房地产基础知识教程【精品】 (1).ppt

房地产事业部：王党孟,房地产基础知识（规划方面）,分为两大部分,第一部分：重点介绍有关房地产的专业名词及基本常识,第二部分：重点介绍有关规划设计方面的基础知识,第一部分：专业名词及解释,专有名词及解释我国的土地制度及土地市场制度有关土地开发的名词有关房产开发的名词有关房产产品类型的名词,专有名词解释,房地产：又称“不动产”，是房产与地产的总称，它一般有三种存在形式：即单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。通常意义上的“房地产”就是指土地和建筑物相结合的不动产。英文是Real estate,物业：是指已经建成的并具有使用功能和经济效用的各类居住及非居住的房屋，以及与之相配套的设备、市政、公用设施、场地等。也属于房地产，英文是estate.,专有名词解释,房地产业：是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。,主要业务内容：包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。,我国的土地制度,根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权，而没有所有权。,国有土地：即属于国家（全民所有）的土地。集体土地：是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。,我国目前的土地市场的方针是：垄断一级市场，放开搞活二级市场。,指政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期的交于使用者的活动。政府（国土局下属的土地储备中心）是主体，是垄断者，任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易。,指使用者把通过一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。相当于一般的商品，但针对的只是土地的使用权。,土地一级市场,土地二级市场,土地一级开发,指由政府或者其授权的企业，对于一定区域范围内的生地、毛地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行基本的市政配套建设，使其达到“三通（五通或七通）一平”的条件，成为熟地，然后再进行出让或转让的过程。,开发商取得土地使用权的方式,买卖赠与租赁继承抵押,一级市场（国家出让）,二级市场（企业转让）,行政划拨协议出让招标挂牌公开拍卖,有关土地开发的名词,生地：尚未开发的农地或荒地，一般离城镇较远，无市政基础设施。毛地：指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。飞地：也称插花地，指部分或全部处于他人土地范围内的土地。熟地：指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。,有关土地开发的名词,宗地：是地块最小的单元。城市以宗地为最小的土地单元进行编号，称为“宗地号”或“地号”。一般按照区、带、片、宗进行编号。例如：118-12表示:A区第1带第18片第12宗地。土地级别：根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级。各地标准不一样，比如北京划分为一、二、三、四级。三通一平：指水通、电通、道路通，场地平整。七通一平：指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整。,有关房产开发的名词,商品房：指由房地产开发企业开发建设并销售、出租的房屋。外销房：指建成后向境内外出售的住宅、商业及其他物业。内销房：指建成后仅仅在国内范围内（不含港澳台地区）的住宅、商业及其他物业。现房：指开发商已经办理了房地产权证的商品房。通常意义是指已经完工可以入住的房屋。,一线、二线、三线、四线城市,对于一、二、三、四线城市的概念一直没有明确的定义。一般来说一线城市是指1992年国家规定的5个特区和6个城市；二线城市指省会城市、直辖市和单列市，如青岛、大连、深圳等；三线城市则指有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市，比如宁波、温州、东莞。,一线、二线、三线、四线城市,对于房地产市场而言，这里除了城市级别和城市规模等重要指标外，还有GDP、人均收入和可支配收入、产业结构、人口数量、产品水平等综合指标。但通常把商品房的均价作为最标准的指标。所以一线城市习惯指北京、上海、广州、深圳；而天津作为老牌的直辖市和中部的一些省会城市（如西安、重庆）却由于房地产起步晚只能屈居二线城市；而一些省会城市更是由于房地产发展水平低而位列三线城市如西北的呼和浩特、银川、青海等；反而象大连、青岛等沿海开放城市（计划单列市）一直位居二线城市的前列甚至直追一线城市；包括江浙发达地区的杭州、南京等省会城市。而象温州、宁波等本应是三线的城市也都迎头赶上，尤其价格的涨幅和速度甚至超过了一线城市。,有关房屋产品类型的名词,店面：又称门面，多作为商铺，一般在一层，沿街。SOHO：是英文small office home office的缩写，意思为：小型的，家庭式的办公室。LOFT：是指没有内隔断的开畅式平面布置的住宅，空间开阔，高大，可灵活布置，既可住宿，又可办公，艺术性强，开放性高，多为年轻人或艺术家、文艺工作者所喜爱。,有关房产开发的名词,准现房：通俗意义上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主体结构封顶，正在装修，尚未竣工验收，但小区内的楼宇及配套设施轮廓基本显现的房屋。期房：是指开发商取得商品房预售证到取得房地产权证书这一期间所销售的房屋。在港澳地区称为卖“楼花”，这也是当前普遍采用的一种销售策略。尾房：又称“扫尾房”，是空置房的一种，一般当楼盘销售量达到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好，但价格便宜。,有关房屋产品类型的名词,住宅：是专供人们居住用的房屋。