厦门市商圈市调报告.ppt

厦门市商圈市调报告,市场分析TEAM许嵩、陈大鹏、梁小帆、,目录：,厦门概况厦门区域概况厦门商圈概况厦门门店情况汇总总结,湖里、思明区是由（思明、鼓浪屿和开元三区合并）,1、同安区、2、翔安区、3、集美区、4、海沧区被厦门人称为岛外，也就是郊区。,厦门市是福建省的一个副省级城市，是全国5个计划单列市之一，同时也是全国首批实行对外开放的五个经济特区之一，享有省级经济管理权限并拥有地方立法权。位于福建东南部，西部与漳州毗邻，北接泉州，东南与金门岛隔海相望，面积1573平方公里，人口约353万人。厦门一共分六个区,厦门商圈概况,中山路商圈 火车站世贸商圈 厦大商圈江头SM商圈 禾祥西商圈 湖里商圈（万达）莲坂明发商圈,中山路商圈,地理位置商圈概况业态情况中山路副街定位商圈店铺比例中山路商圈交通状况小结,中山路商圈地理位,中山商圈位于厦门岛的西南部，以中山路为主干，沿街向南北辐射出多条支路，向外围延伸出来的商业街主要有定安路、升平路、思明东西路及大同路等。形成专业的商圈。,中山路厦门最老牌的商业街，人流旺，商品多，名气大，不论以前还是现在，来厦门旅游的游客，中山路是必去的地方，好似纽约的曼哈顿、东京的银座、香港的中环、北京的王府井、上海的南京路。中山路代表了厦门的繁华、富有和时代韵律。到这里可享受丰富的物质世界，领略现代风采。中山路是厦门人的骄傲！,商圈形象,商业辐射：外地旅游者、市区市区居民等。功能描述：超区域性骑楼商业，旅游、休闲型商业。商业规模：共有31万m2。业态情况：有来雅百货、巴黎春天、铜锣湾百货(天虹百货)、联华超市、永乐电器、沃尔玛、乐购等主力店，还分布服饰、小吃、首饰等大量骑楼店面业态，目前中山路已经有了多个品牌性和形象都较好的专卖店，如G2000、SKAP、ADIDAS、NIKE等。另现在一些品牌将形象旗舰店选择在中山路，如李宁、七匹狼等，这些品牌成为中山路又一道亮丽的风景。价格表现：销售价格27万元/m2，租金1500-2000元/m2/月。,业 态 情 况,中山路副街定位,中山路商圈交通状况,通往中山路站的公交车有：1路（厦大火车站）、3路（莲花三村轮渡）、8路（松柏轮渡）、10路（乌石浦轮渡）、11路（大唐世家轮渡）、12路（东渡轮渡）、15路（仙岳小区厦大）、18路（集美龙舟池厦大）、19路（会展中心轮渡）、21路（厦大火车站）、22路（胡里山保税区）、27路（机场轮渡）、32路（松柏轮渡）、45路（金尚厦大）、48路（胡里山火车站）、501路（珍珠湾东浦路）、520路（怡景花园厦大学生公寓）、811路（SM厦大学生公寓）和812路（SM景州乐园），共19条线路。以上所有公交线路的班次频率基本上为510分钟/班，从各线路的起始点可以看出各线路基本上散布于厦门各主要区域，其中较为集中的区域为厦大及环岛路方向。这说明中山路的客流量中厦大、鼓浪屿一带的旅游顾客群体数量占比相对较多。,小结,中山路商圈购物人群，年龄以1825岁的女性顾客为主,这说明中山商圈定位比较年轻时尚，吸引了较多热爱潮流的年轻消费者。该群体的特征就是经济比较独立，大多数没有家庭经济负担，因此在消费中体现出偏重于享受生活和享受美丽的特征，这些消费者有强烈的消费欲望。中山路商圈是我司值得多投入的门店。,火车站世贸商圈,地理位置商圈形象业态情况火车站世贸商圈交通状况商圈消费者的基本状况及特性,火车站世贸商圈地理位,火车站世贸商圈地处厦禾路中段，是厦禾路大型繁华商业路段（厦门核心商业区）与厦禾路生活区路段的分界点，拥有厦门火车站、公交总站、汽车站的三大交通枢纽的人流，目前已开业有世贸商城、嘉年名华、中闽百货、罗宾森广场（乐购）、火车站悟村地下商业街等。