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第七章 房地产信贷,房地产信贷概述,一、房地产信贷的起源,房地产信贷概述,一、房地产信贷的起源 商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。商品房预售最早出现于香港，1956年预售楼花同意书。中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的城市房地产管理法确立下来。,房地产信贷概述,一、房地产信贷的起源 商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。商品房预售最早出现于香港，1956年预售楼花同意书。中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的城市房地产管理法确立下来。,房地产信贷概述,一、房地产信贷的起源 1994年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施城市商品房预售管理办法，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。2005年8月15日，中国人民银行发布2004中国房地产金融报告，建议决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论，对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。,房地产信贷概述,二、房地产信贷的基本特征 房地产信贷主要是指以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动，即各房地产金融机构运用各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。,房地产信贷概述,二、房地产信贷的基本特征(一)贷款投向受到严格控制 为了防范房地产信贷风险，各商业银行通常会严格审查房地产信贷的发放条件，适时调整和优化房地产信贷投向。在政府对房地产行业实施调控的背景之下，房地产信贷的这一特征被进一步强化。,房地产信贷概述,二、房地产信贷的基本特征(二)贷款期限较长 房地产开发贷款期限可能达到l3年，甚至到5年；个人住房贷款的合同贷款期限可达2030年，具有较高的信用风险和流动性风险。现实中，解决信用风险的手段是用房地产本身作抵押，而解决流动性问题的手段是发行抵押转手债券。当市场中诞生了抵押转手债券后，投资者投资的工具增加了；而对于房地产商来说，其融资渠道增加了，竞争力得到加强。,房地产信贷概述,一、房地产信贷的基本特征(三)贷款规模与资产占比有限制 虽然房地产贷款属于各商业银行的优质资产，但各商业银行还是对这种资产的规模与比例进行了严格的控制。通常，房地产开发贷款一般控制在商业银行全部信贷资产的l0左右；个人住房贷款占比一般在l015，或更高一点。某些国家和地区的著名商业银行的个人住房贷款甚至高达其信贷资产的40以上。,房地产信贷概述,三、房地产信贷应满足的条件（一）房地产信贷设立条件的原因 房地产信贷条件的确定，就必然要考虑到多方面的要求和利益。苛刻的信贷条件虽然对银行有利，但却限制了信贷业务的扩大；宽松的信贷条件虽然对借方有利，也符合政府的要求，但要以按期偿还本息为限。这样，一定的信贷条件就成为房地产信贷活动展开的前提条件。,房地产信贷概述,三、房地产信贷应满足的条件（二）房地产信贷应满足的基本 房地产信贷必须以抵押或担保作为设立的基本条件。之所以有这种规定，是因为将贷款的偿还风险降低到最小限度是房地产信贷机构的首要任务，这就决定了，信贷条件的出发点和归宿点是：贷方能否如期回收本息，借方能否按期偿还所贷款项的本金和利息。,（三）房地产信贷应满足的其他条件1.借款单位应满足的条件（1）借款单位必须是依法批准的法人单位（2）借款单位必须实行自主的生产经营和独立的核算（3）借款单位必须拥有一定的自有资金目 前具体要求有以下两个方面限定：一是企业自有流动资金要达到生产流动资金总量的30；二是预收购房款时开发建设工程量不低于总工程量的13。（4）借款单位要在银行开立账户，将所有业务收入存入银行，并由银行办理结算业务。（5）必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件，这些计划和设计文件是经过企业批准部门的认可和确定的。（6）必须有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。,房地产信贷概述,2个人借款应满足的条件 商业银行对居民个人购房的首付款额度、贷款期限以及利息支付等方面作了相应规定。(1)首付款额度。首付款额度是指购房者支付占住房总价一定比例的先期购房款额度。