世界及中国房价波动分析.ppt

世界及中国房价波动分析,第二小组：王君P090210169李阳P090210170次仁卓玛P090210173向巴央宗P090210174贡曲卓玛P090210175多吉卓玛P090210177,分工：世界及中国房价波动情况王君中外房价波动的对比李阳房价波动的特点次仁卓玛影响房价波动的因素向巴央宗房价波动的政策措施贡曲卓玛房价波动的趋势预测多吉卓玛最终的整合与梳理王君,房价波动的特点,房价波动的政策调整,影响房价波动的因素,世界及中国房价波动情况,中外房价波动的对比,房价波动的趋势预测,一、世界及中国房价状况,各主要国家的房价，除了日本和德国，自1990年以来基本都处于上升通道，尤其在1997年以来出现了不同程度的大幅上涨。从下图可以看出，1997年对于大多数国家来说，都是房价的一个明显拐点。,世界主要国家房价波动情况,其中上涨最多的要算爱尔兰，2006年的房价相当于1990的6倍，1997年的3.7倍。扣除通货膨胀因素，1990-2006上涨了2.8倍，1997-2006上涨2.7倍，2000-2006上涨超过60%。以下是按照扣除通货膨胀后的1997-2006期间上涨排名情况：英国：1997-2006上涨1.27%，其中2000-2006上涨66%；2007年又上涨了9%。西班牙：1997-2006上涨1.12倍，其中2000-2006上涨89%；法国：1997-2006上涨99%，其中2000-2006上涨72%；瑞典：1997-2006上涨91%，其中2000-2006上涨48%；2007年又上涨了11%，而笔者现所在的乌普萨拉(Uppsala)市去年私人住房的房价上涨了22%！丹麦：1997-2006上涨84%，其中2000-2006上涨58%；挪威：1997-2006上涨83%，其中2000-2006上涨38%；澳大利亚：1997-2006上涨76%，其中2000-2006上涨51%；荷兰：1997-2006上涨75%，其中2000-2006上涨23%；新西兰：1997-2006上涨64%，其中2000-2006上涨70%；美国，1997-2006上涨57%，其中2000-2006上涨43%；一个现象是，欧洲国家出现普遍上扬，且上涨幅度都比美国大得多。例外，房价下跌的国家：日本：2006年的房价只有1990年的58%；德国，2006年的房价只相当于1990年的77%。,近几年中国房价波动状况,1、2005年之后，房屋价格出现了疯长 的势头，即使在中央不断出台各项楼 市调控措施的情况下，仍旧一路走高。2、北京、上海等一线城市房价已经处 于极高水平，一些中西部城市和经济 发展迅速的中小城市相比于一线城市 还较低，但是增长速度很快。3、2010年8月全国70个大中城市房 屋销售价格同比上涨9.3%4、泡沫成份开始收缩，市场价格在高 位运行的同时面临较大的下降压力5、成交量萎缩，空置率上升6、房地产商面临较大的资金压力，房 地产金融风险加大，房价直升。,各大城市新房均价（元/平方）,普遍居民的铁笼房,蜗居,2011年国家统计局公布 10月全国房价 一线城市房价普降,2012年中国最新房价波动情况,国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，3月份，70个大中城市新房价格环比下降的城市有46个，京、沪、穗、深等一线城市房价的同比和环比均进一步回落。国家统计局5月18日发布的数据显示，2012年4月份，全国70个大中城市中，与上月相比，新建商品住宅价格下降的有43个城市，持平的有24个城市，上涨的城市为3个。,二、中外房价波动对比,东京与上海：现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平米左右,合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。,英国与四川：英国的领土面积小于四川，而人口8千万，虽比四川略少一点，但人口密度大于四川省。而英国的房价，普通地区为200英镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300600英镑/m2,一处480m2的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合30004000人民币/m2；伦敦地区约合500010000人民币/m2。,瑞士：瑞士房价是全世界最高的之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高约合25007000瑞士法郎，也就是合1500040000人民币/m2，但郊区的住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为15003000瑞士法郎，合900018000人民币/m2，一套100m2的住宅售价为1520万瑞士法郎合90120万人民币居多。,韩国与上海、北京：目前首尔的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万，呵呵，与上海北京差不多)，(但是他们认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。)