不动产价格评估原则与程序.ppt

19:52,第1/36页,不动产价格评估,一、不动产价格评估的概念二、不动产价格评估的原则三、不动产价格评估的程序,19:52,第2/36页,一、不动产价格评估的概念,（一）概念 不动产价格评估指专业不动产价格评估人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。,19:52,第3/36页,1、专业不动产价格评估人员专业土地估价人员：指经过土地估价人员职业资格考试合格，取得相应资格并注册生效，从事土地估价活动的人员。专业房地产估价人员:指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员.目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种；,（二）不动产价格评估定义中的关键术语：,一、不动产价格评估的概念,19:52,第4/36页,2、估价目的：是指一个不动产价格评估项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及不动产的经济活动或者民事行为。不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，企业有关经济行为、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等。,（二）不动产价格评估定义中的关键术语：,一、不动产价格评估的概念,19:52,第5/36页,3、估价原则：是指人们在不动产价格评估的反复实践和理论探索中，在认识不动产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行不动产价格评估所依据的法则或标准。4、估价程序：是指一个不动产价格评估项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。,（二）不动产价格评估定义中的关键术语：,一、不动产价格评估的概念,19:52,第6/36页,5、估价方法：不动产价格评估不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。一宗不动产的价值通常可以从如下3个途径来求取：近期市场上类似的不动产是以什么价格进行交易的；如果重新开发建设一宗类似的不动产需要多少费用；如果将该宗不动产出租或营业预计可以获得多少收益。,（二）不动产价格评估定义中的关键术语：,一、不动产价格评估的概念,19:52,第7/36页,6、估价对象：是指一个不动产价格评估项目中需要评估其价值的具体不动产。尽管不动产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。从实物角度看；从权益方面看。,（二）不动产价格评估定义中的关键术语：,一、不动产价格评估的概念,19:52,第8/36页,7、影响估价对象价值的因素：从大的方面来讲，影响不动产价值的因素有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等方面。在不同时期、不同地区，对于不同类型的不动产，各种因素引起不动产价格变动的方向、程度等是不尽相同的。,（二）不动产价格评估定义中的关键术语：,一、不动产价格评估的概念,19:52,第9/36页,8、估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗不动产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。,（二）不动产价格评估定义中的关键术语：,一、不动产价格评估的概念,19:52,第10/36页,9、价值的测算和判定：是建立在估价人员对估价对象不动产所在的房地产分市场的运行规律的掌握，以及对相关经济、法律、社会、自然因素的变化对估价对象不动产价值影响的判断上的。价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常值，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。,（二）不动产价格评估定义中的关键术语：,一、不动产价格评估的概念,19:52,第11/36页,1、理论上不动产价格评估的意义 一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就地产来讲，由于地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，地产市场是典型的“不完全市场”。不动产价格评估的意义于：它是为了建立合理的地产交易秩序，也是促进地产公平交易的基本保障，有助于将不动产价格导向正常化。,（三）不动产价格评估的必要性,一、不动产价格评估的概念,19:52,第12/36页,（1）土地使用权出让的需要（招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）；（2）不动产转让、租赁的需要；（3）不动产抵押、典当的需要；（4）不动产保险的需要；（5）不动产税收的需要；（6）不动产征收和征用补偿的需要；（7）不动产损害赔偿的需要；（8）不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；（9）企业有关经济行为的需要；（10）不动产管理的需要；,（三）不动产价格评估的必要性,一、不动产价格评估的概念,19:52,第13/36页,（1）不动产交易评估（2）不动产抵押评估（3）不动产保险评估（4）不动产典当评估（5）不动产税收评估（6）不动产征收征用、拆迁补偿评估（7）不动产纠纷、涉案评估（8）企业运营中的不动产评估（9）不动产管理中的不动产评估,（四）不动产价格评估的范围,一、不动产价格评估的概念,19:52,第14/36页,二、不动产价格评估原则,19:52,第15/36页,所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。,（一）独立、客观、公正原则,二、不动产价格评估原则,19:52,第16/36页,遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：(1)在合法产权方面，应以不动产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据；(2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据；(3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据；(4)在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策,（二）合法原则,二、不动产价格评估原则,19:52,第17/36页,最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用必须同时符合4个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。,（三）最高最佳使用原则,二、不动产价格评估原则,19:52,第18/36页,最高最佳使用具体包括3个方面 最佳用途；最佳规模；最佳状态。,（三）最高最佳使用原则,二、不动产价格评估原则,所谓最佳用途，是指不动产价格评估不应受现实的使用状况的限制，而应对其最佳的使用方式作出判断。