房地产行业2013年度投资策略报告：居民投资再入住宅市场-2012-12-14.ppt

,8339,0,1,居民投资再入住宅市场,中航证券金融研究所吴伟证券执业证书号：电话：邮箱：,房地产行业 2013 年年度策略报告行业分类：房地产 2012 年 12 月 15 日,行业评级子行业评级地产开发地产租赁地产经纪服务基础数据上证指数行业指数总市值（亿元）流通 A 股市值（亿元）PE（2012E）PB（2012Q3）ROE（2012Q3）资产负债率,中性中性中性中性206124831015514.11.927.15%73.57%,投资要点：行业缺乏大的投资机会。房地产行业大的周期性变化往往与金融环境相关，利率市场化条件尚不成熟，我们认为行业目前尚不具备出现大的投资机会的条件；尽管目前主要城市价格已经企稳，但行业供应量充足，开发商资金链虽然已经得到部分缓解，但仍处于高风险区域，去库存仍是市场的主流，市场整体难有较好的机会。市场进一步细分化，企业表现进一步分化。随着行业持续低迷，地产市场进一步细分化。2012 年一二线城市和三四线城市市场、刚性需求和旅游等高端项目产品、核心区域和周边区域市场的冷热均出现了轮回。企业表现进一步分化，关注主流市场、高效率的企业继续领跑市场，行业整体负债率接近 2008 年，金地集团、北京城建等企业未雨绸缪，财务稳健；而城投类公司债台高筑。关注核心城市核心区域高端产品。受理财产品风险暴露影响，居民储蓄方式从理财产品转向投资住房，城镇化和固定资产投资重启亦将增加对核心城市核心区域高端产品的需求；核心城市周边城市目前仍处于去库存阶,近一年行业表现25.00%,30000,段，三四线城市则面临供应压力和需求薄弱双重冲击。,20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%,250002000015000100005000,关注高周转、轻资产企业。在房价整体预期上涨幅度不大的背景下，高周转、高效率的龙头企业盈利能力表现仍将相对良好，并且可以通过合作开发的模式，进一步提高财务杠杆率，从而提升净资产收益率；重资产、大量囤地的企业面临资金成本大于土地升值收益的压力；租售并举型的公司目前面临住宅销售变缓，持有商业物业租金收益较低、低于资金成本和由,11-11-12-12-12-12-12-12-12-12-12-12-12-12-12-12-12-,12 12 01 02 03 03 04 05 06 07 07 08 09 09 10 11 12,此导致的写字楼和商铺销售变缓的冲击。,成交金额,房地产(申万),上证综指,投资建议。目前行业 PB 为 1.92 倍，动态 PE 为 14.1 倍，NAV 折价平均为20%，基本反映了行业仍处于去库存阶段、住房销售价格短期内难以出现大幅上升的行业基本面，给予行业中性评级。从高周转、轻资产企业和在以北京为代表的核心城市核心区域高端产品项目储备较多两个角度出发，我们推荐配置北京城建、首开股份、保利地产、万科、招商地产、金地集团、华夏幸福和荣盛发展。,股市有风险,入市须谨慎,请务必阅读正文后的免责条款部分联系地址：深圳市深南大道3024号航空大厦29楼公司网址：联系电话：0755-83692635,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,传真：0755-83688539,图表,图表,图表,图表,图表,图表,图表,图表,图表,图表,图表,图表,图表,图表,图表,图表,2,房地产行业 2013 年度投资策略报告,目,录,一、行业投资前景展望1.1，一个仍需要调控的市场.31.2，历史金融环境变化与行业投资机会.3二、分化的世界 2.1，储蓄方式从房屋转向理财产品，明年回归.52.2，一二线城市和三四线城市的轮回.62.3，刚性需求与豪华别墅.82.4，一边是销售改善，一边是信托资产拍卖.92.5，一边是价格回稳，一边是存货大幅上升.102.6，总结.11三、企业模式 四、投资建议及公司评级 图表目录1 各国国债收益率.32 M2 与房价单变量回归模型结果.43 房地产行业指数走势.44 中国信托公司资产管理规模.55 