【商业地产】池州某地产项目市场调研及发展策略报告-272PPT-2008年11月.ppt

,深圳市信达行置业有限公司2008年11月,XX地产池州项目市场调研及发展策略报告,本报告仅供我司服务的客户内部使用，版权归深圳市信达行置业有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,版权声明 Copyright;All rights Reserved,This article is for internal use only.We holds the copyright of this Article.Without prior written authorization of the copyright holder,anyone shall not circulate,quote,use,copy,or distribute this article for any purposes.,第一部分 宏观市场分析第二部分 中观市场分析第三部分 池州市房地产市场调研第四部分 池州市消费者市场调研第五部分 市场调研结论第六部分 项目发展策略建议,目录,市场调研目的,通过区域及房地产市场调研，深入了解池州市房地产发展现状、预测趋势，为恒泰地产公司池州项目产品定位、建筑规划提供可靠、有效的常规依据。通过重点楼盘调研和客户访谈，在常规道路基础上、寻求在未来市场激烈竞争中突围的契机，实现项目升级。在市场调研的基础上，分析探求项目最合适和可能的整体发展策略。,市场调研方法及内容,池州市区域环境、人文地理、城市习惯、城市规划考察。池州市房地产发展气候环境、区域板块及片区拓展趋势调研。池州市各区域典型楼盘调研。本地有代表性的消费者访谈调研、经营商户访谈调研。发展策略可类比的其他楼盘项目调研。,第一部分 宏观市场分析,宏观市场,池州市消费指数分析,国家房地产宏观政策,池州市经济指标分析,池州市固定资产投资分析,池州市概况,国家房地产宏观政策,综合分析03年至今的宏观调控政策，我们可以发现以下规律：1、政府不断从土地管理、土地出让、土地供应、市场交易、税收、金融信贷、廉租房建设等环节制定政策，力求在我国这样人均土地资源稀缺的国家科学合理的保证供应结构，保证居民的基本权利，抑制投资和投机。2、逐步完善土地管理和土地出让，确保土地合法高效集约利用。,政府政策研究结论,3、2006年至2007年10月6次加息，并于11月10日在13%的历史高位上，再次提高存款准备金率。在国内流动性过剩和投资过热的经济形势下，中央调控信心坚定，确保08年经济相对稳定。4、区别性调节首付款比例，二次购房首付款比例达到40%，限制外商投资房地产，抑制投资性和投机性需求。5、近期出台各项政策仍然是为满足基本居住需求。,地理位置,池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，国家对外开放口岸，也是安徽省两山一湖（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。,人口、面积,池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区。总面积8272平方公里。总人口156.3万。其中，2005年主城区城市现状人口约18.4万人，主城区建成区面积达19.6平方公里。,历史沿革,池州市有1383年的历史。唐代以来多为州、军、路、府治之地（府治称池州）。公元前109年设石城县，三国名将黄盖曾任石城长。公元599年易名为秋浦县。公元926年，梁昭明太子萧统在城西编纂昭明文选期间，食贵口鳜鱼，盛赞“水好鱼美”，封为“贵池”，遂改秋浦县为贵池县。1949年4月县境解放后，贵池县属皖南区池州专区。1952年1月30日，属安徽省安庆专区。1965年7月，属安徽省池州专区。1980年元月再次属安徽省安庆地区。1988年8月国务院批准安徽省调整安庆地区行政区划，复置池州地区，同时改贵池市，属池州地区，其辖境不变。1994年6月，经国务院批准为对外开放城市。同年被评为全省宏观经济效益“十佳”县市之一，并荣获全国双拥模范城称号。2001年地改市，池州地区改为池州市，同时改贵池市为贵池区，属池州市。,历史文化,池州文化积淀深厚。自唐武德四年（公元621年）设立州府建制以来，池州已有1380多年历史，人文荟萃，佳话频传。