【房地产】房地产企业不同的拿地方式的操作.ppt
Mobile Research Activites of ETRI,房地产企业不同的拿地方式的操作及风险防范,中国建筑房地产专业律师网http:/中国房地产专业培训网http:/,主讲人：董振武,房地产企业风险防范实战系列培训课程之,房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析,一,二,房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,【目录】,土地获取,土地市场（招拍挂）,资本市场（收购）,一二级联动,二级市场,直接进行项目转让,股权收购,部分收购,全部收购（收购项目公司）,商品房包销,承包经营,【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析,一二级 联动,二级市场,直接进行项目转让,股权收购,商品房包销,承包经营,各种拿地方式的利弊比较及分析,【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析,房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析,一,二,房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,二,土地一级开发要点解析及一二级联动操作要点,一,直接进行项目转让获取项目实操及风险防范,三,二级市场获取土地要点分析,四,股权收购获取项目实操及风险防范,商品房包销获取项目实操及风险防范,五,六,承包经营获取项目实操及风险防范,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、土地一级开发要点2、开发商如何成功实现一、二级联动？3、土地开发一、二级联动的四种模式选择及比较分析,土地一级开发要点解析及一二级联动操作要点,一,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,二,二级市场获取土地要点分析,1、必须招拍挂的情形2、招拍挂适用范围界定,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、直接项目转让的条件？2、直接项目转让获取土地利弊分析？3、直接项目转让风险如何防范？,直接进行项目转让获取项目实操及风险防范,三,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、通过股权收购取得房地产项目的法律限定条件？2、通过股权收购取得房地产项目的利弊分析？3、股权收购房地产项目应注意的六大法律问题？4、通过股权收购取得房地产项目风险如何防范？,四,股权收购获取项目实操及风险防范,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,法律更多的是对股权转让的办法、其他股东的保护、转让后的结果等程序方面作了操作性的规定。,1、通过收购股权实现项目转让的法律限定条件,有限责任公司,上市公司,涉及国有资产的股权转让,涉及外资的股权转让,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,手续简单节省费用开发快捷减少了第三人风险,风险较大谈判时间较长 转让受股权性质的影响股权转让方式必须得到法律的认可,2、通过收购股权实现项目转让的利弊分析,利,弊,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,3、股权收购房地产项目应注意的六大法律问题,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,前期尽职调查,财务尽职调查法律尽职调查,收购流程资金安全,法律意见书,法律尽职调查报告范本范本1范本2,法律意见书范本,合作开发协议范本有限责任公司上市公司国有企业外资企业,合作开发协议,操作步骤违约责任,4、通过股权收购取得房地产项目风险如何防范？,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、商品房包销实现项目转让的主要操作环节2、商品房包销转让房地产项目涉及的相关法律问题3、商品房包销协议必须明确的六项内容及应注意的五大问题4、商品房包销转让房地产项目的法律风险分析及应急预案,商品房包销获取项目实操及风险防范,五,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,商品房包销的相关法律问题,包销合同的签订主体是否影响包销合同的效力,包销合同的签订时间是否影响包销合同的效力,包销款项的收取是否影响包销合同的效力,包销商的售房广告内容不实引起索赔，开发商应承担连带责任问题,开发商在售房合同上盖章是合同权利还是义务问题。,开发商随意销售已经建立包销关系的商品房是否应属违约行为问题,包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任,关于包销房屋销售后发生的税赋承担以及违约责任分担的问题,涉外房地产包销、代销业务的税务处理,包销差价的归属问题,开发商与包销商的诉讼地位问题,商品房包销转让房地产项目涉及的相关法律问题,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、承包经营实现项目转让的实践操作？2、承包经营实现项目转让的承包期限？3、承包经营方式实现广义的项目转让操作中应注意的三大问题,六,承包经营获取项目实操及风险防范,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,当前房地产市场形势分析,刘青 国家信息中心房地产信息处处长,内容提要,一、2007房地产市场政策回顾二、当前房地产市的主要特征三、今后一段时期的政策取向四、房地产市场的发展趋势,2,一、2007房地产市场政策回顾,1.2007年房地产市场的调控目标 2.实行最严格的土地管理制度 优先保障居住用地供应3.明确提出解决低收入家庭的住房问题 4.严格管理外资投资房地产市场 5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求6.央行连续6次加息,3,2007年3月温总理在10届人大五次会议上指出：1)要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。2)重点发展面向广大群众的普通商品住房。