中原2015中国式房地产众筹的研究报告.ppt

,2015中国式房地产众筹的研究报告,海南中原 顾问部 陆巧书,报告目录,对众筹的基本理解,第一部分,中国式房地产众筹,第二部分,地产众筹案例分析,第三部分,度假地产众筹探索,第四部分,如果说 年是 网贷最风光的一年，那么，年后互联网金融最火的便是 众筹,2013,2014,P2P,众筹,是什么,怎么筹,有哪些模式,对中国房地产的影响,有哪些风险,未来发展趋势,产生背景,现状,度假地产众筹的探索,第一部分,对众筹的基本理解,房地产众筹,房地产众筹发端于美国，主要为了满足那些希望投资房地产行业却没有足够资金的投资人。2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。2013年成立的Realty Mogul和Realty Shares是目前美国最为知名的两家房地产众筹公司。以美国来看，房地产众筹模式主要分为两种：房地产债权众筹/房地产股权众筹。2012年，美国出台了创业企业融资法案（JumpstartOur Business Startups Act，下称“JOBS法案”），众筹的政策法规相对完善。对于投资人的资质、项目的股权关系、产品的风险和收益等，众筹项目都有较为清晰的说明和规范的操作流程。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。我国迅速吸收引进，使得房地产众筹成为互联网金融领域一颗闪亮的新星。,1.1,房地产众筹起源,众筹的简析众筹（Crowdfunding）是一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为，从而让更多的人为自己的梦想出力，并实现该梦想,众筹发展简介,2009年起源于美国网站kickstarter；Kickstarter是目前最好的众筹网站，众筹额达到10亿美元；2011年众筹来到中国；“点名时间”国内第一家，700多个项目；,众筹的构成,众筹的特征,低门槛：不分年龄、性别等，有想法即可；多样性：设计、影视、食品、地产等皆可；大众力量：投资者中草根民众占大多数；注重创意：发起人必须先将自己的创意达到可展示的程度，才能通过平台的审核。,众筹的模式目前众筹处于萌芽状态，主要分为债权众筹、股权众筹、回报众筹和公益众筹四大类,四大模式,债权众筹,投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金;,股权众筹,投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权(因人才要求高和马太效应，目前股权众筹网站较少);,回报众筹,投资者对项目或公司进行投资，获得产品或服务，是仍处于研发设计、生产阶段的产品或服务的预售;,公益众筹,投资者对项目或公司进行无偿捐赠，目前纯粹的公益众筹在中国屈指可数。,众筹的流程同其他商业模式一样，众筹商业模式的核心也是创造价值，主要表现在价值发现、价值匹配和价值获取三个方面,发起人,发布创意项目,设定筹款目标,获得融资,撤回融资项目,控制并运营项目,项目匹配,筹集资金,成功达到融资目标,实施项目,选择创意项目,资助创意项目,确认资助,撤回资助,监督项目提供建议,优先获得项目产品,支持者,未达到融资目标,房地产众筹起因及存在风险,房地产众筹的兴起：一方面，受政策调控和供需变化的影响，房企的资金和销售两头承压，众筹模式不仅解决了房企的资金问题，互联网和大数据更成为了售房的利器。另一方面，满足了互联网金融时代多样化的投资需求,房地产众筹存在风险：按照城市房地产管理法（2007修正）第四十五条和城市商品房预售管理办法(2004修正)第五条、第六条的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。如果房地产开发企业没有取得预售许可证就与购房人签署认购合同，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，该合同应属无效。在“互联网+”的大环境下，相较于传统的投融资模式，房地产众筹拥有极大的发展空间，值得期待。但在我国现有的法律框架下，房地产众筹还存在一定的法律风险和障碍，其效果具有不确定性。在维护创新、鼓励创新的前提下，需要金融界、法律界等人士的共同努力去完善众筹的规则，解决房地产众筹的法律障碍。