中联创开封汴西新城项目启动区定位.ppt

,中联创开封汴西新城项目启动区定位,克而瑞（中国）信息技术有限公司 2010年1月,项目整体分期确定:总分四期,三号路,金 耀 路,安 顺 路,安 康 路,一号路,二期,三期,四期,四期,一期,四期,总体住宅指标,一期一组团(启动区)位置选定,启动区产品配比,一期二组团范围,一期二组团户型配比,二期范围,1,2,3,一期二组团户型配比,三期范围,1,2,3,三期户型配比,四期范围,2,1,3,四期户型配比,启动区策略,启动区策略迅速形成项目核心竞争力,结合项目整体开发战略、启动区目标、市场状况，制定本项目启动区四大策略：,打造核心展示区，树立项目社区形象；打造样板产品展示区，营造感性生活体验。,启动区物业类型丰富户型以畅销和主流面积为主产品的精细化打造,核心展示,产品策略,价格预估推售节奏,合理价格,目标客户锁定客户特征及需求明确,精准客户,启动区客户定位,整体客户定位回顾:外地高端投资客户(别墅)、本地中高端及高端改善类客户是启动区关注的核心客户,启动区客户定位,客户厚度,外来客户,项目进展,本地客户,外地高端投资客户（别墅）,项目前期,项目中期,项目后期,客户由初期二元结构客户逐渐向多元化过渡发展,项目前期客户：外地高端投资客户（别墅）、本地中高端及高端改善类客户,外地高端投资客户（别墅）：主要集中在金水区，职业以私营业主、公务员、商业、金融为主,启动区客户定位,品质改善客户来源状况表,品质改善客户职业特性状况表,郑州市项目的高端客户来源主要以金水区为主，其次为省内地市客户，南区和郊县的客户来源比例也较高，而郑州其他区域客户占比比较均衡，占比较少。这些客户所从事行业主要集中于个体经营、商业、金融、公务员和自由职业，整体量约占了92%，而其他职业在高端客户中的占比整体量较少。,外地高端投资客户（别墅）：家庭年收入集中在30-100万，对城市及自然资源同时关注的比例较高,启动区客户定位,注：数据来源高端客户访谈,家庭年收入,外地高端投资客户（别墅）：高品质、高科技、高安全性是此类客户对产品关注的重点，且愿意为其支付更高的价格,启动区客户定位,外地高端投资客户（别墅）：身份及圈层感是此类客户选择项目情感关注点，他们不仅需要高档次的产品，而且更需要高档次的项目来契合其优越的身份和阶层,启动区客户定位,从高端客户的访谈中看出：目前单单的高端产品已经不能满足其需求，他们更关注或需求的是一个高档次项目来满足其身份及圈层感,本地中高端及高端改善类客户：以开封市区客户为主，周边郊县也占据一定比例,启动区客户定位,开封本市居民占主导地位，郑汴新区规划吸引愈来愈多的郑州市民和郊县客户到此置业；政策驱动、高起点规划在吸引西区居民重复置业的同时，吸引老城区、东区、南区客户。,开封市内客户来源上，四大区域相差并不大，相较区域规模来看，南区与东区的改善型需求比较明显；西区作为高端居住的代表，内部改善需求也在逐渐放大,本地中高端及高端改善类客户：年龄集中在30-40岁，以三口之家为主,启动区客户定位,23,本地中高端及高端改善类客户：中高端客户置业目的集中于改善型需求。近8成的客户购房是为了改善居住环境,启动区客户定位,本地中高端及高端改善类客户：需求面积集中在120平米以上的三房、四房；单价集中在3000-5000元/平米,启动区客户定位,本地中高端及高端改善类客户：价格、交通、教育、配套是此类客户关注的重点,启动区客户定位,客户在购房过程中对价格、交通、教育和配套的关注度高，也比较注重开发商品牌。,本地中高端及高端改善类客户：小高层、多层是此类客户主要的产品选择方向,启动区客户定位,多层产品占比高达87.5%，其中，多层不带电梯依然是市场主流需求形态；小高层、高层占比相当，由此可见客户对小高层、高层抗性减小，对建筑形态多样性的接受和认可；成交产品类型以平层为主，但复式占比高达23.08%，错层占比7.69%，夹层需求为零。