3)保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨.4)深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。,4,1.2007年房地产市场的调控目标,一、2007房地产市场政策回顾,一、2007房地产市场政策回顾,2.实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应.在温总理在10届人大五次会议上指出：土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。,5,一、2007房地产市场政策回顾,6,1)2007年7月7日，监察部、国土资源部联合下发关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知。通知要求，要对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出让国有土地使用权问题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。,一、2007房地产市场政策回顾,7,2)2007年8月8日，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署联合发布关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知（监发20076号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。,一、2007房地产市场政策回顾,3)2007年9月8日，国土资源部下发关于加大闲置土地处置力度的通知（国土资电发200736号文）,8,一、2007房地产市场政策回顾,9,4)2007年9月30日，国土资源部发布关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号），通知明确提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70。,一、2007房地产市场政策回顾,10,3 明确提出要解决低收入家庭的住房问题 3.1.2007年8月7日，国务院颁布了关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见（国发200724号）。意见指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。意见提出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。,一、2007房地产市场政策回顾,11,3.2 2007年11月8日，建设部、国家发展和改革委员会等九部门联合发布廉租住房保障办法。主要内容是：1)廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结合的方式.2)规定廉租住房的单套建筑面积应在50米2以下。3)明确了廉租住房的资金来源的五个渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。,一、2007房地产市场政策回顾,12,3.3 2007年11月19日，建设部、发展改革委等七部门联合颁布经济适用住房管理办法。1)将经济适用住房的保障范围明确为城市低收入住房困难家庭，其性质也由“政策性商品住房”转变为“政策性住房”。经济适用住房的保障功能更加突出，同时，去掉“商品”二字也为经济适用住房的有限产权提供了法律依据。2)办法规定优惠条件，1）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。3）房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。3）经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右.,一、2007房地产市场政策回顾,4.严格管理外资投资房地产市场 4.1.2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局联合下发关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 4.2.2007年11月17日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的外商投资产业指导目录 根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行目录（2004年修订）的鼓励投资类别中删除。,13,一、2007房地产市场政策回顾,5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求,“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。“,2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发2007359号)，通知规定：,14,一、2007房地产市场政策回顾,6.央行连续6次加息,15,二、当前房地产市的主要特征,1.住房投资加快,90平米以下住宅比重上升,经济适用房比重下降.,16,2007年1-12月，全国房地产开发完成投资2.5万亿元，同比增长30.2%，增幅比2006年全年高8.1个百分点。,其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，同比增长32.1%，增幅比2006年全年高6.5个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为71.2%，比2006全年高1.0个百分点。,二、当前房地产市的主要特征,1.住房投资加快,90M2以下住宅比重上升,经济适用房比重下降.,在商品住宅投资中，90M2以下住宅完成投资占商品住宅投资的比重不断上升，1-12月该比重达到23.3%，比一季度高7.2个百分点。,经济适用住房投资占商品住宅投资的比重明显下降，由2006年的5.1%下降至2007年1-12月的4.6%，下降了0.5个百分点。,17,2007年1-12月，东部地区房地产开发投资增长26.0%，增幅虽比上年同期高8.6个百分点，但比同期中西部地区分别低9.4和13.5个百分点。,二、当前房地产市的主要特征,2.中西部地区房地产开发投资增长高于东部地区.,18,二、当前房地产市的主要特征,3.