通路-汤城广场经营及管理心得分享.ppt

通路通向成功之路,湯城廣場經營及管理之心得分享 董明遜 宏財股份有限公司總經理,從三通談起廣場目標定位及營運策略分析廣場招商租賃策略分析廣場經營管理策略分析成功取決於卓越的執行力,通路革命,通路零售這個下游角色，反過來成了最具主導性的地位，它可以決定商品價格可以決定需求，甚至在一定程度可以決定文化,通路霸業攔路虎,超商易開罐碳酸飲料全面漲價統一超商在菲律賓成功反擊可口可樂,房地产E网,通路整合,近年消費者物價指數漲跌走勢,通縮雙通效應產業傾斜,消費者與消費行為,在比較同質化齊一化的時代,簡單的人口結構指標，往往便足以讓廠商有效的瞄準市場對象進行目標行銷.在倍數時代用以上指標解釋市場,往往是自殺行為,基因改造食品（英法）杯葛抗議60歲的男人，可能在第次婚姻中當爸爸,消費行為個屬性,通路經驗價格產品服務,主流市場情緒市場社群市場,*流通業屬於知識經濟應用程度高的產業型態,屬於知識創造品牌價值與競爭優勢的產業 因此必需持續創新與變革.開發 才能符合市場需求的產品與服務 創造更大的附加價值,二.廣場目標定位 及營運策略分析,審計重舉明畫深圖,一.目標.定位,1.為豐富園區生活機能2.提高未出售物業價值3.充份利用目前之閒置產業4.三期開發基地期待利益舖陳5.內地大陸市場零售通路複製實驗,房地产E网,複製經驗,進軍大陸市場挫敗案聯強積極進軍大陸市場,*商場.廣場.百貨概念,探討新商業業態美.日.台各型購物中心台灣與日本零售發展驅勢比較購物中心及百貨公司差異,探討新商業業態,探討新商業業態(續),美日兩國各型購物中心比較表,資料來源：日本購物中心協會,台灣與日本零售業發展驅勢比較,購物中心與百貨公司差異表,百貨公司.購物中心店數普查,房地产E网,開發地區基礎資料分析競爭者及商圈分析立地交通環境及空間規劃分析,開發地區基礎資料分析,開發單位園區概況 商圈設立,三.廣場招商.租賃策略分析,知彼知己因勢利導,在租管互信基礎上共同達成零售的良好雙邊關係,1.企劃招商管理規劃分析2.租賃條件的執行策略分析,競爭者及商圈分析,立地交通環境及空間規劃分析,1.企劃招商管理規劃分析,第一階段市場分析第二階段商圈的規劃 各行業之獲利率與租金負擔的承受度 各行業之經營特性評估 各分店據點的分佈狀況 各行業對店鋪的面積和店型的需求 決定設點和裝潢的時效,2.租賃條件的執行策略分析,租金架構分析:業種別:*.咖啡店*.量販店*.速食業*.電器業*.大型書店*.生活雜貨*.電信通訊*.服飾業*.電腦資訊,房地产E网,租金架構分析(1),租金架構分析(2),四.廣場經營管理策略分析,軟硬兼施循循善誘,三.廣場經營管理策略分析,定位規劃業種分析租賃安排管理規範,1.定位規劃,a.精神與物質需求的平衡性b.軟體與硬體的搭配性c.塑造地域性地標形象d.優質mall空間感的舒適性,2.業種分析,a.如何結合大型賣場合作聯盟b.如何結合零售個體戶的業態整合c.如何結合傳統本土與異國餐飲的視覺融合d.如何結合主題性娛樂休閒與文教氣息,3.租賃安排,a.訂定及尋找主要承租戶b.訂定及尋找次要承租戶c.制定租賃及抽成條件d.制定及洽談租賃合約,房地产E网,4.管理規範,a.嚴謹的管理b.親切的服務c.專業的輔導d.審慎的策略,策略與執行力,策略在正確的時間選對的事做，做對的事(DO right things)執行力全力以赴把事情做對，做好(DO things right)高效率的執行才是本事,職場之三綱五常,三綱成為職場中雙車（）,（Braud）品牌 自我定位 知己（Market）市場 目標選擇 知彼（Weapou）武器 執行力 百戰不怠,五常成為職場西門慶,潘喜有型笑甜彎適得其所得體的儀表驢怒有知四力全適得其位堅實的能力鄧爽無悔愛之深適得其心滿腔的熱情小哀無私謙受益適得其份謙虛的態度閒樂無我變形蟲適得其人全面的投入,感謝您的參與支持與鼓勵敬請批評指教,