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工业地产时代的机遇和挑战美嘉置业藏龙岛商业项目的初步沟通,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归湖北中原地产营销策划有限公司所有，未湖北中原地产营销策划有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,初步沟通步骤：一、中原的价值（公司简介、实操分享）二、思考的方式（研究依据、重点把握）三、原则的提出四、下步研究的重点,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归湖北中原地产营销策划有限公司所有，未湖北中原地产营销策划有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,湖北中原地产营销策划有限公司，源于香港，是香港中原集团成员中原（中国）物业顾问有限公司在湖北的分支机构。武汉作为中国中部的核心城市，更是中部崛起的重要中心大都市。香港中原集团洞悉未来武汉的宏远发展，积极投入，遂于2005年6月在武汉成立湖北中原。湖北中原整合香港中原及中原（中国）的网路资源，秉承香港中原良好的商誉及专业务实作风，并结合规范稳健的管理制度，以及香港及国内沿海城市成熟的房地产操作经验，致力为武汉的开发商提供专业、深度的贴身服务，为客户创造更高的利益价值。,房地产市场研究分析,整体与分类市场状况研究 目标客户群调查研究项目投资经济分析,房地产项目前期顾问,土地价值评估 开发概念策划产品定位 建筑规划设计建议,房地产项目营销策划,住宅营销策略 商业营销策略 项目推广策略,项目销售代理服务,销售现场管理销售人员培训 销售任务的执行客户售后服务,房地产中介服务,市场信息咨询 二手房买卖、租赁 代办交易手续代办按揭服务,房地产项目考察组织,特区（地区）项目考察珠三角主要城市地产项目考察 长三角主要城市地产项目考察环渤海主要城市项目考察西南区域主要城市项目考察,主要服务范围,成功服务项目（旅游地产、城市规划、工业地产、写字楼类）,合作方：武汉市城市规划设计研究院武汉地铁集团服务内容：沿线站点土地综合开发研究、商业定位、区域发展方向定位、轨道物业综合发展研究等,项目名称：轨道1、2号线,项目总建面：约22万平方米服务时间：2009年1月开始服务方式：前期策划顾问服务,武汉王家墩CBD北部山体地区项目,项目总建面：约5万平方米服务时间：2008年11月至今服务方式：全程代理,“武大科技园”,项目总建面：约7.5万平方米服务时间：2005年服务方式：前期顾问,“华工科技园创新基地”,项目总建面：约30万平方米服务时间：2007年服务方式：前期顾问,“交投关山工业项目”,开发商：武汉巴登城开发有限公司项目面积：占地一万亩，物业形态：华中最高档次旅游地产项目服务方式：前期研究、定位及概念规划务,巴登城,开发商：湖北梁子湖高尔夫俱乐部有限公司 项目面积：占地面积2300亩（球场1700亩）建筑面积：40万平方米物业形态：高尔夫别墅服务方式：独家策划及销售,武汉梁子湖高尔夫度假中心,开发商：武汉中建房地产开发公司项目面积：占地11857.80平方米，建筑面积：12万平方米物业形态：住宅、写字楼、商场服务方式：全程策划及独家销售,中建.工行广场,摩根中心,开发商：天立不动产（武汉）有限公司项目面积：842274平方米建筑面积：80033.57平方米物业形态：甲级写字楼、公寓服务方式：全程营销代理,中英集团新华路项目,开发商：武汉中英集团项目面积：占地10200，建筑面积：约6万物业形态：商场，写字楼，酒店服务方式：前期研究、定位及概念规划服务,主要议题,项目分期开发的步骤，开发规模，时间安排，产品组合；,对项目开发性质的理解,对项目地块的认识,目标客群的初步设定,项目定位方向的思考；,委托经营性物业，自营性物业，销售型物业的组合方式及组合比例自营性物业和销售型物业所占的比例；,认识理解,思考判断,初步考虑,宏观地产市场与工业地产发展评述,对项目开发性质的理解,2008中国房地产市场趋势,根据目前全国地产形式来看，2007-2008年国家对住宅地产调控力度加大、人民币稳步升值、等因素的作用下，未来房地产板块的投资重点应从住宅地产、商业地产向工业地产转移。