房地产行业月报(2012年12月)：十二月及2012年全年销售点评-2013-01-07.ppt

,行业研究报告 行业月报,2012 年 01 月 06 日,十二月及 2012 年全年销售点评-房地产行业月报（2012 年 12 月）核心要点：,推荐,维持评级,楼市概况：12 月成交量环比升 1.3%，全年增 30.4%,分析师,12 月，跟踪的 33 个城市月度成交量环比增 1.3%，创今年年内新高，,赵 强,房地产行业首席分析师,也为自 2010 年以来表现最好的月份。2012 年全年，33 城市楼市累积成交量同比增 30.4%；全年成交批售比 101.6%，存货略降，去化周期降至7.3 个月。由于支撑 2012 年楼市好转因素目前并未变化（货币信贷、支,：（8621）20252661：zhaoqiang_执业证书编号：S0130512050002,持自住和改善需求、购房信心等），因此，2013 年楼市小阳春可期。,徐军平,房地产行业分析师,：（8621）20252601,行业动态及政策：百城房价继续上涨，北京公积金政策收紧行业动态：12 月份楼市不断升温，网签成交量创新高，百城房价指,：执业证书编号：S0130512050001,数继续上升，楼市暖冬。行业政策：在地王及房价走高之下，部委及个,潘 玮,房地产行业分析师,别城市的政策重申亦或收紧；对于北京公积金政策变化，我们认为，表面虽是放松，但从当前北京的实际情况来看，实际有收紧趋势。股价表现：12 月份房地产股强于大盘12 月份，房地产板块指数收益率 21.6%，强于沪深 300 指数 17.9%的收益率；其主要原因在于，行业销售持续放量、业绩的确定性，结合房地产板块的低估值和城镇化战略主题，地产股放量上涨。投资建议：维持推荐从对暖冬、地王现象的关注，到北京收紧公积金政策，我们必须认识到中央对房价反弹已有所警惕；但另一方面，对比以往，我们又可以感觉到政府对房价波动范围容忍度有所放宽。从估值水平来看，当前地产股相当于 2013 年业绩的 10 倍 PE，考虑到股市氛围已大为转变，估值提升至 12 到 13 倍也不是没有可能。综合判断，我们认为地产股的上涨趋势仍可延续，但个股分化在所难免。我们继续推荐城镇化主题的三驾马车：金科股份、华夏幸福和南国臵业；大白马方面，万科复牌后应积极买入。维持组合不变，即为保利、荣盛、金科、华夏幸福和南国臵业。需要关注的重点公司,：（8610）6656 8212：执业证书编号：S0130511070002历史报告房地产行业：楼市回暖，政策反压行业周报（6 月 30 日至 7 月 6 日）房地产行业：国务院调查组督查，短期楼市受政策压制行业周报（7 月21 日至 7 月 27 日）房地产行业：政策松动的时机出现，建议超配地产股四季度观点（2012年 10 月 24 日）房地产行业：武汉等地公积金新政，或再启楼市政策微调周报（10 月 20日至 10 月 26 日）,股票名称,股票代码,EPS(元),PE（X）,11-13EPS,2011A,2012E,2013E,2011A,2012E,2013E,CAGR,保利地产荣盛发展金科股份华夏幸福南国臵业,600048.SH002146.SZ000656.SZ600340.SH002305.SZ,0.910.820.921.540.31,1.181.121.142.040.49,1.431.461.542.630.69,15.517.516.414.220.3,12.012.813.310.912.8,9.99.89.98.59.1,25.1%31.4%29.0%30.6%49.8%,资料来源：中国银河证券研究部,证券研究报告,请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明,1 1,行业研究报告/房地产行业,目 录,一、楼市：十二月及 2012 年全年销售分析.2二、行业政策及公司动态.4三、宏观及行业数据.5四、地产股走势回顾.7五、银河证券房地产模拟组合.9六、投资建议.10七、主要城市楼市成交走势图.11,插 图 目 录,图 1：楼市月度成交数据变化.2图 2：十大城市当月批售比、库存和去化周期走势.3图 3：主要宏观数据及行业数据.6图 4：房地产板块与沪深 300 指数的月度超额收益率走势图.7图 5：近 2 年来，房地产股股价驱动因素图.7图 6：模拟组合相对行业及沪深 300 指数的超额收益走势.10图 7：主要城市楼市成交量.11,表 格 目 录,表 1：跟踪的 33 个城市十二月成交情况详细表.3表 2：主要上市地产公司销售数据.5表 3：A 股房地产股 12 月份股价涨跌幅前十表现.8表 4：内房股 12 月份股价涨跌幅前十表现.8表 5：银河证券房地产模拟组合.9表 6：重点覆盖公司估值表.10,请务必阅读正文后的免责声明部分,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,12/05,12/07,12/09,12/11,11/09,11/11,12/01,12/03,2 2,。