土地购置面积增速加快，完成开发面积小幅下降,2007年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.06亿平方米，同比增长11.0%，增幅比2006年全年加快13.8个百分点（2006年为-2.8%）.,从购置土地面积与完成开发土地面积的对比情况来看，2007年与前两年刚好相反。2005年和2006年，购置土地面积保持负增长，而完成开发土地面积增长较快。2007年购置土地增长较快，完成开发土地面积则为负增长。,19,4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,二、当前房地产市的主要特征,2007年1-12月，全国商品房销售面积增长23.2%，其中，商品住宅销售面积增长24.7%。,从销售面积与竣工面积的增长速度上看，除1999年与2005年两年外，其余年份商品房销售面积增速均高于竣工面积的增速。2007年1-12月，竣工面积增速与销售面积增速间的差距在继续扩大，销售增速大于竣工增速18.9个百分点。,20,二、当前房地产市的主要特征,4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,尽管2007年商品房销售增长较快，但自三季度以来，全国部分地区和城市出现了明显的观望形势，全国商品房销售面积增速开始明显回落。特别是在国务院和各部委加快住房保障体系建设力度和央行出台有关第二套房的信贷新政后，市场供求关系出现明显变化，房价上涨的压力减少.,部分城市房地产市场出现“滞涨”或降价促销的现象。,21,5.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,二、当前房地产市的主要特征,2002年-2006年，全国土地购置费平均年增长率达26.1%。,分地区看，西部地区增长最快，各年度土地购置费增速均高于全国平均水平，平均年增长41.0%.,22,二、当前房地产市的主要特征,5.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,2000年以来，土地平均购置价格持续上涨，特别是2003年以来，涨幅均达到了两位数。2007年1-10月，土地平均购置价格达到1138.7元，同比增长12.9%。,23,二、当前房地产市的主要特征,6.房价涨幅仍然较高，重点城市房价加速上涨,07年房屋销售价格涨幅较大，特别是5月以后持续高速上涨。,07年12月份，70个大中城市中房屋销售价格为110.5,同比涨幅超过15%的城市有4个，分别是：乌鲁木齐上涨21.3%，北海上涨18.0%，深圳上涨16.4%，北京上涨15%。,24,7.部分城市房地产市场出现趋冷的状况,二、当前房地产市的主要特征,从2007年11月份开始，在多项调控政策的作用下，尤其是对第二套住房贷款调控细则出台以后，深圳、广州、上海、北京等大城市房地产市场出现了较大变化，主要表现在：新建商品住房和二手住房成交量下降；部分房地产中介机构经营困难，开始缩小经营规模；开发商开始使用打折、赠送、奖励等多种促销手段；购房者持观望态度，供需双方出现了僵持状态。从市场运行中最为敏感的价格指标上看，12月份，70个大中城市中有22个城市的房屋销售价格环比出现了下降。这表明，市场中的观望气氛已经开始相互影响，房地产市场开始由偏快走向趋冷。从其余各项统计指标看，四季度增幅均比前三季度有所回落，这表明市场中的不确定性因素在增加。,25,三、今后一段时期的政策取向,1.保持政策的连续稳定性,落实好已出台政策的执行情况,经过近三年的调控，我国对房地产的政策体系已经基本形成，其中，土地管理、规划管理、金融政策、保障制度、税收调节等组成了房地产调控的有机部分。下一步，应在调控重点将放在贯彻落实前一阶段所出台的各项有关政策，发挥出调控政策的效果。,同时，从2007年房地产市场运行情况来看，年底全国房地产市场已经出现了回落的势头。2008年，房地产宏观调控既要防止房地产继续过热发展，也要防止房地产开发增长回落速度过快和回落幅度过大，保持房地产市场健康稳定发展。,26,三、今后一段时期的政策取向,第一，要继续认真贯彻国发200724号文件精神，完善金融、土地、税收等各项政策，逐步提高廉租房、经济适用房等保障性住房的供应量，继续提高“两限房”的投资力度和比重，提高满足中低收入家庭需求的供给水平。,2.继续改善住房供应结构，建立健全住房保障体系,第二，要贯彻落实2006年提出的“90/70”规划要求，保证90平方米及以下住房占到住房总面积的70%以上，保持普通商品房建设的适度规模，优化市场供应结构。,第三，继续完善有关措施，建立健全住房保障体系,27,三、今后一段时期的政策取向,3.严格保护农村土地，确保政策住宅用地，继续清理闲置土地。,第一，实施最严格的土地保护制度，严格保护农村土地。,第二，要根据国发200724号文件的要求，增加中低价位，中小套型商品住房以及廉租住房、经济适用房、两限房的用地供应，调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应当中的比重。,第三，为促进土地的节约利用，缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾，继续加大对闲置土地的清理力度，加快已出让土地的开发进度，盘活和充分利用存量土地，切实提高市场住房的供给水平。,28,四、房地产市的发展趋势,1.ARIMA模型的计算结果,29,四、房地产市的发展趋势,2.06年、07年中国房地产信息网对房价预期的调查,30,四、房地产市的发展趋势,3.中国房地产信息网对再次加息后购房意向的调查,31,四、房地产市的发展趋势,2007年，宏观经济继续保持平稳快速增长，全年增长10.6%。2008年，受美国次级贷危机影响，全球经济预计将有所放缓，预计全年GDP增长8%。根据ARIMA模型的计算结果和我们的判断，预计2008年全国房地产市场将出现回落迹象，销售增长明显放缓，全国房屋价格涨幅将出现回落，部分前期涨幅过猛的城市价格将出现下跌。,结 论,32,谢谢大家,当前房地产市场形势分析,刘青 国家信息中心房地产信息处处长,内容提要,一、2007房地产市场政策回顾二、当前房地产市的主要特征三、今后一段时期的政策取向四、房地产市场的发展趋势,2,一、2007房地产市场政策回顾,1.2007年房地产市场的调控目标 2.实行最严格的土地管理制度 优先保障居住用地供应3.明确提出解决低收入家庭的住房问题 4.严格管理外资投资房地产市场 5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求6.央行连续6次加息,3,2007年3月温总理在10届人大五次会议上指出：1)要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。2)重点发展面向广大群众的普通商品住房。