【商业地产】风火广告深圳天琴湾整体策略规划提案【PPT】70PPT.ppt

提案内容,整体策略提案讨论,天琴湾,整体策略规划,风火广告,天琴湾S.W.O.T分析受众分析目标客户群检视推广策略阶段性推广安排,内容,天琴湾 S.W.O.T,优势 Strength,相宜的地段位置，享有现代化城市便利的同时拥有珍贵的自然景观位于与香港一水之隔，经济发达、现代化程度较高的深圳坐落在国家级风景旅游区内，环境优美,优势 Strength,珍稀的半岛环境，最大的纯别墅社区有山有海，景观丰富坐落位于三面临海的半岛，利用山体高差分层散布建筑物，保证每户均享有开阔视野独占原生树林覆盖的半岛，私家路交通内外，私密性良好,优势 Strength,独特的产品概念：领地反映财富、权力和私有精髓的“领地”概念大气的空间规划（0.13的容积率）,弱点 Weakness,缺乏产品和品牌基础市场对产品及品牌认知为零，缺乏直接评价的标准和对顶级价格的支持,弱点 Weakness,产品差距过大一、二期产品极需三期带动，但一、二期产品无论在位置、产品档次、价格方面与三期之间的差距过大，影响顶级物业和顶级社区的打造,机会 Opportunity,深圳尚无有影响力的顶级别墅区，半岛别墅区在全国范围内更是稀缺品深圳、珠三角是重要的富豪产地之一，有相当的市场容量,威胁 Threat,深圳、华南乃至全国范围内不断推出千万级别墅豪宅，冲击并瓜分数量稀少的顶级市场,S.W.O.T总结,在产品层面，天琴湾拥有成就顶级地位的属性位于风景旅游区内；罕有的半岛地貌；高档的纯别墅社区；丰富、开阔的自然景观资源和良好的私密性这些不可分割的因素是天琴湾在产品层面不可多得的特点和优点，也是天琴湾成就顶级的基础,S.W.O.T总结,我们卖的不是别墅、也不是地皮，而是“领地”客户从我们手中买下的，不是成品或半成品的别墅，而是用于建别墅的地皮。但我们出售的只是土地吗？开阔，不受干扰的数千平米独有空间；专用的私家小道、私家花园用地；量身订做的独立别墅；私密的环境；尊贵的物业服务；这是普通土地吗？这是以你为尊的私有领地！,S.W.O.T总结,必须处理好一、二期公寓和三期别墅区之间的关系，否则将直接客户对影响项目的认受性独立私家别墅和共享资源的公寓；数千万的物业和百来万公寓；一、二期和三期之间存在着巨大的反差，直接影响市场对三期顶级纯别墅区的评价和命运！,天琴湾 重点客户群描述,谁是我们的重点客户？,谁能负担每平方米24万，总价数千万的售价谁能承担高昂的物业管理费,顶级富豪！,顶级富豪,人口特征年龄在40岁以上，身价亿万大多缺乏完整的正规教育经历男性为主,顶级富豪,个人背景出生在风起云涌的政治运动年代，经历了20多年经济改革给社会带来的巨变，有丰富的人生经验，对社会、人生有自己的一套看法,顶级富豪,心态通过白手兴家建立自己的王国，有个人传奇和自豪感普遍在创业早期负有原罪，在政策性的经济环境和“仇富”的社会氛围中缺乏安全感,顶级富豪,心态社交生活、生意来往以及个性对“显富”的需求与传统“藏富”观念相互交织，形成矛盾的心态，令他们对房产产生不同的需求，或藏富，或显富，甚至两者兼备！,顶级富豪,有足够的财富和能力令生活优越，不会轻易受摆布，能影响他们的意见领袖是权威媒体和学术权威（例如风水师、战略管理专家等）。,顶级富豪,社交圈子稳定而且具有排斥性，相同阶层的羊群心态显著，圈子内的消费示范作用远大于任何推销,顶级富豪,对房产的消费方式自住度假行馆投资公关用途,顶级富豪,价值取向财富只剩下数字上的意义，消费的价值取向是：稀有、珍贵和产品本身能带来的独特体验或品牌的无形价值标签,总结,产品层面所拥有的特点和优势已经具备顶级因素，但要令天琴湾以顶级档次及顶级价格发售，成为具有影响力的顶级别墅社，我们还需要发展和培育天琴湾的品牌价值,品牌规划,天琴湾的USP,思路决定出路,The way out depends on the way of think,Unique Saling Point,USP的选取原则,是否能够反映产品的特点是否具有不可替代的特性是否易于体现消费利益,天琴湾项目主要卖点,天琴湾USP的提炼,天琴湾USP的提炼,天琴湾项目主要卖点,天琴湾项目主要卖点,天琴湾USP的提炼,天琴湾项目主要卖点,天琴湾项目主要卖点,半岛上的开阔视野居旅游区优越位置、享有珍贵山海景观资源的半岛位置独占半岛，在树林遮挡下的私密环境半岛上原生的珍贵自然资源,地理环境,半岛优势,USP,半岛优势 体现的利益,稀缺性（价值）私密性景观开阔性,推广概念,思路决定出路,The way out depends on the way of think,Communication Concept,推广概念,天琴湾是什么？,Communication Concept,目标客户,竞争对手,项目,USP,商业概念,Communication Positioning,沟通定位,目标客户,竞争对手,天琴湾,半岛优势,Communication Positioning.,半岛领地,领地,天琴湾 推广概念,半岛领地,Communication Concept,中国首席半岛别墅,Communication Slogan,天琴湾 推广口号,天琴湾的情感利益,顶级富豪们需要什么？