唐代大诗人李白曾经三上九华、五游秋浦，写下了数十首赞美池州山水的不朽诗篇；晚唐诗人杜牧在任池州刺史时写下的清明诗，被后人称作千古绝唱，也使池州杏花村名播青史、蜚声中外。此外，还有陶渊明、白居易、苏轼、王安石、包拯、文天祥、岳飞、朱熹、陆游、李清照等许多文人雅士也曾徜徉在池州山水之间，留下了数千首脍炙人口的诗作，被称作“千载诗人地”。以佛教文化为特色的九华山，千百年来，古刹林立，飞阁流丹，香烟缭绕，修持佛法，享有莲花佛国之称。始于母系社会的贵池傩戏被誉为戏剧活化石。,自然资源,池州市自然山水资源丰富，风光秀丽。平天湖与齐山交相辉映，优美宜人，是华东地区“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）和皖南水道旅游开发的重点地区，有较好的区位条件。将池州市建设成为一个保持鲜明的自然山水特色的园林城市，是当前城市保护和未来发展的双重需要。是全国第一个国家生态经济示范区、实施中国21世纪议程地方试点区、联合国开发计划署可持续发展能力建设试点地区、中美联合社区可持续发展试点城市。池州资源丰富、物产众多。这里自古就是江南“鱼米之乡”，水域广阔，沃野千里。盛产水稻、棉花、油料、竹木、茶叶、蚕茧等农副产品，是商品棉、优质棉、出口茶叶、蚕丝绸和速生丰产林基地。探明具有一定储量的矿藏有40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿藏的储量居安徽省首位，金银储量可观，优质方解石、白云石、石英砂等非金属矿藏尤为丰富。,小结,池州市情有五个特点：区位条件优越；自然资源富足；生态环境优美；文化底蕴深厚；经济比较落后。,池州市经济指标统计分析,2007年池州市国民经济保持快速增长。全年地区生产总值（GDP）156.6亿元，按可比价格计算，比上年增长15.2%，为1997年以来最高增幅。人均生产总值11515元，比上年增加1508元。四年来，池州GDP增长幅度均超过13%，保持良好态势，经济增长强劲，城市快速升级。,池州市四年来人均GDP指标,过去的四年中，池州市人均GDP平稳增长，从04年的900美元到07年的近1500美元。,池州市四年来对外经济发展分析-外贸,与池州经济快速增长相比，池州对外贸易05年到达高点后，06、07年快速下滑，回到05年水平，说明池州经济的外向性缩小，内向性增强。,池州市四年来对外经济发展分析-利用外资,池州4年来招商引资成果显著，外资投资快速增长，城市对外资的吸引力增强，04年起外资入池州的增加幅度喜人，说明池州的经济环境被外界肯定，机会正在进入。,池州市四年来旅游业的发展,04前以来旅游业稳步增长，07年的增长值非常突出，这与不理性的07年中国经济影响是密切相关的。但仅看池州旅游业每年游客接待量，均超过300万人次，如何利用旅游业的带动是池州项目须重视的。,小结:池州市宏观经济对房地产市场的带动,按照一般规律，池州市房地产目前应高速发展，但目前的房地产市场更接近于启动阶段，市场以单纯数量型为主。原因分析：人均GDP过低，产业发展不平衡。,2007年池州市宏观经济增长速度15.2人均GDP1500美元,池州市批发零售总额分析,资料来源：国家统计局信息网,此表可见，池州市有一定的批发量，说明池州的商业辐射能力较强，在商业开发中，应重点关注。,池州市四年来社会销售总额,池州市消费指数统计分析,池州社会消售总额巨大，商机显著。,资料来源：国家统计局信息网,池州市四年来人均可支配收入,资料来源：国家统计局信息网,池州人均可支配收入平稳增长，但总体水平一般，07年为7929元，消费力较弱。,小结,1、04年至今，池州市本地社会零售总额稳步增长，预计07年达53.6亿元，且批发额高于零售额。2、池州市人均可支配收入和人均消费性支出同比增长。增长辐度平衡，但销费力较低。3、池州市社会收支平衡，生活平稳步，本地人的生活安定，自得其乐，生活压力不大。,池州市社会投资统计分析,池州市社会固定资产总投资,1、自04年始，池州迎来城市的大发展，政府投入加大，社会投资猛涨，城市改造力度大。2、04到06年平稳增长，投资总额逐渐接近GDP总额。3、07年投资总额更大，说明池州之外的资金进入池州力度非常大。4、由此可见，城市的快速扩张与整体升级速度。,池州市房地产投资,1、从04年始，房地产投资力度跨入飞速增长阶段，投资增幅达47.78%,城市房地产投资开始爆发。2、从04年到06年，房地产投资占固定资产投资的比重均超过10%，07年接近10%，增长的投资将使市场存量越来越多。