,启动区客户定位,别墅产品客户定位：根据前面客户演变趋势及特征分析，同时结合本项目启动区的产品构成，确定本项目启动区的客户定位,郑州高端（及顶级）自住及投资客户：大私营业主、高级公务员、企业高管,核心客户,重要客户,边缘客户,国内及海外与开封有地缘关系的高端客户,郑州周边（整个中原城市圈、含开封）的大私营业竹及高级公务员,启动区客户定位,洋房产品客户定位：根据前面客户演变趋势及特征分析，同时结合本项目启动区的产品构成，确定本项目启动区的客户定位,开封本地中高端客户（中小私营业主、公务员及事业单位人员）,核心客户,重要客户,边缘客户,国内及海外与开封有地缘关系的其他客户,整个中原城市圈（以郑州及开封周边县市为主）的中高端客户（中小私营业主及公务员）,启动区客户定位,小高层产品客户定位：根据前面客户演变趋势及特征分析，同时结合本项目启动区的产品构成，确定本项目启动区的客户定位,开封本地中端客户（中小私营业主、公务员及事业单位人员）、及郑州的投资型客户；,核心客户,重要客户,边缘客户,省内、外与开封有地缘关系的其他客户,整个中原城市圈（以郑州及开封周边县市为主）的中低端客户（小私营业主及工薪一族）,产品策略,具备差异性优势以及稀缺物业类型的次高端产品形成项目标杆价值和形象标竿,区域内最常见的成熟产品，客户需求量较高；项目现金流和创造利润的主要来源,明星产品：合院别墅,现金牛产品：洋房,整体策略：以湖景双拼别墅做价值标杆，以洋房保证流量，同时以湖景小高承担市场检测作用；,产品细分，价值与价格合理匹配,区域内未来的发展趋势性产品；项目整体现金流和创造利润的主要来源,潜力产品：（小）高层,启动区规模：整体规模约22万方,住宅建面：19万社区公园：占地约2万平米规划展览馆：占地5000平米滨湖高端商业街：3000平米,双拼别墅配比花园洋房配比小高层配比,产品策略产品配比,国内二三线城市高端别墅去化情况：总价600万是明显的价格分水岭，高于600万的别墅去化情况明显不理想,别墅配比|市场去化,郑州高端别墅去化情况：总价450万是郑州高端别墅市场价格的分水岭，主力集中在250-450万,别墅配比|市场去化,开封别墅去化情况：其中200-250平米、160-250万的联排和200-220平米叠拼市场接受度高,在售别墅项目去化情况,别墅配比|市场去化,别墅客户需求：总价200-350万、面积200-350平米是主力需求区间,别墅配比|客户需求,客户承受总价,客户需求面积,本项目启动区别墅配比确定,别墅配比,依据一：项目定位河南第一盘依据二：启动区合院别墅占据绝对稀缺资源依据三：市场去化郑州（250-450万）；开封（150-200万）；内地（600万是分水岭）依据四：客户需求总价350万以内；面积250-300平米依据五：目标客户全河南（以郑州为主）的高端及顶级客户,郑州市场去化：总价上40-100万是主力成交区间；面积段上80-100平米、120-160是主力区间,花园洋房配比|市场去化,开封市场：总价40-60万、面积120-160平米为主力区间,花园洋房配比|市场去化,目标客户需求：该类目标客户洋房需求的面积段主要集中在三房120-130、三房130-140，四房170-180的改善型户型,花园洋房配比|客户需求,本项目启动区花园洋房配比确定,洋房配比,依据一：项目定位河南第一盘依据二：市场去化郑州（总价40-100万；面积80-100、120-160平米）；开封（总价40-60万、面积120-160平米）依据三：客户需求总价100万以内（60万左右最多）；面积90-160平米依据四：目标客户郑汴中高端及高端品质改善类客户,郑州市场：面积段90-100、140-160平米，总价段35-40万、60-75万是机会明显,小高层配比|市场去化,开封市场：90-100平米、30-40万两房，120-140平米、40-50万三房市场接受度高,小高层配比|市场去化,西区小高、高层项目体量较少，但有逐步增加趋势，目前主要畅销产品为90-100平方米两房和120-140平方米三房，总价集中在30-40，40-50万之间。,客户需求：整体集中在120-140平米三房，80-100平米两房也占据较大比例,小高层配比|市场去化,三房是主力需求房型。其中，121-143平方米三房占比雄踞鳌头，此面积区间舒适性较强，且与开封市居民购房心理吻合，购买意愿最为强烈；120平方米以下紧凑、经济三房占比累计28.21%，预计未来此面积区间占比将有所提升；86-100平方米两房占比高达28.21%，彰显市民购房意愿的转变。