,看看顶级富人们的顶级消费,劳斯莱斯/宾利大众眼中：权贵的座驾，顶级品牌买家眼中：彰显不凡身份，万众敬仰的象征,结论：劳斯莱斯、宾利车主买的是人们的尊敬,看看顶级富人们的顶级消费,百达翡丽/伯爵/江斯丹顿大众眼中：极致的象征，价值连城买家眼中：体现不凡品味和超群气度,结论：他们（顶级富人）需要的是得到别人的认可和尊敬,人的需要,拥有财富，生活在物质丰富的地区，不存在生存问题,尊、敬、贵、重需要不断满足的需求,早已是世人眼中的成功人士,文明世界，安全并非主需求,交游广阔，关系通达,（马斯洛给我们的启示,我们为客户提供什么,私有领地支配权、优越、尊贵和受尊重的地位,结论：他们（顶级富人）需要的是得到别人的认可和尊敬,总结,我们的目标客户在消费的需要，是社会的认可和尊重,受到普遍的认同和尊重是顶级产品/品牌所共有的特点,天琴湾的商业概念，就是为业主提供让他们可支配的领地，并让他们在其中受到尊重,天琴湾情感诉求,倍受尊重,倍受尊重,对我们的目标客户来说他们是领袖人物、成功人士，不但身份尊贵，而且因为成就非凡而受到人们的敬仰和尊重他们久经历练，见识不凡，对人生的理解和成功的心得可令他们赢得大家的尊重,倍受尊重,对天琴湾来说这里是尊贵业主的私有领地，他们是这里位居优越、受人尊重的人天琴湾以能为成就卓越的业主提供尊贵优越的生活环境而自豪，同时，我们也将为竭尽所能他们提供倍感尊重的居住环境和物业服务,倍受尊重,对社会大众来说天琴湾是一个领袖人物云集的顶级社区，这里的人传奇一生，成就非凡，过着高人一等的尊贵生活，处处受到人们的敬仰和尊重这是贵胄的府邸,品牌主张,产品层面,情感层面,倍受尊重,领地意识,品牌调性,天 琴 湾,神秘的,正统的,现代的,私密性安全，放心,高贵的受尊重的,国际的，全球视野的,整合传播策略,天琴湾 受众成分,普罗大众,涵盖社会广泛层面有猎奇和窥视的心态，对力所不能及的事和物感兴趣喜欢讨论话题性的内容大众媒体的传播对象,天琴湾 受众成分,私营企业主,一期的目标客户群以本地和华南地区的私营企业主为主以大众的眼光审视自己的消费，奢侈品往往是炫耀手段杂志、电视和报纸所能接触到的群体,天琴湾 受众成分,顶级富豪,社会顶尖阶层，重点客户群除特定地点的户外广告外，大众媒体广告难以接触的群体,天琴湾 受众成分,集团公司客户,天琴湾潜在的客户群，外资或合资企业为主重视公司凝聚力、吸引力和商业形象主要作为商务招待、高管寓所或员工福利,整合传播的目标,成功和我们的目标客户及其他受众沟通推广我们的商业概念 半岛领地 建立半岛社区的市场区隔和倍受尊重的社会形象,把天琴湾定位于首席半岛别墅。,天琴湾 受众分析,天琴湾 受众构成,大众,私营企业主,顶级富豪,集团公司,传播策略,针对大众的传播策略,推广活动以建立知名度和形象为目的控制媒体声量，避免陷入深度说服降低产品的神秘感和损害隐密性提供具话题性的资讯和事件以电视、户外、新闻公关、Event为主要传播工具,传播策略,针对私营企业主的传播策略,推广活动以建立形象和建立对半岛优势的认知为主要目的以杂志、户外、新闻公关为主要传播工具,传播策略,针对顶级客户的传播策略,产品、形象并重，比其它目标群体更着重产品的深度介绍以杂志、户外和DM、PRs.和VIP服务为沟通工具把户外广告的投放范围扩大到全球,策略建议,建立半岛别墅的区隔，抢占首席半岛别墅定位,细分顶级物业市场，建立“半岛”类型的市场区隔并成为其中的代表以三期尖端产品为主打，建立天琴湾的“顶级”印象，在销售过程中向合适的买家推介一期产品,策略建议,扬长避短，以点带面,针对一期的和三期之间的差距，以三期尖端产品为主导，建立天琴湾纯别墅区的印象，在销售过程中向合适的买家推介一期产品在向三期买家推广天琴湾时弱化一二期的影响,策略建议,以Event和PRs.(公共关系)手段作为针对顶级客户群的推广手段,针对项目毫无知名度的弱点，通过Event和PRs.建立项目的知名度、公众形象和影响力,策略建议,VIP营销，从被动响应到主动出击,一改以往坐等客临门的销售方式，主动与潜在的客户联系，并为准客户和准业主提供上门服务的“府邸顾问”，为顶尖的客户群提供顶尖的服务，更体现天琴湾“倍感尊贵”的主张,阶段性推广规划,第一阶段,情感诉求：倍受尊重产品诉求：半岛领地,第二阶段,情感诉求：倍受尊重产品诉求：中国首席半岛别墅,房地产营销策略秘笈,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,1、引起关注蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束塑造品牌,扩大销售,2、形成热点形象雏形,时间：3个月,时间：1个月,时间：2个月,时间：23个月,时间：1218个月,时间：3个月,内部认购期,造势,借势,运势,造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购期,3.