业管理公司在整个写字楼的开发过程中进入得越早，起的作用就会越大。,2、车位要求排在首位,十大新城和科技园区介绍,城市规模扩张仍然是杭州未来10年发展的主要方向；扩张方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展。沿钱塘江，有十个正在规划和建设中的新城。显然，杭州正在经历“西湖时代”到“钱塘江时代”的巨变。,十大新城介绍,未来十座新城：1.江东新城 2.临江新城 3.下沙新城 4.空港新城5.城东新城 6.钱江新城 7.钱江世纪新城8.滨江新城 9.之江新城 10.临浦新城,钱江新城,钱江新城位于杭州市城区的东南部，钱塘江北岸，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15平方公里。核心区块即中央商务区占地面积4平方公里,可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心。,钱江新城热点楼盘：万象城、金基晓庐、滨江金色海岸、宏程国际大厦、万银国际大厦、圣奥中央商务大厦、欣盛东方润园、滨江.阳光国际广场、绿城新绿园、绿城新绿园、绿城春江花月、钱江国际时代广场,滨江新城,作为杭州沿江开发、跨江发展、实现钱塘江两岸共同繁荣的战略要地和最先启动的区块，滨江区以其独特的发展空间和优势，率先跨入了“钱塘江时代”，并取得了一系列令人瞩目的战绩。在规划方案中，滨江城以永久河、长兴路为分界线，南北职能分为：北部为环境优美、公建完善的居住生活区；南部是以高新技术产业为主的工业生产区和文化教育科研区。其具体形成的功能布局结构为：一个工业园区，两个高教区，两个公共中心，四个居住区和一条旅游观光带。,热点楼盘：星光大道、欣盛东方郡、钱江水晶城、江南豪园、铂金时代、中海.钱塘山水、天鸿.君邑、华荣.风景蝶院、连园、中兴.和园、银爵世纪公寓、江南文苑、贺田.尚城、观邸国际寓所,城东新城,杭州火车东站，今后要原址扩建，成为杭州市第一大交通枢纽中心。东西两侧，还将各建一个大型广场。再往外，以东站为中心，石桥路艮山西路沪杭高速德胜路围合的区域，要打造成一个“城东新城”，成为杭州的又一城市新中心和重要的城市门户。,热点楼盘：中凯东方红街、绿城玉兰公寓、同方国际广场、联合麦田、秋涛雅苑、东方丽都花苑,下沙新城,随着“主攻江东、决战江北”三年行动计划的推进，下沙正从功能单一的工业区向功能多样化、综合性的城市副中心转变，去年下沙区域又推出了大量经营性用地，有房产人士预测，未来几年下沙将成为杭州住宅供应的主要区域。据了解，目前下沙可供开发的江景宅地有近2000亩，江景资源和沿江大片生态湿地成为了最大的卖点。世茂、金隅、保利、朗诗等开发楼盘已陆续占据了下沙一线江景的绝佳位置，且都定位为高端产品。拥有如此稀缺的资源和产品，加上下沙在新城中心区规划的一个占地600亩的生态景观湖，这些绝佳景观资源给下沙的板块价值添加了分量相当重的筹码。,热点楼盘：观澜时代、保利东湾、朗诗国际街区、世贸滨江花园、伊萨卡国际城,钱江世纪新城,钱江世纪城规划范围地处钱塘江南岸，杭州绕城公路圈中心。东北到杭甬高速公路，西北至钱塘江，西南至钱江三桥，南到前解放河，东至利群河和市心路。规划总用地22.74平方公里。根据新一轮杭州市城市总体规划，钱江世纪城将与钱江新城共同建设未来杭州中央商务区，共同构成未来杭州城市核心。,热点楼盘：瑞博林之语,之江新城,建一个世界级的休闲度假基地，建旅游、宜居、智创、生态四大新城，重点打造休闲旅游业、文化创意业、商务商贸业、高新技术业、现代农业的五大产业，实施积极保护、遴选重点、创新拓展、营造集聚、旗舰引导、产业延伸六大实施举措，规划形成沿江生态保护带、休闲度假产业板块、创意产业板块、都市科技产业板块、都市农业产业板块和西部生态板块的“一带五板块”的产业布局。