通常意义上的住宅是指普通住宅。别墅：是指在郊区或风景区建造的舒适的园林住宅，一般拥有院落、车库、花园等。公寓：住宅的一种，通常建在大城市，繁华地段，多为高层，标准较高，室内配套和住宅基本相同，具有较为完善的商业、物业服务，主要供应对象为常来常往的中外客商及其家眷中短期租用。酒店式公寓：是指提供“酒店式服务，公寓式管理”的公寓，市场定位很高，具有住宅、酒店、会所的综合功能。,商住楼：是指既能办公，又能住宿的楼宇。写字楼：就是办公楼，有统一的物业管理。综合楼：是兼有住宿、办公、甚至商场的大楼。,有关房屋产品类型的名词,空间蒙太奇：借用电影剪辑的概念，特点是以小户型标准为设计单元，在空间上可像积木一样自由组合，从而形成中、大、超大户型。SOLO：原意是独奏、单独的意思，这里指超小型住宅，一般卧室和客厅为一体，整体式的厨房和厕所，面积在35平米左右，适用于想独立的年轻人、外地人、刚刚参加工作的人群。在公共部位一般设有便利店、健身中心、快餐、洗衣店等，方便生活。,有关房屋产品类型的名词,STUDIO：原意思为“工作室”，这里指专为那些发展中的小型企业提供的面积较小的办公空间，一般地处企业集中区，交通便利，各类公司及服务相对齐全，容易形成资源共享。SHOPPING MALL：意思为“步行街购物广场”，是目前非常流行的商业模式，一般规模较大，商家集中，具有大型的开放休闲广场，交通便利，人流庞大，商业效应惊人。会所：指专为特定人群或业主提供服务的综合性康体娱乐设施和社交场所，一般包括酒吧、咖啡厅、阅览室、网吧、餐厅、保健、洗浴等，同时也应具有乒乓球、羽毛球、保龄球、游泳池等活动场地。,双拼住宅：即每单元层有两户，一梯双户；,独栋别墅：即单独一栋存在的别墅；,有关房屋产品类型的名词,花园洋房：也叫西式洋房、小洋楼等，是带有花园草坪和车库的小院落或三四层小楼，建筑密度很低，内部功能齐全，富有变化，多采用退台设计和室外楼梯入户。,联排别墅：通常所说的ownhouse，就是联排住宅，离城区较近，环境优美，有独立的院落和车位，多为、层左右，包括双联排、多联排等形式。,板楼：外形象“板”，一般由若干个单元组成，每个单元有独立的楼梯间、电梯间，或者通过连廊连接。多为多层或小高层，南北通透，通风采光较好，房间均好性高，但占地面积大，价格较高，建筑美学效果不好。塔楼：外形象“塔”，一般以楼梯和电梯为布局核心，各户沿核心筒布置，公摊小，绿地率高，外形美观，价格较板楼低。但是采光通风不好，密度大，灰色空间较多，居住舒适感较差。,错层住宅：每套住宅中，各功能分区的标高不在同一平面上，形成空间和视觉上的变化，使住宅内环境错落有致，具有韵律感一般错开300600mm跃层住宅：是近年来推广的一种形式，指住宅占有两层楼面，卧室、起居室、卫生间、厨房等房间分层布置，通过户内楼梯连通，功能分区明确。,复式住宅：受跃层住宅启发而设计出的一款经济型住宅。楼面也为两层，但其实是在一层较高的楼层（一般楼层高度为3.3 米以上）中加建一个夹层（一般为.米），上层较矮，一般作为卧室使用。这种户型平面利用系数高，成本低，但是上层使用舒适感差，户内房间均好性低,智能化大厦（3A，5A建筑）：指利用系统集成的方法，将计算机、通信、信息技术与建筑物有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和对用户的服务与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高安全度和高舒适度的建筑，一般称为3A（建筑设备自动化系统BAS；办公自动化系统OAS；通信自动化系统CAS）建筑，也有称为5A建筑的，其实是一回事。,双景住宅：指楼盘不但要营造社区内的小环境，还要借助社区外优美的自然风光，使二者协调统一，从而创造出舒适优美的室内外环境。绿色生态住宅：指在以人为本的基础上，追求节水、节地、节能、改造生态环境，减少污染，延长建筑物寿命为目标的人类理想居住地。,第二部分：规划基础知识,城市规划：指对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市基础设施：是城市生存和发展所必须具备的工程性基础性设施和社会性基础设施的总称。,规划设计中常用的技术指标,总占地面积建设用地面积总建筑面积地上（地下）建筑面积住宅、商业、教育等建筑面积容积率（有时总用地容积率）,建筑密度建筑层数、高度绿地率总户数停车位住宅建筑套密度住宅面积净密度,相关基础知识,城市居住区：一般称居住区，指被城市干道或自然分界线所围合，并配建有一整套完善的、能够满足该区居民物质与文化生活需要的公共服务设施的生活聚居地，一般居住人口在3-5万人。居住小区：规模比居住区小，是指被居住区道路或者自然分界线所围合的生活聚居区，人口一般在7000-15000人，并配建有一套必需的公共设施。,组团：是指在小区内被小区道路所分隔，拥有一块共有公共设施，建筑类型基本相同的聚居区，人口规模在1000-3000人，这种居住模式能够带来领域感和安全感，又便于人们交流，空间尺度适合，比较符合现代人的心理需求。楼座 组团小区 居住区,公共绿地：指满足一定光照条件，供人们共享的绿地、居住区公园、小游园和各种绿化用地。公共绿地的指标为：组团0.5/人；小区1/人；居住区1.5/人；旧城区改造不得低于相应指标的50%。,三区六线,“三区”：是在镇域范围内确定的不准建设区（区域绿地）、非农建设区（城镇建设区）、控制发展区（发展备用地）三大类型地区的规模和范围。,用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标示。但在实际实施中，一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。,建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限。城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线城市蓝线：指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。,城市绿线：是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线。