,小结,1、自2004年以来，池州市经济呈跨跃式增长，固定资产投资快速增长，整体经济活跃，城市面临升级。2、近三年来房地产投资占固定资产投资，均达到10%以上，而且政府大量的安置小区的开发，均未计入房地产投资数据，实际07年房地产投资的比重远大于以上数所报。3、近来房地产投资一直偏重，高于城市发展水平，因此，房地产泡沫积累已达一定的存量市场。说明：当一个地区房地产投资占固定资产投资比例为10%以下时，处于良性的经济环境，比例超过10%时，泡沫出现，比例超过15%时，泡沫严重。,宏观调研总结,1、四年来，中国房地产经历从低谷到高潮、从政策的不断鼓励到不断的高圧调控，直到谷底。2、08年以来，在世界经济的整体低靡大潮中，中国经济政策不断出台救市政策，但冰冻三尺非一日之寒，中国经济及房地产业均未见回转，目前正是最艰难的时候。谷底已现，利空出尽是利好房地产业和复苏只是时间问题。3、池州在华中南版块中地理位置处于几大都市圈的交汇地带（其为武汉都市圈、合肥都市圈、赣北都市圈，南京都市圈），区域价值显现，城市发展机会较大，这也是浙商入市的原因之一。4、从池州经济上看，池州总体经济水平处于快速发展时期，GDP连年增长，人均GDP同步增长，但整体水平仍低，房地产处于快速发展时期。5、从开发投资上看，池州房地产总体上处于合理区间，四年来略有泡沫积累，但从实际存量上看，池州房地产开发和持有量过大，未来压力大。,6、商业消费大辐增长，与池州人口相比，商业消费巨大。7、旅游业快整发展，07年达到733万人次，但根据中国经济看，07年处于经济过热时期，预计08年回落到正常值约300到400万人次，相对于池州城区人口约20万人的水平上，总体上仍处于经济的重要支柱。8、外贸缩减，但外资入池州大步增长，池州城市总体建设处于历史最快整时期，总体城市扩张最快时期。处处是机会，但危机与机会并存。9、总体城市发展规律如下表。,第二部分 中观市场调研,项目区域界定,项目位于池州市北部片区，长江路以东、清风西路以南，胜利路将本项目地块划分为南北两部分。项目位于城市主干道，昭示面佳，兼得项目以东片区的繁华成熟、及以北区域的规划利好，规模较大，物业类型丰富，辐射力突破现有区域限制。项目位处北城区发展片区的核心地带，在老城区的发展区，与东片区及较多政府机关一线相连，未来极可能与清风西路以北的区域形成一个整体，带动老池口，形成城市的新中心。在城市商业网点规划中，处于社区级商业中心-池口、长江路及清风路口规划的“池口社区级商业中心”。,池州市规划分析-用地规划,1、池州市用地规划中，以老城作为支点，东进南拓，形成城市组团与开发区、站前区功能组合各补的城市形态。2、市区形成东贵西贫、北高南低的市场印象，高强度开发的老城区与粗放开发的开发区和站前区，形成鲜明的对照。3、城市发展空间大，土地可利用空间大，发展中的池州，具备形成大都市的土地资源储备。4、从土地类别上看，城区除少数临水景观用地为一类居住用地外，大部分为二类居住用地，本项目属于二类居住用地。,城市规划,交通规划,近期交通规划,按照城市“一主两辅”的组团式发展格局，推进主城区“五路、三口、两通道”建设，即沿江路、东外环、南外环、西北外环、长江南路、东南出入口、西南出入口、东北出入口的沿路环境综合整治，主城区至青阳副城区城市快车道、主城区至旅游机场快速通道。形成城区交通网络化。整体交通的实施，使池州交通体系化，城内外交通通畅。本项目临长江路与北外环（清风路），在城市整体交通格局中，占据交通要道，出入便利。,中观市场调研小结,1、池州市城土地供应条件较好，随着以老城改造为支点的东进南拓发展势头，未来城区内外可供应优质住宅用地较多。2、公共服务设施规划齐全，为城市的发展埋下伏笔。3、居住用地沿城市干道及河流展开，工业及辐助用地布置在城区的西侧及南侧。4、未来城区人口有一半集中在城中区，人口密度最大为城中区域，即目前的老城区。5、交通规划四通八达，为城中心与其它区乃至郊区都有很好的导向作用。6、城市景观资源丰富，规划中可利用的景观资源较多，因此，城市的价值较景观资源更能成就项目的价值点。,第三部分 池州市房地产市场调研,整体市场,开发板块及区域,整体市场概况,近期销售数据分析,重要经济指标分析,市场发展趋势,1、近几年池州市房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易一度比较活跃，总体运行态势良好；但随着城市拓张和放量开发，整体供应量进一步放大，目前销售市场不容乐观。2、二手房交易与租赁市场处于快速成长阶段，但尚不成熟，其调剂市场供需、刺激投资消费等效用并未显现。