,商圈概况,火车站世贸商圈以罗宾森广场（乐购）、巴黎春天百货、沃尔玛等主力店为依托，结合KFC、麦当劳、电影院、地下商业步行街与嘉年名华、中闽百货等联成一体。目前主要业态种类有：酒店宾馆、银行、商场、超市、餐饮、各商铺等丰富业态。同时也配备了较为完善的基础设施。拥有厦门火车站、公交总站、汽车站、RBT的几大交通枢纽的人流。,业态情况,商业辐射：以火车站、公交总站、梧村汽车站的流动人流为依托，目前日商业人流估计25万人次。功能描述：城市中心型商业，主题明显，时尚型商业。商业规模：共有22万m2，世贸商城5万m2、嘉年名华2万m2、罗宾森广场7 万m2，香格里拉3万m2，以及梧村汽车站、火车站地下商业街等5万m2。业态分布：以巴黎春天百货、沃尔玛等主力店为依托，结合肯德基、麦当劳、电影院、地下商业步行街与嘉年名华、中闽百货、罗宾森广场等联成一体。价格表现：租金320650元/m2/月。走时尚主题性商业路线，打造地上、地下联体商业。,火车站世贸商圈交通状况,沃尔玛,悟村地下商城,公交车站（小）公交车站,厦门一共有308条公交线路，经过或到达火车站商圈的公交线路有88条，有29%的公交线路到达或者经过火车站。,乐购,商圈消费者的基本状况及特性,1、火车站世贸商圈，是消费者比较理想的购物场所。2、超市以其便利、平价及多样性成为消费者的选择。3、宽松、舒适的购物场所是理想的购物环境。4、消费者的单笔购买支出大多集中在300元500元之间（乐购）。5、沃尔玛这一国际零售巨头的强大号召力，其对商圈的人流贡献率是相当突出的。6、五个公交站点贡献的客流量也是不可或缺的。,乐购罗宾森店,这家门店去的比较早，门店里面还没有什么顾客，顾客多数在蔬菜区鱼鲜区域。卡夫有三处是二次陈列，货架占有了54%。,乐购罗宾森店,公司货架将近达到一节货架，巧系列也单独陈列在了曲奇区。,小结,火车站世贸商圈有赖于罗宾森广场（乐购）、巴黎春天百货、沃尔玛等主力店的依托，又有火车站、长途汽车站等公交线路的客流保证，在这样的商圈的卖场及超市是有很大的潜力可以挖掘的。乐购、沃尔玛是他们补充给养的好去处，提袋率高，但是单笔金额不会太高，在这样的商圈也是可以投放一定的对策费用的。,（以特价为主）,莲坂明发商圈,地理位置商圈概况业态情况失败原因小结,莲坂明发商圈地理位置,明发商圈位于厦门市莲坂旧城区厦门岛的几何中心，同时也是新老城区的必经之地，厦门交通枢纽地带。整个商圈连接了岛内四大主干道：厦禾路、嘉禾路、湖滨南路、莲前大道，是厦门地理中心和经济人口中心的重合区域，占据了厦门最大商圈，是人流、车流的集中点。,商圈概况,明发商圈汇聚家乐福、新世界百货等主力店阵容，营业面积超过40万。商圈核心人口约为55万人；号称南中国市区最大的MALL，业态集购物美食娱乐休闲旅游等于一体。,业态情况,商业辐射：外地游客，周边部分居民。功能描述：超区域型现代商业中心，集旅游、购物、休闲、娱乐四大功能，一站式购物。商业规模：共有40万m2，圆形环状放射性规划，规划有上百条商业街，商业店面1900多间。业态分布：以家乐福超市、苏宁、时代华纳影院、百安居等主力店为依托，结合必胜客、肯德基、等次主力店；规划有大型百货店、国际精品服。但是这个商圈的投入是失败的,失败原因（一）,1、隔着城市两大主干道嘉禾路与莲前大道，这两条干道都是双向8车道，车流量大，消费者如果要到明发要绕一大圈，因此这面的人流被隔断。2、南面因为有火车站世贸商圈，3、东面与居民社区没有什么联系，基本无人流。