,城市黑线：市政公用设施规划控制线，黑线导控的核心是控制各类市政公用设施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设施的正常运行。道路红线：是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；,建筑物体形系数是指“建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值”。见民用建筑节能设计标准（JGJ2695）。北方地区一般小于0.35（外表面积中包含屋顶面积）,日照标准有关知识,日照标准为保证居住空间获得足够的阳光照射，满足人们的健康需求，所规定的最低日照时间。,城市居住区规划设计规范规定：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，建筑物正面向阳房间在规定日照标准日获得的日照量。一般按照首层窗户满窗日照时间累加计算，实际测量比较麻烦。,日照标准日及日照量（我国幅员辽阔，采用两种标准）,日照标准：1小时测量时间：9:00-15:00第气候区的中小城市和第、气候区的各级城市。,日照标准：2小时测量时间8:00-16:00第、气候区的大城市，如东北地区。,冬至日（12月22日前后）,大寒日（1月20日前后）,太阳高度,太阳高度：实际是指太阳照射地球的角度，直射时为90度。,以冬至日为例,在每年的12月22日前后，太阳直射地球南回归线即南纬2326，此时北半球太阳高度最低，白天最短，夜晚最长，阴影面积最大，北极出现“极夜”；而南半球刚好相反：白天最长，夜晚最短，南极出现“极昼”。从这一天开始，太阳开始向北半球移动，直到夏至（6月22日前后）那一天，太阳直射北回归线，即北纬2326，一切与冬至日刚好相反。由于我国处于北半球，所以日照标准应以“冬至日”为标准日。,指建筑物自身高度与北临建筑物之间距离之比。越小越好。,指根据日照标准确定的房屋间距与南临建筑物高度的比值。越大越好。这个指标会经常用到。,日照间距,日照间距系数,建筑间距：两栋建筑物外墙之间的水平距离。,不应小于6米北京地区不应小于10米。各地规定个不相同。,不应小于13米与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。,板式住宅,高层住宅,规划设计相关名词,建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。总建筑面积：也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和。小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。,建筑基底面积：是指建筑物首层面积总和。使用面积：是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。结构面积：指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。辅助面积：各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等。,小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。建筑密度：也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度。规划形态：是指项目的具体建筑构成，包括楼宇数量、使用性质、层数等具体指标。,容积率,容积率：是指建设用地范围内总建筑面积与建设用地面积之比，一般用小数表示。,这是一个非常重要的指标，反映了土地的利用强度和利用效率，往往决定着开发面积的大小、楼面地价的高低和生活质量的差异，一般来说数值越小，意味着居住越舒适，但同时也意味着土地成本在房屋成本中的比例越高。,绿地率与绿化率,绿地面积：是指能够用于绿化的土地面积，包括公共绿地、宅旁绿地、道路绿地等，不包括屋顶绿化、垂直绿化以及小于2的土地。,指一定区域内各类绿化用地面积占该区域面积的比例（不包括垂直绿化）。一般要求新区不低于30%，旧区不低于25%。,即绿化覆盖率，是指建设用地范围内全部绿化植被水平投影面积总和与建设用地面积的比率。,绿地率（常用指标）,绿化率（一般大于绿地率）,住宅建筑套密度：是指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数。住宅建筑套毛密度：是指每公顷居住区用地上拥有的住宅套数。,住宅面积净密度：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（/ha)住宅面积毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（/ha),住宅套密度,住宅面积密度,人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的人口数量。人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的人口数量,人均总占地面积：是指建筑红线内用地面积与人口数量之比。人均住宅用地面积：是指小区内住宅用地面积与人口数量之比。,人口密度,人均用地面积,停车场,是指在建设用地范围内为停放机动车或非机动车所配置的场地。小型机动车：25/车位（含交通面积）自行车：1.2/车位,宽屏图形,即使只是一个单纯的图形(如图表)，也可以在宽屏下更生动地呈现。,GEC Program,57,第六部分、房地产产品类型,GEC Program,58,GEC Program,59,第六部分、房地产产品类型,叠拼别墅：,GEC Program,60,第六部分、房地产产品类型,GEC Program,61,按层数分类,图片也可以在宽屏下更生动地呈现。,宽屏图片,创建 16:9 演示文稿,若要设置宽屏演示文稿，请执行下列操作之一:开始使用该模板。只需删除示例幻灯片，然后添加自己的内容。也可以转到“设计”选项卡，打开“页面设置”对话框。单击“幻灯片大小”下拉列表并选择“全屏显示(16:9)”(注意:我们还支持 16:10 的纵横比，这是常见的宽屏便携式计算机分辨率。),重要提示:在开始时，请始终将幻灯片大小设置为您打算使用的纵横比。