华高莱斯-北京阳光股份酒仙桥南区危改项目顾问报告289PPT-14M.ppt

阳光股份酒仙桥南区危改项目项目编号：hgls-pg-007-,前期研究,华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司,REGAL LLOYDS,2,目录,市场背景判断 003 第一篇区域发展判断 024 第一篇自身条件分析 039 第一篇市场环境分析 054 第二篇 项目定位 144 第三篇案例借鉴 191 第四篇,注：本报告数据截至时间为2006年3月31日,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,REGAL LLOYDS,3,目录,市场背景判断宏观投资变化政策趋势判断市场趋势判断区域发展判断自身条件分析市场环境分析项目定位,REGAL LLOYDS,4,市场背景判断,05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未来供应可能下降。,数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,5,市场背景判断,05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未来供应可能下降。,01年房地产投资的增速远高于GDP增速，到04年两者趋近，05年房地产投资增速又大幅低于GDP增速。,受投资增长的推动，近年施工量和竣工量均快速增长，其中05年两者的增长都是近年最大的增幅。从施工量的滞后效果分析，未来12年供应量还将保持较高水平。,数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,6,市场背景判断,05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未来供应可能下降。,从具有前置效应的开工量来看，在03年达到顶峰后，04、05年持续下降，且05年下降幅度较大，从开工量的之后效果分析，未来24年内市场供应量存在下降的可能性。,从增长率分析，施工量和竣工量基本保持相同的增长趋势，05年成为增幅最大的年份，是之前过度投资的显现。而开工量从01年最大增幅持续下降，04开始负增长。,数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,REGAL LLOYDS,7,目录,市场背景判断宏观投资变化政策趋势判断市场趋势判断区域发展判断自身条件分析市场环境分析项目定位,REGAL LLOYDS,8,1998.031999.112003.092004.03,市场背景判断,金融政策,银发2003121号，严格控制土地储备贷款的发放:商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。,2003.062004.092005.04,2004.10.292005.03.17,开发企业贷款受限：银行不得发放用于缴纳出让金的贷款，不少开发企业资金紧缺，纷纷选择重组或引入外来资金以缓解资金压力。,对于投资型购房者，利率的变动预期增加了投资盈利的不确定性，因此投资更加谨慎；高端市场需求受此影响很小；低端自住型需求对提高首付率较为敏感,银根先松后紧：资金密集的房地产业受到直接的影响,商业银行房地产贷款风险管理指引要求商业银行要严格控制房地产产业相关贷款；,关于改革存款准备金制度的通知，存款准备金率从13%调至8%；中国人民银行宣布存款准备金率从8%下调至6%；存款准备金率由6%调高至7%；银发200460号，文件将存款准备金率由7%提高到7.5，金融机构将一次性减少可用资金1100亿元左右。,人民币基准利率上调；央行宣布取消将现行的住房贷款优惠利率政策，实行下限管理；个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；个人住房公积金贷款利率将微幅上调0.18个百分点。,中央七部门关于做好稳定住房价格工作的意见要求“加强房地产信贷管理，防范金融风险”,REGAL LLOYDS,9,市场背景判断,税收政策,1985.011986.101987.041988.111991.071993.12 1993.121994.01,中华人民共和国城市维护建设税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国耕地占用税暂行条例中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国企业所得税暂行条例,2005.4,我国现行房地产税收制度主要涉及个税种，目前实际征收的有种。