首尔寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。再加上首尔市开发余地有限，使得不动产投机商经常兴风作浪。韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅，但许多富豪利用不正当手段，购置多处住宅，进行不动产投机，致使当局今天抓了一批不动产投机者，明天又会冒出另一批。,美国与中国的详细对比：应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。,美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。,美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为3000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%，而开工面积应相当于美国的10%以上。但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的高而担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。,三、房价波动特点,中国房价波动的特点：自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。,中国房价上涨的特点,1、房价上涨高位趋缓 一方面，房价增幅减缓。近期部分城市房屋交易量也出现增长放慢和下降的情况，表明推动房价增长的旺盛需求出现减缓的迹象，房价增长也将出现同样即总体趋缓的情况。但另一方面，房价仍在较高位运行。其原因主要是：作为房价重要因素的地价总体趋涨；需求总体比较旺盛；需大于供的格局将继续一段时期。,2、住宅特别是高档住宅推高房价 今年房价高位增长的结构性因素，主要表现在住宅价格增长高于非住宅价格、高档等住宅价格增长过快两个方面。第一，住宅价格增长高于非住宅价格。第二，高档等住宅价格增长过快。,3、部分城市领涨房价 近来房价增长除了住宅价格高于非住宅，高档、普通住宅价格高于经济适用房价格的结构性矛盾外，地区结构上主要表现为部分城市房价增长过快，或部分城市领涨全国房价的特点。,全国房地产销售情况,世界各地的购房特点,日本：首付不需父母拿美国：房子不是负担澳大利亚：涨10%政府就紧张泰国：租买两相宜,美国：面积计算不同于中国,由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫以上房型占90以上，而且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。美国以每单元住宅来统计房价，而不是按每平方米来计算。更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积(Squarefootage)概念不同于中国的建筑面积,瑞士：超市售货员六年买套房,瑞士是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合25007000瑞士法郎，也就是合1500040000元人民币/平方米。郊区为15003000瑞士法郎，合900018000元人民币/平方米，一套100平方米的住宅售价为1520万瑞士法郎，约合90120万元人民币。瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是说一套100平方米的住宅相当于其36年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人没有买房的压力，因此租房的居多。瑞士住房的面积计算也很值得羡慕，曾经有一处标为130平方米的房产，打开图片出现的却是一栋小楼，细看之下，原来下面一层是地下室，顶上一层是阁楼，这些都不计入房屋面积。而且各种阳台、露台都不计入房屋面积。,英国：普通地区房价相当于杭州的经济适用房,英国的房价相当便宜，普通地区为200英镑/平方米，约合3000至4000元人民币。伦敦地区要贵一些，需300600英镑/平方米,约合5000至10000人民币。,四、房价波动的原因分析,（一）原因：房地产商品的消费替代性较差，按列宁提出的生产资料优先增长理论，不同房地产物业类型的增长具有时序性特征，而按照恩格尔定律同样推断出随着经济发展水平的变化，房地产的社会消费需求增长有阶段性特征。再者由于房地产建设周期长，供给有时滞性，供求的时间连续性被割裂，加之区位的固定性和规章制度的地区适应性容易打破房地产市场供在空间上的一致性。这正与西方经济预期学派关于产品价格与产量间的关系及均衡理论相吻合。因此，受房地产经济系统内部的运行规律决定，房价运行具有波动性。,（二）房价波动的构成 从统计学意义上看，因影响因素的不同作用，任 一经济现象的波动可以分解为长期趋势，季节波动，循环波动和不规则波动四类。