如果创建了许多幻灯片后再更改幻灯片大小，则您的图片和其他图形的大小也将更改。这可能会使它们的显示效果失真。,幻灯片放映提示,若要实现真正的宽屏呈现，您需要一台计算机和能够输出宽屏分辨率的投影仪或平板显示器。常见的计算机宽屏分辨率有 1280 x 800 和 1440 x 900。(这些是 16:10 纵横比，但与 16:9 投影仪和显示屏一起使用时将可以正常显示。)标准高清晰度电视分辨率为 1280 x 720 和 1920 x 1080。使用下一张幻灯片上的测试图案验证您的幻灯片放映设置。,宽屏测试图案(16:9),纵横比测试(应出现圆形),16x9,4x3,房地产基础知识,荆州新浪,课程大纲,一、房地产二、房地产市场三、房屋分类四、房地产专业名词五、几个要注意的地方,一、房地产,（一）房地产的概念 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。a)土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权 注：房地产物权除所有权以外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,一、房地产,（二）地产的概念与分类 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产的类型：居住用地 工业用地 仓库用地 交通用地 市政用地 商业服务用地 公共绿化用地 教科文卫设施用地 港口码头用地 军事用地 其他用地,一、房地产,（三）土地所有权的概念与划分 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可以分为：国有土地 集体土地,二、房地产市场,（一）房地产市场的概念：狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：（1）土地的出让、转让、开发（2）房地产买卖租赁、转让、互换、抵押（3）一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。,二、房地产市场,（二）房地产市场的分类：房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场,房地产一级市场 房地产的一级市场是指土地交易市场。是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制全国所有土地都归国家所有。,二、房地产市场,二、房地产市场,房地产二级市场 房地产的二级市场是增量房交易市场。主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋。,二、房地产市场,房地产三级市场：即存量房交易市场（二手房市场）。是房地产所有者（企业、单位和个人）将房地产使用权或所有前再次转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,三、房屋分类,住宅的种类繁多（1）按楼体高度分类：主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。（2）按楼体结构形式分类：主要分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构等。,三、房屋分类,（4）按房屋型分类：主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。（5）按房屋政策属性分类：主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。,一、按楼体高度分类：主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层住宅（2层以下）主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。,三、房屋分类,三、房屋分类,多层住宅（2层以上，8层及8层以下）多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。与高层住宅相比，其具有的优势：（1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。（3）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。,三、房屋分类,三、房屋分类,但多层住宅也有不足之处，主要表现在：（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。（2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。,三、房屋分类,三、房屋分类,小高层住宅（8层以上，16层及16层以下）一般而言，小高层住宅主要指8层16层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点：（1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。,三、房屋分类,三、房屋分类,（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。,三、房屋分类,三、房屋分类,高层住宅（16层以上，30层及30层以下）高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。高层住宅的优点：1、高层住宅土地使用率高 2、有较大的室外公共空间和设施，3、眺望性好 4、建在城区，具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。,三、房屋分类,三、房屋分类,高层住宅的缺点：1、很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。2、建筑成本高。