恒大地产合同销售额.66 一二线城市价格指数与三线城市价格指数背离.67 各类城市 2012 年 11 月价格表现.78 核心城市二手住宅销售价格指数.79 核心城市租售比指数.810 高铁沿线与非沿线城市价格变化.811 2009 年中国家庭收入分布.912 上市房企净负债率.1013 同期销售面积与新开工面积比较.1014 商业地产销售额累计同比.1115 行业历史 PB.1216 重点关注公司的盈利预测及投资评级（以 2012.12.7 日收盘价计算）.12,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,3,房地产行业 2013 年度投资策略报告一、行业投资前景展望1.1，一个仍需要调控的市场如何衡量房价水平和房地产泡沫永远是一个难题，绝对房价的高低、房价收入比和房价租金比的高低并不能涵盖经济发展阶段、城市化水平、税收、政策、购房者偏好、房价长期潜在增速、利率以及金融市场环境的差异，从而导致各国指标和历史指标可比性较差。然而，如同黄金，不动产作为一类资产，在美元宽松背景不变、各国无风险收益大幅下降的情况下，仍然是各类资金配置的一个重要标的。图表 1 各国国债收益率,10.009.008.007.006.005.004.003.002.001.000.00,美国德国日本韩国中国,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,资料来源：wind而在中国，投资机会匮乏，住宅更是居民储蓄财富的一个主要手段。居民仍将房子视为最安全、最保值的投资标的，为控制房价过快的上涨，中国房地产市场仍然是一个需要调控的市场。1.2，历史金融环境变化与行业投资机会房地产行业大的周期性变化往往与金融环境相关，金融环境与资产价格密切相关，我们对 99 年以来中国M2 与实际房价进行单变量回归分析发现，M2 对中国房地产价格有显著影响，能解释大部分的房价变化。2007 年和 2009 年实际房价相对货币供应量决定的均衡房价有一定偏离，但受到 2008 年经济危机和 2010年以来调控政策的影响，实际房价偏离度回落，目前低于货币供应量决定的均衡房价。,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,04-01,05-01,06-01,07-01,08-01,09-01,10-01,11-01,12-01,4,房地产行业 2013 年度投资策略报告图表 2 M2 与房价单变量回归模型结果,6000,实际房价,预测房价5000400030002000100001999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012数据来源：wind 中航证券金融研究所2005 年中国启动汇改，资产重估随之启动，房地产行业迎来了发展最快的 3 年，部分企业借助资本市场，迅速融资扩大规模，从而实现了跨越式的发展。2009 年，受中央推出 4 万亿经济刺激计划影响，市场流动性大幅宽松，房地产价格和成交量大幅回升，房地产行业在经历 08 年的低谷后快速复苏，行业迎来了第二个大的投资机会。图表 3 房地产行业指数走势,600.00%500.00%400.00%300.00%200.00%100.00%0.00%-100.00%,700000.00600000.00500000.00400000.00300000.00200000.00100000.000.00,成交金额,房地产(申万),上证指数,资料来源：wind随着资产重估结束和宽松货币环境的终结，行业大的投资机会逐步消失，行业的波动幅度将随之变小，且更多地依赖于基本面的变化，2011 年底，货币政策放松，地产行业销售额逐步改善，行业迎来了小幅的投资机会。