八个基本条例限定的八种税，近期没有针对房地产业的变化。,北京“普通住宅”标准：容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。调整的焦点是流转税：增加房产投机成本，排挤市场“泡沫”，对自住型需求影响较小,营业税调整：中央七部门关于做好稳定住房价格工作的意见要求“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”，“明确享受优惠政策普通住房标准”；,个人所得税调整：依照中华人民共和国个人所得税法，个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收20%个人所得税；国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知进一步重申个人所得税得征收；,契税调整：国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知 规定“对个人承受不享受优惠政策的住房，不得减免契税,2005.5,2005.10,REGAL LLOYDS,10,市场背景判断,土地政策,国土资源部11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，叫停协议出让方式，规定经营性用地出让必须进行招拍挂北京市政府33号文，为协议出让留出了4个口子,2001.042002.01,2002.052002.06,2004.022004.03,从2001年开始，从政策上指导建立土地储备制度。,国家实施对土地的管理，将熟地公开向社会供应，但是北京市大量土地以33号文预留的4种方式协议出让,熟地入市交易基本透明，经营性项目用地实现招拍挂，土地二级市场逐步规范化,勾地是政府获取更多市场需求信息的渠道，也是对土地“流拍”现象的一种应急之举，而“勾地”是一次技术层面的完善，不会改变现行土地交易的基本原则。进一步规范土地市场交易，同时市区拆迁成本提高，未来市区土地更为稀缺。,北京市06年土地供应量计划中，普通住宅用地今年计划在1590公顷左右，基本与去年保持一致。高档别墅供地被禁止，普通住宅供地平稳，但由于存在操作空间，别墅仍有供应，但影响市场心理预期。,北京市国土房管局4号令，完全停止经营性用地的协议出让国务院71号令，规定要在04年8月31日之前将历史遗留问题处理完毕,国务院15号文，即国务院关于加强国有土地资产管理通知，规定“有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见（京政发20024号）明确提出“坚持土地集中统一管理，确保市政府对建设用地的集中统一供应，杜绝多渠道、多源头供应土地的现象。”,北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法 对土地招拍挂进行了规范；国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范征求意见稿，对土地招拍挂做进一步规范。,2005.042006.02,06年2月的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范征求意见稿中，除了进一步规范“招、拍、挂”外，在确定供地方式条款的第四条提出了“勾地”这一概念，新政策于2006年7月1日执行，但并未给出更具体细节；1999年，“勾地”制度出现在香港，基本程序是：香港地政总署编制一份可供售卖土地的列表；有购买意愿的企业或个人可以向总署递交申请，交缴按金，并开出该幅土地的最低价；如果最低价被总署接纳，该土地就将转入招标或拍卖程序。,国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）文第十八条规定：继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批。北京市2005年度土地供应计划（试行）第五条明确指出：“鼓励节能节地型住宅项目建设用地供应；合理调控不同档次住宅商品房项目建设用地供应；禁止供应高档别墅项目建设用地。”,2004.10,REGAL LLOYDS,11,目录,市场背景判断宏观投资变化政策趋势判断市场趋势判断区域发展判断自身条件分析市场环境分析项目定位,REGAL LLOYDS,12,市场背景判断,近年市场交易指标上扬，成为“牛市”，反映出市场需求保持较为旺盛的态势。,市场成交面积不断增长，近年增幅均在10以上，反映出市场容量的不断扩大。,成交金额与成交面积一样，04、05年都是涨幅较大的年份，但04年面积增长与总金额增长基本同步，而05年成交金额增长明显快于成交面积，其体现的是成交价格的大幅提升。