4、北面目前有新景世纪城等项目还处于开发中，所以没有人流，加上江头SM商圈的分流，因此人流较少。5、只有东面莲花方向，由于莲花的社区商业发展较早，较为成熟，综上因素 明发商业广场虽有好的区域位置，却缺乏顺位的商业动线。,明发商业广场,沃尔玛,家乐福,失败原因（二）,40万平方米的超大商业体量不仅在中国是绝无仅有的，就是在全世界也是不多见的。建了3000多间的独立店，可谓创造了世界第一。每个独立店都设计成30-60。1、小独立店的租赁商家大多以创业型为主，实力差，抗风险能力差，无法共同度过培育期。2、小独立店的租赁商家品牌聚客能力较差，过多影响整个购物中心的品牌与档次。3、独立店数量过多，许多商家认为商铺还比较多，不着急，等商业成熟后再考虑进驻。现状的明发就是3000多家的店只开了200多家，商铺大都空置着，导致经营缺乏人气，陷入恶性循环。,小结,建议在这个商圈的消费环境还没有到达一定的客流量的时候，针对里面乐购的对策投放暂时不需要。,沃尔玛富山,卡夫在这家门店的对策投入很大，有6个二次陈列，而我们的货架虽然达到一节货架，但是巧系列的陈列是不应该在这个位置的。,小结,莲坂明发商圈是一个失败的商圈，唯一可圈可点的是引招了家乐福、苏宁、百安居的一线品牌。由于客流量的稀少，不建议在明发家乐福过多投入对策。,厦门大学商圈,地理位置商圈概况校外业态情况校内业态情况厦大商圈附近交通状况小结,厦门大学商圈地理位置,厦门大学商圈位于厦门岛的南部，以思明南路演武路为主干，沿街向南辐射。,商圈概况,厦大商圈的分布情况，80%的商店面积差不多在10-30平方米左右，只有20%的店铺面积在30平方米以上。从营业员及店主了解到，虽然店铺面积不是很大，但是经营状况都很不错，他们表示：“如果这边没有市场，谁还能撑下去啊？”据了解，这里的商铺租金好的要到每个月每平方米400元以上，这个价格完全不输火车站商圈的旺铺。,校外业态情况,商业辐射：外地旅游者、本校学生、附近居民。功能描述：学生休闲、日常用品、图书、新华都超市商业。业态情况：有路边摊、山里人店铺、独辫子、阿唯得。味千拉面、扣扣乐小吃、首饰等大量路边饰品，是一道亮丽的风景。价格表现：租金400-600元/m2/月。,新华都厦大店,卡夫在这家门店占据了60%左右的货架占有率。,新华都厦大店,G司产品占据一节货架，还有一个对策陈列。,校内业态情况,芙蓉二鹭银海超市,G司产品陈列在端架位置，卡夫、康师傅、G司各占有一节货架。唯一缺点就是巧系列陈列直立陈列。,芙蓉五吉家百货,卡夫占据一节货架，我公司进场21品，只有21个面，与芙蓉二差距很大。,厦大商圈附近交通状况,27条线路到达厦大或经过厦大,厦大小结,学生、老师、公司职员（主要是上下班路过）占据了商圈中人流的80%；人流中，学历为大学/专科、高中/中专的人群居多，其中厦门大学为商圈人流贡献了绝大部分的人流。但是在商圈中不能忽略另一消费人群：游客 游客主要包括非厦门本地的组团游客以及利用周末时间到厦大休闲、购物一族。他们是潜在的消费客层。南普陀作为一个著名景区，吸引着大量的省内外游客前来观光，因此游客也是厦大商圈人流的重要组成部分。（1）组团游客。组团来厦旅游的游客来厦大商圈的主要目的就是观光，并非购物。厦大商圈内没有足够的品牌和个性吸引游客，再者他们一般出了厦大、南普陀景点就直接上车离开，没有时间去接触卖场。（2）个体游客。这一部分人主要是其他大学、中小学生，也是商圈内人流的主体，他们利用课余时间到厦大走走，放松或是观光，但是不像外地组团而来的游客只为观光，因为他们认为厦门大学这边的商店主要是针对学生群体，价格实惠，质量比较有保证。