,1.2,房地产众筹兴起及风险,1.3,房地产众筹模型,1.3,房地产众筹模型,众筹的利弊众筹是互联网高速发展、融资成本高的产物，其以快速、低廉的特性成为一种日益流行的融资方式，需承担法律风险，未来将是利大于弊,类似团购：由于项目众筹不涉及资金回报问题，这样的模式闭环已经脱离了金融的范畴，更像是一种团购；法律风险：股权众筹、债券众筹面临巨大的法律风险，有非法集资的嫌疑，所以在中国法律体系完善之前，众筹融资的金融属性很难有所体现；服务缺失：尽管众筹可以帮助企业融资，但是融资之后企业仍然需要财务管理，企业运营，技术顾问等其他服务，这是众筹无法全部满足的。,融资速度快：可落地性强，且创意俱佳的项目一旦发布，很容易得到项目支持者认可；增强参与感：相对于传统金融方式来说，众筹模式更加透明，项目支持者能够亲身经历项目完成的所有流程，增加对项目的认同感；利于宣传推广：由于项目支持者直接使用资金支持，因此排除了“劣质粉丝”的不利情况，创意好的项目能够迅速借助支持者进行社交网络传播.,众筹的现状/国外近年来众筹在全球发展迅速，北美和欧洲是众筹融资最活跃的地区，美国JOBS法案颁布确定众筹融资合法，但仍存在一些问题有待探索,2009-2016年全球众筹融资交易规模及增长率,2012全球众筹融资地区分布情况,北美+欧洲 95%,北美 60%,美国40%,其他5%,其他40%,其他60%,2012年全球众筹融资交易中各模式占比,2012年美国众筹金融法规颁布,1、立法：美国证券交易委员会（SEC）于2012年年初批准了对众筹融资进行监管的草案促进创业企业融资法案，简称JOBS法案；2、规定：（1）发起人12个月内众筹额度不超过100万美元;（2）首次销售提前21天披露信息；（3）投资人年收入低于10万美元，投资额不超过年收入5%，反之，投资额不超过年收入10%;（4）完成一次众筹融资，公司必须向SEC提交年度报告等；3、影响：众筹融资合法化，但程序繁琐，门槛和众筹成本提高，一定程度打击发起者和投资者积极性，仍需进一步修改。,近三年来，股权众筹年增长率达到114%，占比逐渐变大。,众筹的现状/国内我国众筹起步晚，但2014年后发展势头良好，目前，众筹面临多重选择，但由于涉及太多法律限制，短期内难以爆发,2013年以来我国上线的众筹平台数量走势,2014年8月份各众筹平台相关数据对比,2014年我国众筹平台各地区分布,最新相关法律法规,北京,广州,上海,江苏,浙江,四川,河南,1、立法：2014年12月18日颁布私募股权众筹融资管理办法（试行）2、规定：（1）股权众筹应当采取非公开发行方式，投资者必须为特定对象；（2）投资者累计不得超过200人；（3）股权众筹平台只能向实名注册用户推荐项目信息等；3、影响：仍处于探索阶段，中国信用体系不完善，众筹怎么保护投资人是个难题。,中国式众筹的思考国内众筹和国外的差距较为明显，一方面和众筹的模式有关，一方面也和中国互联网市场有关，中国式众筹需要找到新方向,1、“老问题”在中国市场重演,2、众筹的模式在中国水土不服,3、国内大公司主导的互联网环境,4、过于依赖智能硬件,很多项目虽然筹资成功，但筹资成功后资金被挪作他用。且由于项目数量相对较少，导致的经验积累不够问题严重。,国外众筹项目有创意和执行方案只是缺乏资金，而国内模仿严重，且信任程度低，更多人还只是愿意相信大公司，相信权威。,美国开放的互联网环境利于众筹网站发展，而国内互联网巨头主导，开放程度低。众筹平台很难获得足够的关注。,国内众筹平台更多集中在智能硬件。导致众筹平台的发展深受智能硬件产业发展的影响，热潮过后却进入了创新瓶颈。,中国式筹资的思考,众筹基本理解小结,2009,2011,NOW,第一家世界众筹网站在美国诞生。,KICKSTARTER,国内首家众筹网站成立。,DEMOHOUR,点名时间,众筹面临多重选择，但由于涉及太多法律限制，短期内难以爆发。,债权众筹股券众筹回报众筹公益众筹,中国式众筹：利用网络良好的传播性，向网络投资人筹集资金，由于处于起步阶段，中国房地产业普遍存在众筹平台乐于吸纳不缺资金项目的现象，且宣传推广效果好，于是中国式房地产众筹炙手可热。,第二部分,中国式房地产众筹,当开发商遇上购房者,开发商,购房者,用户众筹款用于建设成本价购房回报用户让用户定制未来家园,房地产众筹,房地产众筹产生背景在“互联网+”的大背景下，进入白银时代的房企，也纷纷尝试将传统的营销模式与互联网基因相嫁接，越来越多的房企开始跨界玩众筹,房产,互联网,金融,2014年中国城镇化率已经接近60%，楼市进入“白银时代”：销量下降房价平缓库存量大政策多变消费者持币观望,近几年互联网发展状况：功能全，社会化自媒体，个性化升级快，移动化潜能大，云计算注重客户体验互联网公司高速成长,近两年金融市场：持续升温种类多样用户激增消费者热情不断升温,2014年末，银行降息，金融对房地产营销的刺激明显,房产市场需要金融营销模式,房,产,众,筹,众,望,所,归,互联网+金融+房地产,高收益+快传播,投资者+开发商+购房者,效果好+是潮流,房地产众筹简介房地产众筹相当于集资建房，是一种新型的解决住房的融资模式。