,三房两厅两卫的舒适性大房型是成交的主力，其次为两房两厅一卫的首改型两房，体现出两端截然不同的需求,本项目启动区花园小高层配比确定,小高层配比,依据一：项目定位河南第一盘依据二：市场去化郑州（总价35-75万；面积80-100、140-160平米）；开封（总价30-500万、面积120-140平米）依据三：客户需求总价30-60万；面积90-100、120-140平米依据四：目标客户郑汴中高端及高端品质改善类客户依据五：启动小高层有优越的湖景视野和资源,启动区产品配比,别墅产品配比,洋房产品配比,小高层产品配比,启动区产品配比,产品策略户型设计,郑州及开封户型竞争研究启动区户型建议,郑州项目绿城百合户型（小高层）,标杆项目产品分析,室内空间功能齐全、分区明晰、动线流畅，体现绿城对居住形态的深刻理解。采用南北朝向布局，注重房间的通风采光效果，室内的各空间尽量全明处理，以提升居住的舒适度。增大每户的朝南面，沐浴更多阳光；多阳台设计、卧室八角观景窗安排，为您提供多个视点。重视辅助空间的运用。根据每户户型特点，安排储藏间、工作阳台、走入式衣柜、露台等，全新演绎现代生活。临中心花园大开间客厅设计，配上大面积落地玻璃窗，起居坐卧，远眺近观，尽享美景万千。,案例：绿城百合公寓户型 三房两厅两卫150竖厅布局，客厅、餐厅形成南北通透空间；动静分区明显，增添私密性；双阳台设计，延伸室内空间；主卧采用270多角观景窗，增加采光和观景，增加生活情调；主卫超大开间，270观景阳台，具有多角度观景视野，彰显主人尊贵气质。,郑州项目绿城百合户型（洋房）,标杆项目产品分析,郑州项目温哥华户型（别墅）,标杆项目产品分析,价值点一：私家车库，宽大多功能厅价值点二：二层双花园设计，双厨配置，主人房配备独卫与全景花园，专属电梯价值点三：三层双卧配备，南卧全景观礼，北卧兼具露台、独卫、衣帽间为一体价值点四：顶层外向伸展卧室，书房与衣帽间遥相呼应。,郑州项目森林湖户型（别墅）,标杆项目产品分析,价值点一：功能分区，半地下层和一层为外向型功能空间，二层、三层为主要的居住空间价值点二：次卧和主卧套房均南向大开间设计且连接露台价值点三：主卧私密性强，三层为主人房私享，功能齐全且连接大面积露台、庭院价值点四：大面积赠送，半地下室和露台、庭院赠送，延伸室内功能空间,开封项目森林半岛户型（合院别墅）,标杆项目产品分析,价值点一：功能分区显著，负一层至一层为外向型功能空间，三层至四层为居住空间价值点二：客厅、卧室为代表的典型功能空间皆南向设计，舒适性较强价值点三：充分利用飘窗、阳台等元素延伸室内供能空间，提高户型舒适度价值点四：三层为主人房私享，功能齐全且连接大面积露台、庭院,三期合院与联排别墅户型图,开封项目开元华庭户型（小高层）,标杆项目产品分析,价值点一：户型丰富，满足不同置业需求；价值点二：项目一梯两户设计，户型南北通透、动静分区；价值点三：多露台/阳台，增加户型观景面；阳台、线脚、凸窗及退台灵活应用；,标杆项目户型分析小结：郑州及开封整体户型打造集中在功能空间塑造上，但同时创新空间等逐渐成为市场主流,标杆项目产品分析,本项目别墅产品单体设计原则,本项目产品单体建议,联排借鉴案例万科高尔夫,联排在设计上属于类别墅产品，实现了“独栋”复式空间的个性突破，最大的的特色是前庭后院的空间预留此项目主要为4层建筑，南北向分别入户，方式巧妙 首层、二层：外向型功能空间设计，主要为“动态”居住使用功能，客厅6m层高设计三层：作为主要的居住空间设计，主卧套房整体设在南向开间，且连接宽敞阳台四层：南北向分别附送超大屋顶花园，增加健身房功能空间,屋顶花园,主卧套房,阳台,6m高客厅,本项目别墅产品打造,一层：,景墙门阶与小前院天然融合,三天井设计，保证随处采光通风,7米跳高客厅，错落门厅导入,本项目别墅产品打造,30平米大景观露台,阳光房设计，提升居住品质,双卧共用景观阳台，保证观景效果,二层：,本项目别墅产品打造,观景洗舆室,超大衣帽间,观景露台、阳台设计,三层：,本项目别墅产品打造,半地下室,车库,阳光多功能厅,本项目别墅产品打造,本项目花园洋房产品单体设计原则,本项目产品单体建议,情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户,二层露台入户,三层露台,首层花园入户,首层情景房,首层情景房,情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构,本项目洋房产品打造,本项目洋房产品打造,建筑面积：149.14 架空层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理,架空层平面,情景房,错层,12米,首层私家花园,首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽,本项目洋房产品打造,建筑面积：140.48 