所以说在这个商圈里面，我是可以多做促销装的活动,江头SM商圈,地理位置商圈概况业态情况SM二期的定位小结,江头SM商圈地理位置,SM城市广场一、二期均位于嘉禾路及仙岳路交界处。靠近厦门的北面。,江头SM商圈概况,SM城市购物广场是只租不售的SHOPPINGMALL，开发商为来自菲律宾。业态包括主力店（百货、量贩、超市）购物广场、精品专卖店、图书城、数码广场、家居家广场、美食广场等。已经在开发的SM二期，,SM业态情况,商业辐射：外地游客，周边部分居民。功能描述：超区域型现代商业中心，集旅游、购物、休闲、娱乐四大功能，一站式购物。商业规模：总建筑面积逾420万平方米 业态分布：SM商圈周边兴起的家电大卖场如龙门天下的国美电器、国泰大厦的永乐生活电器、松柏永乐思文电器、摩尔莲花的苏宁电器以及汇腾大厦的天虹商场以及江头电信一条街等构成江头SM商圈。,SM二期的定位与分析,SM商圈整体建筑充满了时尚与现代感。SM二期占地11万平方米，地面五层为高档商场，地下二层为停车场，有近1000个停车位；由三幢建筑物组成，圆形的主楼与两座条形的辅楼配合，相互独立却又相互联系。主楼为奢华臻品区，云集顶级国际品牌店，主要以服饰、珠宝、鞋包、皮具等奢侈品为主，并配有经典世界品牌休闲餐饮；其中一座条形辅楼为休闲娱乐区，主要以星级电影院、KTV及餐饮（茶楼、大型中式酒楼、休闲餐饮）为主，另一幢规划为世界知名品牌区，以独立品牌店为主，配有美容、美体沙龙等。,由SM二期的定位看来，把二期定位为高档商场是较为正确的。再加之大量的停车位必定会吸引大批消费者前来。SM也同时致力于环境的改善，为顾客创造一个舒适的购物环境。另外，一期的成功运营在消费者心中留下的美好印象也打下了坚实的基础。,小结,坐落于厦门的SM新生活城市广场要想取得成功不得不考虑中山路、火车站等占有地理位置优势的商圈。中山路作为一个有长久历史的龙头老大，地处旅游胜地鼓浪屿的对岸，每年从中获得不少利润。火车站则凭借其独有的地理位置优势获得极大的客流量，从中获利也不少。所以，地处偏僻的SM广场要想取胜就必须通过举办各类活动来吸引消费者，树立良好的形象，逐步抢占市场，所以沃尔玛也是我们以后多做户外活动的首选。,湖里区万达商圈与免税店商圈地理位置,湖里区有两个商圈1、万达商圈。2、信达免税店商圈。湖里万达广场所处片区处于五大商圈辐射边缘，商业市场处于空白点，随着五缘湾高端板块居住氛围逐渐形成，未来市场前景广阔。,湖里万达商圈与信达免税店商圈,地理位置万达商圈概况信达免税店商圈业态情况,厦门湖里万达广场目前周边情况,商业配套缺乏：片区的配套主要以沿街底商为主，商业低档，3公里内只有沃尔玛一个大型购物中心。公共配套待完善：距离城市主干道，规划公交站点，便利性较强；规划中还有全国最大眼科医院和长途汽车站。周边景观资源：项目临近五缘湾、湖边水库、环岛路，虎仔山等丰富的生态资源。旅游资源丰富：五缘湾帆船港口、湿地公园、厦金湾旅游度假村、人工沙滩、香山国际游艇码头、国际奥网中心。城市重点发展片区；岛内地产开发的重点已经转移到东北部，从西海域转向东海域，仍老城区转向新城区。湖里万达广场周边中高档住宅项目较多，随着未来城市快速的发展，将会在广场周边迅速集聚人口，将成为项目潜在的客户来源。,各楼定位租金,信达免税店商圈,该区域的百货业种仅信达免税一家，并无其它相关业种。同时，免税周边也多为档次较低的类似地摊商品店，因此较难依据原定计划予以执行调查动作，所以我们将此次调查的重点置于湖里信达免税商场。