朗运通青羊路地空下半营销方案.ppt

朗运通青羊路地空2012下半年营销方案,2012.6,目录 CONTENTS,PART1.走进黄材,PART2.青羊大道规划方案及区域价值提炼,PART3.营销策略,PART4.售楼处装修设计,PART5.战略口号,北京朗运通房地产经纪有限公司,走进黄材,黄材镇作为沩山风景区入口，交通网络辐射广泛，四通八达，东邻横市，西通巷子口，北至桃江安化，南接老粮仓，流沙河镇。镇内有黄月线，黄祖沩旅游专线串联全镇，灰黄公路的竣工通车，娄益高速互通口临近我镇，大大改善了交通。,山水 黄材乃一方宝地，古语有云：仁者乐山，智者乐水。黄材兼山水之乐，风景秀丽，气候宜人。,畅游青羊湖,青羊湖即黄材水库，亚洲第一的土坝工程。湖水面达两万亩，四面环山，湖水清澈，烟波浩渺，彷如人间仙境。,长沙地区最大最美的溶洞，全长两千米，又名十三洞。洞洞相连，洞中有洞，迂回曲折，神秘莫测。钟乳石，石笋石柱千姿百态，峡谷，阴河，瀑布等奇景迭出，是国家AAA级景区。,探索千佛洞,龙泉漂流,高速滑行的皮艇，仿佛高山上的过山车，惊险，刺激的同时还能享受山水美景。风声，水声，人声回荡在这山水之间。,天紫漂流,漂流全长9公里，水位落差98米，急滩21个。沿途风景优美，空气清新，气候宜人，水质一流，跌水众多，漂栏长，刺激，动感，跌宕起伏，张弛得宜，峡谷探秘，朔溪，溪降等项目配套丰富。,城墙大山林场,古镇 黄材的历史，可以追溯至西周时代，这里是国宝四羊方尊的出土地，黄材商贾云集的兴旺历史可追溯到唐代，由于当时安化、桃江、益阳等地的名贵木材“黄木”集中于此通过沩河运往全国各地而得名“黄木市”。,炭河里遗址,国宝四羊方尊、人面纹方鼎等重要青铜器均在黄材境内出土，以黄材为中心的宁乡区城被考古界誉为“南中国青铜文化中心”。经考证炭河里为西周时期大禾方国都城遗址，解开了“宁乡青铜器之谜”，是2004年度“全国考古新发现”。炭河里遗址现为全国重点文物保护单位，以其为重点工程炭河里遗址考古公园正在开发之中。,禅茶文化园,密印寺承千年佛法，菩萨慈悲，赐予济世关怀的温暖。朝圣之旅，来面菩萨先悟“天人合”、禅茶“味”的至理。禅茶文化园，乃禅都福地之门扉。,宁乡花鼓戏,在传统农村，有“九佬十八匠”的说法，行行都包含不可多得的文化元素。工艺浸透着审美，老茧沧桑了岁月。对子花鼓戏，让我们流连忘返，文化的力量，是最巨大不过的了。,田园 领略无限的风光，还能体味乡土田园生活，手工制品，农事体验等多样的乡村风情。,十八弯农庄,春花秋实，夏凉冬璨，四季有四季的美处，或许堪称“长沙最美的小地方”，至少算得上西部长沙的世外桃源，炎热长沙的避暑山庄。,杨梅、黄桃、猕猴桃、草莓、葡萄等，不一而足，“食色性也”在这里有着另外的一种解释。,兴业,创旅游新镇,建经济强镇,旅游新镇,黄材镇作为湖南中部新兴旅游目的地的接待中心，美丽的湖光山色，让游人流连忘返。,商贸,活镇,黄材人民注重集镇建设，黄材大道的建设，以及青羊大道和炭河大道的开发，带来的招商引资，为黄材的经济带来了重大发展，炭河里遗址考古公园及博物馆的建设更是给黄材的经济发展提供了更强大的后劲。,民风淳朴,智慧勤劳,现代农业基地,黄材盆地土地肥沃，农、林、渔业资源丰富，为农业开发带来了厚实的基础条件和用地空间。,衣食住行，一应俱全；服务到位，食品天然。,青羊大道规划方案,青羊大道区域价值提炼！,一、区域价值,第一点：区域发展,仁者乐山，智者乐水。黄材兼得山水之乐。山主人丁水主财，黄材除宜居宜游之外，还得一样好处，就是适宜兴业。近年来，黄材镇本着“创旅游新镇，建经济强镇，全力打造县域经济发展次中心”的战略思路，社会各项事业迅速发展。灰黄旅游公路的竣工通车，娄益衡高速互通口临近我镇，区位优势进一步提升；“千佛洞”、“天紫漂流”、“龙泉漂流”等旅游企业的迅速壮大，强势旅游品牌逐步成型；三纵四横的科学规划与大手笔的集镇建设，集镇功能日趋完善；特别是未来炭河里考古遗址公园的建设，更给黄材带来强劲的发展后劲。