错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台,露台入户,错层,二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽,本项目洋房产品打造,建筑面积：128.92 错层三室两厅双卫7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台,错层,三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅7.4米面宽,本项目洋房产品打造,建筑面积：186.59 跃层四室两厅三卫上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台,露台,主人区,露台,露台,顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽,顶层露台,小高层产品单体设计原则,本项目产品单体建议,基本打造点,提升打造点,郑州小高层高层:户型最大的特点是设置有独立的入户玄关，增加私密性，另外3+1设计，三房变四房，增加了多功能空间。,案例：普罗旺世塞纳维斯,三房两厅两卫139户型特点1、一梯两户，每单元楼栋均设两部高速电梯；2、独立、封闭的入户玄关，增加私密性；3、3+1设计，户型方正；4、创意式阳台，赠送一半面积；5.主卧南向独立套房设计，配备卫浴间、步入式衣帽间。,玄关,多功能空间,衣帽间,主卫,主卧,阳台,本项目产品单体建议,郑州小高层高层:户型最大的特点是保姆房的设置，不仅有入户花园与主人空间隔离，还自带卫生间，使得私密性进一步提高。,案例：新芒果.双河湾,五房两厅三卫208户型特点1、一梯两户设计；2、赠送入户花园；3、各功能区独立分开，动静相宜；4、主卧专属卫生间、衣帽间；5、双阳台设计，赠送一半面积；6、保姆房设置独立的卫生间。,保姆房,入户花园,主卧,衣帽间,双阳台,本项目产品单体建议,国内小高层高层案例：户型设计完善主卧功能空间，增加了内庭院空间，使景观空间立体化，形成与室外互动的景观空间，南向L型大阳台设计，扩大景观面，最大化利用景观价值（借鉴案例-保利心语）,户型四房两厅两卫165特点1、2T2户板式布局，南北通透2、增加保姆房空间，细化居住空间需求3、内庭院设计，延伸室内景观空间，丰富空间功能4、南向L型大阳台设计，最大化景观资源利用5、主卧豪华套房设计，体现尊贵品质,内庭院,衣帽间,主卫,观景阳台,保姆房,主卧,本项目产品单体建议,国内小高层高层案例：借鉴案例（天一方）,公寓户型创新点：所有空间无梁无柱，全剪力墙设计，每两层设80、6米高的中庭，通风、采光良好.A户型为小户型平层设计B、C、D户型为大户型复式设计，户型创新。外墙采用绿可木制成木隔栅栏，起到保护隐私、防晒、美观的效果，居住品质精益求精。悬挑阳台设计，复式大尺度户型观景效果最大化。,3/5F,4F,阳台上空,阳台上空,阳台上空,中庭上空,挑高中庭,外墙木制栅栏,挑高中庭,本项目产品单体建议,产品策略景观风格,郑州及开封产品景观研究启动区景观风格建议,郑州项目温哥华：以图腾公园为核心、以内部景观大道以及分区景观为辅、以多树种为载体打造成一个景观资源独特景观系统,标杆项目景观风格,温哥华山庄的图腾广场，原味移植了温哥华史丹利公园的精华，花园由7根图腾柱和花园广场组成，以加拿大温哥华最著名的文化景观史坦利公园的图腾广场为蓝本，辗转进口500年树龄的珍惜铁木。聘请南京博物馆的设计师精工雕刻，历时两年完成。象征着祈福、吉祥、富贵和崇高的地位。,景观设计与地下车库结合，并且通过微地形的塑造增加覆土量，从而能种植成片的树林；宅间绿地主要组团种植为主，并有繁花似锦的花境；引进不同树种 特殊观观形树种：云杉 珍贵色叶树种：美国红枫、五角枫、元宝枫 常绿观花树种：广玉兰、金桂、银桂、丛生桂花、大叶女贞 特色观花树种：白玉兰、二乔玉兰，各种樱花、海 棠。