,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,Ma,r-,10,Ma,y-,10,Ju,l-,10,Se,p-,10,No,v-,10,Ja,n-,11,Ma,r-,11,Ma,y-,11,Ju,l-,11,Se,p-,11,No,v-,11,Ja,n-,12,Ma,r-,12,Ma,y-,12,Ju,l-,12,Se,p-,12,5,房地产行业 2013 年度投资策略报告展望未来，人民币国际化和利率市场化将有可能带来房地产市场第三次大的投资机会，但由于改革并没有时间表，且还没有到一个临界点，短期内的市场仍将是一潭死水，刚性需求仍在，房价上涨动力不足，短期市场的情绪则左右着房地产上市公司股价的表现。二、分化的世界在平静的市场中，居民行为、企业经营、区域和细分市场表现均出现了较大的分化。2.1，储蓄方式从房屋转向理财产品，明年回归近三年，信托产品和银行理财产品规模快速增长，截至 2012 年 3 季度，中国信托业管理资产规模已经达到 6.3 万亿，2010 年-2012 年年复合增长率达到 40%；根据 IMF 估算，银行发行的存量理财产品达到8-9 万亿元，而 2012 年 10 月居民存款余额为 39 万亿元，存量理财产品已占到居民存款余额的 20%以上。对应 2012 年前 10 月房地产销售额为 4.6 万亿元，居民储蓄方式的转变将对房地产市场造成重大的影响。近三年，在银行利率较低、房地产市场限购、股市低迷的背景下，居民转向投资收益较高、感知风险程度较低的信托、理财产品的趋势较为明显，从而降低了住宅投资需求。图表 4 中国信托公司资产管理规模,7.006.00,信托资产余额(万亿元）,6.32,5.004.00,3.74,4.10,4.81,5.30,5.54,3.00,2.92,2.96,3.04,3.27,2.372.001.000.00资料来源：wind信托产品和理财产品部分投向房地产、地方政府融资平台等项目，同储蓄相比，风险较高，但由于两者主要通过银行渠道销售，银行隐性的信用保障降低了投资者对这两类产品的风险认知，加上信托和理财产品“刚性兑付”出现，该类产品风险被几乎忽略。相对的“高收益、低风险认知”带来该类产品热销。随着最近相关产品风险逐渐暴露，投资者的认知能力逐步提升，目前该类产品对于投资者的吸引力将会逐步下降，农村已经成为该类产品的目标市场预示着该类产品未来在投资者资产配置中的比重将下降。房地产市场销售回暖和价格企稳，将有望重新成为居民资产配置的一个选项。在经济波动期，核心城市核心区域而非新兴区域的房产项目将是居民投资住房的首选。,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,12,月,20,10,年,2月,20,10,年,4月,20,10,年,6月,20,10,年,8,20,10月,年,10,20,月,10,年,12,月,20,11,年,2月,20,11,年,4月,20,11,年,6月,20,11,年,8月,20,11,年,10,20,月,11,年,12,月,20,12,年,2月,20,12,年,4月,20,12,年,6月,20,12,年,8月,20,12,年,10,月,20,09,年,6,房地产行业 2013 年度投资策略报告2.2，一二线城市和三四线城市的轮回2010 年-2011 年在调控政策影响下，一二线城市成交量低迷，而三四线城市则销售转好。2011 年 10月份后，三四线城市市场开始显现疲态，而一二线城市市场则开始好转，区域市场冷热在 3 年的时间里边出现了一个轮回。项目主要定位在三四线城市的恒大地产自 2011 年 10 月以来合同销售额开始下滑，2012年前 10 月累计合同销售额达到 728.3 亿元，同比下降 6%，2012 年 10 月份销售额相对好转，恒大地产因此也决定将投资目标转向二线城市，而同期万科、中国海外发展、保利地产等主流企业合同销售额同比增速则分别达到 2%、29%和 33%。图表 5 恒大地产合同销售额,900.00,累计合同销售额(亿元）,800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00数据来源：wind图表 6 一二线城市价格指数与三线城市价格指数背离,10.008.006.004.002.000.00,一线城市二线城市三线城市,Jun-,Jul-,Aug-,Sep-,Oct-,Nov-,Dec-,Jan-,Feb-,Mar-,Apr-,May-,Jun-,Jul-,Aug-,Sep-,Oct-,Nov-,-2.00,11,11,11,11,11,11,11,12,12,12,12,12,12,12,12,12,12,12,-4.00数据来源：wind尽管中央在大力提倡城镇化模式的城市化，但从全球城市化的规律看，在城市化率达到 50%以后，城市化方式主要为大都市圈的形成，体现为人口由中小城市向大城市及周边集中。