黄材山清水秀、人杰地灵；这里是国宝“四羊方尊”的出土地，承载着千年华夏文明；这里资源丰富、风景秀美，来到这里令您心旷神怡；这里民风淳朴、文明、开放，这里充满生机和活力；这里是一方热土，这里是宁乡西部一颗璀璨的明珠，这里必将为您的发展提供最宽松的环境和最广阔的舞台。,第二点：产品稀缺性,青羊路是一个稀缺的上风上水的宝地，青羊路兼得山水之乐且适于投资与兴业。政府也在全力提高黄材居民们的经济水平。而且青羊路周边旅游景点众多，随着旅游业的发展，青羊路居民的经济状况也会逐步提高。现在在黄材镇像这种价格低，空间大，使用率且实用率高，南北通透的地空已经非常少了，在几年之后会呈现一种一空难求的现象。所以现在购买正是家用，投资，兴业的好时机。,第三点：政策解读,目前政府出台了一些限购政策来控制房价这是不争的事实。但是从咱们中国的产业结构分析，房地产是中国的支柱型产业，与房地产相关联的产业达到20多种类型，比如钢铁、水泥、建材、家电、家具、装修装饰、银行等等，如果房地产市场出现大幅度的异动，相关行业也必然会受到影响，甚至会导致整个社会的经济出现衰退，（例如06年由于美国的次贷危机，在仅仅一年的时间内便波及整个欧洲，最终影响到全球的经济发展）这是政府不愿意看到的。而且在青羊路所卖的地空没有限购政 策，而且现在 地空在黄材非常稀缺，从原先的地空销售情况来 看，98%的客户都取得了不少收益。,第四点：通货膨胀的严重性 注：CPI（居民消费指数，也是一种度量通货膨胀水平的工具）,我国2010年全年CPI涨幅为3.3%，全年CPI涨幅之和为39.9%，2011年4月CPI同比上涨5.3%。目前一年期存款利率仅为3.25%。也就是说按照目前的通货膨胀率，我将100元存进银行，一个月后只剩了94.97元。（不含利息）,二、高通胀下的投资分析,1.实物投资,目前比较流行的投资产品有贵金属及古董，黄金、白银经过近几年的不断升值目前已在高位，并呈震荡下降趋势，黄金在2011年长到近450元/克，而2012年却跌到398元/克，当时黄金的投资者每克就损失将近50元。古董市场目前泡沫巨大，以假乱真居多，并且不易保存，一个走眼就可能导致倾家荡产。,2.证券投资,分为股票投资、期货投资、基金投资。货币投资需要的专业性更高，需要对我国甚至是世界的经济形势有较高的把握度和敏感度，否则风险是很大的。况且每天因为股票等投资方式自寻短路的人也不在少数。,3.不动产投资,房地产被称为“不动产”不动产是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，不动产的特性有 1、不可移动性 2、个别性 3、耐久性 4、数量有限性目前不动产作为一种稳定的投资渠道深受市场的认可，并且在通货膨胀日益升温的环境下，不动产投资成为了规避通货膨胀最好的手段之一。根据市场规律，在投资不动产的过程中，升值及保值最稳健的有两类产品；一是高端产品，因其自身产品定位、地段原因、周边的成熟配套及增值服务，保证了这类产品的增值保值性，但是投资高端产品，对投资人的资金要求比较高，对于大多数中产阶级来讲负担相对较重；另外是价值洼地产品，因为其价格处于洼地中，随着项目区域的发展，交通的改进、配套设施的完善，使其增值潜力巨大，稳定性强，是目前最有价值的投资渠道。本项目是大盘首期开盘，现在处于第一阶段。随着大盘的滚动开发，周边旅游业的快速发展，社会各项事业的迅速发展，周边会出现高薪高支群体的进入，进而会带来巨大的住房或投资需求，种种因素都显示本项目价格处在价格洼地的最低点，升值空间巨大。,三、上风上水的宝地,依山而住，靠水而居，自古以来就是名人大鳄们的首选。仁者乐山，智者乐水。黄材兼得山水之乐。山主人丁水主财，黄材的经济发展每年都在提高。并且还有密印寺的千手观音保佑。黄材镇是一个上风上水的宝地。,营销方案营销目标,2012年下半年，实现销售额七千万。,地空销售420套，实现月均销售105空。