,数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,13,市场背景判断,开发重心逐步外移，近年交易以城市功能扩展区为主，近郊区比例也占较大比例。,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,内城四区的可开发土地有限，近年市场发展以城市功能扩展的朝阳、海淀、丰台、石景山四区为主，但随着城市进一步扩展和功能扩展区开发的成熟，未来近郊四区地位将逐步提高。,朝阳、海淀、丰台、通州和昌平近年稳居前五，从目前开发程度及未来城市规划来看，朝阳、海淀未来开发量将难以大幅提高，而丰台、通州及昌平等区的后发优势将逐步显现。,REGAL LLOYDS,14,市场背景判断,住宅交易指标上扬，交易面积及交易金额上升，均价提升较快。,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,交易均价持续上涨，04年、05年价格增长幅度均为8%。,03-05年商品住宅交易面积和交易金额持续上升，其中05年两者增幅分别为6%和14%。,REGAL LLOYDS,15,市场背景判断,住宅价格承受力上升，成交的主体价格区间也明显上移，住宅交易套均总价不断上升。,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,套均总价呈不断上升的趋势，05年上升11%，两年提高10万。,05年 7000元/以上交易面积有较快增长，而5000元/以下交易面积减少。交易价格集中区间从04年的4000-5000元/上升到05年的5000-6000元/。,REGAL LLOYDS,16,市场背景判断,各类住宅物业的成交均价及套均面积上升。,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,03-05年三类住宅的套均面积都有不同程度的上涨。其中05年普通住宅和别墅套均面积增长分别为6%和5%。,03-05年普通住宅、公寓和别墅的价格均在上涨。其中05年三类价格分别上涨12%、2%和6，导致05年商品住宅整体上涨11%，其中普通住宅价格上涨是主要原因。,REGAL LLOYDS,17,市场背景判断,住宅市场的非本地消费趋势上升，普通住宅以本地个人和外省市个人为主，别墅和公寓的外省市和外国客户迅速上升，总量已超过本地客户。,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,公寓和别墅物业新增需求以外省市和外国客户为主，05年本地居民购买4731套，增长17%,外地个人增长33%,华侨和外国个人的增幅最快，分别为44.1%和43.2%。,普通住宅客户以本地个人和外省市个人购买为主，两者相加占总量的90以上，其中05年，本地个人和外省市个人上涨分别为1%和7%。,REGAL LLOYDS,18,市场背景判断,写字楼市场供应持续上升，市场交易在05年放量。,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,2000年之前市场新增供应保持在100万平米以下，随着三大商务区建设展开，供应量2000年突增到150万平米左右，并在04后达到200万平米以上。,需求刚性使得05年以前交易量在50万平米左右。05年成交量大幅上升，主要原因在于机构投资者看好热点区域的商务物业，进行了大单收购。,REGAL LLOYDS,19,市场背景判断,写字楼交易面积与金额持续增长，其中05年出现交易面积与交易价格同时大幅度上升。,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,交易面积和交易额持续上升，05年大幅度增长，交易面积增长119%，交易额增长171%，交易额增长速度快于交易面积。,03、04年销售价格增长较少，05年均价大幅上升，主要原因在于由于CBD等核心区域高端写字楼大单成交增加，成交量放大，使平均价格有大幅上升。,REGAL LLOYDS,20,市场背景判断,开发重心逐步外移：近年交易以城市功能扩展区为主，近郊区比例也占较大比例。,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,套均总价和面积均呈上涨的趋势，05年分别上涨65%和35%，说明交易主体更加集中化，集中于大项目中的大单购买。,交易区域主要集中在朝阳、海淀、西城、东城四区，05年四区之和占总体的91%，写字楼的空间集中度也进一步上升。,REGAL LLOYDS,21,市场背景判断,商业物业交易量持续上涨，04、05年迅速增长，但销售价格略有下降。