公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注蓄势待发,形成热点形象雏形,引爆销售,深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布,公开发售阶段整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报手段：现场、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景观,【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第十六大类卖点：情感,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢】,房地产卖点挖掘：,第十八大类卖点：创意促销,【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,1、居住主题2、荣誉3、品质4、教育概念5、生活方式6、户型7、健康概念8、建筑艺术9、节日促销9、成熟社区9、投资概念9、绿色概念9、服务9、豪宅9、一期公开发售16、全海景,17、送礼促销17、一线江景19、发展商品牌19、身份地位19、e概念19、环保概念19、生态概念19、繁华路段24、品味24、错层24、配套设施24、白领24、孩子24、CBD概念24、封顶24、中心花园,34、价格34、艺术活动促销34、TOWNHOUSE34、二线江景34、园景34、文脉34、热销34、加推34、加拿大园林34、都市主义44、业主联谊会促销44、人工湖景44、高尔夫44、文化44、物业管理44、交通,房地产卖点排行榜：,44、中心区概念44、二期公开发售44、最后一期发售44、现房44、主题园林44、艺术园林44、亚热带园林44、园林规模54、欧陆园林57、音乐概念57、产权酒店57、知情权57、精装修57、奥运村概念57、尾盘销售57、德国风格,57、宣言66、折扣促销66、特价单位促销66、各类比赛促销66、开放日促销66、另类促销66、艺术促销66、独立别墅66、酒店公寓66、大户型物业66、山水景观66、水景66、跃式66、复式66、板式66、建材与配制,66、情缘66、地铁概念66、内部认购66、板式房开放66、江南园林87、名人效应87、音乐会促销87、表演活动促销87、送私家花园87、运动概念87、河景87、景观87、新工艺新材料87、使用率87、楼间距87、会所,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,87、泳池87、户口87、单身公寓87、亲恩87、商业路段87、火爆人气87、外立面全现87、交楼87、入伙87、欧陆风格87、自然园林111、付款方式111、竟卖111、车房互动111、商务公寓111、国际公寓,111、学院派公寓111、自然湖景111、自我标榜111、空中花园111、口碑111、大型超市111、工薪阶层111、外销111、先锋人士111、答谢111、法国风格111、意大利风格111、树木111、新加坡会所111、岭南园林111、园林社区,111、澳洲风情111、度假式概念134、巨奖促销134、征集活动134、新旧房互动134、旅游概念134、安全134、新独院住宅134、经济适用房134、张扬个性134、大露台134、规格134、专业组合134、大规模134、创新技术134、国际化社区,房地产卖点排行榜：,134、奠基134、竣工134、海派建筑风格134、和式筑居134、新加坡风情134、滨海风情134、热带园林134、现代主义134、旅游规则158、绿化率,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,楼盘硬件卖点,1、户型2、配套设施3、交通4、精装修5、板式5、建材与配制6、景观6、新工艺新材料6、使用率6、楼间距6、会所6、泳池6、户口,7、大型超市8、规划8、专业组合8、大规模8、创新技术9、绿化率,区位卖点,1、繁华路段2、CBD概念3、中心区概念4、奥运村概念5、地铁概念6、商业路段,房地产卖点排行榜：,空间价值卖点,1、错层2、跃式2、复式3、空中花园4、大露台,建筑风格卖点,产品卖点,1、建筑艺术2、德国风格3、欧陆风格4、法国风格4、意大利风格5、海派建筑风格5、和式筑居5、新加坡风情,1、小户型2、TOWNHOUSE3、产权式酒店4、独立别墅4、酒店式公寓4、大户型物业7、国际公寓7、商务公寓7、学院派公寓10、新独立住宅10、经济适用房,房地产促销：,SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种短期的促销工具。SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销手段。,房地产促销：,合作目标营销策略促销预算促销目标,设计,市场范围,整合,折扣率确定,时间,促销条款,竞争性防御,产品范围,效果测试,SP目标,SP设计,SP评估,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销：,SP工具分类,免费（Free）,印花、免费样品、赠品、,优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、退款优惠、合作广告、,竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、消费者竞赛或抽奖,组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、会员促销、其他SP,房地产促销110种：,1、零首期。2、送全屋豪华装修。3、送全屋家私。4、送空调。5、送全屋家电。6、送国内旅游。7、送国外旅游。8、内部优先认购8折优惠。9、开盘8.8折优惠。10、免13物业管理费。,11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。12、送私家花园。13、购房入户口。14、送名牌学校入学、入托名额。15、购房有机会抽奖得汽车。16、元旦节购房优惠。17、春节购房优惠。18、元宵节购房优惠。19、情人节购房优惠。20、5.1节购房优惠。,房地产促销110种：,房地产促销110种：,21、母亲节购房优惠。22、儿童节购房优惠。23、中秋节购房优惠。24、国庆节购房优惠。25、重阳节购房优惠。26、父亲节购房优惠。27、教师节购房优惠。28、圣诞节购房优惠。29、3.12植树节购房优惠。30、6.24荷花节购房优惠。,房地产促销110种：,31、购房抽奖送半套。32、业主自己设计户型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭晓日优惠。35、封顶日优惠。36、楼型设计获奖优惠。37、样板房亮相日优惠。38、公关活动促销。39、交楼日优惠。40、提前入住优惠。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 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海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销110种：,101、业主联谊会促销。102、音乐会促销。103、表演活动促销。104、艺术活动促销。105、车房互动促销。106、送私家花园促销。107、星级管家服务促销。108、另类营销促销。109、房产保险。110、送入伙酒席/喜宴。,房地产策略核心：,产品,地段,社区,受众,竟品,品牌,房地产策略核心：,街区,位区,市区,项目所在的地段分析三步法,硬件,软件,宏观,房地产策略核心：,产品,概念,信誉,品质,生活方式,中国市场，50年内主要还是做好产品。取得消费者的信任为重中之重。,房地产接触点规划：,无需求,有需求,必经路段,CHECK IN,售楼部,样板房,看楼通道,结束,四大传媒DM互联网电子邮件鼠标垫日历卡短信息的士贴户外公交车,看楼车水牌,道旗灯杆旗,工地灯箱围墙,售楼小姐服务资料架专题片形象广告海报吊旗手提袋户型图形象画册楼书,情景销售,灯杆吊旗横幅空飘,登记电话,房地产接触点规划：,项目,售楼部,现场户外,大型户外,硬广,软文,围墙,空飘,601、602公交等,刀旗,的士/车亭,新闻报道,电视专栏,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,元旦,春节/情人节/元宵节,3.8妇女节/植树节,端午节,5.1、青年节/母亲节/护士节/地球日,儿童节,荷花节,教师节/重阳节,国庆/中秋节/父亲节,岁暮/小年,平安夜/圣诞节,乞巧节,年度推广规划：,房地产营销策略秘笈,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,1、引起关注蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束塑造品牌,扩大销售,2、形成热点形象雏形,时间：3个月,时间：1个月,时间：2个月,时间：23个月,时间：1218个月,时间：3个月,内部认购期,造势,借势,运势,造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购期,3.