3、商品房整体开发档次不高、但开发思路逐渐成熟、有精细化趋势。4、近期价格走势不稳定，因供应量放大导致竞争激烈，大多项目价格保守、价格走势信心不足。5、商业地产总体供应量较大，其运作手段和思路均欠成熟。,整体市场概况,近期销售数据分析商品房预售状况,2008年前三季度池州市主城区共批准44个商品房项目预售，面积81.15万平方米，其中商品住宅面积48.81万平方米，与上年同期比分别增长103.76%和64.91%,开发量明显增长。其中三季度批准预售项目共12个，面积26.31万平方米，其中商品住宅面积14.06万平方米。,按预售面积分，前三季度预售商品住房90平方米以下的住宅面积占12.75%，144平方米以下住宅面积占总比63.44%，144平方米以上户型（含阁楼）占总比23.81%。按预售价格分，开发企业拟预售单价在2500-3000元平方米的住房占44.32%；预售单价在3000-4000元平方米的住房占29.7%。,近期销售数据分析商品房销售状况,前三季度共办理商品房合同登记备案3388套，备案面积31.61万平方米，交易额94,625.86万元。同比分别较上年前三季度增长-0.18%、-11.6%、4.77%。,近期销售数据分析商品房成交均价,各类商品房总成交均价(合同价)为：3,017.23 元/平方米，成交面积为:32.08万平方米。住宅类成交均价(合同价)为：2,440.22 元/平方米，成交面积为:19.65 万平方米。商业类成交均价(合同价)为：4,410.39元/平方米，成交面积为：8.13 万平方米。其它各类房屋成交均价(合同价)为：3,019.83 元/平方米。成交面积为：4.3 万平方米。,.,近期销售数据分析商品房可售面积,到9月末，主城区累计可售面积已达到103.76万平方米，其中住宅可售面积为64.91万平方米。,近期销售数据分析二手房交易情况,池州市城区2008年前三季度共办理各类房地产交易（产权登记）5898起，交易面积70.12万平方米，交易额223,481.10万元。同比分别较上年前三季度分别增长-5.54%、-8.59%、8.79%。二手房交易量和交易面积下降、但交易额上升，体现二手房市场在2008年1-3季度中一定范围内的价格平稳走高、市场比较健康。,近期销售数据分析存量房交易情况,池州市城区2008年前三季度存量房交易774起，交易面积12.14万平方米，交易额17,017.56万元。同比分别较上年前三季度分别增长-17.48%、-9.27%、-14.47%。存量房的三指数为负增长，体现出其市场有一定萎缩，成交不活跃原因有多方面：市场整体信心偏移、政策导向、客户心理、产品本身原因、市场竞争多元化等。,近期销售数据分析购买人群构成,1、购买人属于池州市居民的交易2403起，交易面积22.03万平方米，交易金额65566.8万元。分别占总交易的80.63%、78.26%、76.57%。2、购买人属池州市以外本省居民的交易416起，交易面积4.22万平方米，交易金额13890.53万元。分别占总交易的13.96%、15%、16.22%。3、购买人为外省居民共有交易159起，交易面积1.84万平方米，交易金额6044.19万元。分别占总交易的5.3%、6.5%、7.1%。4、购买人为境外居民共有交易2起，交易面积0.06万平方米，交易金额132.97万元。,近期销售数据分析小结,1、08年前三季度，池州市主城区开发量同比上年增幅较大，商品房供给激长，市场销售放缓，个别楼盘价格有所下降，但无大范围降价现象。2、住宅价格（合同登记备案均价）基本稳定，商品房预售交易量也随着开发量的增加而增加。3、存量房交易市场交易同比去年有所降低。4、由于受全国房地产市场影响和本地市场供大于求的影响，商品房销售速度较去年同期有所放缓，房地产市场总交易量同比去年有所下降。5、购买客户以本地为主，外地资金和炒家涉足不明显，从这一点看，市场基本稳定、健康。,2008年房屋新开工面积达到120万平方米，完成住房建设65万平方米，其中：建设普通商品住房60万平方米（含经济适用住房1.5万平方米），拆迁安置房30万平方米。2009年房屋新开工面积达到130万平方米，完成住房建设70万平方米，其中：建设普通商品住房65万平方米（含经济适用住房2万平方米），拆迁安置房20万平方米。2009年底居民人均住房建筑面积达到30平方米。,2008-2009年供应量预计,池州市政府近期出台刺激房产销售政策,契税减半目前全市商品房交易中，住宅统一征收1%契税、商铺统一征收2%契税。