,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库（商业交易数据为预售交易）,04年开始销售量和销售额均出现大幅度上升。主要原因在于供应与需求都产生放量，即开发商与投资购买者都转向价值量更高的商业物业，但同时经营风险也随之扩大。,成交价格呈现下降的趋势，05年价格比04年价格下降7%。其原因很大程度上在于目前销售商业物业位置外移，本身价值偏低，同时在竞争和销售压力下开发商难以提升价格。,REGAL LLOYDS,22,市场背景判断,商业物业成交套数上升，套均面积及总价下降，销售中小单元切割销售较多。,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,成交套数的增幅大大高于成交面积的增幅，说明市场交易中大单购买大幅下降，小单购买快速增加。,套均总价和套均面积均较呈下降趋势。反映出开发商为尽快回笼资金，缩小销售单元，降低了商铺投资的门槛，但同时进一步扩大了业权不统一带来的经营风险。,REGAL LLOYDS,23,市场背景判断,小结,05年房地产投资进入拐点，短期内供应保持较高水平，但中长期供应可能下降,金融政策趋紧，对开发商资金实力及融资能力要求提高政策调控抑制投机型购买，对自住需求影响较小土地市场逐步规范化，获取土地的难度与成本提高，供地结构调整，高档住宅有一定影响,市场需求保持旺盛，开发重心逐步外移，市区土地稀缺性提高住宅套均总价、面积及单价上升，购买力提高，对于居住舒适性的要求提高高档住宅中外地及外国群体消费快速增长写字楼需求放量，价格上升，机构大单购买增多，但交易集中于热点区域商业物业供应放量，价值未提升，经营风险加大,REGAL LLOYDS,24,目录,市场背景判断区域发展判断主要影响带分析紧密影响区判断松散影响区判断未来影响区判断自身条件分析市场环境分析项目定位,REGAL LLOYDS,25,区域发展判断,主要影响带分析上东区：国际化商务配套与居住CBD 燕莎丽都上东区，都具有鲜明的涉外特征，但区域的功能特征，是从商务逐步过渡到商务配套、生活居住。交通：机场高速三元桥三环区域：“机场CBD”燕莎商圈功能：CBD作为核心商务区，以商务为主，酒店和商业为辅燕莎商圈作为CBD与机场之间的中间带，除商务功能外，酒店、服务式公寓、商业等商务配套功能显著，商务功能弱于CBD,CBD,燕莎商圈,中央别墅区,三元桥,首都机场,REGAL LLOYDS,26,区域发展判断,主要影响带分析上东区：国际化商务配套与居住 CBD 燕莎丽都上东区，都具有鲜明的涉外性，但区域的功能特征，是从商务逐步过渡到商务配套、生活居住。交通：机场高速四元桥四环区域：中央别墅区丽都商圈CBD功能：燕莎商圈在商务功能外，酒店、商业等商务服务功能发达丽都商圈集中于商务配套功能著，但酒店、服务式公寓、商业等商务配套功能弱于燕莎商圈，居住功能加强。,CBD,燕莎商圈,三元桥,丽都商圈,中央别墅区,首都机场,四元桥,REGAL LLOYDS,27,区域发展判断,主要影响带分析上东区：国际化商务配套与居住 CBD 燕莎丽都上东区，都具有鲜明的涉外性，但区域的功能特征，是从商务逐步过渡到商务配套、生活居住。上东区域功能：丽都商圈是以居住、酒店、服务式公寓和商业功能为主的次级商务配套区域。上东区是其中更偏居住的部分。,CBD,燕莎商圈,三元桥,丽都商圈,中央别墅区,首都机场,四元桥,上东区,REGAL LLOYDS,28,目录,市场背景判断区域发展判断主要影响带分析紧密影响区判断松散影响区判断未来影响区判断自身条件分析市场环境分析项目定位,REGAL LLOYDS,29,区域发展判断,酒仙桥酒仙桥电子产业及商务功能为上东区带来新的发展动力区域内有中关村园区之一的电子城，既有早期北京国有企业发展而来的京东方、兆维等大型电子企业，其后又迁入西门子、松下、雀巢等大型外企。目前区域中电子产业园区经过更新改造，面貌有较大提升酒仙桥区域改造后有利于整体面貌的提升早期的居住生活区域和其他配套档次较低。但区域作为北京市规划中的新一轮大型集中改造区域，具有较大的提升空间。,三元桥,首都机场,四元桥,酒仙桥,REGAL LLOYDS,30,区域发展判断,朝青板块中高档居住配套，国际化氛围较差在CBD以东，东四环五环之间，作为CBD区域的高档、中档居住配套为主，与本区域相比，国际化氛围是本区域最大的优势所在。,三元桥,首都机场,四元桥,酒仙桥,朝青板块,REGAL LLOYDS,31,区域发展判断,朝阳公园板块高档居住区，景观及国际化氛围好在CBD以北，东三环四环之间，围绕大型绿地朝阳公园，有较好的景观，作为CBD区域的高档居住配套为主，与本区域相比，国际化氛围类似，但景观优势明显。