,营销方案营销原则,四字方针快、多、好、省,快,现金流快；在合理的时间范围内快速回现，保证浙通的资金回收，从而为后续开发产品的精雕细琢提供物质保障。,多,利润多；尽量实现项目最大利润化，为浙通创造尽可能多的经济效益。,好,品牌效果好；在实现经济效益的同时，为本项目和浙通公司树立良好的社会口碑，把社会效益作为衡量本项目运营效果的考核内容之一。,省,省钱；“好钢用在刀刃上”，用最有效的营销手段、最少的营销成本解决销售问题，实现理想的投入产业化。,秉承以上原则,打造成引领黄材商业街的领袖项目,营销方案销售时间节点安排,预计销售周期：四个月,预计销售均价：16.5万元,万元,2012年月份,8.1,9.1,9.15,11.15,12.31,开盘期,造势期,强销期,尾盘期,营销方案调价策略及原则,三个调价原则,销售承接,低价入市引起市场关注、吸引区域以外的老客户；小幅频涨造成客户迫涨态势从而有效的保证销售回款及开发商利益最大化。,价格升幅比例,每次普涨最大调整幅度不超过8%。,价格技术调整,1、开盘期低价入市，使认购及开盘期价位具备市场竞争力、冲击力。2、后期根据工程节点、营销策略及销售进度等逐步调整价格。3、伴随销售进度，逐步提价，营造升值感觉-“赢、赚”效应。4、刺激潜在购买力，展开良性循环，对后期销售形成有力支持。5、当项目局面打开、已被市场接受、再根据市场反馈及销售状况调价。,四个调价依据,1、价格调整依据市场反应、客户量积累、销售进度等因素，配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。2、价格调整实行快频次小步调整，对畅销位置实行上浮、减少优惠等措施，带动滞销位置，提高利润率促进销售回款。3、在同一销售周期内，每次价格调整幅度不宜过大，否则将不利于客户的积累、老客户推荐新客户，特别对项目后期销售影响较大。4、价格调整不仅仅以调价为主，还要充分运用优惠措施，以不同的折扣点及优惠控制价格。,营销方案价格策略,价格走向策略八字原则：低开低走 拉高低走,战术诠释：低开低走,一旦因价格激进，则极易造成不可逆转的市场抗性。故应以较小幅度的价格上涨为基础，根据市场实际情况随时做出反应。认购及开盘阶段如果价格缺乏一定的吸引力，有挫伤市场的潜在风险，同时对消费者购买信心、项目的美誉度及影响亦有一定程度的负面影响目前整体市场对价格极为敏感，必须谨慎入市。,战术诠释：拉高地走,传统的“拉高走低”也称“高开低走”，也是营销过程中常用手法。具体言之是在项目销售过程中，开放档次较高、价格较高的产品，提升项目的品质感，提高客户对项目的价值判断，而在操作过程中，是为了实现品质略差、价格较低的产品的快速销售。,而我们在此的“开高走低”与之略有不同，不是传统的“高品质产品带动稍低品质产品”而是在对外推广阶段树立项目极高的品质感，提升客户的心理预期，而在销售过程中以低于客户心理价位的价格销售，让客户觉得购买本项目“很值”！,营销方案回款时间节点,万元,2012年月份,8.1,9.1,9.15,11.15,12.31,开盘期,造势期,强销期,尾盘期,营销方案利用营销宣传方式创造利润,8月1日至9月1日阶段主诉求：实景开放/盛大开盘,推广策略：能量释放，盛大开盘,媒体运用原则：,户外信息集合更新，吸引区域关注。,形象成功树立，舆论覆盖市场。,短信热点事件播报，吸引居民关注。,活动展示，高端资源嫁接。,双线爆发，高人气开盘；,线上资源活动高人气；,线下事件信息高调释放。,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：得到认同的地空户型图,时间：开盘前到位；,目的：调性尊贵，设计要精致华贵，材质考究。