该模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架，但其中的风险不容忽视,10年前，房子不愁卖，开发商对“个人集资建房”冷眼旁观；2012年，美国网站Fundrise率先将众筹概念植入房地产；2014房地产低迷，“房地产众筹联盟”形成；众筹在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到提出“开展股权众筹融资试点”，众筹模式才迎来政策风口。,房产众筹中的三大角色,开发商：开辟低成本融资渠道、锁定购房意向用户、降低销售费用、提升去化速度，加快资金周转；购房人：优惠价购房或者取得投资收益、锁定或定制房型、择邻而居、睦邻而处；众筹平台：积累用户与数据、形成品牌、提升估值、收取管理费、探索其它变现模式(家装、租房等）。,从“个人集资建房”到“房产众筹”,房企频刮“众筹”风的三大原因,把“众筹”当成营销手段，效果显著；便于房企变相融资，凸显房地产金融属性；“互联网+”概念支持，玩跨界推出。,房地产众筹影响房地产众筹 有利有弊，但随着众筹在房地产行业的日益普及，必将对购房者甚至整个行业产生巨大的影响,房地产众筹影响,对消费者的影响,对开发商的影响,利：众筹参与者可以从地产融资、项目营销、房产销售、后期运营等四个阶段实现全程或者部分参与，另外由于减少了财务成本、渠道成本，让房价比市场价便宜；弊：行业规则、法律执行、资金监管、收益分配等存在不确定的因素。另外，房地产众筹涉及的金额较大、周期长，资产的流动性存在着风险,快速获取融资，免除很多成本环节；提前锁定大批潜在客群；加快短期内的资金流动，有利于开发商的持续运营；通过和相关金融机构进行合作，能够为后续建房和售房模式的创新带来基础。,房地产众筹类型目前市面上的房地产众筹大致可分为营销推广型、投资理财型和合作建房型三类,营销推广型,1,投资理财型,2,合作建房型,3,房地产众筹分类,用“房价始终上涨”概念吸引投资者，模式是向投资者募集资金并投资于房地产项目，项目增值，投资者获利；贬值，则亏损（如团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹）,将众筹的概念应用在营销活动上，无大范围推广的价值和可能性。(如搜房的天下贷、京东的凑份子钱),先寻找购房群体，后根据客户的购房居住需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。（如当代置业的无忧我房众筹平台、众筹网的乐居众筹）,注：以上收益为税前收益,房地产众筹模式房地产众筹以与金融机构、电商平台合作为主，合作形式不一，模式多样，可以私人订制,如：搜房网众筹模式,房地产众筹现状起步阶段，宣传价值仍是核心出发点，存在与非法集资混淆的风险，真正的房地产众筹产业链还未形成,房地产众筹发展趋势我们无法完全预见房地产众筹未来，但随着平台趋势、行业趋势的发展，众筹将为房企带来新的机遇,房地产众筹未来发展趋势,平台趋势：专业垂直化和零佣金化，平台专业品牌化经营发展空间大，专业垂直化可以为众筹平台带来更多人气和收入；行业趋势：众筹代建、个性化定制和互联网地产时代来临，在个性化众筹模式下，“互联网地产”将做的更深入；房企有望从众筹的兴起中受益：众筹代建是差异化发展的一种方式，房企亦可为房地产众筹提供专业建设服务，创造新盈利点；房企转型众筹代建商应做好的准备：作为众筹代建服务商，制定完整流程是关键，绿色科技、智能系统、个性化定制、商业运营等能力可成为核心竞争力,房地产众筹发展启示房地产众筹作为创新模式，引用信用增信和担保措施，完善信息披露制度，重视交易结构创新，有望使房地产众筹和代建形成产业链,是房地产商业模式和融资模式的创新,1,应适时引入信用增信和担保措施,2,建立完善的信息披露制度,3,应更重视交易结构的创新,4,房地产众筹发展的启示,现今，敢于对房地产众筹进行尝试和探索的仅限于大型的房地产企业。努力寻求法律和道德的双重辅助,房地产众筹是互联网向房地产行业的跨界合作，房地产众筹已经跨越中介和银行。低成本 低门槛 高速传播,合理创新设计交易结构，实现开发商、潜在客户群、众筹平台三方完美整合于一款众筹产品。