,三元桥,首都机场,四元桥,酒仙桥,朝青板块,朝阳公园板块,REGAL LLOYDS,32,目录,市场背景判断区域发展判断主要影响带分析紧密影响区判断松散影响区判断未来影响区判断自身条件分析市场环境分析项目定位,REGAL LLOYDS,33,区域发展判断,望京中档居住聚集区，未来居住供应减少，商业增多，其升级需求将有可能外移该区域整体居住形象以中档为主，未来供应住宅逐渐减少，而商业等生活配套供应较多。原有项目中的升级需求将较难在区域内满足，有可能向其他区域外移。商务功能逐步发展，为周边带来发展动力近年来，摩托罗拉、北电网络等电子产业的进驻，使该区域商务功能开始发展，将逐步摆脱“卧城”现象。商务人群将为周边区域的发展带来新的动力。,三元桥,首都机场,四元桥,望京,朝青板块,酒仙桥,朝阳公园板块,REGAL LLOYDS,34,区域发展判断,亚奥中高档居住区，目前高端项目较少，未来供应较少，其升级需求将更多向亚北低密度转移早期形成亚运村高档居住区。近年来产品档次普遍不高，现有项目中，外籍业主较少。新增土地多在五环以外。区域居住升级转向亚北低密度居住，少量转向其他区域奥运改善后亚奥形象将有提升，与本区域联系较为便捷08年的奥运使亚奥区域基础设施有较大提升，区域形象将得到提升，本区域通过四环与亚奥有较好的联系,三元桥,首都机场,四元桥,望京,亚奥,酒仙桥,朝青板块,REGAL LLOYDS,35,目录,市场背景判断区域发展判断主要影响带分析紧密影响区判断松散影响区判断未来影响区判断自身条件分析市场环境分析项目定位,REGAL LLOYDS,36,区域发展判断,机场高速延至东直门机场高速延伸后有利于东二环客户便捷达到本区域机场高速路连接东直门后，由东二环到达本项目，仅需十余分钟。这使得东二环的大型国企、外资企业等客户，成为本项目客户的可能性增加。,三元桥,四元桥,东直门,REGAL LLOYDS,37,区域发展判断,CBD的东扩CBD东扩后可为本项目带来新的客户来源随着CBD的东扩，长安街与东四环相交地区的商务氛围日趋浓郁，该区域东四环沿线的客户，可以沿四环路，方便地到达本项目。该区域的商务圈发展，将为本项目增加潜在客户。,三元桥,四元桥,东直门,泛CBD,REGAL LLOYDS,38,区域发展判断,小结上东区处于CBD 燕莎丽都 机场的发展带上，区域作为居住和次级商务配套的国际化氛围较好。酒仙桥区域的产业与商务的国际化氛围日益浓厚，带来发展动力，旧居住区的改造，有利于区域形象的整体提升。作为CBD等商务区的居住配套而言，朝阳公园板块有景观优势，朝青板块国际化氛围落后。望京区域升级客户有可能转向本区域，而亚奥区域升级客户主要转向亚北低密度社区，少量有可能转向本区域。机场高速通达东二环及CBD东扩将为本区域带来更多的客户来源。,REGAL LLOYDS,39,目录,市场背景判断区域发展判断自身条件分析地块资源分析地块交通条件地块规划条件市场环境分析项目定位,REGAL LLOYDS,40,自身条件分析,地块现状地块周边西侧：阳光上东A、B、C区北侧：坝河、晶都国际东侧：酒仙桥路南侧：回迁区地块内部现状地块内主要为六街坊、七街坊等居住小区，以普通住宅为主，另有少量商业和教育用地。多为六十年代建筑，现状较为破旧。地块四周的道路：酒仙桥路为双向4车道的城市次干道，其余道路为机非混行的支路。地块内绿化好，成树多，有一些合抱大树。,REGAL LLOYDS,41,自身条件分析,地块周边：,1,2,3,酒仙桥路,坝河,REGAL LLOYDS,42,自身条件分析,地块内部：,1,2,3,酒仙桥路,坝河,REGAL LLOYDS,43,自身条件分析,地块的景观价值不利因素地块南部：保留的旧建筑坝河景观受到遮挡有利因素高层建筑仍有较好的视野未来回迁房为高层塔楼，相对于现有旧建筑而言，对区域面貌有一定改善与阳光上东前期相比，景观价值衰减,坝河,朝阳公园,回迁区,REGAL LLOYDS,44,自身条件分析,地段档次印象有利因素周边形成高档居住范围西南：瞰都西部：阳光上东ABC区、丽都水岸东北：晶都国际不利因素地块东南部：大片回迁区中高档居住氛围形成，认可度高，但较阳光上东衰减,晶都国际,回迁区,瞰都,阳光上东,REGAL LLOYDS,45,自身条件分析,未来回迁房：,1,2,3,酒仙桥路,坝河,REGAL LLOYDS,46,自身条件分析,地块的展示性从四环路看：瞰都项目的6栋1727层塔楼群及未来回迁房，会对2、3号地块产生一定遮挡。从酒仙桥路看：晶都国际及阳光上东角街会对2、3号地块形成一定程度的遮挡。