由于动态市盈率相对较低，且工业土地及股权投资大幅增值，工业地产股是目前房地产行业中最具投资价值及增值潜力的板块。,宏观调控冷却住宅市场,工业地产市场潜力展现,2008年中国工业地产发展趋势,2007年以来，由于受房地产宏观调控政策的影响，工业地产发生了深刻变革：一方面，普洛斯集团（prologis Group）、嘉民集团(Goodman Group)等全球工业地产巨头纷纷抢滩中国工业地产市场；另一方面，受住宅产业结构性调控影响，国内不少大开发商也纷纷抢进入工业地产领域，行业内人士认为目前工业地产处于比较容易获得土地增值回报的阶段，前景十分看好。同时，展望2008年的中国工业地产发展，面临的挑战较大，不容忽视。,工业市场抢滩中国,机遇与挑战并存,武汉及周边城市工业房地产市场前景,2008年4月，以“承接产业转移，促进中部崛起”为主题的第三届中博会刚在湖北武汉举办落下帷幕。会中仅广东经贸代表团，向湖北等地的投资总额已超过3000亿元，用事实说明“中部崛起”政策给中部带来的机遇，也充分说明了东南部企业外移的发展事实。国家实施“十一五”期间，武汉市被纳入国家级物流中心枢纽城市的规划之中，预计武汉交通建设投资将达500亿元以上，物流基地建设投资将达100亿元以上，物流设备及技术的需求将达50亿元以上。随着07年武汉经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称两型社会）建设综合配套改革试验区”。武汉为龙头,带动周边1小时交通范围内的黄石、黄冈、鄂州、咸宁、孝感、仙桃、潜江、天门八市发展,形成“1+8”城市经济圈。“武汉中国光谷”工业园项目的成功运作，并已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。中博会后，我省招商情况收获甚丰，武汉及未来周边城市未来各工业产品需求会越来越大。,中部崛起,8+1,中国光谷等政策将武汉工业地产市场推至发展高位,国家对工业地产的利好政策,政策影响分析（1）进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象,2003年2月18号的紧急通知指出，工业园区内部严格控制商品房的开发，严禁用科技、教育等手段取得土地用于商品房的开发。这对开发商违法占用工业用地，进行商品房开发，改变工业用地性质进行了严格控制。但是，很多开发商还是利用该通知没有对此细化的空子，擅自改变工业用地性质。针对以上问题，在2003年6月5日发出的国有土地使用权出让合同协议中，第16条明确规定如果开发商要改变工业用地性质，必须取得当地有关部门同意。该协议本意是从政府角度杜绝开发商擅自改变工业用地用途的途径，但是，这从某个角度反而将改变工业用地合法化了。因此，很多开发商在通过和当地政府进行私下交易后，开始合法的改变工业用地的用途。针对这种现象，国务院办公厅在2003年7月30日出台的关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知中，又进一步加强了工业用地改变用地性质的规定，将需要改变用地性质的土地，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。该规定有效了制止了开发商改变工业用地用途的途径，但是，还是有些开发商不经过这一途径，通过打擦边球的手法，将工业用地擅自改变为总部基地或销品贸。,（1）进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象（续）,因此，2005年3月21日，国务院办公厅转发商务部关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见中，又进一步强调工业园区内，即使通过拍卖挂方式取得的工业用地也不得大规模的商业零售，不得用于房地产开发。但该意见并没有对此做出更加详细的规定。因此，工业用地改变用途的现象还是存在。2006年4月份国务院出台的国有土地使用权出让补充协议，就是针对以上政策中出现的种种漏洞，对工业用地改变用途的现象给予更加严厉的打击。