所谓最佳规模表现为适度规模和最佳的利用集约度。所谓最佳状态，一是指不动产内部处于最佳均衡状态，土地与建筑物达到最优匹配状态，能充分发挥土地、建筑物的整体效益。,19:52,第19/36页,图(a)是一块空地。图(b)是图(a)中的空地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物。图(c)是图(a)中的空地上有一陈旧过时、需要拆除的建筑物。图(d)是图(a)中的空地上有一过大规模或过高档次的建筑物。假设图(a)中的空地价值为VL，图(b)中的建筑物的重置价格为VB则图(b)中的房地价值为图(c)中的房地价值为图(d)中的建筑物的实际价值？要低于其重置价格VB。,(a),(b),(c),(d),VL+VB,VL减去建筑物的拆迁费用加上建筑物的残值,19:52,第20/36页,但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：(1)保持现状前提。现有建筑物应予保留的条件是：现状不动产的价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。(2)装饰装修改造前提。对现有建筑物应进行装饰装修改造的条件是：预计装饰装修改造后不动产价值的增加额大于 装饰装修改造费用。,（三）最高最佳使用原则,二、不动产价格评估原则,19:52,第21/36页,(3)转换用途前提。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的不动产价值增加额大于转换用途所需要的费用。(4)重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。(5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装饰装修改造的组合。,（三）最高最佳使用原则,二、不动产价格评估原则,19:52,第22/36页,估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根损估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。在实际估价中，通常是评估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或“估价作业期”内的某个日期确定为估价时点。,（四）估价时点原则,二、不动产价格评估原则,19:52,第23/36页,不论是何种估价目的和估价时点，不动产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。(1)估价时点为过去的情形多出现在房地产纠纷案件中，特别是对过去的估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定(2)估价时点为现在,估价对象为历史状况多出现在不动产损害赔偿和保险理赔案件中。,（四）估价时点原则,二、不动产价格评估原则,19:52,第24/36页,(3)估价时点为现在，估价对象为现时状况 是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。(4)估价时点为现在，估价对象为未来状况 如评估期房的价值。(5)估价时点为未来的情形多出现在不动产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估不动产在未来开发完成后的价值。,（四）估价时点原则,二、不动产价格评估原则,19:52,第25/36页,19:52,第26/36页,替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。类似房地产：是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的不动产。同一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系，价格会相互影响的其他不动产的区域范围。,（五）替代原则,二、不动产价格评估原则,19:52,第27/36页,要考虑市场供给与需求因素，自然供给有限，经济供给有弹性，需求无限,（六）供求原则,二、不动产价格评估原则,19:52,第28/36页,不动产价格的高低取决于不动产的预期收益而非即期收益的大小。要求估价者必须对不动产市场现状、发展趋势、政策经济形式及政策规定对不动产市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该不动产未来能给权利人带来的利润总和（八）收益分配原则:劳动、资本、经营及不动产,（七）预期收益原则,二、不动产价格评估原则,19:52,第29/36页,科学严谨的估价程序，可以提高估价效率，可以使估价工作规范化、精细化、提高估价的质量。1、获取估价业务被动接受、主动争取自有自估不属于专业估价行为，其估价结果或估价报告对外不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数，如：企业清产核资时对自己拥有的房地产进行估价，房地产开发商对其参加政府进行的土地使用权拍卖、招标出让活动拟报出的购买价格进行评估。,三、不动产价格评估的一般程序,19:52,第30/36页,（1）签订书面估价委托合同（2）明确估价目的估价目的是委托人提出的，或者由估价人员提出问题并明确。（通常估价目的就可以通过了解估价报告的用途来明确，即完成估价报告究竟是提交给谁或由谁认可）明确估价目的有助于更好地明确估价对象,2、受理估价委托及明确估价基本事项,三、不动产价格评估的一般程序,19:52,第31/36页,（3）明确估价对象明确估价对象的实物、权益和区位状况。（4）明确估价时点,2、受理估价委托及明确估价基本事项,三、不动产价格评估的一般程序,19:52,第32/36页,3、拟订估价作业方案（1）拟订采用的估价技术路线和估价方法（2）拟调查收集的资料及其来源渠道（3）预计所需要的时间、人力、经费（4）拟订作业步骤和作业进度,三、不动产价格评估的一般程序,19:52,第33/36页,4、搜集估价所需资料（1）对房不动产价格有普遍影响的资料（2）对估价对象所在地区的房不动产价格有影响的资料（3）类似房地产的交易、成本、收益实例资料（4）反映估价对象状况的资料,搜集资料的渠道：（1）委托人提供；（2）实地查勘获得；（3）询问有关知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）到政府有关部门查阅；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站,三、不动产价格评估的一般程序,19:52,第34/36页,5、实地查勘估价对象就委托人介绍和提供的估价对象的有关情况到实地查明，亲临现场感受估价对象，核实资料，搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。签字认可6、选定估价方法计算7、确定估价结果,三、不动产价格评估的一般程序,19:52,第35/36页,8、撰写并出具价报告（规范）,产品,口头报告,叙述式报告,书面报告,表格式报告,估价报告的形式,9、估价资料归档,三、不动产价格评估的一般程序,19:52,第36/36页,小 结,壹、关键术语：,专业不动产价格评估人员 估价目的 估价原则估价程序 估价方法 估价对象,贰、估价原则,独立、客观、公正原则 合法原则 最高最佳使用原则估价时点原则 替代原则 供求原则预期收益原则,