,行业研究报告/房地产行业一、楼市：十二月及 2012 年全年销售分析（一）成交量：十二月环比增加 1.3%，全年同比增 30.4%十二月份，我们跟踪的 33 个主要城市的月度成交量为 25.4 万套，环比增长 1.3%，同比上涨 63.0%，为 2011 年月均值的 173.5%；十二月楼市网上签约的成交量创今年年内新高，也为自 2010 年以来表现最好的月份。2012 年全年，33 城市楼市累积成交量为 229 万套，同比增长 30.4%，今年以来的楼市成交情况无疑是表现非常不错。图 1：楼市月度成交数据变化,长三角,环渤海,珠三角,中部,西部,300000250000200000150000100000500000资料来源：WIND、中国银河证券研究部（二）成交批售比：全年略大于 1；库存：同比小幅下降十二月成交大于供应。从我们跟踪的数据来看，十二月份，十大城市的供应量比十一月份略升，供应量为 11.9 万套；而本月成交量上升更多至 12.4 万套，从而使得十二月份楼市的成交量与批售量的比值升至 105%，楼市库存略降。全年成交批售比略大于 1，存货略降。2012 年全年成交与供应比为 101.6%，处于净去化状态，楼市库存降低；截止到十二月份末，十大城市存货为 74 万套，相比十一月末的 74.6 万套略降；与 2011 年年底存货同比下降 2.7%。不过，楼市可售存货仍在高位。全年楼市去化周期下降。从我们跟踪的数据来看，截止到十二月底，楼市的去化周期为7.3 个月，而这一数据在年初为 11.8 个月；分析数据得出，楼市去化周期的缩短主要是由于楼市月度成交量的上升所导致。（三）2012 年回顾及 2013 年前瞻2012 年楼市的回升主要是从 3 月份开始，二季度末房价开始微涨，四季度楼市活跃度上升，这主要是得益于各方利好带来购房信心的好转和预期的改变，如年初各开发商降价跑量，“两会”前后中央及部委支持首套住房并优先满足房贷需求，各地政府的政策微调（购房补贴、入户、公积金贷款放松等），央行两次“降准降息”2013 年展望，我们认为，在两会之前，政策难有大的变化（当然我们也注意到北京公积金贷款政策），而中央经济工作会议显示明年货币政策稳为主，因此 2013 年楼市或现小阳春。请务必阅读正文后的免责声明部分,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/11,11/01,11/03,10/04,10/06,10/08,10/10,10/12,11/02,11/06,11/10,11/12,12/02,12/04,12/06,12/08,12/12,10/02,11/04,11/08,12/10,14,3 3,行业研究报告/房地产行业图 2：十大城市当月批售比、库存和去化周期走势,800000,10大城市可售总量（左）,存销比（月）,180000,新增供应（左）,当月成交批售比（右）,200%,7000006000005000004000003000002000001000000,121086420,160000140000120000100000800006000040000200000,180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%,资料来源：WIND、中国银河证券研究部附注：十大城市为上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、苏州、重庆、青岛、惠州表 1：跟踪的 33 个城市十二月成交情况详细表,成交量,比较基准,去化速度,区域,城市,12月成交量（套）,同比增长,环比增长,去年月平均成交量,12月 成 交/去 年 均 值,单月销售/单月新增供应,总可售/半年月均成交量,上海南京长 三 角 杭州苏州小计北京天津,2293967407129597542783143989219,63.5%72.3%45.5%-6.2%46.5%19.9%118.3%,2.6%-3.6%-7.0%15.7%1.4%10.9%5.9%,140213265399345542583473147703,163.6%206.4%178.5%131.2%165.6%196.8%119.7%,109.6%129.7%92.9%107.5%112.7%,3.86.310.54.47.0,环渤海,青岛济南,151875416,68.8%184.6%,16.9%22.3%,72983396,208.1%159.5%,155.0%,9.8,石家庄小计,279547015,55.5%62.5%,-19.7%10.4%,296228673,94.4%164.0%,广州深圳佛山惠州韶关珠三角汕头南宁厦门海口小计武汉长沙岳阳南昌襄樊中部长春哈尔滨包头安庆小计重庆成都昆明西部泸州兰州贵阳小计合计或均值,114486