1号地块控高150米，正对酒仙桥路，处于三条道路的交叉口，地块展示性最好3号地块控高100米，临近阳光上东，但不邻主路，展示性一般，但较安静2号地块控高80米，邻酒仙桥路，展示性一般但较为嘈杂项目1号地块展示性好，2号地块较为嘈杂，3号地较为安静,回迁区,瞰都,晶都国际,1,2,3,REGAL LLOYDS,47,目录,市场背景判断区域发展判断自身条件分析地块资源分析地块交通条件地块规划条件市场环境分析项目定位,REGAL LLOYDS,48,自身条件分析,道路交通交通大环境优越邻近四环路与机场高速路相距不远交通小环境不佳地块附近的酒仙桥路口，在上下班时间拥堵现象十分严重，地块未来处于三路交叉口，不利于人流停顿未来亮马桥北路、酒仙桥路的改造，对本项目有利,本案,朝阳公园,望京,三元桥,REGAL LLOYDS,49,目录,市场背景判断区域发展判断自身条件分析地块资源分析地块交通条件地块规划条件市场环境分析项目定位,REGAL LLOYDS,50,自身条件分析,地块规划条件：1号地：商业金融业用地（地区级公建）用地面积：约1.54公顷容积率：5.5建筑高度：150米建筑密度：45。绿地率：25建筑面积：约8.47万平方米2号地：居住用地（可兼容底商）用地面积：约3.45公顷容积率：3.5建筑高度：80米建筑密度30。绿地率20建筑面积约11.03万平方米,1,2,3,酒仙桥路,坝河,REGAL LLOYDS,51,自身条件分析,地块规划条件：3号地：居住（住宅、公建混合用地）用地面积：约1.70公顷容积率：4.0建筑高度：100米建筑密度：30绿地率：20建筑面积：约6.80万平方米整体规模适中，总建面26.3万平米三个地块形状都比较规则、方正，有利于设计利用两块居住用地2、3号地块之间存在旧建筑，影响整体氛围,1,2,3,酒仙桥路,坝河,REGAL LLOYDS,52,自身条件分析,小结项目地块西邻阳光上东ABC区，客观上将共同形成上东区，高档居住氛围及市场认知较好。项目地块景观及高档居住氛围比阳光上东衰减。项目1号地块展示性好，2号地块较为嘈杂，3号地块较为安静。项目地块有邻近机场路、四环路之便利，但酒仙桥路的交通状况不够理想，未来交叉路口应注意设计，便于人流停顿。项目规模适中，三个地块的形状较为方正，但周边旧建筑将影响整体氛围。,REGAL LLOYDS,53,自身条件分析,方向初选由规划条件及地块资源进行判断项目可能的发展方向为：写字楼、酒店、服务式公寓商住公寓、高档住宅、商业,1,2,3,酒仙桥路,坝河,阳光股份酒仙桥南区危改项目项目编号：hgls-pg-007-2006,市场分析 2006 年 4 月 14 日,华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司,REGAL LLOYDS,55,目录,市场背景判断 003 第一篇区域发展判断 024 第一篇自身条件分析 039 第一篇市场环境分析 054 第二篇 项目定位 144 第三篇案例借鉴 191 第四篇,注：本报告数据截至时间为2006年3月31日,REGAL LLOYDS,56,目录,市场背景判断区域发展判断自身条件分析市场环境分析住宅市场分析写字楼市场分析酒店市场分析服务式公寓市场分析商住公寓市场分析商业市场分析市场空间判断项目定位,REGAL LLOYDS,57,市场环境分析,住宅市场分析思路,各板块分析：丽都酒仙桥、三元桥燕莎、朝阳公园、朝青、望京、亚奥,REGAL LLOYDS,58,住宅市场分析就住宅市场而言，上东区都属于丽都、酒仙桥板块。周边城市中高档居住板块包括三元桥燕莎板块、朝阳公园板块、朝青板块、望京板块和亚奥板块从区域分析可知，在竞争关系上，丽都酒仙桥板块的紧密竞争区域为三元桥燕莎板块、朝阳公园板块、朝青板块，而望京板块和亚奥板块则为松散竞争区域项目如果作为阳光上东的后续项目，在自身区位较好，城区土地稀缺的情况下，住宅的发展将不可能是中低档住宅，所以研究对象区域中的中高档住宅市场。,市场环境分析,REGAL LLOYDS,59,市场环境分析,丽都酒仙桥板块住宅市场分析区域内项目规模普遍不大，只有阳光上东达到70万平米的规模容积率大多集中于2.53和4.5左右两个区间多数项目在2004年左右开盘区域内项目塔楼较多，部分板搂主力户型大小不一，但近期项目以大三居为主,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,60,市场环境分析,丽都酒仙桥板块住宅市场分析区域内大多数项目销售都进入中后期，未来供应将主要来自于阳光上东项目均价最高的海德大道项目为烂尾楼项目重新出售，由于位置较好售价较高，但实际品质较低。瞰都项目提价较为迅速，目前报价为11000元/平米丽都水岸与阳光上东项目均价超过10000元/平米，共同形成高档居住氛围,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,61,市场环境分析,REGAL LLOYDS,62,朝阳公园板块住宅市场分析分布以朝阳公园西最为集中，逐步向公园南及公园东部发展。