协议不但明确土地出让时，出让宗地内用于建设行政办公用地的比例，不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施外，还规定了工业用地项目的绿化率，堵住了各工业园区以花园式办公为由，改变用地性质。随着政策的严厉和细化，可以利用的政策漏洞也会越来越少，开发商打擦边球的机会也将会大大减少。如果开发商再想通过打擦边球的手段来改变工业用地用途，将会承担更大的政策风险。,（2）整合了工业园区规模,但2004年土地市场治理整顿前后，有一个相关的统计可资参考：土地市场治理整顿前全国共有各类开发区6866个(其中，国务院批准设立的开发区171个，省级政府批准设立的1094个，其余5601个开发区都是市、县、乡政府和各级部门设立的)，规划面积386万平方公里。超过了当时城镇建设用地总量。一系列有关工业园区的整合措施出台后，有效的整合工业园区的数量。以上海为例，上海2003年5月份有144个工业区，03年底降为83个，04年底就降为63个，工业园区的整合力度可见一斑。近两年国家使用宏观调控手段调控土地使用，2003年全国有3763个工业园区被减掉而2004年则有4813个被减掉，全国各级各类开发区也撤并整合了2046个。,（3）园区和工业用地审批程序愈加严格,随着国家对土地市场调控的力度越来越大，各省市对工业用的审批程序将更加严格。这可以从2003年出台的一系列工业用地政策可以看出，从2月18日的紧急通知到11月3日的进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知，一步步严格控制了工业开发区的审批程序和工业用地的利用规模，审批程序更加合法化。,（4）加快了土地市场化进程,一系列政策的出台对全国工业用地市场影响巨大，实现了土地供应的完全公开、公正和透明，完全中止了协议出让，从而使得工业用地土地市场的市场化进程有了实质性的跨越。工业用地开发将更加规范化、市场化，公开出让政策使得行业的集中度不断扩大，土地寻租和国有资产流失的现象受到一定程度的遏制。,（5）总评,国家对于房地产的政策趋势是明朗的，即规范和引导，而非打击和压制。工业和商业地产都面临较好的相对宽松的宏观政策环境；住宅类房地产关系民心、民生，因而成为调控重点；而商业地产的宏观政策主要在于防范隐藏的金融风险；工业地产的宏观政策主要在于推进土地出让制度改革和加强土地的集约化利用；（我国目前工业用地的容积率约为0.8-1.0，与同样缺地的日本（容积率约为2.0-2.5）相差甚远）。,宏观市场及工业地产市场分析结论,机 遇,大光谷片区的区域理解光谷产业结构及分布情况,对项目地块的认识,素有光谷之称的武汉东湖高新开发区，是武汉的“东大门”。规划以高新技术产业为品牌，以教育、科研和轻制造业为支撑，融居住、商业、文化、游憩功能为一体的多元复合城市区域，从科技园区向城市新城 发展。,文教区,大学,居住区,游憩区,商业区,行政管理,商贸产业园,风景旅游,体育公园,酒店办公,会展中心广场,住宅,文教区,新文教区,居住区,居住区,游憩区,商业区,商业区,游憩区,城市功能从单边向多元发展,城市功能组成,高科产业支撑，人口规模、消费力强劲上扬,光谷电子市场、科技步行街、创业街,光电子科技商贸服务区,以计算机软件、互联网络、电子商务、集成电路设计为主业。设有软件研发和集成电路设计中心、产品研发、销售、信息交流中心,高科技企业、人才培育基地。包括华中、武大、华师、理工大、华农科技园；代表企业有：华工科技、华工高理、华工图像、华工电器、开目软件、华中数控、恒德科技、正元光子、同济医药、华中数控、江汉石油钻头、光晶电子,光电子信息产业为主，生物、环保、机电产业并举。代表企业有：长飞集团、NEC中原移动通信、武汉日电、烽火通信、东湖高新、三环集团、楚天激光、蓝星电脑、适普软件、安凯电缆、力兴电源,光电子信息产业为主，生物、环保、机电产业并举。代表企业有：精伦电子、红桃K集团、德国中人蒂森、飞翔环保、科诺生物、远东绿世界、迈驰激光、虎泉药业、天惠生物、众泰数码、泛科电力,06年，东湖高新区工商注册企业累计11647家，比2005年增加1754家，平均每个工作日新注册6-7家企业。全年新认定高新技术企业131家。06年，高新区实现总收入1000亿元，同比增长37.93%；财政收入26.15亿元，同比增长30.5%，人均消费力非常强劲。