政府补贴购买房产的客户将获得20元/平方米的政府现金补贴。以上为池州市政府近期在国家宏观政策之下制订的本地刺激房产销售政策，但业界普遍认为力度较小，在市场销售中客户反应不大。政府表达宏观意向，但政策的效力需在今后阶段长远显现，仅就目前而言，不足以支撑市场快速消化现有供应量和市场存量。,池州市房地产发展趋势,池州市房地产开发用地供应量大、导致近期和未来房地产供应量巨大，大大脱离目前的市场消化能力和购买水平，供过于求的大局已定。市场供过于求，将直接导致楼盘间、预售楼与现楼间、一手房与二手房、存量房之间的竞争激烈，另有大量安置房随时都可能参与流通。池州本地人仍在未来占较重的购买群体，能迎合他们的居住需求和舒适性换房需求的项目、顺应国家生态节能的科技型智能化小区项目、能代表一定时代水平的优质工程和优化工程项目，将有可能在未来的激烈市场竞争中赢得青睐，同质化、老化、粗放型开发，将被陆续淘汰。商业地产方面的发展，将更与池州市的整体规划布局相融合，先进的经营理念、招商思路、规划设计、超值体验等，将促进池州市商业地产的新商圈和再升级。,住宅市场,住宅市场小结,主要城区和板块,典型楼盘分析点评,未来竞争项目预测,池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，贵池区是池州市的政治文化中心。目前，整个池州市的房地产开发量主要集中在贵池区，大体量的开发项目几乎都占据在城中板块，并逐渐沿长江中路、秋浦中路、翠柏中路、建设中路向四周扩散，形成以城中板块为中心的城南板块、城东平天湖板块、城北板块以及城西杏花村板块。,主要城区和板块,池州市区域板块特点,城北板块,居住/行政/生活配套/休闲,城西板块,居住/工业/生活配套,城中板块,商业/商务及配套/居住,城东板块,居住/旅游度假/生活配套/开发区,城南板块,居住/商业/专业市场/行政,池州市区域楼盘特点,城北板块,较大规模社区及社区商业,城西板块,中低档社区及商业,城中板块,旧改项目主导商业写字楼复合式项目,城东板块,中高档较大型社区，领先居住模式,城南板块,较大型专业市场、集中商业较大型社区集中开发,池州市区域楼盘置业客户及特点,城北板块,片区及城市老居民、临近上班者、换房、自住、回乡或进城、投资兼有，群体较广,城西板块,片区老居民及临近上班者、经济实力相对弱、投资客,城中板块,自用、投资、商务、经营，涵盖各类置业目的人群,城东板块,片区原居民、开发区及临近上班者、年轻人、换房、进城或外来投资、养老者，较有实力,城南板块,片区老居民、临近上班上学家庭、换房者、年轻人、进城或回乡、投资者,池州市在售项目分布图,本项目,森桥印象,新城明珠,河滨花园,汇景花园,五洲尚华国际,清风名苑,百雅百苑,和泰星城,桔子空间,苹果街区,城北花园,百合蓝鸟苑、樟树湾,华邦阳光城,葫芦公社,静安新城,碧桂园,凤凰城,城市花园,典型重点楼盘分析点评城中板块,五洲尚华国际,桔子空间,五洲尚华国际,三正 桔子空间,典型重点楼盘分析点评城东板块,森桥印象,新城明珠,河滨花园,汇景花园,汇景花园,森桥印象,河滨花园,新城明珠,典型重点楼盘分析点评城北板块,本项目,百雅百苑,和泰星城,苹果街区,城北花园,百合蓝鸟苑,樟树湾,清风名苑,百雅百苑,清风名苑,苹果街区,城北花园（在售部分）,樟树湾,和泰星城（和泰星城国际）,百合蓝鸟苑,典型重点楼盘分析点评城南板块,华邦阳光城,静安新城,碧桂园,城市花园,华邦阳光城,静安新城,康庄城市花园,碧桂园,未来市场供应预测,池州市城市板块拓张迅速，未来东进南拓的建设势头依然持续，同时，老城区旧城改造、城西旧区旧厂舍改造、城北以滨江综合区为核心的城区建设均在实施，城市可供建设发展的土地增多、住宅开发量还将进一步持续放量。目前池州市政府的土地推出并没有规律或严格计划，以上这些区域的土地及项目何时面市尚不明确。一手房方面，既往市场存量、目前已有在售项目滞销量和待开发后期量、未来入市项目等三个部分，共同构成池州市未来市场供应量，对本项目形成一定冲击。,2008年房屋新开工面积达到120万平方米，完成住房建设65万平方米，其中：建设普通商品住房60万平方米（含经济适用住房1.5万平方米），拆迁安置房30万平方米。2009年房屋新开工面积达到130万平方米，完成住房建设70万平方米，其中：建设普通商品住房65万平方米（含经济适用住房2万平方米），拆迁安置房20万平方米。2009年底居民人均住房建筑面积达到30平方米。