建筑规模分为大、中、小三类10万平米以下：海悦名门、维多利亚花园、北京GOLF公寓、九号国际公寓20万平米左右：棕榈泉国际公寓、东山墅、公园大道60万平米：观湖国际容积率普遍在34之间开盘时间普遍在04、05年棕榈泉与公园大道开盘时间较早，在02、03年，其余项目均在04、05年开盘,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,市场环境分析,REGAL LLOYDS,63,朝阳公园板块住宅市场分析建筑形式以板搂为主，而部分项目为提高容积率出现了围合楼的形式多为大户型豪华居住，户型面积偏大，大部分项目的主力户型在200平米左右，户型形式以三居为主大部分项目提供高档次的精装修,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,市场环境分析,REGAL LLOYDS,64,朝阳公园板块住宅市场分析从目前销售情况看，观湖国际、维多利亚花园、九号国际公寓处于销售期，其他项目多处于销售尾期（其中棕榈泉国际公寓剩余面积为服务式公寓）从价格来看，02、03年开盘的项目如棕榈泉国际公寓和公园大道的前期均价在13000元/平米左右，04、05年开盘的项目均价都在1600017000元/平米左右。,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,市场环境分析,REGAL LLOYDS,65,朝阳公园板块住宅市场分析,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,市场环境分析,REGAL LLOYDS,66,三元桥燕莎板块住宅市场分析区域内住宅项目著作要集中在机场高速以西，机场高速以东居住物业较少区域内项目规模适中，多在20万平米左右容积率较高，集中在3左右,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,市场环境分析,REGAL LLOYDS,67,三元桥燕莎板块住宅市场分析区域内建筑形式以板搂、塔楼共存，原因在于容积率高且用地不够方正除北京花园项目户型偏大外，其余项目户型分布较为均匀，从一居到三居都有分布，面积跨度也较大，从60300平米都有分布,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,市场环境分析,REGAL LLOYDS,68,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,三元桥燕莎板块住宅市场分析,市场环境分析,REGAL LLOYDS,69,三元桥燕莎板块住宅市场分析凤凰城项目未来仍将有一定供应量，远洋新干线与UHN国际村、时间国际也将有一定供应，但远洋新干线与时间国际项目商住情况较多，居住氛围较差区域内除北京花园外，均价都大多集中在1000012000元/平米之间，目前售价大多超过13000元/平米,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,市场环境分析,REGAL LLOYDS,70,市场环境分析,朝青板块住宅市场分析项目规模普遍较大，在30万平米以上逸翠园容积率较低，而星河湾和天鹅湾容积率都接近3产品形式以板搂为主星河湾户型较大，以豪宅为主，而天鹅湾与逸翠园主力户型在150200平米之间,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,71,市场环境分析,朝青板块住宅市场分析区域项目都处于销售中期，未来仍将有较大供应星河湾均价达到15000元/平米，而天鹅湾与逸翠园价格在10000元左右,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,72,市场环境分析,望京板块住宅市场分析项目规模以季景沁园及融科橄榄城规模较大慧谷根园与CLASS容积率较低，季景沁园与融科橄榄城容积率在3左右慧谷根园为联排，CLASS为叠拼与多层，而季景沁园和融科橄榄城以板搂为主慧谷根园与CLASS户型以200300平米为主，季景沁园与融科户型以150平米左右三居为主,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,73,市场环境分析,望京板块住宅市场分析季景沁园与融科橄榄城在04、05年开盘，仍有较大供应目前高层板搂售价在8000元/平米左右，如季景沁园与融科橄榄城,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,74,市场环境分析,亚奥板块住宅市场分析区域项目规模普遍在2030万平米之间，容积率在