高新区规划人口60万，目前总人口约35万，其中高新从业人员14.5万，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。,富士康工业园,产业支撑,学校,商超,医院,公园,华中科技大学,武汉科技学院,中南民族大学,中南财经政法大学,湖北经济学院,武汉化工学院,3公里范围圈内：15所大学、个小学、3个中学 5个仓储超市、4所大型医院、4家大酒店、1公里范围圈内：3所高校，2条公交线路，1个加油站。教育资源丰富，市政建设完善但商业配套匮乏,鲁巷广场购物中心,光谷世界城,武汉职业技术学院,鲁巷中学,文华学院,洪山高级中学,光谷小学,市十二医院,关山超市,中北仓储,中北仓储,关山试验小学,湖北中医院,关山中学,关山公园,餐饮娱乐,交通职业学院,华师一附中,关山附近配套成熟，本案周边配套环境有待改善,经管大,工程大学,区域配套,鲁巷商业中心,关山商业中心,产业区商业副中心,居住区商业副中心,珞瑜路以南商业强度梯度递减，项目周边缺乏商业配套,鲁巷广场购物中心、光谷世界城大型集中商业、苏宁电器、工贸家电、华美达酒店、东鑫、金福盛酒店、中百仓储、中百超市等多元复合型商业使得珞瑜路形成一条长约3公里的商业链，城市商圈初步形成，消费人群辐射光谷大部分区域,关山超市、金地太阳城、保利花园沿街商铺、阳光城天天SUN街生意兴隆，满足关山一路沿线主要居住区的生活人群消费需求，区域型商业特征明显,区内没有复合型商业配套；锦绣龙城、万科城市花园、当代国际花园在售的或未售的商业均以满足小区内业主生活需要的小型便利店、诊所、银行等为主缺乏辐射1-2公里的区域型商业,商圈分布,富士康进驻促动多方需求，政府投资28亿，物业价值再升值,中芯国际12英寸集成电路生产线06年6月动工，一期工程在2008年春季投产。目前，台湾旺宏、台湾华瑞、美国Rock、芯动科技等半导体企业纷纷入驻，光谷集成电路产业链正在形成；全球最大的电子产品制造商富士康进驻光谷，该产业园定位为全球最大的光、机、电制造和研发基地。今后几年，富士康将投资建设数码相机、电脑、显示器等20多个项目，带动100多家配套企业集聚；可吸纳20余万人就业，形成年产值1000亿元的规模，并带动相关产业链发展，吸纳50万人就业；政府将投资28.3亿元，为富士康园区及周边兴建社区、道路、电力、医院、学校等配套设施,富士康工业园,中芯国际,政策扶持与重大利好,关山物流基地，规划面积达5万平方米，最终货物吞吐量达10万吨。该基地的服务目标是光谷、东湖高新技术开发区，兼顾周边的工业和商业企业。,物流中心落户光谷，带来相关配套服务需求,本项目紧邻关山物流基地，物流基地的进驻带来相关行业的新起，作为物流基地的配套给本项目商业带来新的发展空间：酒店、汽车修理、汽车维修保养、餐饮、仓储、进出口外贸、包装等相关行业的发展。,物流中心与配套,大光谷片区的区域理解光谷产业结构及分布情况,对项目地块的认识,光谷产业结构,根据相关数据显示，武汉光谷光电子信息产业、生物工程与医药、能源环保产业、现代装备制造、新材料、其他产业（两大新兴产业软件外包、消费类电子）总产值分别超过或迅速逼近百亿元，六大产业支柱已形成。,关山簇团,流芳簇团,九峰簇团,梁子簇团,整合现有商业及居住组团，形成以光电子、激光、通讯等为主要科技产业的产业区。,以旅游服务、休闲度假、教育科研、电子信息、居住等功能为主。,规划发展轻制造业、流通业、旅游度假、景观房地产等产业,富士康园区,随着科技新城全面推进，本案地块即将上演从“泛光谷”光谷中心”的转变,光谷产业布局,建设新兴的产业和教育园区，形成以大学科技园、科研院所、轻制造业为主的融科教、产业、居住、游憩为一体的簇团,光谷产业布局下工业地产的发展特征,在不同的发展时期，光谷的工业地产形态呈现不同的变化，而内在的催化原因，则是光谷地区产业链的不断发展、升级；发展初期：政府引导下，大型企业和机构大规模拿地兴建园区（包括高校园区、各大企业园区）发展中期：以市场化运作的投资者兴建较大规模的产业园（光谷软件园，国际企业中心等）新发展期：保持市场化的产业园区发展的前提下，发展特色主题定位的中小型产业区（华工创新基地）；未来发展：在产业结构化调整完成，作为中原腹地的武汉，作为信息产业核心的光谷，必将发展具备向全国乃至全球辐射能力的大型企业总部基地，完成信息产业的终极形态；,城市机遇,华中经济、科技、教育、文化和金融中心武汉The offshoring Center for Business,Science,Technology&Finance and Culture in central China 武汉市位于中国的中部，长江与汉水交汇处，是全国重要交通枢纽和特大城市，有“九省通衢”的称号。