,郑州项目森林湖：以中央水景系统为主轴，在建筑单体间以丰富植被做景观隔断，同时以各节点小品丰富整体情趣,标杆项目景观风格,纵横河道贯通全盘，形成两条中央景观水系，与外部水系东风渠相结合，提升社区灵动性社区各组团内均有中心水系设计，楼栋间设有叠水、喷泉等小品，改善居住氛围，提升居住舒适性,河边湖畔设置巴洛克风情广场和休闲廊道形成中央景观区风情商业街和横向水系把整个社区切割成三个独立景观组团，又通过纵向蜿蜒水系贯穿、衔接组团内建筑楼栋间通过绿色植被和树木形成高低错落的景观差异，又通过建筑小品和浮雕形成庭院景观,郑州项目普罗旺世：以爱丽丝公园为景观核心，以多植被的社区景观系统、硬质道路景观、儿童乐园等构建,标杆项目景观风格,信和置业投资3000万元，选择社区中心位置，建成爱丽丝公园；公园划分为湖滨休憩区、儿童游戏区、绿地草坪区，并建造亭台、表演广场、休憩平台等互动景点，使得公园不仅四季景观各异,建筑与建筑之间配以乔木、灌木，形成较安静的空间场所，减少建筑与建筑之间的对视，加强私密性；各景点与小广场等活动空间，以草地、配以花卉、灌木，局部点缀高大观赏乔木，既层次分明，又能区隔空间，还能改善社区微气候。,开封案例森林半岛：以体育公园和汴西湖景观为主，辅以内部中式园林景观，水资源利用丰富,标杆项目景观风格,5.2米小区内水景，两条斜贯南北运动景观轴、两条休闲生态轴，形成内、外水系轴85000平方米体育公园，户外广场、环岛跑道、湖心喷泉等配置彰显健康理念,享新区4000亩平原水库，与社区景观结合，形成景观、休闲集中点，各组团景观各具特色，集、散均享景组团内设有中央景观区、中央水系区，组团内部建筑楼体间又形成多个景观小组团,标杆项目景观小结：,标杆项目景观风格,一、均采取大型集中园林景观作为项目景观核心，社区景观为辅的塑造方式二、多植被、多树种以及水景体系成为景观系统的主要载体三、硬质景观道路作为景观连廊被广泛应用四、特色节点小品在整体景观体系里面扮演重要角色,项目启动区景观风格塑造：以滨湖景观带与社区主体公园为主体、以景观步行道、景观街区为辅，同时赋予多植被、水景体系等元素，打造全河南独一无二的景观体系,本项目景观风格打造,景观步行道,湖滨景观带,湖滨景观带,景观街区,湖滨景观带示意,湖滨景观带,湖滨景观带,本项目景观风格打造,社区主题公园示意,主题公园,本项目景观风格打造,景观步行道及景观街区示意,本项目景观风格打造,景观街区,景观步行道,产品策略立面选材,郑州及开封产品立面选材研究启动区立面选材建议,郑州项目温哥华：三段式建筑立面、干挂石材,标杆项目立面选材,温哥华山庄采用的是都铎经典的三段式建筑外立面风格，米黄、红、深灰三段式立面，将艺术美和使用美合二为一，如同十六世纪的贵族城堡。,外墙多用砖、碎石或特有的粘土砖，而且大多是砖木结构，特别有历史感和厚重感。,郑州项目温哥华：以国际品牌为主，打造奢华享受体验,标杆项目立面选材,Low-E玻璃+断桥铝合金窗框（忠旺、兴发品牌）“威卢克斯”屋顶窗（丹麦品牌）“丝吉利娅-奥彼”窗门五金（德国品牌）“瑞斯乐”防盗安全门（上海品牌）三菱电梯“ELENSSA系列”（日本品牌）聚丁烯（PB）采暖管道,屋面建材系统：屋面瓦（法国品牌拉法基屋面瓦系统）；电梯：三菱ELENSSA系列无机房节能电梯；门：入户门采用进口高档仿古实木门，室内推拉门采用广东“兴发”品牌窗：意大利进口铝木复合窗（木料：柞木；窗体木材油漆：奥地利ADLER品 牌；窗纱：美国原装进口VIVO品牌）玻璃：Low-E玻璃五金：德国诺托（ROTO）、威盾牌执手管道：韩国爱康采暖PB管电气元件：施奈德开关：梅兰日兰外墙砖：上海古猿人仿古文化石车库门：霍曼分节提升车库门,郑州项目普罗旺世：手工陶砖为主,局部用真石漆,基座花岗石,及高级外墙弹性涂料，以混达色调演绎欧式风情,标杆项目立面选材,别墅：坡屋顶、烟囱、赭红色面砖、石材相结合洋房：明快色彩的涂料、圆形欧窗、欧式栅栏相结合小高层、高层：立面以面砖为主，结合欧式线条,郑州项目普罗旺世：关键部分采用国际著名品牌，其他的用材较为一般,标杆项目立面选材,门窗：进户门采用高级木饰面,内衬铜板防盗门。粉末喷涂铝合金门窗,中空玻璃,预装隐性纱窗保温：采用外墙挤塑板外保温。屋面系统：采用国际著名品牌欧文斯科屋面系统,期独特的质感与色彩是供了传统屋面材质完全不同的建筑感觉。除了防水还有防火,防风保温等优点,开封项目森林半岛：整体以涂料为主，以色彩演绎项目整体风格,标杆项目立面选材,一期、二期外立面以涂料为主，由低层向高层色彩渐淡；三期低密度住宅色彩较为厚重，通过门廊、雕花图案等细节的塑造，彰显异域风情。