23之间建筑形式以板搂为主主力户型为两居到三居,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,75,市场环境分析,亚奥板块住宅市场分析目前仍有较大供应量的项目为上元、世茂奥临、荣尊堡价格超过1万的项目为世茂奥临、荣尊堡、华悦国际以及上元的叠拼部分,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,76,市场环境分析,亚奥板块住宅市场分析,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,77,市场环境分析,住宅市场分析思路,各板块分析：丽都酒仙桥、三元桥燕莎、朝阳公园、朝青、望京、亚奥,朝阳区高端住宅总量研究,REGAL LLOYDS,78,朝阳区高端住宅总量研究从分析可见，周边城市区域中，高端住宅集中在丽都酒仙桥、三元桥燕莎、朝阳公园及朝青板块望京和亚奥地区成为成熟的中高档住宅聚集区，高档住宅少，其升级客户有可能转移到郊区低密度或其他高端居住区以下将从朝阳区高档住宅市场的角度来分析丽都酒仙桥、三元桥燕莎、朝阳公园及朝青板块在其中的市场交易的变化，从而明确这几个板块相互关系统计数据以登记均价超过9000元/平米为标准,市场环境分析,REGAL LLOYDS,79,市场环境分析,高档普通住宅和公寓分布从20032005年的总销售面积看，北京市单价9000元/平米以上的普通住宅和公寓，主要集中于朝阳区，其次为海淀区和东城区单价9000元/平米以上的普通住宅与公寓总和中，朝阳区占62,单价9000元/平米以上的公寓分布,单价9000元/平米以上的普通住宅分布,普通住宅,公寓,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,80,市场环境分析,高档普通住宅和公寓分布从20032005年的销售面积看，北京市单价9000/平米以上的普通住宅，主要集中于朝阳区，04、05年分别占的比例为59和56。,2003年,2004年,2005年,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,81,市场环境分析,高档普通住宅和公寓分布从20032005年的销售面积看，北京市单价9000/平米以上的公寓，主要集中于朝阳区，04、05年比例高达84和74。,2004年,2003年,2005年,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,82,市场环境分析,高档普通住宅和公寓分布四大板块中，朝阳公园为主要成交区，本区域与三元桥次之20032005年，丽都酒仙桥、三元桥燕莎、朝阳公园及朝青板块，单价9000/平米以上的普通住宅和公寓，总销售面积为133.1万平米，占朝阳区总数的32。,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,83,市场环境分析,高档普通住宅和公寓分布20032005年，在朝阳区几个主要板块，从单价9千元/平米以上的普通住宅和公寓，销售面积和所占比例的变化分析朝阳板块在04年达到高峰后交易面积下降，主要原因在于多个项目销售进入尾期，市场供应减少三元桥板块近三年持续迅速增长，原因在于进入04年后该区域住宅价格提升至9000以上朝青板块从05年开始由于星河湾、逸翠园和天鹅湾等项目出现而突然成为高端住宅供应地本项目所处区域从04年开始进入高端住宅供应期，主要原因在于本项目与丽都水岸项目的销售。在朝阳公园板块供应下降后，附近区域板块迅速分流其高端客户，由于未来三元桥板块供应有限，且居住氛围弱于商务氛围，所以未来本区域所面对的主要竞争对象将是朝青板块,数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库,REGAL LLOYDS,84,市场环境分析,住宅市场分析思路,各板块分析：丽都酒仙桥、三元桥燕莎、朝阳公园、朝青、望京、亚奥,朝阳区高端住宅研究,潜在竞争研究：丽都水岸招商地产项目泛海国际项目,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,REGAL LLOYDS,85,市场环境分析,潜在竞争研究丽都水岸所有地块建筑面积约34万平米目前取得销售证面积约14.2万平米，其中已售7.9万平米，未售6.3万平米被收回土地仅为其公建部分：在2005年8月3日国土局土地收回公告中丽都水岸被收回地块为朝阳区将台乡酒仙桥村太平洋城住宅小区区公建、配套办公、商业、配套、地下车库，土地面积为1.196693公顷丽都水岸后续开发仍将有1015万平米的规模，但主要为低密度住宅，面积较大，总价较高