在工作机会、教育、医疗等资源仍集中在大城市的时候，大城市的吸引力远远大于小城镇。且中小城镇土地供应充足，在投机资金的冲击下面临较大的供给过剩问题。不考虑政府调控、新房成交多位于郊区等因素对价格的影响，价格指,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,Jan-08,Mar-08,May-08,Jul-08,Sep-08,Nov-08,Jan-09,Mar-09,May-09,Jul-09,Sep-09,Nov-09,Jan-10,Mar-10,May-10,Jul-10,Sep-10,Nov-10,Jan-11,Mar-11,May-11,Jul-11,Sep-11,Nov-11,Jan-12,Mar-12,May-12,Jul-12,Sep-12,Nov-12,7,房地产行业 2013 年度投资策略报告标仍可以作为市场冷热的一个指示器，我们分析百城价格指数发现，中心城市和非城市圈城市价格已经走稳，而中心城市周边城市市场较差，价格环比仍在继续下滑，项目主要布局在核心城市核心区域的中国海外发展今年亮丽的表现也验证了该结论；但核心城市市场也有差异，从二手住宅销售价格走势看，核心城市二手住宅销售价格从今年 5 月份开始企稳回升，其中广州市场价格回升速度最快；从租金收益率指数角度看，除北京外，核心城市租金收益率并没有太大的改善，北京对住房的实际使用需求较高，广州、天津和深圳则相应对人口的吸引力在下降。对于中心城市周边城市市场，明年可能的一个变化就是去库存结束，市场开始转好，现在仍然需要等待。图表 7 各类城市 2012 年 11 月价格表现,0.50,中心城市中心城市周边城市,0.31,0.28,非城市圈城市0.00,-0.15,同比平均,-0.18,环比平均-0.15,-0.50-1.00-1.50-2.00-2.06-2.50数据来源：wind 中航证券金融研究所图表 8 核心城市二手住宅销售价格指数,450.00400.00350.00300.00,深圳上海北京广州天津,250.00200.00150.00100.0050.000.00数据来源：wind 中航证券金融研究所,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,Ja,n-,0,Ap8,r-,0,Ju8,l-,0,Oc8,t-,0,Ja8,n-,0,Ap9,r-,0,Ju9,l-,0,Oc9,t-,0,Ja9,n-,1,Ap0,r-,1,Ju0,l-,1,Oc0,t-,1,Ja0,n-,1,Ap1,r-,1,Ju1,l-,1,Oc1,t-,1,Ja1,n-,1,Ap2,r-,1,Ju2,l-,1,Oc2,t-,12,8,房地产行业 2013 年度投资策略报告图表 9 核心城市租售比指数,1.2,上海,北京,深圳,广州,天津,1.110.90.80.70.60.5数据来源：wind 中航证券金融研究所高铁效应对城市市场的影响从百城价格指数变化看，尚难得出确切结论，高铁沿线城市价格指数同比下滑幅度较小，但相对非高铁沿线城市，价格指数环比改善幅度则较低，从中尚不能断言高铁沿线城市市场相对较好。图表 10 高铁沿线与非沿线城市价格变化,0.40,高铁沿线,0.20,非高铁沿线,0.20,0.13,0.00,-0.20-0.40-0.60,同比平均-0.66,环比平均,-0.80,-0.79,-1.00数据来源：wind 中航证券金融研究所2.3，刚性需求与豪华别墅居民的收入结构决定了住房的支付能力，收入结构的变化则影响了各个房地产细分市场的需求。