,2008-2009年供应量预计,未来竞争项目预测,预计，目前在售项目的后期开发部分与本项目同时面市的有：康庄城市花园后期小高层、高层部分；静安新城后期小高层部分；河滨花园后期小高层部分；新城明珠后期小高层部分；华邦阳光城后期小高层、高层部分；森桥印象后期待开发多层部分。,未来竞争项目预测,预计，未来土地供应形成的项目中，与本项目同时面市的有：长江路沿线旧城改造项目；本项目以北滨江片区新建设项目；东片区及东部经济开发区新建设项目；城西旧城改造、旧厂舍改造项目；城南片区新建设项目；其他不确定的土地出让、形成的新项目。,住宅市场小结,整体市场：池州市房地产市场整体发展蓬勃、但供应量放大速度过快，脱离城市经济发展和居民消费，势必在相当长时间内竞争激烈。楼盘概况：各楼盘分布于城区内或新开发区地带，以大盘为突出代表，以中等和中大户型为主流，注重环境营造和产品打造，同质化明显。价格与品质：目前普通商品房的售价为2500-3100元/平方米，与目前楼盘品质相当，价格实在。但随着客户对楼盘品质的进一步要求，更优化的社区形态和产品，价格走势依然存在空间。客户特征：本地客、周边县镇、铜陵安庆等外来客户均有。目前是自住、换房为主，关注价格地段和环境、工程。发展趋势：整体市场蓬勃、但开发量急剧放大，因此将造成相当长一段时间的市场激烈竞争和调整、淘汰，有先进理念、集约化开发的特色项目，将有可能受到市场关注、推动新一轮的市场发展升级。,主城区,站前区,商业市场概况,目前池州市商业主要包括两大区域,成熟的主城区和建设发展中的站前区。站前区商业以批发市场为主，在建中甲地国际商贸城、豪丰国际、上海城、世纪广场、徽商项目为代表。该片区对主城区不构成影响，本报告中不做详细研究。,主城区商业分布,主城区商业主要集中分布于长江路、秋浦沿线和杏花村商业街。建设路、翠柏路和池阳路也是商业比较成熟的街道。,建设中路,秋浦路,杏村商业街,翠柏中路,池阳路,长江南路,翠柏南路,典型商业街道一览表,项目周边典型商业图,胜利路西,胜利路东,胜利路西侧依托贵池三中、池口小学及周边居住人口，有文具、餐饮、书店、发艺、药店等业态，但店面陈旧、生意不旺，商业氛围一般。,胜利路东侧为新建成的城北花园，沿东西向有200米长的商业街待租中，尚未形成商业氛围。,项目周边典型商业图,百牙中路,清风西路,百牙中路有超市、酒店、餐饮、电脑设备、美容美发、茶行等零散业态，有一定的商业氛围。,清风西路两侧大面积拆迁，目前商业氛围非常弱，有装饰建材、粮油、餐饮、维修等业态。,主城区街道图,翠柏中路,建设中路,池阳路,翠柏南路,翠柏中路,建设中路,池阳路,翠柏南路,典型商业项目分布,主城区商场主要包括时代广场、东华东购物城、东华东超市、东方购物超市、世纪华联购物广场、万佳超市等。主城区商业市场主要包括杏村商业街、国丰花园商业街、温州商贸城、台州大市场、桃园再就业街、青阳路农贸超市等。,时代广场,杏村商业街,国丰花园街,东华东商城,东华东超市,万佳超市,温州商贸城,台州大市场,毓秀门市场,东方购物超市,桃园再就业街,世纪华联购物广场,青阳路农贸超市,典型商业项目一览表,典型商业图,时代购物中心,东方购物中心,万佳百货,世纪华联广场,典型商业图,国丰花园街,桃园再就业街,时代购物中心,毓秀门市场,在售商业项目,目前在售商业项目并不多，主要是依托沿街优势推出的沿街商铺，如：城北花园、三正桔子空间、三正苹果街区、和泰星城和清风小区；尚华国际有三层商业，青阳路农贸市场为规模较大的集中型商业。,本项目,三正苹果街区,三正桔子空间,尚华国际,清风小区,和泰星城,青阳路农贸超市,城北花园,在售商业项目一览表,商业租金,通过对各商业街道一层沿街门面租金的调查，代表区域商业每平米租金基本如图标注。在售商业项目较少，销售平米单价如标住所示。基于城市建设发展现状，项目周边目前价值相对较低。,本项目,租18元,售1.2万元,租40元,租45元,租90元,租90-300元,售0.7万元,售1.4万元,租60元,租25元,未来商业发展体系,规划到2020年，池州市区将建立1个市级商业中心、2个区级商业中心和10个社区级商业中心的“一主、二副、多点”的三级城市商业体系。2020年，池州市区商业体系结构详见下表：,2020年池州市区商业体系一览表,未来商业体系职能结构,池州市区2020年商业体系职能结构一览表,未来社区商业中心规划布局,社区级商业中心主要结合居住社区的中心进行布局。主要配置居民日常必需品的商业和生活服务业，应以新型社区购物中心为主体，建设发展融各新型业态、各服务功能的现代社区商业。