股权众筹、合作开发前景广阔,众筹行业的信息披露问题需要得到有关监管部门的重视，出台相关的法律法规以减小投资者与融资者之间的信息不对称程度。国家监管之外，众筹组织者的服务提升,房地产众筹小结,2014年房地产众筹在中国出现高峰；众筹解决了房地产最关键的资金和客户问题，这种互联网思维下的房产众筹模式值得鼓励；变质的房地产众筹横行霸道互联网-金融-房地产众筹领域；只有打通去化环节，才能实现房地产众筹的闭环，保障参与众筹的投资者能够获得收益回报。,总体而言，目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。,一是投资理财产品型，用房价上涨概念吸引投资者并募集资金投资房地产项目。项目增值则投资者获利，贬值则亏损。二是营销推广型，将众筹的概念应用在营销活动中，但并不大范围推广。如搜房天下贷和苏州万科合作推出了一套100平方米房源，在网上以54万元的底价起拍，溢价部分则分配给众筹投资人。三是合作建房型，以“乐居众筹”为代表，先寻找购房群体，后根据客户的购房需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。,2.1,房地产众筹模式,一、投资理财产品型：找好项目是关键 典型代表：团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹。1、海外众筹 在互联网时代，得屌丝者得天下。今年以来，国内的楼市疲态初现，很多土豪跑到海外去炒房。屌丝们也很想分一杯羹，平安好房的海外众筹的项目正好满足了这一需求。平安好房网用户最低众筹额为100美元，每名用户最多可认购10份，即1000美元。一旦众筹项目成立并运营，参与人就可以按季度领取预计年化收益4%至5%的“房租”收益。在项目持有2到3年后，通过出售房产获取增值收益。与此同时，平安好房也已经开始在国内发起房产众筹项目，与万科、绿地、世茂等开发商进行房产众筹合作。,点评：海外众筹的项目的“房租”收益率跟余额宝差不多，相比国内的类似项目的收益还是比较低的，如果项目选的不好，最后卖的价格不高，投资者会觉得亏大了。,2.2,房地产众筹模式-投资理财型,2、房宝宝 在6月17日，团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园项目发起第一期别墅众筹，众筹1491万元的需求，短短2小时便被443位人士完成。8月23日，该套众筹别墅以1600万元价格售出，实现年化收益40%。如此短时间内取得这么高的收益，主要得益于当时拿房的价格低。中信御园销售价格在30000-45000元/平方米，房宝宝拿到的价格只有21000元/平方米，相当于市场价的7折。根据规定，团贷网房产众筹的最低投资额只有1000元，最长持有期为3年。如果3年后，还没有卖出去，或者房价跌了，参与众筹者可以投票表决，是继续持有，还是亏本卖出，超过50%的人同意卖就可以卖掉。目前，团贷网的房产众筹项目目前已经发展了多期，其中已经实现回购的众筹房产年化收益率为17%，还是相当不错的。不过，预期收益和风险一直都是成正比的，团贷网的房产众筹项目不承诺保本、保息，所有投资风险都要由参与众筹者自己承担。,点评：既然是理财，肯定都是冲着赚钱去的，这需要众筹的组织方有足够的平衡能力。对于开发商来说，更多的肯定是希望尽快卖掉房子，同时对外宣传自己的品牌。而对于参与者来说，则是得到尽可能高的收益率。因此，众筹的组织方需要本着对参与众筹的人负责，选择好的项目合作，实现合理的收益，同时平衡开发商一方的诉求。,2.2,房地产众筹模式-投资理财型,二、营销推广型：能否持久是个问题 典型代表：搜房的天下贷、京东的凑份子钱。1、天下贷 150分钟、到场158组购房者、销售金额近亿元！在搜房网“顶级合作伙伴计划”中，万科海上传奇的2014年首场夜闪购交出了一份完美的答卷。如此亮眼的成绩来自于一款针对搜房网会员的专属金融产品“天下贷”的支撑。“天下贷”是搜房金融面向购买万科海上传奇的搜房网电商会员推出的一项专属金融服务，提供最高90万元的消费贷款，具有无抵押、超低利率、期限灵活、额度自由、用途广泛等特点，最长可享受24个月无抵押贷款。综合来看，在优惠方面，“天下贷”给了购房者提供给了更大的空间，限时1%额外优惠、最高再享6万元独家优惠，叠加式优惠足以促使购房者出手，而专门针对万科海上传奇的定制化金融服务，很好的满足了置换型购房者的需求。门槛低和性价比高两大特征很好的解决了客户短期资金周转的问题。