建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，3、物业管理费高。因为要从物业管理收费中为修缮维护电梯、高压水泵等设备付出经常性费用。,三、房屋分类,三、房屋分类,超高层住宅（30层以上或楼高在100m以上）超高层住宅多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为 1、随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。2、超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。,三、房屋分类,三、房屋分类,二、按楼体结构形式分类 主要分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构等。砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。特点：（1）层数较低，一般在3层以下。（2）1949年以前建造的城镇居民住宅，（3）20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房 屋，大多为这种结构。,三、房屋分类,三、房屋分类,19世纪法国教堂,明代中期砖木结构楼房,崇教宝塔俗名方塔。始建于南宋建炎四年(1130年),三、房屋分类,三、房屋分类,砖混结构：是指房屋主要承重结构为砖砌墙体。楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐等构件由钢筋混凝土浇制（或预制）建造的房屋。1999年之前，开发建设的多层住宅，一般均采用砖混结构；砖混结构住宅其优点是工程造价较低廉，但由于其采用墙体承重，住宅内不允许自由分隔。特点：（1）建造层数一般在6层以下，造价较低（2）抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。,三、房屋分类,三、房屋分类,哈尔滨巴洛克建筑,普通平房,三、房屋分类,三、房屋分类,钢混结构（钢筋混凝土结构）：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点：（1）一般出现在中高层中；（2）结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长；（3）厅和居间的墙可以打开(但公产房不得随意拆改)；,三、房屋分类,三、房屋分类,仓库,住宅内部,住宅外部,三、房屋分类,三、房屋分类,钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的。特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。,三、房屋分类,三、房屋分类,厂房,超高层建筑,三、房屋分类,三、房屋分类,三、按房屋类型分类 主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。,三、房屋分类,三、房屋分类,1、单元式住宅 又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点有：（1）每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为24户，大进深的每层可服务于己58户。住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道；保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。,三、房屋分类,三、房屋分类,2、公寓式住宅 公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。,三、房屋分类,三、房屋分类,3、花园式住宅 花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。,三、房屋分类,三、房屋分类,三、房屋分类,三、房屋分类,4、复式住宅 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。优点是：（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%；（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。,三、房屋分类,三、房屋分类,不足在于：（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。,三、房屋分类,三、房屋分类,5、错层式住宅 错层式住宅主要是指一套房子不处于同一平，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。,三、房屋分类,三、房屋分类,错层和复式房屋的区别：尽管两种房屋均处于不同层面，但复式的层高往往比较高，而错层式的层高较低，人站立在第一层面平视可看到第二层面。另外，复式的两个楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。,三、房屋分类,三、房屋分类,6、跃层式住宅 跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助空间用户可以分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采用户内都独用小楼梯连接。优点是：（1）每户都有较大的采光面，通风较好；（2）户内居住面积和辅助面积较大；（3）布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。,三、房屋分类,三、房屋分类,跃层式住宅与复式住宅的区别：复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层。跃层住宅上下有两个楼面，用户可以分层布置功能区。,三、房屋分类,三、房屋分类,7、退台式住宅 退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。