武汉方圆1200公里内，可以辐射到全国24个省市和70个大中城市，包括珠三角、长三角城市圈和北京 武汉有3500多年的悠久历史，人口831万，面积8467平方公里。下辖汉口、汉阳、武昌三镇。武汉人均占有地表水达11.4万立方米，居世界大城市之首。武汉已有580家光电及软件企业，07年行业收入达130亿。累计已有70家世界500强企业来武汉汉投资，投资项目达66项。武汉教育机构集中，人才储备雄厚，两院院士51人，高等院校84所，在校大学生104万人，居全国第三。在发展服务外包产业中占有重要的人才优势。,版块机遇,武汉光谷世界一流的科技沃土武汉中国光谷位于武汉市东南部的三湖六山之间。关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。武汉中国光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%，国际市场占有率12%；光电器件、激光产品的国内市场占有率40%，在全球产业分工中占有一席之地。武汉中国光谷已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。胡锦涛主席视察东湖高新区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主创新能力、增强企业核心竞争力、发展特色高新技术产业的做法；温家宝总理希望北京、上海、武汉等高新区，经过5到10年的努力，真正建设成为世界一流的科技园区。,发展机遇,外籍企业累计已有70家世界500强企业来武汉汉投资，投资项目达66项,支柱产业 软件和信息服务产业-武汉未来的支柱产业,政策机遇,新办高新技术企业自投产年度起免征企业所得税两年，两年后，减按15%的税率征收。（开发区国税局）高新技术企业出口产品产值达到当年总产值70%以上的，经税务部门核实，减按10%的税率征收所得税（省60号令第9条）企业、事业单位进行技术转让，以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训所得，年净收入在30万元以下的，暂免征收企业所得税。超过30万元的部分，按适用税率征收企业所得税。（财税字1994001号文）被认定为高新技术企业的外商投资企业，自其被认定为高新技术企业之日所属的纳税年度起，减按15%税率缴纳企业所得税。被认定为高新技术企业的生产性外商投资企业，其生产经营期在10年以上的，享受企业所得税两免三减半（即免税2年后按7.5征收）；享受减免税收优惠后，如果仍为先进技术企业，可以继续享受3年减半征收企业所得税，减半后税率低于10%，按10%。,企业所得税,政策机遇,关税、进口环节增值税,对符合外商投资产业指导目录中鼓励类和限制乙类的外商投资项目，在投资总额内进口的自用设备，除外商投资项目不予免税的进口设备目录所列商品外，免征关税和进口环节增值税；软件出口纳入中国进出口银行业务范围，并享受优惠利率的信贷支持；同时，国家出口信用保险机构应提供出口信用保险。,对单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。,营业税,取得外国国籍的留学人员在汉获得的合法收入，在缴纳个人所得税时，除减免规定费用外，还可比照外 籍人员减免费用的规定执行。,个人所得税,政策机遇,人才引进,对符合随迁条件的留学人员的配偶、子女、父母可免费办理入户武汉市的手续。其子女可就近入学，不收取国家规定以外的费用，经考试录用后，按归国华侨子女入学规定给予优惠照顾。归国创办高新技术企业的留学人员其档案挂靠在市人事行政管理部门的，可保留原有身份、留学前、后工龄合并计算；可办理定级、档案工资调升、职称评定、出境政审、社会保险等；人事代理免费。,工商注册,投资者在东湖开发区内注册登记有限责任公司,其认缴注册资本（金)不能一次到位的,允许首期到位1万元,试运行两年.,他山之石，可以攻玉。