158965623907062316461229292532427471858312357730578117385642684937101437568273142493488925230624831019064676254048,113.6%86.5%167.0%38.8%386.9%479.0%11.1%158.7%152.7%105.2%36.8%151.9%-10.1%130.1%56.9%39.9%75.4%49.7%174.9%67.8%41.1%44.9%9.3%38.0%229.7%176.3%50.4%63.0%,28.9%24.0%17.8%5.6%13.1%62.4%-7.3%-21.9%-44.3%7.9%6.0%-0.5%-23.0%33.5%41.5%-25.1%-69.3%47.3%5.6%-19.0%26.2%-23.8%18.2%56.4%11.9%29.4%14.9%1.3%,57692941367520214018414523178916062298912525696586925739754655429423895833582814161593463681847750400633065146388,198.4%209.4%262.8%118.3%176.1%275.5%102.0%163.7%157.6%185.9%148.4%177.4%84.0%224.6%178.3%121.2%159.5%155.3%246.4%158.6%221.9%157.5%140.2%124.9%331.1%254.3%195.6%173.5%,76.0%53.5%114.4%114.4%104.9%,5.811.76.38.97.3,上涨城市占比,90.9%,66.7%,房价一线城市房价二线城市房价三线城市限购城市非限购城市,840061487622128024242411624,55.3%62.2%112.8%62.2%82.2%,8.1%-4.4%21.4%0.4%24.7%,4956185616112111388527536,169.5%173.8%189.8%174.6%154.2%,资料来源：中国银河证券研究部整理请务必阅读正文后的免责声明部分,4 4,行业研究报告/房地产行业,二、行业政策及公司动态,（一）近期行业政策及动态,对近期行业动态和政策的简评：行业动态方面，12 月份楼市不断升温，网签成交量创新高，百城房价指数继续上升，楼市暖冬；在当前预期不变之下，2013 年一季度楼市或现小阳春。行业政策方面，在土地及楼市走高之下，部委及个别城市的政策重申亦或收紧；对于北京公积金政策变化，我们认为，表面虽是放松，但从当前北京的实际情况来看，实际有收紧趋势。目前中央对房价已有所关注，但对房价的容忍度也有所提高，对政策也不会像以前一样搞一刀切，而是定向处理，关注异动城市，如北京市委书记讲话和公积金政策调整等。,2013 年 1 月 4 日，中国指数研究院：去年 12 月份，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 9715 元/平米，环比 11 月上涨 0.23%，自 2012 年 6 月止跌后连续第 7 个月环比上涨，涨幅有所缩小。与去年 11 月相比，12 月全国 100 个城市（新建）住宅中，57 个城市环比上涨，43 个城市环比下跌。与 11 月相比，12 月价格环比下跌的城市个数增加 5 个，其中跌幅在 1%（含 1%）以上的有 21 个。,2013 年 1 月 4 日，北京公积金网：调整二套住房公积金贷款标准。北京市统计局公布2011 年城镇居民家庭人均住房建筑面积为 29.4 平方米，购买第二套住房的贷款发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于 29.4 平方米（不含）的缴存职工家庭。,12 月 28 日，媒体报道北京经济工作会议：北京市委书记郭金龙打断北京市住建委主任杨斌讲话，“防止开发商做局，用虚假信息把消费者、地方政府套进去，把北京套进去，一定要高度重视。”他随后说，还是那句老话，房价是能调控的，要用正确的方式。,12 月 30 日，上海证券报：国土部建立房地产大企业大地块跟踪督查制。据介绍，国土部将于近期在土地市场动态监测与监管系统开辟监管专栏，要求各地建立本地名单，跟踪督查履约建设情况，每月汇总更新，专栏信息及时向社会公布，接受社会监督。,12 月 25 日，住建部工作会议：搞好房地产调控，严格差别化信贷、税收和限购政策。2013 年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，引导和稳定社会预期，密切监测市场形势，继续推进城镇个人住房信息系统的建设，而且要强化市场监管，加强房地产领域的诚信体系建设。明年地方政府若放松楼市调控导致房价快速上涨的，将进行约谈并问责。