世界各国通行的做法都是如此，即不给予购房者100的贷款，而要求购房者自己先垫付房价款总额一定比例的现金，这种首付款额度制度具有降低贷款风险的作用。,房地产信贷概述,2个人借款应满足的条件(2)贷款期限。贷款期限是指借方从贷方取得房地产贷款到偿还时的期限。由于房地产价格高，因此贷款期限也较长，国外有的长达2030年，最长的可达40年，贷款期限的长短因借款人的信用程度和不同金融机构的资金实力而异。(3)利息支付。借款人按期支付利息是建立个人住房贷款的重要条件。借贷利息和贷款期限是房地产信贷两个相互依存的借贷条件。期限越长，借贷利息越高。,房地产信贷概述,第一节 商品房开发贷款,一、贷款种类 1、住房开发贷款 2、商业用房开发贷款 3、其他商品房开发贷款 4、经济适用房开发贷款,二、贷款对象 商品房贷款的对象是经工商行政管理机关核准登记从事房地产开发的企事业法人、其它经济组织。其中经济适用住房开发贷款的对象有一些特殊性。,第一节 商品房开发贷款,三、贷款条件（一）商品房贷款企业应该具有的条件（二）经济适用住房开发贷款的特殊规定 四、贷款申请（一）单位材料（二）项目材料,第一节 商品房开发贷款,五、贷款调查 1、借款人的基本情况 2、项目基本情况 3、借款人的财务状况 4、市场及项目效益情况 5、贷款情况 6、调查抵押物、质物、保证人情况,第一节 商品房开发贷款,六、贷款审查批报七、贷款发放八、贷后检查（一）日常检查（二）重点检查（三）贷款的归档及整理（四）不良贷款的管理,第一节 商品房开发贷款,第二节 建筑业短期贷款,一、贷款对象和条件 建筑业短期贷款的对象是经工商行政管理机关核准登记从事建筑安装的的企事业法人、其他经济组织。,二、贷款申请（一）提交贷款申请书（二）申请建筑业短期贷款应提供的材料（三）受理贷款申请,第二节 建筑业短期贷款,三、贷款调查和审批（一）深入企业进行实地调查（二）信贷员到企业基本存款开户行，调查了解企业还本付息等情况，评估论证其信用情况（三）信贷员按照建筑业贷款风险的测算方法测定该贷款风险度四、贷款的发放和贷后管理,第二节 建筑业短期贷款,第三节 政策性房地产信贷业务,一、概念 房地产信贷业务按业务性质分两类：一是自营性房地产信贷业务，二是政策性房地产信贷业务。政策性房地产信贷业务是指受当地人民政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统委托，由指定银行以政策性住房资金为来源而经营的住房信贷业务。,二、住房基金（一）住房基金的来源 1、城市住房基金 2、行政、事业、企业单位住房基金。3、行政、事业、企业单位收取的租赁保证金 4、个人住房基金 5、地方政府发行住房建设债券筹集的资金 6、国际金融组织为地方政府提供的住房贷款基金,第三节 政策性房地产信贷业务,（二）住房基金的管理 住房基金实行专户存储，在财务管理制度上，住房基金实行“单独核算、集中管理”的原则。（三）住房基金的运用原则,第三节 政策性房地产信贷业务,三、政策性住房贷款（一）贷款种类1、对实行经济房改单位的职工购买、建造、大修理自住住房发放抵押贷款2、发放城市经济适用房开放贷款3、对实行房改的单位购买、建设职工住房发放抵押贷款4、经委托人同意可购买国家债券,第三节 政策性房地产信贷业务,（二）住房公积金贷款 住房公积金贷款的对象和条件是按时足额缴存公积金的职工，在购买、建造、大修自由住房时，可以申请住房公积金贷款。一个家庭只能享受一次住房公积金贷款。,第三节 政策性房地产信贷业务,（三）个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指借款人因购买、建造、大修自由住房申请住房公积金贷款后，还不足制服放款时，可以向受托银行再申请商业性的个人住房贷款,第三节 政策性房地产信贷业务,开发商,银行,购房者、贷款人,合作协议,购房合同,贷款协议,第四节 个人住房贷款,2、个人住房抵押贷款的种类,组合贷款,商业贷款,公积金贷款,第四节 个人住房贷款,第四节 个人住房贷款,一、按揭贷款 是抵押贷款的一种，是指借款人在向房地产开发公司购买房产时，自己先交楼价款的一部分(作为首付)，其余部分由银行贷款垫付，在银行贷款垫付期间，房产的权益属于银行所有，当借款人还清全部贷款本息时，该房产的权益才移至借款人。在我国，称为个人住房抵押贷款。（一）对象与条件 按揭贷款的对象是具有完全民事行为的自然人（二）额度、期限和利率,（三）还款方式1、期限在一年以下的，实行到期一次还本付息2、期限在一年以上的，可采用等额还本付息法、等额本金（利随本清）还款法等还款方式，按季（月）归还贷款本息。,第四节 个人住房贷款,第四节 个人住房贷款,借款申请获得批推后，贷款人应通知借款人在指定的时间到贷款银行办理有关个人住房贷款用款手续，并在贷款银行开立存款账户。还款方式和还本付息计划应在借款合同中规定。