学院专业背景代表：武汉大学科技园；孵化器代表：华工科技园创新基地；资源整合复合代表：光谷软件园；政府主导项目代表：光谷生物生物城、金融港。（非市场化，暂不参考）,目标客户的初步设定，项目定位方向思考,武汉大学科技园地处武汉东湖高新区“中国光谷”中心地带，美丽的汤逊湖北岸，园区内配套基础设施完善，人文及自然环境优美。为加快科技成果向生产力的转换。更好的实现大学服务社会的功能，这里聚集了数量众多的国内外著名的“3S”企业和科研院所。武大科技园以国家地球空间信息产业为龙头，另含概光电子信息、现代农业、环保科技、新材料、生物医药、机电一体化、汽车电子等。武汉是我国唯一同时在GPS、GIS、RS及其集成的所有方面具有科研、教学和产业化综合优势的地区。武汉地区拥有全国唯一一个国家重点实验室-武汉大学测绘遥感信息工程国家重点实验室，有一个国家工程研究技术中心，一个国家工程研究中心，7个省部级重点实验室，一个科学院重点实验室、2个部级工程研究中心、10多个相关学院，每年产生大量科研成果。科技园企业可以充分利用地区的实验、科研设施与软件环境，进行资源共享。,武大科技园概况-总体情况,为进一步组织协调“基地”建设，东湖高新区管委会拟成立基地建设领导小组，并同意对武大科技园总体规划进行修编。根据东湖高新区领导意见和科技新城总体规划，整个基地占地面积约2050亩，均纳入武汉大学科技园管理范围。基地建设规划设计由中国著名规划师、同济大学城市建筑与规划学院院长、中国2010年上海世博会总规划师吴志强教授牵头进行规划修编工作。基地总体规划本着“高起点、大思路、高水平、大手笔”的设计原则，按照“国际化、生态化、人性化、产业化、现代化”的设计理念，以“产业集聚、创新乐园”为出发点，设计出具有地球空间信息产业特点和武大特色的世界一流科技园区，重点体现“研发、孵化、产业、配套和文化”五项专题内容，融合产业、环境、生态、旅游和文化等多种要素，打造产业特色鲜明、支撑系统全面、创新空间多元的交流平台，通过规划和建筑构筑具有时代感的视觉冲击力，运用地球空间信息产业积淀的厚重人文底蕴来营造和谐的文化氛围。,武大科技园概况-总体情况,基地产业规划项目主要有五大重点产业化项目，由武汉大学科技园依据总体规划在东湖高新区和武汉大学的指导和支持下，分期完成招商，全面整合国内外3S优势资源，采取多项支持措施，实施产业培育计划，使地球空间信息产业尽快成为东湖高新区新的经济增长点。五大重点产业化项目中长期效益预测，详见下表。,园区产业布局规划,五大重点产业化项目,这里聚集了数量众多的国内外著名的“3S”企业和科研院所,武大科技园以国家地球空间信息产业为龙头,依托武汉大学的学科与技术优势，结合国家产业政策，重点发展生物技术及医药技术、新材料、电子信息等产业，开展高新技术研究、开发并实现产业化。,园区产业龙头,产业布局优势明显,龙头产业一枝独秀.,华工科技园 创新基地,华工科技园创新基地位于华工科技园内，总占地面积达到66586，建筑面积74900，基地容积率0.89，绿化率达到47.1%（不含湖面）华工科技园创新基地是一个的低密度、高绿化率、配套和服务设施齐全的生态化、智能化产业花园式研发办公区，由面积1000-10000平方米的独栋和联排亲水建筑组成。它是华工科技园“一园两区”的重要组成部分。华工科技园创新基地专为科技型中小科技企业和研发机构量身打造独栋办公空间，致力于引进软件开发、光电子信息、先进制造类科技企业上下游相结合的特色产业链，为中小科技企业创新与发展提供空间和服务平台。,华工科技园 创新基地,项目地址：武汉东湖开发区庙山小区建筑形态：多层和独栋建筑风格：简约德式建筑风格项目价格：多层3500元/，独栋5000元/;项目概况：项目建筑面积7万左右，其中一期项目4栋独栋已售，多层部分目前也处于尾盘，仅有少量销售，面积在1000左右。二期于08年底交付,目前华为进驻.项目整体少量出租,以销售为主.,项目定位 科技企业创业与创新环境方案综合提供商,项目特点,独特化：在强化园区标识整体性的同时，以“独栋”的形式突出企业的个性诉求。拥有公共技术支撑服务平台、以华中科技大学为背景和依托的开放服务平台等独特的创新服务体系。灵活化：模块化的建筑单元设计，弹性空间布置，可自由分割、组合使用，满足了企业个性化无限发展的需求。