业态设置应充分考虑社区级商业中心服务人口有限的因素。规划对各社区级商业中心的业态设置总体要求如下：鼓励设置：购物中心（社区型）、超市、便利店、医药店、专业店、食杂店、菜市场、餐饮网点、生活服务网点；适度设置：中型综合超市、文化娱乐网点、旅游服务网点、专卖店；限制设置：大型综合超市、百货店、仓储商店、批发类专业市场。社区级商业中心商业总营业面积不少于8-10万平方米（待商榷）。同时，配套生活服务、图书报刊、邮电业等网点。,2020年各级商业中心业态设置引导,注：“”为鼓励设置，“”为适度设置，“”为限制设置。,未来大中型商业零售网点规划要求,1、有控制地发展大型商业零售网点（营业面积6000平方米）大型超市商圈服务人口为10万人，辐射半径2公里以上，主要结合市级、区级商业中心布局。2、积极发展中型商业零售网点（营业面积2000-6000平方米），主要结合市级、区级商业中心进行布局，同时结合社区级商业中心有选择地发展部分中型商业零售网点。中型超市按35万人配置1处，辐射半径2公里左右，主要结合区级、社区级商业中心进行布局；中型百货店按5万人配置1处，主要结合区级、社区级商业中心进行布局；中型专业店按10万人配置1处，主要结合市级、区级商业中心进行布局。3、网点建筑要求：新建和改建的大中型商业零售网点，原则上采取单独设计、单独建设；大型综合超市、中型超市的营业层原则上不得超过2层；中型百货店、中型专业店、购物中心原则上不得超过5层。建筑密度不大于50，绿地率不小于30；停车场按0.8-1.0车位100平方米建筑面积设置，其中地上停车场不小于30。,未来商业街规划布局,池州市区2020年商业街布局一览表,未来商业供应,根据以上规划，目前已有如图所示的区域规划商业项目，现在均为空地、指标不明确，依托长江路的商业价值进行发展，对本项目构成一定竞争，共同促进整个长江路商业氛围的形成。,本项目,天地广场,财富广场,秀山美地,商之都,潜在商业地块图,世纪华联对面,青阳路农贸市场对面,中国电信对面,徽商银行北面,商业市场小结,商业格局：池州市目前商业主要集中在老城区和站前区。主要商业区域仍在老城区，以长江路、秋浦路和杏村商业街为核心，与建设中路、翠柏路、池阳路构成主要的商业区，分布购物中心、超市和零售店等业态。商业业态：商业业态比较丰富，布局相对合理，以服装、珠宝首饰、建材家居、礼品店等相对具有一定规模。商业形态：多为一层街铺，层高较高，可隔二楼。二层沿街商业经营情况较差。商场、超市基本为2层，最多4层，目前大型集中商场暂缺。商铺租金：商铺租金较偏的地方在20元/月以上。长江路租金在60元/月以上，秋浦路60-100元/月，城区售价在6000元/平米以上，部分路段超过12000元/，目前只有尚华国际商业超过2万元/，达到23000-17000元/。商业供应：目前老城区市场商业供应量不大，但潜在供应量较大。项目周边商业气氛：项目周边拆迁区域较多，目前商业氛围不浓厚。,第四部分 池州市消费者市场调研,客户访谈实录-住宅,重点针对中等及以上收入人群进行住宅方面的市场数据调查,本次城市置业客户访谈是为了贴近客户，了解客户的背景资料及需求特征、置业心态，为我们对本项目的产品设计、营销定位方向提供依据。,为达到以上目的，我们在研究过程中采取了定量分析与定性分析相结合的分析方法，在问卷分析的基础上，针对部分重要客户作了更为深度的访谈。,客户访谈说明,访谈内容设置,此次调查，我们主要针对城市中等以上收入人士进行访谈和一定的问卷调查；通过企业人士访谈、业内人士访谈以及在学校门口、部分楼盘销售现场、银行商场门口拦截访谈；同时在沿街街区随机访谈。,由于调研方式灵活，动静结合，重点突出，各个采样地点涉及的区域、行业不一，跟本地特征与购房者情况基本吻合，具备一定的代表性。,访谈形式,对池州市现有商品房与本片区的看法,购买特征分析,基本背景资料,调查关键点总结,访谈内容四大类统计分析,根据调查结果显示，大多置业者对本地目前的楼盘质素有一定认可，少量要求更高的客户认为本地缺乏更好的商品房，他们需要一批能与个人消费能力的享受型豪宅。,对池州市现有商品房印象,提及率高的理由（按排名先后顺序）有：地段及其社区本身环境好/价格合适、能承受/工程质量好/户型方正、好用、格局好/规划与物业管理好/教育资源好/品牌能够信任/配套齐全/交通方便。