考虑到房价受季节变化的影响不大，而诸如自然灾害。战争等意外事件引起的不规则波动难以计算和预测，我们将房价波动分解为趋势波动与循环波动。随着房地产实践的发展，越来越多的人认识到社会心理预期对房价的影响作用巨大，而事实上确亦如此。我们可以将房价理解为：房价波动=f(趋势波动,循环波动)*心理预期,（三）房价波动影响机制 长期趋势波动较为稳定而且也较易掌握。房屋是资源类商品，占用土地和大量矿产资源，土地是不可再生的稀缺资源，决定了房价有不断上涨的趋势。西方经济学认为价格是对稀缺性的反映，只要人们有需求，则越稀缺的东西价格越贵。循环波动是中短期的过程中，在供求的作用下，房价围绕长期趋势上下波动的形式。这两种波动存在动态的相互增加的关系。在市场的作用下，房价发生循环波动，而房地产是基础性。先导性行业，是国民经济的重要组成部分，房地产行业的兴衰很大程度影响国民经济的波动，从而影响房价长期趋势的波动。两种波动叠加构成了我们实际生活中房价的起伏波动，从表面看，波动的形态可能不具有明显的规律。心里预期通过对这两种波动作用进而影响房价的波动。,（四）影响房价波动的因素 1、趋势波动的影响因素 趋势波动可以理解为价值波动，房地产商品价值构成包括房地产自身价值和周边环境与公共资源价值，房地产自身的价值按其成本构成主要分为土地价值和房屋品质价值，价值的波动与宏观经济波动高度正相关。随着经济的发展、人口的增长、人民收入和生活水平的提高，房价会呈现自然增长。归纳起来，房价趋势波动的因素主要有五方面：城市经济发展水平与城市地位：城市化与水平人口密度；房屋品质与周边公共设施设备水平；人民收入水平与通货膨胀率；国家的土地、税收与产业政策。,2、循环波动的影响因素 在供求关系的作用下，房价围绕价值上下波动形成了循环波动，它是房地产经济系统内生性的波动。房地产商品的异质性和不可替代性，房地产供给的滞后性，房地产市场供需总量的阶段性失衡直接影响房地产价格的变动。蛛网模型能很好诠释这种内生性的波动。当需求大于供给，价格上涨；供给大于需求时，价格回落。影响房地产需求的因素有：居民收入水平、城市化进程、人均居住面积、产业政策、利率、货币政策、投资收益率。影响房地产供给的因素包括房地产业平均收益水平、成本费用、利率、税收、土地政策等。,（五）心理预期对房价波动的影响心理预期对房价的影响体现在两方面：其一；它影响房地产的供给和需求加剧短期内价格的循环波动程度。由于人们的(买涨不买跌)的心理作用，当预期房价上涨时，投资者大量买进，消费者担心错过时机而提前消费，需求突然成倍增长，由于供给的滞后性，价格迅速上涨，这样需求膨胀和房价上涨互为因果，形成不可退却和逆转之势，当预期下跌时，投资者观望并开始售出，二手房供给增多，消费者持币待购或推迟购买计划，需求萎缩，房价开始回落，容易形成恐慌性抛盘。去年建设部就曾指出有开发商利用政策和市场信息的不对称，利用自己的话语权，宣扬房价还要继续上涨的观点，进一步强化老百姓的心理预期，造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。此外，开发商的的心理预期影响未来房地产的供给。另一方面，房地产价值很难评估，它并不是直接简单地表现为价格，而是通过一定的过程才能转化为一定量的价格表现给社会。而房地产价值的实现程度除了与市场供求关系有关外还取决于顾客对房地产价值的认可程度。,（六）我国城市房价近年出现非正常性波动 1、我国房价上涨幅度较大，上涨速度较快,从统计图可以看出，从2000年到2007年，我国房价持续上涨，根据中宏数据库的数据显示，2003年至2007年我国房屋平均销售价格涨幅分别为4.8%、17.8%、14%、6.3%和12.6%，房价波动幅度较大。尤其是2004年、2005年和2007年的涨幅还超过了两位数，全国房价也从2000年不到1000元/平方米的价格上涨到如今的4000元/平方米左右。总体来说，近年来房价出现了较大的波动，房价波动不正常，这种不正常具体表现在以下方面：,2.房价涨幅与GDP涨幅不协调 当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。从搜集到的国外房价与GDP的关系图可以看出在西方发达国家GDP的增长都高于房价的增长，有的年份增长相当，很少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，并且，房价的上涨幅度与GDP的增长的呈现出较高的相关性。而从我国来看，我国的房价增长的速度一般都高与GDP的增长（如图1-4所示），这与国外相反。另外，我国的房价增长速度波动较大，特别是近年来，从上图可以看出，2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是不正常的。,3、不同城市的房价波动差异较大 为分析不同城市的房价水平和波动情况，选取北京、上海、广州、深圳为代表的热点城市与以太原、南京、武汉为代表的大中城市为样本进行比较，根据统计年鉴的数据汇总得到的房价指数比较图，可以明显的看出，热点城市的房屋价格指数明显高于一般大中城市,大众城市房屋价格指数最高为1%，而热点城市最高指数已接近3%，且平均水平高于1%。