,12 月 18 日，国土部：国土部召开新闻发布会表示，针对“市场异动三类城市”将立即采取措施，一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期。可以适时公布本地“地王”的参照标准，避免不实炒作误导社会。,12 月 18 日，北京住建委：北京市住房城乡建设委发布消息明确，自 2012 年 12 月 18日起，补缴社保在购房资格审核中不予认可。同时市住建委重申：非本市户籍家庭以缴纳社保方式申请在京购房资格的，应自提出申请的上一个月往前推算 60 个月连续在京缴纳社会保险，且提出申请之月须为正常参保状态。,12 月 16 日，新华社：经济工作会议提出有序推进农业转移人口市民化。其中与房地产有关的内容有：（1）要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本,请务必阅读正文后的免责声明部分,5 5,行业研究报告/房地产行业稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。（2）积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。（二）公司销售动态主要公司销售点评：根据克尔瑞研究中心公布的 TOP50 排行榜，主要上市公司 2012 年销售表现较好，保利地产、招商地产、首开股份、北京城建、荣盛发展、中南建设、金融街、滨江集团和华夏幸福等的销售额都取得了超过 30%的增幅；除了个别公司是由于基数低所造成的高增长，大部分公司都是真实销售业绩持续增长体现出的销售高增长。表 2：主要上市地产公司销售数据,2012 年全年,2011 年,2010 年,代码000002600048000024600383600376002146600266000961000656000402002244600340000718,公司名称万科 A保利地产招商地产金地集团首开股份荣盛发展北京城建中南建设金科股份金融街滨江集团华夏幸福苏宁环球,销售金额（亿元）1,4181,018356352215183162110171180103232,销售面积（万平）1,29989824529314332310313917611333190,销售同比16.7%39.1%69.5%13.9%88.6%61.9%149.0%30.2%17.9%38.5%125.2%80.9%,销售金额（亿元）1,21573221030911411365851451304612830,销售金额（亿元）1,08266214628313410364531101621169043,600823000069,世茂股份华侨城,56180,43173,资料来源：克尔瑞研究中心、中国银河证券研究部三、宏观及行业数据宏观经济弱回升，楼市外部环境好转。从 PMI 指数来看，无论是汇丰 PMI 还是中国 PMI指数，12 月份的 PMI 指数都在 50%以上的扩张期，结合我们宏观研究员的观点，说明经济暂时企稳，为楼市创造了良好的外部环境。行业运行数据显示，楼市周期处于复苏初期。从行业数据来看，行业的投资、销售自 2012年的二季度以来都见底回升；而新开工、拿地等数据的负增长幅度缩小，楼市周期处于复苏初期阶段。请务必阅读正文后的免责声明部分,2007-01,2007-05,2007-09,2008-01,08/02,08/1/1,08/5/1,08/9/1,09/1/1,09/5/1,09/9/1,10/1/1,10/5/1,10/9/1,11/1/1,11/5/1,11/9/1,12/1/1,12/5/1,12/9/1,08/01,08/06,08/09,09/01,09/05,09/09,10/01,10/05,10/09,11/01,11/05,11/09,12/01,12/05,12/09,2008-05,2008-09,2009-01,2009-05,2009-09,08/05,08/10,09/02,09/06,09/10,2010-01,2010-05,2010-09,2011-01,2011-05,2011-09,10/02,10/06,10/10,11/02,11/06,11/10,2012-01,2012-05,2012-09,12/02,12/06,12/10,2007-01,2007-05,2007-09,2008-01,2008-05,2008-09,2009-01,2009-05,2009-09,08/02,08/06,08/10,09/02,09/06,09/10,2010-01,2010-05,2010-09,2011-01,10/02,10/06,10/10,11/02,2011-05,2011-09,2012-01,2012-05,2012-09,11/06,11/10,12/02,12/06,12/10,01/01,01/10,02/07,03/04,04/01,04/10,05/07,06/04,07/01,07/10,08/07,09/04,10/01,10/10,11/07,12/04,08/01,08/05,08/09,09/01,09/05,09/09,10/01,10/05,10/09,11/01,11/05,11/09,12/01,12/05,12/09,6 