厦门观音山P30地块价值分析报告20P.ppt
观音山2011P30地块价值分析报告,汇报内容框架,第一章：地块属性分析,第二章：地块潜力属性,第三章：区域竞争分析,地块区位图地块现状图规划与出让条件片区规划定位地块价值分析,地块SWOT分析竞争力提炼项目定位方向项目风险分析,区域已出让地块分析在售项目,1 地块区位图 2 地块现状图3 规划与出让条件4 片区规划定位5 地块价值分析,第一章：地块属性分析,地块区位图,第一章,地块位于厦门岛东部，属观音山营运中央商务区。西临环岛干道、南临台北路，北侧为塔浦安置房社区，周边高楼林立，已具备良好商务氛围。位于环岛干道东侧，临二线主干道，既能享受出行的便利，又避免了紧临主干道所带来的负面影响。地块东侧半屏山路、西侧环岛干道和北侧塔埔路已建，南侧台北路和两子地块之间的规划道路未建。,地块区位图,地块现状图,第一章,地块现状图,A07,本项目权属清楚无争议。场地现状堆土未清运，施工活动用房和广告牌尚未迁移、拆除。思明区提出可于2012年3月31日前完成以上场地清理，并完成场平及围墙建设。,规划与出让条件,第一章,规划与出让条件,第一章,片区规划定位,第一章,海西第一“CBD”,观音山国际商务运营区规划总用地面积138.23公顷，是厦门迄今为止在建的规模最大、档次最高的商务营运中心区，是海峡西岸真正意义上的CBD。厦门国际会展中心、国际会议中心、国际五星级酒店、国际网球中心、国际游艇俱乐部五个标志性建筑为邻，与厦门软件园二期连接成片，形成和谐而完整的商务群整体。集商务、展博、行政服务、金融服务、信息服务、商业、旅游休闲以及生活服务为一体。,地块价值分析,第一章,地块紧临的环岛干道，是岛内横贯南北、无红绿灯的城市主干道，可快速直达高崎国际机场、国际会展中心、厦门大学，距火车站仅需15分钟车程；地块周边骨干路网基本形成，公交交通较为完善，5路、28路、127路公交车均能到达地块周边，出行极为便利；地块右侧的半屏山路预留了轨道控制线，将进一步凸显地块的地域交通优势；,交通：,环岛干道,地块价值分析,第一章,景观：,所处的观音山片区，高档写字楼林立，可坐享现代化都市景观；地块临近环岛路，有着优越的海景资源，2.8公里长的美丽海滩，魅力无穷沙雕艺术，近在咫尺；地块向西远眺可望虎仔山婀娜山姿，可谓是山水景观齐聚一身；7月29日开业的观音山梦幻海岸做为海西首个滨海游乐主题度假区，不仅为项目提供了休闲娱乐的场所，也进一步带动了区域人气；,观音山梦幻海岸,观音山商务区夜景,地块价值分析,第一章,商业配套：,地块毗邻观音山公寓、塔埔安置房社区、何厝村社区，周边多为小型便利店，商业氛围一般；观音山滨海商业街与所在片区仅有一路之遥，目前商业街开张的商家较少，氛围较差；地块北距湖里万达广场仅5分钟车程，可满足更为全面而高端的消费需求；,滨海商业街,观音山公寓,湖里万达广场,公共配套：,项目周边学校、医院、市场、银行、邮局、餐饮、车站等基本公共配套乃至高端的会议展览、休闲娱乐设施一应俱全；,地块价值分析,第一章,1 地块SWOT分析2 竞争力提炼3 项目定位方向 4 项目风险分析,第二章：地块潜力属性,地块SWOT分析,第二章,1,2,3,4,优势,劣势,威胁,机会,临近主干道，交通便利；公共设施齐全，配套较为完善；视野开阔，山水景观齐聚一身；片区办公氛围浓厚，财富集聚效应强；,片区经高标准建设，高端商务区已形成；区域逐步成熟，商务氛围日趋浓厚区域商务价值开始体现，增值潜力较大；,区域写字楼总体供应量较大、趋于同质，市场竞争激烈；宏观经济走向的不确定性；写字楼价值体现较低，投资氛围较低；,目前片区内暂无所需的高端商务酒店、购物中心等商业配套；区域政务配套设施差，商务成本较高；周边楼盘林立，视野受遮挡；项目体量大，资金回收周期长；,竞争力提炼,第二章,本案区位优势凸显，不仅拥有快速便捷的交通条件，还享有令人迷醉的、近在咫尺的海滩美景。目前观音山营运中心内已汇集众多知名企业总部，有近600多家企业先后入驻，办公人数达1万多人，作为海西首席CBD的群聚效应已开始体现，未来财富空间不言而喻；,地块总平示意图（仅供参考）,优越地段+群聚效应,定位方向及风险分析,第二章,本案可借助片区大好的发展前景，塑造为具有完善商务功能、拥有丰富产品线的现代化高端办公中心。未来风险主要有房地产政策调控带来的不确定性及市场同质化项目造成的竞争风险，尤其是各级政府扶持性写字楼批量低价出售，将给本案的销售进度带来一定影响。,地块鸟瞰示意图（仅供参考）,1 区域已出让地块分析 2 在售项目,第三章：区域竞争分析,区域已出让地块分析,第三章,区域已出让地块概况,纵观近五年，观音山片区出让的地块大多为办公、商业地块，推出的居住地块较为稀缺。目前片区内有住宅水晶国际、鑫塔水尚、中国铁建海曦等三个商住项目，其中水晶国际、鑫塔水尚均位于本案北侧，为项目带来高端商住配套。,在售项目,第三章,周边主要竞争项目,在售项目,第三章,岛内东部主要商务区写字楼整体租金水平呈现观音山五缘湾湖里高新技术园区软件园二期的格局，观音山营运中心启动区大致在50-100元/月，较岛内西部鹭江道周边甲级写字楼70-150元/月的租金水平仍存较大价格差。随着自建区23家企业总部大楼的相继落成，群聚效应进一步显现，有望成为全市写字楼市场新的“价值高地”。,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,