,热点楼盘：云溪香山 南都高尔夫 西湖小镇,临浦新城,临浦是杭州市组团中心镇和萧山区三大组团中心镇之一。“打造组团中心镇，建设现代新临浦”这是临浦镇落实科学发展观、贯彻市委市政府战略部署、加快组团建设所提出的三年行动总体目标。,热点楼盘：天乐云都、中南江景园、都市春天,空港新城,位于杭州萧山区靖江镇,热点楼盘：凤凰家园,江东新城,热点楼盘：帝凯帝景苑、得意义和花园、华圣东方家苑,科技园区介绍,东部软件园,杭州东部软件园地处杭州市中心、文教区与杭州国家级高新技术产业开发区江北区东部，文三路信息一条街的首位，是杭州市天堂硅谷重要组成部分，信息港的形象和窗口；园区周围汇集了大量的高等院校、科研院所和一批实力雄厚的高科技企业，是科技、智力、人才和信息最密集的区域。,杭州东部软件园成立于2001年，园区以“企业化管理、市场化运作、专业化服务、国际化道路”的运行模式，实施专业化园区开发、投资、管理、服务，将政府政策的导向功能与企业的市场提升能力有效结合，赋予园区以思想与生命力。,杭州西湖数源软件园,在杭州市高新技术产业开发区管委会的具体指导下，由西湖电子集团有限公司按照创建“国家级”软件园的构想，负责投资、建设、经营。是高新技术产业开发区内的特色产业园区。园区占地面积近80亩，总建筑面积4万平方米，目前主要由14幢楼宇组成，其中17#楼104室为商务接待中心，17#106室为园区管理办公室。8#、11#、12#、18#楼均为大开间框架结构办公户型。园区地处黄龙商圈与高新开发区，文教区中心地带，南临天目山路，东沿教工路，西靠黄姑山路，北与杭州最大的电脑城百脑汇接壤。,浙江大学国家大学科技园,浙江大学国家大学科技园是经国家科技部、教育部联合批准的国家级大学科技园。由浙江省、杭州市和浙江大学联合共建，浙江省和杭州市对科技园给予了极大支持，创造了良好的政策环境。科技园享受杭州国家高新技术产业开发区和省市政府出台的一系列优惠政策。规划建设用地1700亩（同时按照“一园多点”的原则，在宁波、嘉兴、绍兴、温州及江西省南昌市等地建有科技园分园）。建成后的科技园将是环境优美、交通便捷、设施完善、协调统一、形式开放的科技创业者的乐园，是“天堂硅谷”的一颗灿烂明珠。,浙大网新软件园,位于杭州市三墩镇西北部。西与杭州饶城公路以女儿桥港相隔，北为规划中的运河通道，南侧为留祥路，与浙江大学紫金港校区相距不到500米，交通极为方便。浙江大学是中国最为著名的大学之一，其在计算机领域的研发能力在全国排名首位。浙大网新集团是浙江大学投资的主要企业，在软件开发、系统集成、电力脱硫等领域具有很强的实力。浙大网新产业研发基地主要定位是作为国外企业和浙江大学及浙大网新集团有项目合作的产、研、创为一体的生态写字楼集群。总占地311亩。地上建筑面积39万平方米，地下面积约9万平方米，总计48万平方米。其中：高层办公面积15万平方米；多层办公面积12万平方米；SOHO办公面积9.5万平方米;配套服务设施面积2.5万平方米。,位于杭州市城市中心圈的西北地块西湖区三墩镇西侧，留（下）祥（符）公路北侧。西边杭州绕城高速公路，北邻宣杭铁路，与浙江大学紫金校区一路之隔，邻近西湖风景区、西溪湿地保护区和杭州市最大的高档商住区蒋村商住区。2001年 8月29日区块首期基础设施开工建设。区块规划总面积2.12平方公里，建设用地3000亩。到目前为止，区块共引进企业56家，协议总投资超过35亿元。区块开工建设企业已增至42家，开工面积达90万平方米，完成标准厂房建设12万平方米。累计有19家企业竣工、竣工面积32.68万平方米。预计全部建成、进园企业投入正常生产后区块年产值可达到80亿元，利税6亿元以上。为实现区块建设可持续发展，区块于2002年10月提出了扩园设想。扩园地块位于现已开发的园区西侧，绕城公路以西，南至余杭塘河与余杭区五常乡交界，西至余杭仓前工业区，北至三墩镇双桥村的下确桥河，总面积约11平方公里。,西湖科技经济园,谢 谢,