综合体四种模式案例.ppt
案例（1/3）香港太古广场,太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。,案例（1/3）香港太古广场,太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。,太古广场一座,太古广场二座,太古广场三座,案例（1/3）香港太古广场,定位为 香港最顶级的综合体物业 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓,案例（1/3）香港太古广场,甲级写字楼部分,太古广场一座：,建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。,太古广场二座：,建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。,太古广场三座：,建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。,一座,二座,三座,案例（1/3）香港太古广场,顶级购物中心部分,太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地。,主要租客：,百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品艺术品/家居布置/礼品电影院食肆银行/服务,经营业态：,香港西武、连卡佛、马莎百货A/T、Versace、D&G、Herms、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心屈臣氏集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大星巴克、北京楼、锦江春花旗、汇丰、揸打UA金钟电影院,案例（1/3）香港太古广场,顶级购物中心部分,国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。,商场业态特点及布局：,负一层与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。,一至三层：商业主体，内街式分布。高档商业，以精品店为主。楼层越高，铺面划分越小。,四层为塔楼的中庭和平台设的士站、停车场地等,案例（1/3）香港太古广场,五星级酒店部分,港丽酒店 513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店万豪酒店 602间客房的五星级酒店,案例（1/3）香港太古广场,顶级公寓部分,柏舍共243个单位套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎位于港丽酒店的11楼至37楼由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心,曦暹轩共136个单位房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心备有自助洗衣服务,案例（1/3）香港太古广场,各功能规模构成,案例（1/3）香港太古广场,项目特色,一、综合体价值的利用1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最 大化的资源共享。二、海景价值的利用1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼2、高层单位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧,案例（1/3）香港太古广场,经营方式,各酒店均采用持有20%的权益的方式；酒店式公寓部分全部销售；写字楼和购物中心采用出租经营的方式。,案例（1/3）香港太古广场,关键驱动因素,外因：优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区；良好的交通环境，位于地铁上盖。内因：各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享；各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心；开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。,案例（2/2）日本福冈博多运河城,建造地点：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站交通：距地铁站中洲川端徒步约十分钟占地面积：3.44万 建筑面积:222,960设计：The Jerde partner Ship；竣工时间：1996年,案例（2/2）日本福冈博多运河城,运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。,功能配比：,写字楼,商场,福冈剧院及商场,商业区主入口,酒店,案例（2/2）日本福冈博多运河城,项目立意 化都市为剧场,犹如都市中的一个多元化未来都市。包罗万象，其乐无穷。是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。,项目的吸引力来自：有名的福冈凯悦大饭店；四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”；汇集13个电影院的“AMC运河城13”；高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。无论内容还是规模都是空前无比的。,案例（2/2）日本福冈博多运河城,设计思路 观光与商业结合,建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。2）空间的处理：水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域；竖直体系包括“运间”和“百老汇街”，是创造节日气氛的地方。3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。,案例（2/2）日本福冈博多运河城,案例（2/2）日本福冈博多运河城,经营管理专业团队和完善计划,专业团队：开发商和建筑师组织了阵容庞大的设计组,包括景园、环境、水体、灯光设计部门。经营计划：业主与建筑师一起确定了项目的经营、规划、运作和出租的计划。项目运营：全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售。专业的商业运营公司运营。,案例（2/2）日本福冈博多运河城,市场反馈：前八个月,游客人数达到1200万人,案例（2/2）日本福冈博多运河城,关键驱动因素,外因：优越的地理位置；良好的交通可达性。内因：超强的实力与品牌号召力；独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能；多项高规格的体验式娱乐设施；一流的精英团队。,