,点评：该款产品在去年的双十一电商狂欢日就已上线，上线首日即引发新华网人民网等超过百家主流媒体争相报道。可见，众筹不仅仅是给购房者实惠，媒体铺天盖地的报道是极好的免费广告，也是给开发商自己的大实惠。,2.3,房地产众筹模式-营销推广型,2、凑份子钱 11月14日，远洋和京东“凑份子付首付”活动第二季正式上线。据介绍，整个活动将从11月14日持续到11月29日，并被分为两档，一档是11元筹9大城市房首付款，覆盖北京、上海、杭州等全国9大城市，最高一套可帮客户节省47.7万。另一档是5000元筹12大城市的折扣房资格。从14日开始，每天将重磅推出两个城市的众筹项目，北京、天津率先启动，其余城市上海、大连、杭州、中山、武汉、秦皇岛及抚顺等，将根据用户点赞数来确定启动顺序。此前，11月11日，24小时，18万人参与，总金额超过1200万元，远洋地产的房产1.1折众筹项目刷新了京东金融旗下的众筹历史数据。远洋地产的相关负责人表示：这次活动的销售目标是30亿元。正是由于1111众筹活动吸引了极大的社会关注度，客户对项目购买兴趣大增，才决定立即启动众筹第二波。这次远洋全国多个城市在售住宅项目也将积极联动，形成远洋全国19城同感恩共回馈的火热氛围。如果算上，这一次传统地产企业用互联网思维的营销的创新之举所带来的品牌传播效果，这次远洋地产的收益可算上收的钵满盆也满。,点评：巨额的优惠，有助于开发商快速去化，但这样的优惠幅度能够持久是个问题。如果将品牌传播效果计算在内，开发商固然是既卖了房子，赚了银子，又赢得了名声。未来，互联网平台有可能承担起虚拟售楼处的角色，将线下的展示厅搬到线上来，对开发商来说，这节约了营销成本，对消费者来说则能够获得更多的让利与实惠。但这样的活动能够成为常态吗？开发商能够将自己所有的房子都这么卖吗？,2.3,房地产众筹模式-营销推广型,三、合作建房型：前景大但难度也大 典型代表：众筹网的乐居众筹。投资理财型的房地产众筹让屌丝可以享受土豪的投资收益盛宴，营销型房地产众筹让开发商可以更大力度地让利给购房者，但这里面始终还是有许多中间环节成本的。能不能直接自己众筹资金建房，将传统房地产项目开发的财务成本、营销推广费用、开发利润等都能被减去？对于普通的刚需购房者来说，这来得更为实际。10月10日，南京一家地产公司推出国内首家众筹建房投资平台“乐居众筹”，瞄准的就是这种模式，目标是让更多人以成本价置业，挤出房地产中间环节的利润。“乐居众筹”目前计划的置业模式是，先寻找购房群体，然后根据客户的购房居住需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用，整个建造过程公开透明。对于参与者最担忧的资金安全问题，“乐居众筹”通过第三方银行监管资金解决，封闭运作，专款专用，确保资金安全；同时，“乐居众筹”引入审计所、律师事务所全程监督审计，建房信息定期公示，并且组织用户成立众筹建房代表委员会，定期对项目进行考察，了解项目建设进展。,点评：这种模式对于陷入危机中的中小房企是一个大利好，平台通过互联网手段，将购房者汇聚起来，筹集资金聘请中小开发商建房子，将传统的开发商建房子、购买者买房子的纯买卖关系，转变为购房者聘请开发商建房子的雇佣关系，达到了节约中间利润成本的目的。对购房者来说，意味着可以以更低廉的价格买到房子；开发商来说，则解决了开发商的资金及客户问题。缺点是众筹建房组织者能否拿到地以及能以什么价格拿到地，都存在不确定性。中小房企与成熟的品牌房企相比存在有劣势，拿地的能力可能存在很大不足。此外，组织者的专业能力、成本把控能力、资金实力等问题都需要谨慎考虑，如果组织者投入过低，高度依赖众人投资，组织者的风险控制意识难以保证，风险最终就会都转嫁给了参与者者。此前南京也出现过类是的个人集资建房，只不过不是采用互联网众筹这种模式而已，但至今都没有成功的案例。,2.4,房地产众筹模式-合作建房型,总结 综上所述，随着房地产泛金融化发展的趋势：投资理财型的房地产众筹热度有望持续，但收益率会逐步收窄；营销型的众筹，更多的是开发商用来营销造势和去化的手段，是否能够大规模长时间的使用值得怀疑；基于房地产众筹的房地产开发满足了消费者对个性化的需求，解决了白银时代房企特别是房企的两个最大痛点，资金和客户，同时它砍掉了中间成本，如果运作模式成熟，确实可以让购房者得到更多的实惠。但相对投资理财型和营销型这两种模式，合作建房型存在更多的问题，未来较长一段时间可能只是相对“小众”的产品，无法完全取代传统的房地产开发模式，但发展的空间巨大。因为互联网的精神是网聚人的力量，人人参与，房地产众筹未来也势必会生出更多的玩法。