这是因为，热点城市对外开放程度高，引进的外资多，经济发展较快，人民生活水平高，住房需求较大。相反，一般大中城市由于深处内陆地区，对外开放程度低，经济发展水平缓慢，住房需求远不及发达地区，热点城市房价的波动程度与房价水平明显高于大中城市和一般城市。,五、我国房价政策措施,（一）增加保障性住房和普通商品住房有效供给 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对一批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。,（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地 供应和开发利用效率各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制20102012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。,（三）合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 1、加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40，贷款利率严格按照风险定价。2、继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。,（四）加强风险防范和市场监管 1、加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。,2、继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。,3、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。,（五）、加快推进保障性安居工程建设 力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。,（六）、落实地方各级人民政府责任进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展,国外房价措施,美国在同一小区只能买一套房 留一定房屋作低价房 为确保低收入阶层的住房需求，美国政府规定，一个人在同一小区只能购买一套住房。有70套以上的住宅项目，开发商必须以低于市价25%的价格，将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人。另外，美国政府对购买第一套住房的民众在税收和贷款利率上实行一定的优惠，但对居住型和投资型的房产交易，贷款利率是不同的。,新加坡政府来当开发商 统一制定价格 在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组在其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。居民购买组屋价格低廉，也受到严格地限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足一年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。,德国开发商牟取“暴利”可判3年徒刑 与医疗、教育等一样，保障居民住房也是德国政府首要的目标之一。为了防止开发商任意抬高房价，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。按照德国的法律，如果房地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成了违法行为。如果房地产商制定的房价超过“合理房价”的50%则为“房价暴利”，触犯刑法，出售者最高将被判处3年徒刑。,英国重税压制房产投资最高征40%作为最早面临住房问题的国家之一，英国向来重视政府对住房市场的干预，方式是各种形式的税收。英国对于房产交易征税的款项让人眼花缭乱，房屋交易要交印花税，如果是交易或者赠予的房产增值，要交资本增值税，税率从10%到40%不等。如果房屋空置，房主还要承担市政税。此外，还有遗产税、出租房产的收入所得税等等。,六、中外房价波动趋势预测,自2000年以来，自住型住宅市场已经出现了最为夸张、明显的投机泡沫。从2000年起，北美、欧洲、亚洲及一些个别地区的房价巨幅拉升。2007年，房价登上了“最高峰”，然后随着全球性金融危机的爆发，上述很多地方就出现了房价的暴跌。但令人惊讶的是，2009年开始一些地区房价又出现了反弹。,在美国，标准普尔/凯斯-席勒十大城市住房价格指数出现了该指数9871年设立以来最大幅度的逆转：2008年12月至2009年3月，月度指数下跌了7%(年度指数暴跌了21%)；然而，在2009年4月至8月期间，月度指数则共计上涨了5%(年度指数相应上涨了15%)。近期，房价上涨的情况同样也出现在澳大利亚、英国、韩国、新加坡、瑞典、香港等地，与此同时，越来越多的地方开始对房价持乐观的态度。