,汇景花园河滨花园和泰星城森桥印象华邦阳光城,对现有商品房提及率前5名的是,较多访谈客户认为最理想的商品房最好能在城中心，可以享受完善的配套，上班访友购物较为便利（但这跟较多客户同时希望享受优美的自然环境需求是违背的）目前一些习惯城区居住的老居民和周边县镇的购房者，还是希望选择城区购房。较多受访者希望楼宇有自身的配套资源，一些客户希望其有山或水资源，若没有也需在内环境中营造这样的氛围。对规模的要求，大多客户认为适中规模的小区就好。,对位置的要求,对资源的要求,对规模的要求,好房子需具备的条件,超过八成访谈者对小区的规划设计与周边环境设计表示关注，提及率较高的有：朝向：大多客户只能接受南北朝向的建筑单体规划，同时要保证采光、日照、通风。园林：对社区环境关注度较高，希望拥有温馨自然的社区氛围。建筑类型：多层远比小高层受欢迎；但在管理费合理、环境景观好的前提下，仍有一些客户表示愿意接受；高层目前的接受程度较差；别墅产品受到较少量高端客户的关注。外立面、小区入口受到关注，要求有一定档次感，不同于普遍的楼盘格调。车位：传统轿车位，另设置便利的非机动车停车位。,对规划的要求,绝大多数受访者对理想户型有自己的理解，客厅、主卧朝南是最基本的要求，大部分受访者希望有两个卧室能够朝南。较多客户希望客厅、主卧与卫生间面积较大，同时部分女性群体比较注重厨房与餐厅的面积与布局。有超过50%受访者希望有开放式的阳台，便于晾晒衣服或养花。值得关注的是，入户花园在本地并未流传开，较多客户对此设计感觉不大，目前池州市已有的多层一楼和顶楼送花园的形式，依然获得青睐。目前外地较为流行的奇偶层赠送大露台的方式，在池州并未得到追捧，其缺乏私密性、不能封闭做自家用，在河滨花园销售中遇到了阻力。,对户型设计的要求,大多数受访者对本项目所属区域较为认可，结合片区未来的规划发展和长江路沿线的改造，对主城区中将有这样的规模社区表示出较高的兴趣。在表示是否会购买此区域物业时均表示出一定兴趣，要视本项目具体设计情况和入市时机再考虑。,对本项目区域的印象,较多访谈客户表示，随着近几年房地产发展的更新换代、政府安置房的不断增加，自己和周边亲友大多每个家庭都拥有至少两套房，但仍存在部分的购房需求。只是，再次出手购房的时间不确定、也不着急，“等等看、慢慢选”的心理将长期存在。高性价比的精品楼盘，长远来看，存在一定市场机会。,计划购买时间分析,旧换新、小换大大部分受访者购房是为了改善居住条件，他们对当前的居住条件普遍不满，有些住在郊区盘里，同时也有小部分受访者为了小孩教育希望住的离学校近点。这说明受访者对居住环境、品质和教育资源十分重视。本地年轻一代独立生活买房、结婚买房的刚性需求长期存在。外地客户在池州置业主要是为了度假和投资。周边县镇有实力的居民进城市买房，从此拥有城市标签，生活品质提高、便于小孩上学和下一代生活。外出务工回来买房，有投资和部分自用的购买目的。,计划购买动机分析,大部分访谈者家庭结构以三口之家为主，因此普遍对住房需求以二房或三房为主，以三房需求更多，面积在90130平方米之间。首次置业的年轻消费群体由于积蓄有限，首选8090平方米的两房或100-110平米左右的小三房（一卫）。二次置业的中端客户为改善环境、提升生活质量而换房，追求大面积户型、也讲究居住舒适度，对小区品质和环境极为关注。在访谈中了解到约有8成的消费者要求住房面积至少在110-130平米以上（大三房一/两卫）。投资者比较关注7090平方米的两房。四房等较大户型的普遍市场意愿不强烈，少部分中高人群能接纳。以上访谈的面积量，与本地目前的销售主力户型是吻合的。但根据经验，实际购买时客户选择的户型会比理想面积有缩减或进行类型调整。,计划购买户型及面积分析,调查发现，大多访谈者对价格在2500-3000元/平方米左右接受度最高，超过3500元/平方米将存在一定障碍，但也有少量受访者认为，如果小区居住品质高、景观好，价格贵点可以接受。少部分中高人群能接纳较高的价格。目前楼盘单价有很强的板块个性，不同建筑类型的价格区分模糊甚至倒挂，客户对单价的承受程度需要改善，市场需更多的产品增值和销售引导。,客户单价承受能力分析,调查发现，在池州购买客户群中，目前总价20万以下的房子广受欢迎，普遍较能接受的是总价20-25万左右的房子，总价30万以下的房子依然能引起市场关注，但总价40万以上的房子，绝大多数客户表示承受不起。个别高档楼盘总价高于40万的依然有一定市场。但较好的地段和环境、优化的建筑和园林能为客户心理加分，客户在做访谈时往往将价格的心理预期降低，实际承受能力却有可能上扬。,客户总价承受能力分析,大部分受访者认为只要有时间就选择自己装修，这样既节省费用又