6,行业研究报告/房地产行业图 3：主要宏观数据及行业数据,45%,M1同 比 增速,M2同 比 增速,10%,CPI同 比,CPI环 比,40%35%30%25%20%15%10%5%0%,8%6%4%2%0%-2%-4%,2000018000,当 月新增人民币贷款(亿）,300,000,外汇占款余额（亿元）,同比增长,60%,1600014000120001000080006000400020000,250,000200,000150,000100,00050,000-,50%40%30%20%10%0%-10%,65.00,中 国制造业采购经理指数(PMI)(月),60.00,汇 丰中国制造业采购经理指数(月),58.00,60.0055.0050.0045.0040.00,56.0054.0052.0050.0048.0046.0044.0042.0040.00,45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,住宅月度累计投资同比住宅月度投资同比,120%100%80%60%40%20%0%-20%,住 宅销售面积:月度累计同比住 宅销售面积:月度同比,-40%-60%资料来源：国家统计局、中国银河证券研究部请务必阅读正文后的免责声明部分,10/6/1,10/8/1,11/2/1,11/4/1,11/6/1,11/8/1,12/2/1,12/4/1,12/6/1,10/10/1,10/12/1,11/10/1,11/12/1,12/8/1,10/4/1,12/10/1,11/04,11/05,11/06,12/12/1,12/10,12/11,12/12,11/02,11/08,11/10,12/02,12/04,12/06,12/07,11/01,11/03,11/07,11/09,11/11,11/12,12/01,12/03,12/05,12/08,12/09,7 7,行业研究报告/房地产行业四、地产股走势回顾（一）十二月份，A 股地产股走势回顾2012 年 12 月份，房地产板块指数收益率跑赢沪深 300 指数收益率。12 月份，房地产板块指数收益率为 21.6%，沪深 300 指数收益率为 17.9%，房地产板块走势强于沪深 300 指数。图 4：房地产板块与沪深 300 指数的月度超额收益率走势图,15%,房地产单月超额收益率,10%5%0%-5%-10%-15%资料来源：中国银河证券研究部本月地产股绝对收益和相对收益都十分明显，主要原因在于，在国家实施新型城镇化战略的刺激下，且行业销售持续放量、业绩的确定性，结合房地产板块的低估值，地产股放量上涨。图 5：近 2 年来，房地产股股价驱动因素图,50%,风格切换、,房地产累积涨幅,相 对沪深300超额收益,30%10%-10%,低估值受宠,政治局会议定调：2012年调控不动摇,温总理：房价远未到合理价位,-30%,新国八条,担忧滞涨、楼市弱势,限购扩大到三线，销售低迷,政策微调，,楼市回暖，,房价反弹，,公积金政,楼市暖冬，,-50%,企业降价,政策微调,政策反压,策微调,城镇化战略,资料来源：中国银河证券研究部12 月份，在我们跟踪的 50 只地产股中，全部上涨，股价表现较好的有浦东金桥、金科股份、泛海建设、黑牡丹、上实发展、建发股份、宋都股份、金地集团、华侨城等；股价表现排名靠后的有南国臵业、深长城、中国国贸、华丽家族等。请务必阅读正文后的免责声明部分,8 8,行业研究报告/房地产行业表 3：A 股房地产股 12 月份股价涨跌幅前十表现,证券代码000001.SH000300.SH882118.WI600639.SH000656.SZ000046.SZ600510.SH600748.SH600153.SH600077.SH600383.SH000069.SZ000024.SZ证券代码000002.SZ002285.SZ601588.SH600895.SH600716.SH000608.SZ600503.SH600007.SH000042.SZ002305.SZ,证券简称上证综指沪深 300行业指数浦东金桥金科股份泛海建设黑牡丹上实发展建发股份宋都股份金地集团华侨城 A招商地产证券简称万科 A世联地产北辰实业张江高科凤凰股份阳光股份华丽家族中国国贸深长城南国臵业,最新市值（亿元）841762466110015466318550541最新市值（亿元）1,113431031073843531154860,最新股价2277.02524.42130.59.015.25.47.79.26.96.17.17.631.5最新股价10.113.23.16.95.15.74.611.420.16.2,本月涨跌幅前十15.0%18.0%22.3%46.8%43.7%42.6%40.9%39.8%37.1%36.0%34.4%32.3%32.0%本月涨跌幅后十15.7%14.9%14.2%13.2%13.0%12.5%11.9%11.6%9.8%9.1%,资料来源：中国银河证券研究部（二）十二月份，内房股股价走势回顾12 月份，我们重点跟踪的 35 家内房股中，全部上涨，股价表现较好的为花样年、恒盛地产、建业地产、合生创展、佳兆业、绿城中国、首创臵业、融创中国等；而股价表现靠后的为瑞安地产、华南城、远洋地产、新世界、越秀地产等。