,房价的走势就像坐过山车，我们永远都无法准确预测其全貌，但我们可以充分体味房价波动背后的深意。在一个波动剧烈的投机市场里，人们所进行的买卖活动都是按照对未来价格走势的预期来进行的，而历史一次又一次地证明：价格的运动走势一般很难解释、预测，即便在事后进行回顾，也不易厘清。价格的运动变幻反映出投资者不断变化的心理-这种心理同样也是难以捉摸的；此外，价格的运动还能传达出新的信息，这些信息既杂乱无章，又模糊不清。,（一）现阶段房价波动趋势 2001年11月10日，我国正式加入了世界贸易组织，简称WTO，在此之间，房价虽然在涨，但是仍然属于是健康的增长水平，在这前后，我搜集了一些数据：2001年前11个月，北京商品房均价为4787元/平方米，商品住宅均价为4633元/平方米。广州商品房价格在5000元/平方米左右。深圳、北京、广州形成了商品房价格超过4000元/平方米的三个极点。上海商品房价格2001年11月上升到3548元/平方米，商品住宅价格3413元/平方米，成为唯一商品房平均价格在3000-4000元/平方米之间的城市。全国35个大中城市中，厦门、杭州、南京、沈阳、大连、天津、哈尔滨、昆明、福州、海口等地商品房价格在2000-3000元/平方米之间；其他有21个城市商品房价格在2000元/平方米以下。从这些数据看来，加入了WTO正是房价上涨的起始点。,自2001年以后，中外各地的房价都开始了或多或少的涨价，大量农民工涌入城市，导致农村人口减少，人口结构失调，住房闲置，而城市住房问题却变得迫在眉睫。而且近年来，房地产在人们眼中，俨然已经成为一种赚钱的捷径，目前，囤房、炒房成为了一种时尚，在这种情况下，大部分的住房被抓在很少的一部分人手中，而占人口最大比例的的普通居民手中，却是几乎没有可以居住的房产，一些为富不仁的富商，利用手中的资产，大肆囤房，炒价增值，这是房价持续上升的重要原因之一,（二）未来房价波动趋势的预测1.对未来房价趋势的大概分析2.对我国未来房价走势的几种预测,1.对中外未来房价趋势的大概分析房价持续上升，但是随着经济危机的持续，居民工资不见涨不要紧，却还有下降的趋势，如此恶性循环，房价上升，工资下降，只会让居民越来越买不起房，而被囤积起来的住房却被闲置，如此下去，导致了资源的大幅浪费，物不能尽取所用，人不能得其所需。这样，房价就会照这个不良循环继续下去，房价只会这么不健康的增长下去！所以，如果没有国家机器的干涉，房价只会这么不良的持续走高。,目前为止，就全球环境而言，经济危机还是在肆虐的，至少今后的2年内，由于经济发展的需要，中外房价的上升势头是无法遏制的，这样，就把住房的消费者全部挡在了门外，大部分为买房，搭上几代人的积蓄，这样，不仅导致了买房者后续的住房装修及家具等消费能力有限，而且还会引致几代人消费能力全面下降。而我称之为“榨干”型消费，完全是属于涸泽而渔、焚林而猎。,如今社会中，由于房价的原因，居民住房量供不应求，大量的房地产商仍然持着“你不买房还会涨”的态度，哄抬着房间，使得消费者不敢下手购房，市场上出现了购房冷却的尴尬，但却是大势所趋，所以很多人选择了回到农村，在原有的地基上自己建房，房地产市场上出现了：优质房卖不出去，危房、违规房如雨后春笋一样构建起来。,2.对我国未来房价走势的几种预测猜想一：通过国家严厉的调控措施和紧缩流动性的货币政策，房价停止上涨，并且部分城市有10%-20%的降幅。随着调控力度的加大，投资性需求进一步得到抑制，甚至有一部分投资性房源进入到三级市场作为二手房进行销售，进一步增加了供给。,猜想二：调控房价对经济的发展有一定的抑制作用，国家担心会影响国民经济的发展。调控后期放松了执行，房价有一定涨幅。在长期调控政策下，国内经济增长缺乏内生动力，需求一直难以拉动，并影响了其他产业的发展。后期放松了对调控政策的执行，房价开始恢复性上涨，部分城市甚至会出现像2009年年初的暴涨。,猜想三：由于强有力的调控措施和人口红利的逐渐消失，住房实际的需求及消费性需求(买房用来自住)开始下降，房价开始下跌，进而引出一部分投资性住房集中挂牌出售，进一步增加了供给压低了房价，房价开始暴跌。会有30%-50%的跌幅。国内长期执行计划生育政策，农业人口向向城市的转移也开始放缓，住房的实际需求开始下降。许多贷款购房者出现负资产。银行面临断供压力。,猜想四：房价没有明显上涨，但是货币的购买力却逐渐缩水。相对于快速上涨的物价，房价如果没有涨的话，实际上就是下跌了。从国际惯用的各种指标来看，我国房价存在泡沫是毋庸置疑的。作为发展中国家，一旦泡沫破裂，必将影响实体经济，使经济陷入长期低迷时期，错失宝贵的发展时期，这是国家不愿意看到的。所以国家会通过一定通胀所充实房地产泡沫，使房价泡沫破灭的风险逐渐变小，实现软着陆，保护国民经济安全。,结束语：,房价走势如此之多变，也体现着时下一种新的购房观念：将住宅当做资产-这种观念已然蔓延到世界很多地区。眼下，这个世界发展飞速，我们也将住宅视为日益稀缺的稀有资源，因此房价随时都有可能像坐火箭一样暴涨，也有可能贬值过时。,房价的跌幅因各个国家而异，不过我国预期时间在2012年下半年到2013年之间，将产生比较好的买点。只要持有现金，将会买到很便宜的资产，五年之内，不会贬值太大,Thank you！,