,2.5,房地产众筹模式总结,一、抽奖型：11元抽奖1.1折房 不中奖则退代表企业：远洋地产+京东金融众筹目的：通过低门槛获取大量用户参与，充分提高曝光度和用户粘度1、活动概述11月11日，远洋地产拿出了全国9大城市11套房源（含北京），与京东金融跨界合作，举办“11元筹1.1折房”的活动。当天众筹人数179024人，众筹金额12208262元，超1200万元的金额也刷新了京东金融旗下的众筹历史数据。2、活动规则（1）“小金库”或“白条”用户只需登陆京东众筹页面，支付11元就可参与1.1折购房的抽取资格。（2）其他京东用户则需支付1111元，参与1.1折购房的抽取资格。（3）抽取资格结果在活动结束后30日内公布，用户所支付的11元或1111元金额将退回原卡。3、利益分配模式（1）参与用户成本：支付11元，不中则退款；收益：获取11套1.1折房源的抽奖资格；（2）京东金融成本：直接成本零支出收益：推广了“小金库”和“白条”产品，激活大量用户注册和使用；获得18万人的用户粘度；媒体曝光，在短时间内获得极高关注度和人气。（3）远洋地产成本：11套房源1.1折，共让利600多万元；收益：获得18万意向客户信息；项目曝光度；,3.1,房地产众筹模式详解-抽奖型,点评：该种模型适合跨区域集团开发商在全国范围内迅速提升品牌影响力,3.1,房地产众筹模式详解-抽奖型,二、彩票型：每人11元凑首付，中奖者得首付，不中奖者得购物券代表企业：远洋地产+京东金融众筹目的：筛选高意向客户，进一步提高项目曝光度1、活动概述11月18日，远洋地产携手京东金融打造房产众筹第二波项目第一档“11元筹首付”，覆盖北京、上海、杭州等全国9大城市，最高一套可帮客户节省47.7万，活动吸引2万人次参与。2、活动规则（1）用户支持11元，将获得筹一套房三成首付款（举例20万）的抽取资格，当众筹资金达到项目预设成功金额后，停止众筹。（2）将从所有支持用户中抽出一名幸运参与者，获得大家为他筹集的首付款20万。（3）其他没抽中用户不退还11元，将获得京东商城全品类满200元减20元的回报3、利益分配模式（1）参与用户成本：支付11元；收益：中奖者得房款首付；不中奖者得京东20元商品抵用券；（2）京东金融成本：2万人x20元商品抵用券成本；收益：2万人x11元=22万元的收入；20元抵用券促进京东商城的商品消费。（3）远洋地产成本：9大城市付出180万（以首付款20万为例）的成本；收益：9套房源7折销售；吸引客户参与度，提高项目曝光度。,3.2,房地产众筹模式详解-彩票型,点评：该种模型适合全国化布局的开发商为各城市的项目收集意向客户的信息,3.2,房地产众筹模式详解-彩票型,三、竞拍型：参与者获竞拍溢价分成代表企业：苏南万科+搜房；昆百大+宝善街众筹目的：通过一定折扣获得高曝光度1、活动概述9月22日，万科联手搜房推出首个房产众筹，拿出6折房源进行众筹资金招募及房屋竞拍，最终溢价部分即为投资收益分配给众筹投资人。活动超500人次叫价，最终以77.5万的竞拍价落槌。2、活动规则（1）用户投资1000元即可参加活动（2）万科拿出6折房源（54万）进行众筹资金招募及房屋竞拍，筹足起拍金额54万，若未筹足，退款1000元。（3）根据最终最高竞拍价，最终溢价部分（77.5万54万）即为投资收益，连同本金1000元分配给众筹投资人。3、利益分配模式（1）参与用户成本：支付1000元获竞拍价格，众筹结束收回；收益：1000元获竞拍溢价分成（2）搜房成本：直接成本零支出收益：携手巨头万科，能够快速提升金融工具的关注度；旗下天下贷平台，能将大额不动产投资转变为低成本低门槛，高灵活度的互联网金融投资。（3）苏南万科成本：优惠一套房源40%折合36万的成本收益：曝光率，120家主流媒体的报道，1500万的搜索关注，万科众筹的“全国叫好”毋庸质疑；来电，众筹前后的日均400来电逾20通，增幅高达428%；到访，案场来访量较平日激增三倍以上；新房帮的咨询人数增长73%；8折房源的销售。,3.3,房地产众筹模式详解-竞拍型,点评：该种模型适合开发商瞬间打开新项目、新产品、新业务的房地产营销推广,3.3,房地产众筹模式详解-竞拍型,四、认筹型：5000元获得最高10个点的买房优惠代表企业：远洋地产+京东金融众筹目的：一次性获取巨量客户认筹1、活动概述11月18日，远洋地产携手京东金融打造房产众筹第二波项目第二档“5000元筹折扣房”，涉及远洋地产12个城市的25个项目，总计涉及近万套房源，2047人次成功众筹到优惠资格，众筹金额超过1000万。