三期高层建筑采用北欧建筑风情，色彩明亮，整体简约现代,开封项目森林半岛：建筑选材较为一般，道路主要用材为石材,外立面以涂料、面砖为主，色彩明快，耐腐蚀窗材采用隔热断桥彩铝、双层中空玻璃景观中应用各种石材营造水景、步道和小品等PP-R给水管材品牌防盗门通力电梯,标杆项目立面选材,标杆项目立面选材分析小结,标杆项目立面选材,一、整体外立面以涂料和面砖为主，少量石材，以色彩变化或者材料混达来提升项目档次和形象，整体立面以欧式元素为主二、整体建筑用材以国内品牌为主，少量项目以国际品牌为主，但对高端项目而言，国际品牌逐渐成为主流,建筑立面：整体超越河南市场，合院别墅以石材为主；洋房以面砖为主，石材为辅；小高层以涂料、面砖混达，局部石材细节。整体以色彩来统一立面,本项目立面选材,启动区建筑选材：整体以国际品牌为主，演绎河南第一盘的气势和水准,本项目立面选材,备注:启动区要体现项目的高品质,且以低密度产品为主,因此需采用国际品牌,后期根据产品形式不同使用品牌会相应调整,产品策略新技术、智能化,郑州及开封产品新技术、智能化研究启动区新技术、智能化建议,郑州项目温哥华广场：以建筑节能和施工技术为主要亮点,标杆项目新技术、智能化,无机房节能电梯：三菱最新科技成果ELEVSSA系列无机房节能电梯，超净超静的创新处理；超级节能Low-E玻璃：使用新型材料制造，具备良好的光热学性能，超级节能；,电梯,玻璃,1.5米的绿化带覆土高度：1.5米的覆土高度，远远高于一般小区的标准，之所以不惜成本这样设置，完全为了高大植物、珍惜树种的栽种与成活，保证社区高品质景观；屋顶6重防水保温工艺：屋顶施工时的六重防水工艺与精心的保温工艺，最大限度做到了室内保温、隔热、防漏。建筑体的钢筋用量比普通的高出25%：采用“预制管桩+筏板基础”以及异型梁柱的建筑结构，钢筋用量比普通结构高出25%左右，具有绝佳的抗震性。,郑州项目森林湖：以地热泵源为主要技术，辅以社区绿化、森林景观演绎低碳社区,标杆项目新技术、智能化,怡丰森林湖将采用清华同方自主研发的大型热泵机组，旨在打造宜居生活，将“节能、生态、科技、环保”付诸行动,郑州案例普罗旺世：以地热管道和多种智能安全设备为主打,地面铺设辐射式散热管道,室内地表温度均匀,室温由下至上逐渐递减,保持室内空气清洁对流。有利于人体血液循环及新陈代谢,对老年人和儿童尤为适宜,标杆项目新技术、智能化,每户设置可视对讲,紧急按钮门窗磁,烟气探测器；小区周边围墙安装红外线防翻越系统,小区内设闭路监控,电子巡更,郑州案例普罗旺世：新技术（雾森系统）,标杆项目新技术、智能化,在爱丽斯公园里使用先进的雾森系统。“雾森系统”，就是采用高科技的手段把水以极细微的水粒喷出，形成颇似自然雾气的白色水雾，这是一种新技术高科技产品。它以改善空气质量，美化环境为依托，以景观、保湿、防尘、降温、造景为目的，在自然园林、环境景观等方面应用广泛。,开封项目森林半岛：整体新技术、智能化水平要远低于郑州项目，主要为建筑保温、新风系统,标杆项目新技术、智能化,采用外墙外保温系统多层采用现浇板，小高层、高层采用钢筋混凝土剪力墙结构体系朗仕新风系统,朗仕新风系统,标杆项目新技术、智能化小结,标杆项目新技术、智能化,一、整体新技术、智能化应用水平较为一般，但已经出现广泛应用的趋势二、新技术上主要以建筑节能、环保为主，已经出现低碳环保概念，但尚未达到实质水平，处于推广宣传阶段三、智能化仍以小区安全智能为主,本项目技术智能化基础配套体系,本项目技术智能化基础配套体系,一、电子门禁二、可视对讲三、周界防越报警系统（鉴于项目被分割成几块）四、摄像监视系统,本项目新技术、智能化,本项目启动区新技术、智能化超越郑州或差异化打造：以低碳、生态、环保为核心出发点，以实质技术打造河南第一个名副其实的低碳、节能、生态社区,本项目新技术、智能化,本项目低碳、节能、环保新技术体系,地热系统：森林湖地热地热泵源或以上标准,太阳能、风力发电系统,垃圾分类回收系统,雨水回收系统,植被绿地的自动灌溉系统（雾森系统）,地热系统示意,本项目新技术、智能化,太阳能、风能发电以及垃圾分类回收系统示意,本项目新技术、智能化,雨水回收系统示意,本项目新技术、智能化,标杆项目建筑风格本项目建筑风格,产品策略建筑风格,郑州项目普罗旺世：欧式风格，通过立面、建筑细节、色彩等搭配,标杆项目建筑风格,区域内少有的欧式建筑风格，带给区域全新的建筑类型；坡屋顶，建筑立面以赭色、灰色、白色为主，与灵动和谐的建筑线条相配合，凸显主人的高尚审美观,郑州项目绿城百合：地中海新古典风格，重要通过立面、细节搭配,标杆项目建筑风格,整个社区有多个主题相连、风格一致的居住组团构成。