中国改革开放以后，一部分人先富起来，根据 xiaolu Wang 的调研结果，中国 2009 城镇家庭年收入大部分分布在 1-1.7 万元之间，年收入在 3.4 万-40 万之间的家庭占样本比例为 28.6%，年收入在 40 万以上家庭占,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,家庭数量,9,房地产行业 2013 年度投资策略报告比为 1.8%，从小县城到中心城市，一套普通住宅总价在 15 万-300 万之间，从可支付能力角度看，年收入在 3.4 万以上的城镇家庭应该是住房需求的主力军。图表 11 2009 年中国家庭收入分布10009008007006005004003002001000,0-0.7,0.7-1,1-1.7,1.7-2.65,2.65-3.4,3.4-7.5,7.5-40,40-,家庭收入（万元）数据来源：xiaolu Wang，2010，The Size and Distribution of Hidden Household Income in China2012 年无疑是市场主流需求产品大获全胜的一年，高端产品以及度假型产品则备受冷落。基础工人工资上升、企业利润率下降，受经济下滑影响煤炭等矿产资源价格大幅下滑，浙江、郑州、鄂尔多斯等地民间金融市场纷纷爆仓导致企业主、矿老板和金主们的现金流受到较大冲击是造成该类高端产品需求下降的原因之一。展望未来，随着 4 万亿的影响逐步负面化，经济逐步转入痛苦的去产能阶段，企业开始通过放慢扩张速度、裁员、费用控制等手段节约开支，工人和企业雇员工资水平上涨结束，潜在的主流需求产品的购买力上升趋势将结束。随着地方政府投资的进一步启动，相关高端市场客户的收入也将随之上升，预计市场需求将在 2013 年 4-5 月份左右开始集中出现。而从开发商角度看，较多的开发商可能会根据 2012年市场情况调整产品结构，从而导致 2013 年高端产品出现供需不平衡。2.4，一边是销售改善，一边是信托资产拍卖在较为羸弱的市况中，企业表现亦有较大的差异，龙头企业表现大大超出市场预期。一方面，中国海外发展、华润置地、万科、保利地产等企业合同销售额同比大幅增长，另一方面，则是部分投向地产项目为主的信托资产由于销售现金流不佳而面临拍卖清盘的压力。销售分化的结果是资产负债情况也出现了较大的分化。从各个企业来看，中国海外发展、万科、招商地产、万通地产、信达地产、深天健坚持一贯的稳健作风，虽然净负债率有所上升，但仍然维持在较低水平；金地集团、北京城建、冠城大通、深长城等企业则经历过 08 年负债压力之后，财务结构大幅改善，2012 年 3 季度净负债率远低于 08 年水平；而中天城投、云南城投和苏州高新为代表的城投公司，净负债率大幅上升，远远高于 2008 年水平。,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,Dec-99,Dec-00,Dec-01,Dec-02,Dec-03,Dec-04,Dec-05,Dec-06,Dec-07,Dec-08,Dec-09,Dec-10,Dec-11,10,房地产行业 2013 年度投资策略报告图表 12 上市房企净负债率,140%120%100%80%60%40%20%0%,A股主要上市公司城投及部分央企中资H股主要上市公司,2008,2009,2009H,2012H,2012Q3,数据来源：wind 中航证券金融研究所不可否认，周转率的下降已经使行业主流公司净负债率水平又上升到了 2008 年水平，静态来看，上市房企仍面临较大的现金流压力，但动态看，随着市场销售额的回升，负债率从三季度开始有逐步改善的趋势，短期内房企的资金链压力将逐步缓解，出现低价抛售项目回笼现金的现象的可能性较小。2.5，一边是价格回稳，一边是存货大幅上升如前文所述，各主要城市房地产价格开始企稳回升，但从全国新开工面积看，2012 年前 10 月，住宅新开工面积达到 10.8 亿平方米，同期商品房销售面积为 7.8 亿平方米，从 2010 年开始，市场总体的潜在供应量相对销售额较大，销售面积和新开工面积比值从 2009 年开始逐步下降，2012 年 10 月份已经下降到1999-2003 年平均水平。