如果说中山路、火车站世贸商圈的调查是由一条线所辐射出的点相连所覆盖面情况调查的话，那么此次对于湖里免税商圈的调查则是属于单纯针对一个点的调查。,信达免税店商圈业态情况,商业辐射：湖里区居民，厦门市内高档消费人群 功能描述：高端品牌性商业。业态分布：国际一线品牌服饰，以男装和名表等为主。商业意义：独特的高端品牌优势，吸引着众多厦门高端消费群体。,万达商圈,湖里区商业市场岛内商业主要集中在中山路、火车站、禾祥西路，以SM购物广场和厦大商业圈为中心的五大商圈。湖里万达广场所处片区处于五大商圈辐射边缘，商业市场处于空白点，随着五缘湾高端板块居住氛围逐渐形成，未来市场前景广阔。,小结,信达免税店商圈有着18年的历史，但是周边没有相对应的生活设施，所以对免税店商圈不需要多关注。,万达商圈是厦门目前商业业态组合最丰富的城市综合体，有很大的发展潜力，在商圈的沃尔玛是可以多投入人力与物力的。,禾祥商圈,地理位置商圈概况业态情况小结,禾祥商圈地理位置,禾祥西路东起湖滨中路、西承湖滨西路，全长1390米，路宽约20米，街长适中。在厦门市的“商业网点布局规划”中，新的厦门岛内商业区的形状被描述成“哑铃形”。中山路商圈是“哑铃”的一头，火车站富山商圈是“哑铃”的另一头，而禾祥西路正是“哑铃”中间维系两端的“柄”。作为连接两个市级商业中心的节点，,禾祥西商圈概况,禾祥西商圈通称叫精品街。从发展到现在的精品、咖啡、美食一条街，禾祥西在厦门人心中的位置是比较有品位的，有浓浓的小资风格。美食够小资、服装够小资、饰品也小资、化妆品也小资、咖啡牛排很小资、还有装修风格各异的小酒吧小茶楼。禾祥西最好的路段是国贸广场古龙商城汇禾新城禾祥商城五州大厦聚祥广场一带，繁荣广场的街铺相当不错，对面的福满家园和其形成半条不错的双面街。,禾祥商圈业态情况,商业辐射：厦门市内中高级白领及商业人士。功能描述：特色性休闲娱乐购物商业街。业态分布：以品牌专卖店为主，同时分布了多个丰富的休闲娱乐场所，充满了浓厚的小资生活风情。价格表现：店面租金在100400元/m2/月 商业意义：独特的地理位置，新型的休闲主题商业街，满足众多小资消费需求。,小结,大多数人到禾祥西路的目的为随意逛街、娱乐休闲。专程购物的人数就少得多，而由于交通方面的限制，多数路人为附近居住的居民，平常会选择在晚饭后逛街休闲，消费能力不高的人，因此显得较为异常。,厦门商圈市调总结,随着经济的发展，厦门各商圈呈现出各自不同的形态。1、中山路商圈是一个充满青春活力、具有深厚文化积淀的综合商圈。优越的地理位置、浓厚的商业氛围、恰如其分的整改措施，赋予了中山路独具魅力的商业中心地位。2、火车站商圈拥有厦门火车站、公交总站、梧村汽车站的三大交通枢纽的人流，目前已开业有世贸商城、嘉年名华、华联百货等，建设中有罗宾森广场、火车站地下商业街等。突出年轻、时尚的主题商业定位。3、明发商圈虽然不是很景气，但是优越的地理位置，使他很是有一定的潜力挖掘。4、禾祥西商圈以浓厚的小资情节收到青睐，它被誉为厦门未来的“徐家汇”，未来禾祥西路将改造为步行街，其商业氛围将更加浓厚、更具备发展潜力。5、湖里免税商圈以品牌性及定位具备较强竞争力，吸引着众多追求品位、消费能力较强的顾客。万达商圈虽然是9月份正式营业的，但是凭借万达的品牌影响力，将会是湖里区域内最繁华的地段。6、厦大商圈散发着一种与厦门大学相呼应的文化气息，厦门大学本部校区4000余教职工和2万余名在校学生及理工大学师生的消费力，推动着厦大商圈的发展。7、SM商圈守着厦门进出岛两大交通主干道嘉禾路、仙岳路，6层的立体商业规划，引领厦门商业革命的开始。,