各组团以不同层数的建筑组合穿插布置，形成围而不合，形态各异的空间格局。,郑州项目森林湖：西班牙风格，别墅洋房通过立面、细节搭配，小高层通过立面色彩搭配,标杆项目建筑风格,组团内多种建筑形态相结合，丰富天际线洋房层层退台、屋顶曲线形成纵、横变化，打破建筑呆板造型,开封项目森林半岛:新古典主义英伦建筑风格,主要通过立面色彩搭配,低密度区与高层区通过立面色彩形成统一,标杆项目建筑风格,各组团内建筑形态多样，丰富天际线，形成错落差异外立面造型丰富，层次感、立体感较强立面色彩多变，小高层、高层建筑与低密度建筑形成视觉冲击,标杆项目建筑风格小结,标杆项目建筑风格,一、整体以欧式风格为主,欧式风格在中原地区拥有广泛的客户基础二、对风格的演绎主要通过立面、色彩搭配实现，细节元素的充分打造在部分项目已得到应用三、对大盘不同的产品类型及功能分区，主要通过立面色彩进行统一，而非真正风格上的统一,建筑风格的确定：整体以西班牙风格和现代风格为主，部分现代中式，以立面色彩统一整体风格，项目主打风格的开放、活力、生态自然与项目生态、国际的城市公园定位非常吻合,本项目建筑风格,别墅：以西班牙风格为主，少量现代中式花园洋房：西班牙风格小高层、高层：现代风格,低密度产品区：西班牙风格演绎,特点：南加州风格实际上是从传统的西班牙建筑风格演变而来的，是一种比较休闲、回归自然的建筑风格。建筑显得粗犷自然，呈现简洁、粗犷的时尚、异域风情。其实这是一个从奢侈豪华到返璞归真，追求自然人性的演变。特质：适宜于高端物业的打造，尤其适合于滨水区域的项目采用,本项目建筑风格,小高层、高层区：现代建筑风格，色彩立面偏西班牙风格,本项目建筑风格,产品特征：立面处理比较形式多样，阳台的大小和造型设计灵活。另外在新材料和新技术的应用上现代风格建筑适应性较强。外墙颜色作可以深浅对比。材料可以相互拼接等。,价格策略,选取开元华庭和森林半岛二个案例，通过市场比较法确定本项目花园洋房的销售均价。开元华庭销售均价4500元/，森林半岛销售均价4300元/，以上二个项目各取50%的权重。本案对开元华庭的拟合价格为4611元/，森林半岛拟合价格为4394.元/，本案多层的销售价格为：4611*50%+4394*50%=4200元/,项目住宅销售价格定位花园洋房,产品定价,项目住宅销售价格定位小高层、高层,选取希尔斯天翼和华博城市印象二个案例，通过市场比较法确定本项目小高层、高层的销售均价。希尔斯天翼销售均价3600元/，华博城市印象销售均价3600元/，以上二个项目各取50%的权重。本案对希尔斯天翼的拟合价格为3772元/，华博城市印象拟合价格为3829元/，本案多层的销售价格为：3772*50%+3829*50%=3800元/,产品定价,项目联排的销售价格定位中选取森林半岛和金池名郡两个可比项目，通过市场比较法确定本项目联排别墅的价格。开元华庭联排销售均价8000元/，森林半岛联排销售均价8000元/，森林半岛与本项目的相似度更高，取60%的权重，开元华庭取40%的权重。本项目相对开元华庭的拟合价格为7955元/本项目相对森林半岛的拟合价格为8028元/本案联排别墅的销售价格为：9000-10000元/平米,项目住宅销售价格定位合院别墅,产品定价,价格平开高走，分批推售，制造稀缺，逐步提升价格,体验式营销的作用：1、提升客户的感知价值；2、找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）,价格策略,充分利用价格表销控，制造产品短缺；小幅度多频率提升价格，制造逼定工具，消化游离客户；产品分类，动态提升价格，制造价格标杆，形成价格杠杆撬动高层产品消化；,小步快跑，动态提升价格，制造紧缺,营造抢购氛围,价格策略：小步快跑，动态提升价格，制造紧缺，营造抢购氛围,项目受市场追捧，客户信心充足，小幅度多频率提升价格，小批量多频次加推产品，实现快速销售。,产品定价,促销策略：涨价促销，结合不同节点，不断小幅提升价格，制造逼定工具消化游离客户,认筹客户成功选房享受入市低价优惠,第一批剩余房源涨50元/平，加推第二批房源（2%）；第二批剩余房源涨价3%；,加推第三批房源，涨价促销,认筹,开盘,二次开盘,利用节日及阶段性营销节点蓄势，利用涨价方式，激励老客户，消化阶段性积累的游离客户。