,青羊商业街地空,调子是关键,8月,户型图到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空新形象出街,时间：开盘前到位；,目的：新形象亮相，突出形象拔升，占领区域，吸引市场关注；,青羊大道地空新形象出街(需广告公司提供形象）,8月,路牌、道旗到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空新形象出街,时间：开盘前到位；,目的：新形象亮相，突出形象拔升，占领区域，吸引市场关注；,青羊大道地空新形象出街(需广告公司提供形象）,8月,墙体到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空新形象出街,时间：开盘当天到位；,目的：传播盛大开盘消息，突出产品稀缺性；,传播盛大开盘,8月,短信到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空新形象出街,时间：开盘当天到位；,目的：突出地空产品卖点；,突出产品卖点,8月,宣传单到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：信息释放炒作，产品卖点传播,时间：开盘当天到位；,目的：突出地空产品卖点；,突出产品卖点,8月,宣传单到位,青羊大道地空信息,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：邀请镇领导参加，扩大项目影响力,时间：开工当天和竣工当天到位；,目的：扩大项目影响力，提升项目知名度；,扩大项目影响力，提升项目知名度,8月,开工、竣工仪式到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空活动展示,时间：开盘后到位；,目的：增加品牌知名度；,增加品牌知名度,8月,展示活动到位,媒体运用原则：,9月1日至11月15日阶段主诉讼：持续销售/热销营销,青羊大道地空热销信息，吸引区域关注,活动持续资源导入，保证现场高人气,网络、短信炒作全年项目热销,推广策略：保障人气，持续销售,现场持续高人气；,线上资源活动保证高人气；,线下网络低投放保持关注度。,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：得到认同的地空户型图,时间：开盘前到位；,目的：调性尊贵，设计要精致华贵，材质考究。,青羊商业街地空,调子是关键,8月,户型图到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空新形象出街,时间：开盘前到位；,目的：新形象亮相，突出形象拔升，占领区域，吸引市场关注；,青羊大道地空新形象出街(需广告公司提供形象）,8月,路牌、道旗到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空新形象出街,时间：开盘前到位；,目的：新形象亮相，突出形象拔升，占领区域，吸引市场关注；,青羊大道地空新形象出街(需广告公司提供形象）,8月,墙体到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空新形象出街,时间：开盘当天到位；,目的：传播热卖消息，突出产品稀缺性；,传播热卖开盘,8月,短信到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空新形象出街,时间：开盘当天到位；,目的：突出地空产品卖点；,突出产品卖点,8月,宣传单到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：信息释放炒作，产品卖点传播,时间：开盘当天到位；,目的：突出地空产品卖点；,突出产品卖点,8月,宣传单到位,青羊大道地空信息,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：邀请镇领导参加，扩大项目影响力,时间：开工当天和竣工当天到位；,目的：扩大项目影响力，提升项目知名度；,扩大项目影响力，提升项目知名度,8月,开工、竣工仪式到位,此阶段无本活动！