可以想象，大量新增供给主要位于三、四线城市和中心城市周边城市，展望 2013年，尽管销售额有所回升，但是全国整体仍然将处于去库存的过程中，机会存在于核心城市和核心区域。图表 13 同期销售面积与新开工面积比较,1.000.950.900.850.800.750.700.650.600.550.50数据来源：wind,销售面积/新开工面积,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,Feb-08,May-08,Aug-08,Nov-08,Feb-09,May-09,Aug-09,Nov-09,Feb-10,May-10,Aug-10,Nov-10,Feb-11,May-11,Aug-11,Nov-11,Feb-12,May-12,Aug-12,11,房地产行业 2013 年度投资策略报告2.6，总结根据以上的分析，从金融环境的角度看，我们认为行业尚不具备出现大的投资机会的条件，尽管目前主要城市价格已经企稳，但行业供应量充足，开发商资金链虽然已经得到部分缓解，但仍处于高风险区域，去库存仍是市场的主流，市场整体难有较好的机会。从微观供需层面看，我们可以得出以下四个结论，1）居民储蓄方式从理财产品转向投资住房，以及地方政府投资重启将带来对核心城市核心区域高端房产的需求增长，将给布局该细分市场的企业业绩进一步提升的动力；2）非核心城市由于受投机资金影响较小，市场价格波动较小；3）核心城市周边城市目前仍处于去库存阶段，市场何时恢复仍然需要观察；4）尽管中央大力提倡城镇化，但大量的供应和当地薄弱的购买力基础导致该市场短期内难有作为，中央对县域的大力投资反而成为促进区域核心城市房产需求增长的一个主要因素。三、企业模式2012 年尽管行业整体周转率在下滑，高周转、高效率的龙头企业盈利能力表现相对良好，并且在通过合作开发的模式，进一步提高财务杠杆率，从而提升净资产收益率；而 2012 年 11 月份新发行的投向地产项目的信托产品预期收益率仍有 9%，而同期住房销售价格却同比下降 0.46%，土地价格相应也难以出现大幅回升，重资产、大量囤地的企业面临资金成本大于土地升值收益的压力，资金运用效率并不高；北辰实业、世茂股份等租售并举型的公司目前面临住宅销售变缓，持有商业物业租金收益较低、低于资金成本和由此导致的写字楼和商铺销售变缓的冲击，短期内仍将面临更加恶化的经营环境。图表 14 商业地产销售额累计同比,120.00,办公楼同比,商铺同比100.0080.0060.0040.0020.000.00-20.00-40.00-60.00数据来源：wind根据我们之前的分析，假设 2013 年仍难以看到住房价格的大幅上涨，则高周转、轻资产化的公司仍然将实现相对较好的经营业绩。,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,2002-11-29,2003-04-30,2003-09-30,2004-02-27,2004-07-30,2004-12-31,2005-05-31,2005-10-31,2006-03-31,2006-08-31,2007-01-31,2007-06-29,2007-11-30,2008-04-30,2008-09-26,2009-02-27,2009-07-31,2009-12-31,2010-05-31,2010-10-29,2011-03-31,2011-08-31,2012-01-31,2012-06-29,2012-11-30,12,房地产行业 2013 年度投资策略报告四、投资建议及公司评级目前行业 PB 为 1.92 倍，动态 PE 为 14.1 倍，NAV 折价平均为 20%，基本反映了行业仍处于去库存阶段、住房销售价格短期内难以出现大幅上升的行业基本面，给予行业中性评级，我们认为高周转、轻资产类公司仍然将在 2013 年有较好的销售表现，同时有多余的财力从市场低价收购项目，且多已打通香港融资平台以获得发展资金，推荐配置保利地产、万科、招商地产、金地集团、北京城建、首开股份、华夏幸福和荣盛发展。另外从细分市场看，以北京为代表的核心城市核心区域高端住宅市场有望在 2013 年有相对市场整体更好的表现，推荐在北京区域项目较多且经营效率相对较高的北京城建和首开股份。