表 4：内房股 12 月份股价涨跌幅前十表现,证券代码1777.HK0845.HK0832.HK0754.HK1638.HK0604.HK,证券简称花样年控股集团有限公司恒盛地产控股有限公司建业地产股份有限公司合生创展集团有限公司佳兆业集团控股有限公司深圳控股有限公司,最新市值（亿港币）7213870279136122,最新股价1.41.82.916.12.83.3,本月涨跌幅前十42.3%35.1%34.9%33.6%28.7%24.9%,请务必阅读正文后的免责声明部分,。,9 9,行业研究报告/房地产行业,3900.HK2868.HK1918.HK0119.HK证券代码0028.HK0813.HK1628.HK1224.HK0817.HK0123.HK0917.HK3377.HK1668.HK0272.HK,绿城中国控股有限公司首创臵业股份有限公司融创中国控股有限公司保利臵业集团有限公司证券简称天安中国投资有限公司世茂房地产控股有限公司禹洲地产股份有限公司中渝臵地控股有限公司方兴地产(中国)有限公司越秀地产股份有限公司新世界中国地产有限公司远洋地产控股有限公司华南城控股有限公司瑞安房地产有限公司,32574185235最新市值（亿港币）81576627325823832834673236,15.13.66.16.5最新股价5.416.62.22.82.82.63.85.91.23.9,24.5%23.1%22.1%21.5%本月涨跌幅后十5.5%5.3%4.9%4.9%4.8%2.8%1.6%1.0%0.8%0.8%,资料来源：中国银河证券研究部五、银河证券房地产模拟组合12 月份，银河地产模拟资产组合的绝对收益为 24.3%，强于房地产行业指数 21.6%的收益，强于沪深 300 指数 17.9%的收益。模拟组合从 2012 年至今（2013 年 1 月 4 日）累计的绝对收益为 63.6%；累计相对行业的超额收益为 30.7%，累计相对沪深 300 指数的超额收益为 56%。从 12 月 31 日起，银河证券房地产模拟组合重新调整为 5 只股票：模拟组合和权重分别为保利地产（30%权重）、荣盛发展（20%权重）、金科股份（20%权重）、华夏幸福（20%权重）和南国臵业（10%权重）表 5：银河证券房地产模拟组合,行业评级初始资本金（百万元）,推荐100,模拟组合保利地产荣盛发展金科股份华夏幸福南国臵业,合计,持股数量（万股）3492362131122521,163,最新股价（元/股）14.1914.3615.1728.396.32,最新市值(百万元）5034323216164,市值比重30.3%20.7%19.8%19.5%9.7%100.0%,总资产（百万元）总资产收益率WIND 房地产行业累计涨幅请务必阅读正文后的免责声明部分,16463.6%32.9%,12/01,12/02,12/03,12/04,12/05,12/06,12/07,12/08,12/09,12/10,12/11,12/12,13/01,12/01,12/02,12/03,12/04,12/05,12/06,12/07,12/08,12/09,12/10,12/11,12/12,13/01,10,10,行业研究报告/房地产行业,沪深 300 指数累计涨幅超额收益率（相对 WIND 房地产行业）超额收益率（相对沪深 300 指数）资料来源：中国银河证券研究部图 6：模拟组合相对行业及沪深 300 指数的超额收益走势,7.6%30.7%56.0%,组合累计绝对涨幅,WIND房地产累计涨幅,累计超额收益,组合累计绝对涨幅,沪深300累计涨幅,累计超额收益,70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%,70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%,资料来源：WIND、中国银河证券研究部六、投资建议投资建议：从对暖冬、地王现象的关注，到北京收紧公积金政策，我们必须认识到中央对房价反弹已有所警惕；但另一方面，对比以往，我们又可以感觉到政府对房价波动范围的容忍度似乎有所放宽。从估值水平来看，当前地产股相当于 2013 年业绩的 10 倍 PE，考虑到股市氛围已大为转变，估值提升至 12 到 13 倍也不是没有可能。