,入市价,涨价2+3%,涨价2+3%,（1）价值实现：加强展示，实现产品的价值显性化,有效引导客户；,（2）策略执行：与销售充分沟通，确保策略的有效执行；,（3）价格控制：关注市场，关注客户，及时调整价格。,价格是一种面向消费者的语言。,产品定价,核心展示,标杆项目核心展示本项目启动区核心展示,郑州项目森林湖：以超大规模高档次会所、水景主题景观、产品样板区为核心展示点,标杆项目展示,面积大：6800平方米功能齐全：设有高端商务、咖啡西点、室内恒温泳池、室外阳光泳池等,纵横河道贯通全盘，形成两条中央景观水系，与外部水系东风渠相结合，提升社区灵动性社区各组团内均有中心水系设计，楼栋间设有叠水、喷泉等小品，改善居住氛围,郑州项目普罗旺世：以主题公园、入口广场、会所、学校为核心展示点,标杆项目展示,主题公园：爱丽丝公园35000南北双私家公园公园内功能完善，设有湖滨休憩区、儿童游戏区、绿地草坪区欧式小品、休憩平台，与整体风格相呼应,中学、小学教育配套立面、建材、施工工艺都与住宅区统一标准引入知名教育资源，与项目高端定位契合教育资源雄厚且均衡分布,郑州项目温哥华广场：以会所、主题公园、产品样板区、商业街为核心展示,标杆项目展示,项目沿街布置有两层商业街，方便客户居家生活；巧妙移植Robson Street（罗宾逊街）之精髓，打造一个集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的北美风情商业街；项目紧邻建设中的19万的温哥华时代广场旁，可谓大树底下好乘凉。,在温哥华山庄主入口，一条通道连接一处奢华空间公共会客厅。内部配有雪茄红酒廊、Party房、棋牌室、健身房，可在此会宾待友，是业主的欢乐之地。,温哥华山庄的图腾广场，原味移植了温哥华史丹利公园的精华，花园由7根图腾柱和花园广场组成，以加拿大温哥华最著名的文化景观史坦利公园的图腾广场为蓝本，辗转进口500年树龄的珍惜铁木。聘请南京博物馆的设计师精工雕刻，历时两年完成。象征着祈福、吉祥、富贵和崇高的地位。,开封项目森林半岛：以项目内部景观与售楼处为核心展示点，整体明显落后郑州市场,标杆项目展示,5.2米小区内水景，两条斜贯南北运动景观轴、两条休闲生态轴，形成内、外水系轴85000平方米体育公园，户外广场、环岛跑道、湖心喷泉等配置彰显健康理念,标杆项目展示小结,标杆项目展示,一、郑州与开封项目展示水平差异明显，开封明显落后于郑州二、整体展示点集中在会所、主题公园、商业、学校等几大方面三、具体到项目展示手法基本都为以一个主题展示点（主题公园、会所）为核心，辅以其他辅助展示点（样板区、内部景观、学校、商业街等）,展示区的位置应首先考虑周边环境（包括交通流线、道路，自然条件、昭示性），以会所+商业中心+景观示范区+产品展示区为主要展示体系,安康路近水系旁，自然环境及道路通达性均较好，以会所+景观示范区+住在体验馆，形成样板组团；,内向动线,外向动线,本项目启动区核心展示,会所功能设置:整体规模2万余平米,单层5000平米,共四层,功能包括规划展示馆售楼处餐饮客房休闲娱乐等五大功能,本项目启动区核心展示,会所打造：整体采用西班牙建筑风格，以实景展示项目的档次和形象,本项目启动区核心展示,会所打造：一楼规划展示馆与售楼处做9米挑空设计,本项目启动区核心展示,会所打造：以水景、西班牙风格小品、建筑构建气势恢宏的会所入口仪式感,本项目启动区核心展示,会所打造：入口处景观处理,本项目启动区核心展示,景观处理位置：位于小区入口处，其入口景观同时也是小区入口景观入口处采用堆坡形式形成坡地景观，与溪流和小型瀑布结合会所内部为下沉式园林,会所打造：装修会所大理使用各类大理石，通过无缝拼接和反复打磨抛光，使得会所大堂、过道、休息厅等呈现出流光溢彩的装修效果,本项目启动区核心展示,会所大堂中央的绿玉石与大理石拼花，花费30万,会所打造：装修细节大理石、大吊灯、铁艺栏杆较相呼应,本项目启动区核心展示,景观示范区：以滨湖休闲景观带、社区景观节点、景观步行道、景观街区为核心景观展示点,本项目启动区核心展示,滨湖休闲景观带,景观步行道,景观节点,景观街区,景观示范区：大量景观细节小品的处理,本项目启动区核心展示,整个社区做到浮土不外露，树木底部采用景观植物覆盖，草皮与道路的交界处、泻水