图表 15 行业历史 PB,10,市净率,9876543210数据来源：wind图表 16 重点关注公司的盈利预测及投资评级（以 2012.12.7 日收盘价计算）,股价,EPS,PE,PB,NAV,评级,折/溢价,公司名称,121207,2012E,2013E,2014E,2012E,2012Q3,2012,保利地产万科金地集团招商地产华夏幸福荣盛发展北京城建首开股份,12.29.25.924.623.011.5612.0810.84,1.210.81.821.121.121.3,1.51.10.822.61.31.311.5,1.71.20.92.43.41.61.651.8,109.27.813.711.5110.310.88.3,2.31.81.21.95.03.01.81.3,-11%-19%-30%-16%7%17%-39%-19%,买入买入买入买入买入买入买入买入,资料来源：中航证券金融研究所,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,买入,持有,卖出,增持,中性,减持,13,房地产行业 2013 年度投资策略报告投资评级定义我们设定的上市公司投资评级如下：预计未来六个月总回报超过综合指数增长水平，股价绝对值将会上涨。：预计未来六个月总回报与综合指数增长相若，股价绝对值通常会上涨。：预计未来六个月总回报将低于综合指数增长水平，股价将不会上涨。我们设定的行业投资评级如下：预计未来六个月行业增长水平高于中国国民经济增长水平。：预计未来六个月行业增长水平与中国国民经济增长水平相若。：预计未来六个月行业增长水平低于中国国民经济增长水平。我们所定义的综合指数，是指该股票所在交易市场的综合指数，如果是在深圳挂牌上市的，则以深圳综合指数的涨跌幅作为参考基准，如果是在上海挂牌上市的，则以上海综合指数的涨跌幅作为参考基准。而我们所指的中国国民经济增长水平是以国家统计局所公布的国民生产总值的增长率作为参考基准。分析师简介吴伟，SAC 执业证书号：S0640511030001，清华大学会计系毕业，2009 年 1 月加入中航证券金融研究所，从事房地产行业的研究。分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。免责声明：本报告并非针对或意图送发或为任何就送发、发布、可得到或使用本报告而使中航证券有限公司及其关联公司违反当地 的法律或法规或可致使中航证券受制于法律或法规的任何地区、国家或其它管辖区域的公民或居民。除非另有显示，否则此报告中的材料的版权属于中航证券。未经中航证券事先书面授权，不得更改或以任何方式发送、复印本报告的材料、内容或其复印本给予任何其他人。本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作查照只用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其他金融票据的邀请或向人作出邀请。中航证券未有采取行动以确保于本报告中所指的证券适合个别的投资者。本报告的内容并不构成对任何人的投资建议，而中航证券不会因接受本报告而视他们为其客户。本报告所载资料的来源及观点的出处皆被中航证券认为可靠，但中航证券并不能担保其准确性或完整性，而中航证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负任何责任，除非该等损失因明确的法律或法规而引致。并不能依靠本报告以取代行使独立判断。中航证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映分析员的不同设想、见解及分析方法。为免生疑，本报告所载的观点并不代表中航证券及关联公司的立场。中航证券在法律许可的情况下可参与或投资本报告所提及的发行人的金融交易，向该等发行人提供服务或向他们要求给予生意，及或持有其证券或进行证券交易。中航证券于法律容许下可于发送材料前使用此报告中所载资料或意见或他们所根据的研究或分析。,中航证券金融研究所发布,证券研究报告,请务必阅读正文之后的免责声明部分,