公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注蓄势待发,形成热点形象雏形,引爆销售,深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布,公开发售阶段整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报手段：现场、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景观,【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第十六大类卖点：情感,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 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0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,87、泳池87、户口87、单身公寓87、亲恩87、商业路段87、火爆人气87、外立面全现87、交楼87、入伙87、欧陆风格87、自然园林111、付款方式111、竟卖111、车房互动111、商务公寓111、国际公寓,111、学院派公寓111、自然湖景111、自我标榜111、空中花园111、口碑111、大型超市111、工薪阶层111、外销111、先锋人士111、答谢111、法国风格111、意大利风格111、树木111、新加坡会所111、岭南园林111、园林社区,111、澳洲风情111、度假式概念134、巨奖促销134、征集活动134、新旧房互动134、旅游概念134、安全134、新独院住宅134、经济适用房134、张扬个性134、大露台134、规格134、专业组合134、大规模134、创新技术134、国际化社区,房地产卖点排行榜：,134、奠基134、竣工134、海派建筑风格134、和式筑居134、新加坡风情134、滨海风情134、热带园林134、现代主义134、旅游规则158、绿化率,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,楼盘硬件卖点,1、户型2、配套设施3、交通4、精装修5、板式5、建材与配制6、景观6、新工艺新材料6、使用率6、楼间距6、会所6、泳池6、户口,7、大型超市8、规划8、专业组合8、大规模8、创新技术9、绿化率,区位卖点,1、繁华路段2、CBD概念3、中心区概念4、奥运村概念5、地铁概念6、商业路段,房地产卖点排行榜：,空间价值卖点,1、错层2、跃式2、复式3、空中花园4、大露台,建筑风格卖点,产品卖点,1、建筑艺术2、德国风格3、欧陆风格4、法国风格4、意大利风格5、海派建筑风格5、和式筑居5、新加坡风情,1、小户型2、TOWNHOUSE3、产权式酒店4、独立别墅4、酒店式公寓4、大户型物业7、国际公寓7、商务公寓7、学院派公寓10、新独立住宅10、经济适用房,房地产促销：,SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种短期的促销工具。SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销手段。,房地产促销：,合作目标营销策略促销预算促销目标,设计,市场范围,整合,折扣率确定,时间,促销条款,竞争性防御,产品范围,效果测试,SP目标,SP设计,SP评估,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销：,SP工具分类,免费（Free）,印花、免费样品、赠品、,优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、退款优惠、合作广告、,竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、消费者竞赛或抽奖,组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、会员促销、其他SP,房地产促销110种：,1、零首期。2、送全屋豪华装修。3、送全屋家私。4、送空调。5、送全屋家电。6、送国内旅游。7、送国外旅游。8、内部优先认购8折优惠。9、开盘8.8折优惠。10、免13物业管理费。,11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。12、送私家花园。13、购房入户口。14、送名牌学校入学、入托名额。15、购房有机会抽奖得汽车。16、元旦节购房优惠。17、春节购房优惠。18、元宵节购房优惠。19、情人节购房优惠。20、5.1节购房优惠。,房地产促销110种：,房地产促销110种：,21、母亲节购房优惠。22、儿童节购房优惠。23、中秋节购房优惠。24、国庆节购房优惠。25、重阳节购房优