2、活动规则（1）用户支付5000元，获得专属折扣的购房资格，最高获得10个点的买房折扣优惠。（2）活动结束后30日内，返还用户支付的5000元。3、利益分配模式（1）参与用户成本：支付5000元，众筹结束后获得退款；收益：获取最高9折优惠购房资格；（2）京东金融成本：直接成本零支出收益：进入了地产交易核心环节，让购房者与开发商的交易更加紧密，探索更加深入的业务，为开发新的盈利模式打下基础。（3）远洋地产成本：房源最高10个点的优惠成本；收益：2047套房源的认筹量；,3.4,房地产众筹模式详解-认筹型,点评：该种模型适合开发商为即将全国各地开盘销售项目一次性收集大量认筹客户,3.4,房地产众筹模式详解-认筹型,五、融资型：开发商运用折扣期房获得大量开发运营资金代表企业：广州万科+平安好房+平安不动产众筹目的：直接获取大量资金，降低资金借贷成本1、活动概述11月17日，广州万科联手平安不动产平安好房众筹项目上线，一次性众筹216套房源，挑战国内单次房源最多众筹纪录，持有期10个月。2、活动规则（1）每套房产认筹最低金额5万元起，最高不超过13.5万元。（2）最低众筹金额为1500万元，一旦达到最低众筹金额，所有的众筹参与者都将能享受到比目前周边市场价低了近13%的优惠购房价。（3）该众筹项目的持有期为10个月，到期后众筹参与者若决定置业，将根据其认购众筹资金的额度与时间排列，依次享有优先选房权。（4）若不置业，放弃众筹买房优惠权，本金和收益也会一次性退还到参与者帐户。3、利益分配模式（1）参与者成本：支出513.5万，获得低折扣资格；收益：我自主，均享4800/优惠购房权；我炒房，三年预计综合收益或超51%；（2）平安好房+平安不动产成本：参与者投资收益的支付收益：利用“我炒房，三年预计综合收益或超51%”的噱头宣传其投资平台的优势，从而吸引更多的客户注册成为会员；大量的用户注册和高收益能够激活平安好房平台上的其他产品；一次地产金融业务推广的创新尝试。（3）广州万科成本：一套房源优惠13%的成本收益：为10个月后216套预售房融入大量资金，省下向银行借贷的金融成本；互联网金融背景下一种新的融资手段拓展；为广州万科很大程度上提早蓄客，为明年的去化做好铺垫。,3.5,房地产众筹模式详解-融资型,点评：该种模型适合开发商把营销前置，在项目开发前期就为凑够充足低廉资金，并开展住宅产品投资化、金融化的尝试,3.5,房地产众筹模式详解-融资型,第三部分,地产众筹案例分析,案例,案例,国外地产众筹案例1Realty MogulRealty Mogul的房产众筹分两类，分别是房产股权众筹和房产贷款众筹，当投资者通过了Realty Mogul的审查才能继续进行投资,房产股权众筹：投资者根据自己的投资额来占有相应众筹房产的股份，每月收取租金，最终房产卖出，投资者按照所占股份来获取收益。房产贷款众筹：投资者筹钱借给借款人，只是这笔借款是有房产做抵押的。,美国证监会对房产众筹合格投资者的要求：1、单人年收入20万美元以上或夫妻年收入30万以上。2、如果条件一没有满足，那个人必须拥有100万以上的净资产。,房产放上Realty Mogul的众筹平台上的流程：,Realty Mogul盈利方式：房产股权众筹是收取帮投资者成立的有限合伙制公司的管理费;房产贷款众筹的盈利模式是收取借款人的手续费,具体费率没有对外公开。,RealtyMogul,银行,房地产贷款众筹,房地产股权众筹,RealtyMogul众筹平台,投资人,房产股权A,房产投资公司,银行,投资人,RealtyMogul众筹平台,RealtyMogul众筹平台,存放众筹中的资金,众筹失败退回资金众筹成功启用资金,众筹失败退回100%资金,投资资金,存放众筹中的资金,众筹失败退回资金众筹成功启用资金,众筹失败退回100%资金,投入资金换回债券本票,2.按照股权获取租金和卖出后的收益,1.投资人按照投资金额占有相应股份,资金,资金,众筹成功（收取投资费用),购买所有权,租金或卖出后的资金,贷款,抵押房产，按月还贷息，房产出售后还本金,按月按本票给投资人利息房产出售后还本金,众筹成功（收取投资费用),国外地产众筹案例1Realty Mogul,Realty Mogul众筹平台OCG Properties发起的装修贷款项目案例,1、Realty Mogul特定房产贷款众筹的业务流程,1、房产众筹成功后，相当于投资者购买了由Realty Mogul发行的到期一年的本票，本票的年化利率是9%，最小金额是5000美元；2、Realty Mogul把资金交给OCG Properties对旧房做装修，并且在一年内出售。