生态化：水天一色的生态环境与创新氛围充分融合，花园式的科研办公区，完全激发科研人员的创造性，适宜的建筑容积率，使园区的内部空间尺度开敞、宽松，局部形成良好的小环境。展示化：行列式的规划布局，便于展示企业形象，带来建筑的均好性。,创新基地由16栋独栋花园式科研办公楼和2栋大型综合商务服务中心环湖而建,组成生态化智能化的建筑集群。以低密度、高绿化率、满足精英需要的配套和服务设施以及创造智能化的花园式研发办公环境为宗旨，把功能定位在孵化和服务成长型科技企业，兼顾服务项目孵化，成为完善“光谷”光电信息产业链的重要组成部分。,光谷软件园,武汉光谷软件园由东湖高新区与大连软件园股份有限公司（以下简称DLSP）共同开发，目前规划占地面积1000余亩，规划总建筑面积60万平方米，已建设完成部分产业和配套设施，拥有华中地区最先进的技术支持平台，入园企业超过百家。未来将在九峰山森林保护区南侧规划建设总占地面积9平方公里的光谷软件城。依托武汉独特的区位优势，优秀的人力资源，坚实的产业基础，极具吸引力的政府扶持政策，通过DLSP输入其先进的园区管理理念和运营模式，建立最具专业化的企业服务体系，光谷软件园必将成为国内外软件及信息服务企业的集聚地。,项目地址：武昌区中国光谷关山大道1号开发商：武汉华中曙光软件园有限公司建筑形态：独栋、多层、小高层、高层建筑风格：现代简约项目价格：商务别墅7300元/，高层4500元/左右项目概况：前期开发的1.7万独栋商务别墅，目前只剩1栋1100未售。正在开发的5万左右的高层项目，面积都在500以上，售价在4500元/左右。,项目定位 中国服务外包交付中心,项目特点,武汉光谷软件园以中国服务外包交付中心 为主要目标，推动面向全球市场的软件及信息服务外包业务，并努力发展嵌入式软件研发、应用软件开发、动漫游戏制作和汽车电子产品研发等。预计到2015年，武汉光谷软件园将实现软件产业总收入500亿元，成为华中软件之都。,全套解决方案:业务解决方案,基础设施解决方案,企业服务解决方案,人力资源解决方案;多方位服务体系:行政服务,物业服务,人才服务,增值服务,公共活动服务.,交投工业项目,项目净用地面积：20万容积率：1.5项目建筑面积：30万按照项目的指标要求，项目的物业类型为住宅+商业+写字楼+酒店物业形态为：高层、小高层、多层,项目定位 新一代光谷软产业驱动器,软产业是指以脑力赚钱的产业，即知识创业群，包括小型创意工作室、设计室、咨询公司以及城市自由职业者。摩尔特区为创业软产业者提供一种开放式的商务环境，既共享商务、景观、休闲等功能空间又各自独立，强调开放、创造、活力、自由、享受、时尚，反叛旧城区生活的呆板，既强调效率又基于人本。,小结：依托自身优势拟定项目定位，目标客户相应明确,本项目定位与客户群的初步思考,定位方向：专业行业+复合产业（待验证）,客户方向：行业链+产业链（待验证）,先占有，再分析。（目标参考对象的成功经验，给出指导思想）,对项目分期开发的步骤，开发规模，时间安排，产品组合；,鉴于武大科技园土地权属的不完整性，在开发模式和实际参考意义上，光谷软件园的复合化以及开发组合更具有研究意义：,光谷软件园开发情况研讨,1,2,3,5,4,1、初始阶段：背景：从无到有的起步阶段，缺乏价值展示力，各方面条件尚不完善；开发规模：较大，为加紧呈现规模化和价值展示速度；物业形态：中等价值低密度产品结合高密度产品；开发特征：定向开发结合稀缺产品以保障初步市场成功，打基础。2、发展阶段：背景：开始呈现规模效应，以人工湖和生活配套为代表的配套逐步呈现；开发规模：较小，拉升价值空间，提升价值力；物业形态：高价值稀缺独栋、联排别墅为主；开发特征：项目最核心价值产品拉升价值，完成形象输出；3、高峰阶段：背景：园区产业、配套等均已逐渐成熟，聚集效应出现；开发规模：中等，高密度产品；开发特征：吸引产业链上下游企业的定制化产品结合配套型产品完善产品体系。4、收官阶段：背景：价值形成，辐射能力显现；开发规模：中等，高密度产品；开发特征：利用辐射效应，完美收官。,本项目在开发整体安排上的考虑可借鉴光谷软件园的策略运用（待验证），具体的建议需要根据自身资源及内在核心优势的梳理后研究提出。,下步核心工作：1、开发模式（战略目标、性质等）2、资源整合要素（产业链、行业链、政府、金融等）3、启动区选择,