贷款期限在1年以内(含1年)的，到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始偿付贷款本息。偿还贷款本息的方式可选择等额本息月均还款法、等额本金还款法等,（四）贷款操作 1、按揭贷款的申请、调查与确认 2、按揭贷款的审查和审批 3、贷款发放、管理和收回二、装修贷款（一）贷款条件（二）贷款额度、期限和利率（三）贷款程序（四）贷款方式、偿还方式和贷后管理,第四节 个人住房贷款,第五节 相关中介业务,一、房地产估价 房地产估价是只房地产专业估价人员、根据估价的目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的影响房地产价格的因素的分析，对房地产最可能实现的合理价格作出推测与判断。,二、房地产估价的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、供求关系原则 4、替代原则 5、公平原则 6、估价时点原则,第五节 相关中介业务,三、估价的基本程序 1、申请和受理、2、确定房地产估价的基本要素 3、拟订评估处理计划 4、收集和整理资料 5、现场勘察 6、选择估价方法计算及确定估价额 7、撰写估价报告书 8、收取估价服务费,第五节 相关中介业务,四、常用的估价方法 1、市场比较法 2、成本法 3、收益还原法 4、剩余法 5、路线价法 6、长期趋势评估法 7、抵押利息补偿法,第五节 相关中介业务,二、房地产造价审查（一）什么是房地产造价审查 工程造价是指建设工程从项目规划至工程施工完毕办理验收及交付使用所用的投资综合，在实际工作中，工程造价的控制主要是通过控制设计概算、施工预算和竣工决算来控制造价。对这“三算”的审查过程就是建设工程造价的审查,第五节 相关中介业务,（二）开展工程造价审查的意义1、审查设计概算可以促进设计的先进性和经济合理性2、审查施工预算有利于施工企业加强经济核算，3、审查竣工决算可以最终决定工程造价，有利于施工单位与建设单位的权益,第五节 相关中介业务,（三）工程造价费用的构成 工程造价费用由直接费、间接费、计划利润和税金构成。,第五节 相关中介业务,一、2003年以来房地产信贷状况,第三节房地产状况及其积极效应,一、2003年以来房地产信贷状况,房地产状况及其积极效应,房地产状况及其积极效应,二、房地产信贷的积极效应（一）房地产信贷的推行，彻底改变了住房面貌（二）房地产信贷的推行，有利于解决居民住房问题（三）房地产信贷的推行，促进了住房资金的合理运行（四）房地产信贷的推行，促进了居民消费结构的改善,房地产状况及其积极效应,三、目前房地产信贷业务的总体评价（一）房产企业信用风险不断增加 第一，中国人民银行规定房地产开发项目必须具备“四证”，才可发放开发贷款，房地产企业提供虚假“四证”第二，高估房地产项目的价值 第三，大量占用施工单位垫资和期房按揭的预售楼款 第四，通过假按揭骗取银行贷款 第五，商品房大量空置,房地产状况及其积极效应,三、目前房地产信贷业务的总体评价（二）个人住房贷款信用风险逐步显现（三）银行资产负债结构错位，流动性风险凸现（四）房地产开发企业融资渠道单一（五）贷款银行缺乏完善的风险控制系统,房地产状况及其积极效应,四、规范和促进房地产信贷业务发展（一）银行应理性地开展房地产信贷业务第一，银行要提高认识，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范意识。第二，按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款。第三，加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。第四，运用利率杠杆，调整楼房开发结构。第五，银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的化解金融风险机制。,房地产状况及其积极效应,四、规范和促进房地产信贷业务发展（二）大力拓宽房地产融资渠道1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。2.建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。3.将保险资金引入住宅融资市场。4.引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。5.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。6.积极发展住房公积金贷款。,房地产状况及其积极效应,四、规范和促进房地产信贷业务发展（三）加强对房地产信贷业务的监管（四）建立健全房地产信贷的法律法规体系，并加大处罚力度（五）发挥政府调控作用，促使房地产业稳步发展（六）加强社会道德和信用制度建设,房地产状况及其积极效应,