,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空活动展示,时间：开盘后到位；,目的：增加品牌知名度；,增加品牌知名度,8月,展示活动到位,媒体运用原则：,11月15日至12月31日阶段主诉讼：持续销售/热销营销,青羊大道地空尾期信息，吸引区域关注,活动持续资源导入，保证现场高人气,网络、短信炒作产品稀缺,推广策略：保障人气，持续销售,现场持续高人气；,线上资源活动保证高人气；,线下网络传播产品即将绝版。,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：得到认同的地空户型图,时间：开盘前到位；,目的：调性尊贵，设计要精致华贵，材质考究。,青羊商业街地空,调子是关键,8月,户型图到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空新形象出街,时间：开盘前到位；,目的：新形象亮相，突出形象拔升，占领区域，吸引市场关注；,青羊大道地空新形象出街(需广告公司提供形象）,8月,路牌、道旗到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空新形象出街,时间：开盘前到位；,目的：新形象亮相，突出形象拔升，占领区域，吸引市场关注；,青羊大道地空新形象出街(需广告公司提供形象）,8月,墙体到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空新形象出街,时间：开盘当天到位；,目的：传播产品即将售罄，突出产品稀缺性；,传播产品即将售罄,8月,短信到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空新形象出街,时间：开盘当天到位；,目的：突出地空产品卖点；,突出产品卖点,8月,宣传单到位,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：信息释放炒作，产品卖点传播,时间：开盘当天到位；,目的：突出地空产品卖点；,突出产品卖点,8月,宣传单到位,青羊大道地空信息,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：邀请镇领导参加，扩大项目影响力,时间：开工当天和竣工当天到位；,目的：扩大项目影响力，提升项目知名度；,扩大项目影响力，提升项目知名度,8月,开工、竣工仪式到位,此阶段无本活动！,户型图,物料,包装,路牌、道旗,墙体,媒体,短信,宣传单,电视,活动,开工竣工仪式,展示活动,主题：青羊大道地空活动展示,时间：开盘后到位；,目的：增加品牌知名度；,增加品牌知名度,8月,展示活动到位,营销方案售楼处布置建议,接待台,接待台背景墙,办公室,办公室,楼梯,装修标准：,售楼处装修标准,地面：乳白色地板砖，现已装修好，不再重复装修。,墙面：砂浆打底，腻子找平乳胶漆刷白，不进行其他装饰，尽量保持色调。,屋顶：采用轻钢方格吊顶，其装修豪华而不奢侈环保且低碳。,屋顶风格示意图,客户接待区风格标准,办公室,楼梯,办公室,洽谈区以普通桌椅为标准，现在简约。古典中式的谈判座椅会显得太厚重，给客户以压抑的气氛。,Vip客户洽谈区风格标准,采用深色或乳白色布艺沙发，现代中略有古典的气息，体现客户尊贵的身份。,办公室,楼梯,办公室,青羊商业街,接待台及背景墙风格,接待台和背景墙是售楼处形象展示的核心部分，其装修风格要和项目建筑风格统一协调。,办公室,楼梯,办公室,展板展示风格,展板展示区包括项目风格展示、周边旅游景点展示、黄材镇整体规划展示及项目销售控制表等，采用落地展板展示，体现项目优越的地理位置，销控表可以给客户压力感，利于客户成交。,办公室,楼梯,办公室,销售主管,销售经理,北京三人,置业顾问,本地三人,其他二人,销控秘书,财务,策划经理,总经理,售楼处人员配置构成,