综合判断，我们认为地产股的上涨趋势仍可延续，但个股分化在所难免。我们继续推荐城镇化主题的三驾马车：金科股份、华夏幸福和南国臵业；大白马方面，万科复牌后应积极买入。推荐组合：上周周报中已经调整了模拟组合，调整后的模拟组合为保利地产、荣盛发展、金科股份、华夏幸福和南国臵业。表 6：重点覆盖公司估值表,证券代码,公司名称,最新股价,总市值（亿元）2011,EPS2012E,2013E,2011,PE2012E,2013E,NAV（元/股）,折价率,PB2012Q3,评级,住宅开发,000002.SZ600048.SH600383.SH002146.SZ600376.SH000656.SZ000718.SZ002244.SZ,万科 A保利地产金地集团荣盛发展首开股份金科股份苏宁环球滨江集团,10.1214.197.1114.3613.1915.177.7911.33,1,1131,013318269197176159153,0.880.910.670.821.260.920.390.58,1.051.180.741.121.141.140.521.00,1.161.430.841.461.491.540.691.54,11.615.510.517.510.516.420.219.5,9.612.09.612.811.613.315.011.4,8.79.98.59.88.99.911.37.4,12.3314.979.4613.2817.0216.6610.8211.33,-17.9%-5.2%-24.9%8.2%-22.5%-8.9%-28.0%0.0%,2.02.71.53.71.62.73.42.9,推荐推荐谨慎推荐推荐推荐推荐谨慎推荐谨慎推荐,请务必阅读正文后的免责声明部分,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,11,11,行业研究报告/房地产行业,000671.SZ600675.SH600325.SH600223.SH,阳光城中华企业华发股份鲁商臵业,15.605.398.625.74,84847057,0.580.480.940.23,0.930.330.830.39,1.340.450.950.51,26.811.19.124.5,16.816.410.414.8,11.612.09.011.1,15.555.8314.320.00,0.3%-7.6%-39.8%0.0%,4.41.51.14.2,推荐中性中性无,综合类,000069.SZ000024.SZ600208.SH000961.SZ000540.SZ600153.SH000926.SZ,华侨城 A招商地产新湖中宝中南建设中天城投建发股份福星股份,7.5731.494.1613.756.916.889.28,55020814038604366,0.441.510.220.800.411.010.73,0.511.940.381.110.450.850.91,0.632.350.511.470.581.081.14,17.320.918.517.216.86.812.7,14.716.211.112.415.58.110.2,12.113.48.29.412.06.48.2,8.0632.737.2916.4313.729.1116.42,-6.1%-3.8%-42.9%-16.3%-49.6%-24.5%-43.5%,3.12.42.52.63.81.71.1,推荐推荐谨慎推荐推荐谨慎推荐谨慎推荐谨慎推荐,非住宅,600340.SH000402.SZ600823.SH600716.SH002305.SZ000608.SZ002285.SZ,华夏幸福金融街世茂股份凤凰股份南国臵业阳光股份世联地产,28.396.8811.925.136.235.6913.20,2501403860434343,1.540.671.010.320.310.230.48,2.020.781.120.380.490.290.52,2.580.921.310.550.690.320.67,18.410.311.816.220.324.727.4,14.18.810.713.712.819.425.2,11.07.59.19.49.117.519.8,0.0010.6616.497.466.626.710.00,0.0%-35.4%-27.7%-31.3%-5.9%-15.2%0.0%,6.21.11.22.23.61.63.2,推荐谨慎推荐推荐谨慎推荐推荐谨慎推荐无,资料来源：中国银河证券研究部七、主要城市楼市成交走势图图 7：主要城市楼市成交量,300000,全国33城市,月均值,50000,长三角4,月均值,250000,40000,20000030000150000,100000500000请务必阅读正文后的免责声明部分,20000100000,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/0