优点是：住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风；缺点是：一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高。目前，国内建造的退台式住宅，都属于价格较高的中高档住宅，一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区，一些低层的独立式别墅式住宅，也常采用退台式设计。,三、房屋分类,三、房屋分类,三、房屋分类,三、房屋分类,8、并联式住宅 一般由两户住宅并靠拼联组成。每户形成三面临空的独用庭院，既有独院式住宅的优点，双比独院式住宅节省用地。二、三层并联式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用，但也有楼上楼下分户居住的，前后小院可分户专用。,三、房屋分类,三、房屋分类,9、联排式住宅 一般由多个独户居住的单元拼联组成。各户在房前房后有专用的院子，供户外活动及家务操作之用。这类住宅的日照及通风条件都比较好。二、三层联排式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用。但也有楼上楼下分户居住的，前后小院则分户专用。联排式住宅的组合方式变化很多，有拼联成排的，也有拼联成团的。例如，现在比较受欢迎的TOWNHOUSE住宅。,三、房屋分类,三、房屋分类,三、房屋分类,三、房屋分类,10、塔式住宅与板式住宅 塔楼和板楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼。塔楼一般是指高层建筑,板楼一般建筑层数不会超过12层。高层独立单元式住宅又称塔式住宅，是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点。但由于设置了电梯，服务户数比较多，提高了经济性。其平面布局因地区差异而形成不同的轮廓。如南方地区夏季炎热，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解决通风问题；北方则更强调日照，要求每户都有较好的朝向。此外，十层以上的塔式住宅还要求设消防电梯，十二层以上则需设两部电梯。,三、房屋分类,三、房屋分类,如何区分塔楼和板楼？可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，第一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长,三、房屋分类,三、房屋分类,塔楼的四大优势：1.节约土地资源，房价较低 2.空间结构灵活，宜于改造 3.结构强度高，抗震性好 4.居高望远，视野开阔 塔楼的两项缺点：1.均好性差，居住密度高 2.使用率不高，存在灰色空间,三、房屋分类,三、房屋分类,板楼的四大优点：1.南北通透，便于采光通风 2.板楼均好性强 3.管理成本不高 4.住户使用率很高 板楼的两项缺点：1.建筑密度低，房价高 2.户型格局不宜改造,三、房屋分类,三、房屋分类,三、房屋分类,三、房屋分类,三、房屋分类,三、房屋分类,11、商住住宅 商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群。,三、房屋分类,三、房屋分类,12、酒店式公寓 酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。,三、房屋分类,三、房屋分类,四、按房屋政策属性分类 主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。,三、房屋分类,三、房屋分类,廉租房 廉租房是指政府和单位在住房领域实话社会保障功能，向具有城镇常住户口居民的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租房主要包括：腾空的原有公有住房、现公有住房以及政府和单位出资兴建购置的用于廉租的住房。租金标准原则上参照维修费和管理费两项因素确定，以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高。建设部城镇压廉租房管理办法对廉租房的承租、管理、退住都有具体的规定。,三、房屋分类,三、房屋分类,经济适用住房 经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要符合住宅建设标准，结合市场需求确定。现阶段，经济适用住房有三种：第一种是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；第二种是将房地产开发企业拟作商品房开发的部分普通住宅项目高速为经济适用住房向社会公开发售；第三种是单位以自建和联建方式建设的经济适用住房，只出售给本单位职工。,三、房屋分类,三、房屋分类,公有住房 公有住房是指国家和单位投资建设或购买的、产权属国家或单位所有的住房。从管理方看，可分为直管公房（政府房地产管理部门直接管理）和自管公房（各产权单位自行管理）两种类型。由单位分配给城镇居民居住的住房一般属于公有住房。具有城镇常住户口的合法承租人均可按规定向现住房产权单位申请购买租住的公有住宅楼房。,三、房屋分类,三、房屋分类,集资房 集资房即集资合作建房，是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行国家、单位、个人三者共同承担，通过多渠道筹集资金，由政府或单位组织建房，或由居民自发组织建造住房，以此解决职工住房困难的一种住房建设方式。,三、房屋分类,三、房屋分类,五、按房型分类：（1）一室（2）两室（3）三室（一厅、两厅）（4）其他（多室、别墅、平房、老楼、错层、跃层）,三、房屋分类,四、房地产专业名词,生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。,四、房地产专业名词,占地面积：占地面积指该栋房屋在规划设计中相关主管部门批准的定位红线内的面积，它是城市规划及产权产籍管理中确定房屋是否合法(不违章)的一项重要指标。,四、