OCG Properties每个月给Realty Mogul利息，Realty Mogul每个月按照投资者所购买本票的金额，向投资者付利息；3、OCG Properties卖出装修的房产后，才把本金归还给Realty Mogul，Realty Mogul才会把投资本金返还给投资者；4、如果OCG Properties在一年内没有卖出房产，投资者将拿不回投资本金。,2、Realty Mogul的运营结构图,第三方审核机构WealthForge,OCG Properties,Realty Mogul公司,发起众筹,房源,放弃众筹,提出贷款申请,审核意见,审核通过,审核未通过,贷款购买并装修房产,众筹成功抵押房产,Realty Mogul众筹平台,投资者,OCG Properties,房产,出资购买一年到期本票,对投资者发行年化利率是9%最小金额5000美元的一年到期本票,如果无法偿还贷款房产将由平台处理若一年未卖出房源投资者不能收回本金,贷款资金,每月还利息房产卖出后还本金,卖出收益,装修并在一年内卖出,每月还利息房产卖出后还本金,国外地产众筹案例2 Realty SharesRealty Shares的房产股权众筹与房产贷款众筹都是通过Realty Shares帮助投资者成立的有限合伙制公司来管理和完成的,可以让投资者面临相对较小的风险,Realty Shares房产贷款众筹与房产股权众筹的简易流程图：,1.RealtyShares的投资人可以使用比特币进行投资，但所有的收益将以美元的形式予以返还；2.为平台上列示的每一个地产投资项目，专门建立了一个独立的有限责任公司，投资人直接获得的实际是这个公司的股权；3.认证投资人可选投资种类十分丰富。既包括住宅项目，也包括商业地产项目等；4.单笔投资不设上限，原则上投资人可包揽某一个众筹项目的全部募集资金；5.注册和浏览信息不收取任何费用。一旦投资人通过平台完成投资，平台会收取一定的费用，以覆盖日常运营成本。,Realty Shares,银行,房地产贷款众筹,房地产股权众筹,RealtyMogul众筹平台,投资人,房产股权A,房产投资公司,银行,Realty Shares众筹平台,存放众筹中的资金,众筹失败退回资金众筹成功启用资金,众筹失败退回100%资金,投资资金,存放众筹中的资金,众筹失败退回自己或众筹成功启用资金,众筹失败退回100%资金,投资换回债券本票,2.按照股权获取租金和卖出后的收益,资金,资金,购买所有权,租金或卖出后的资金,贷款,抵押房产，按月还贷息，房产出售后还本金,投资人,1.投资人按照投资金额占有相应股份,众筹成功（收取投资费用),众筹成功（收取投资费用),按月按本票给投资人利息，房产出售后还本金,国外地产众筹案例2 Realty Shares,Realty shares 众筹平台CVP项目案例,Realty shares没有第三方合作房地产审核公司，所有审核都由Realty shares团队完成。,国内地产众筹案例1/定向类“石家庄众美城”定向类众筹通常是在立项或拿地之前进行，为了减少拿地及后期的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件,1、石家庄众美城110万平米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分，众美在拿地之前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/的销售价格出售（当时周边房价为3200元/）;2、定向众筹优势在于在拿地前便完成众筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。不足在于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。,石家庄众美城项目简介,（8）交房,国内地产众筹案例2/融资类“碧桂园-平安众筹建房”融资型开发类型众筹通常适用于项目利润不足以覆盖传统融资方式的资金成本的情况，通过众筹，降低负债率，锁定一批购房意向人群,碧桂园-平安众筹建房简介,碧桂园-平安项目交易架构示意图,1/2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块；2/项目以“1”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债务、好房宝等金融产品，向平安注册用户进行认筹，从而避免投资者与开发商直接接触，规避集资建房的法律风险；3