3)保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨.4)深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。,4,1.2007年房地产市场的调控目标,一、2007房地产市场政策回顾,一、2007房地产市场政策回顾,2.实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应.在温总理在10届人大五次会议上指出：土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。,5,一、2007房地产市场政策回顾,6,1)2007年7月7日，监察部、国土资源部联合下发关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知。通知要求，要对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出让国有土地使用权问题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。,一、2007房地产市场政策回顾,7,2)2007年8月8日，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署联合发布关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知（监发20076号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。,一、2007房地产市场政策回顾,3)2007年9月8日，国土资源部下发关于加大闲置土地处置力度的通知（国土资电发200736号文）,8,一、2007房地产市场政策回顾,9,4)2007年9月30日，国土资源部发布关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号），通知明确提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70。,一、2007房地产市场政策回顾,10,3 明确提出要解决低收入家庭的住房问题 3.1.2007年8月7日，国务院颁布了关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见（国发200724号）。意见指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。意见提出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。,一、2007房地产市场政策回顾,11,3.2 2007年11月8日，建设部、国家发展和改革委员会等九部门联合发布廉租住房保障办法。主要内容是：1)廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结合的方式.2)规定廉租住房的单套建筑面积应在50米2以下。3)明确了廉租住房的资金来源的五个渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。,一、2007房地产市场政策回顾,12,3.3 2007年11月19日，建设部、发展改革委等七部门联合颁布经济适用住房管理办法。1)将经济适用住房的保障范围明确为城市低收入住房困难家庭，其性质也由“政策性商品住房”转变为“政策性住房”。经济适用住房的保障功能更加突出，同时，去掉“商品”二字也为经济适用住房的有限产权提供了法律依据。2)办法规定优惠条件，1）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。3）房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。3）经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右.,一、2007房地产市场政策回顾,4.严格管理外资投资房地产市场 4.1.2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局联合下发关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 4.2.2007年11月17日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的外商投资产业指导目录 根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行目录（2004年修订）的鼓励投资类别中删除。,13,一、2007房地产市场政策回顾,5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求,“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。“,2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发2007359号)，通知规定：,14,一、2007房地产市场政策回顾,6.央行连续6次加息,15,二、当前房地产市的主要特征,1.住房投资加快,90平米以下住宅比重上升,经济适用房比重下降.,16,2007年1-12月，全国房地产开发完成投资2.5万亿元，同比增长30.2%，增幅比2006年全年高8.1个百分点。,其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，同比增长32.1%，增幅比2006年全年高6.5个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为71.2%，比2006全年高1.0个百分点。,二、当前房地产市的主要特征,1.住房投资加快,90M2以下住宅比重上升,经济适用房比重下降.,在商品住宅投资中，90M2以下住宅完成投资占商品住宅投资的比重不断上升，1-12月该比重达到23.3%，比一季度高7.2个百分点。,经济适用住房投资占商品住宅投资的比重明显下降，由2006年的5.1%下降至2007年1-12月的4.6%，下降了0.5个百分点。,17,2007年1-12月，东部地区房地产开发投资增长26.0%，增幅虽比上年同期高8.6个百分点，但比同期中西部地区分别低9.4和13.5个百分点。,二、当前房地产市的主要特征,2.中西部地区房地产开发投资增长高于东部地区.,18,二、当前房地产市的主要特征,3.土地购置面积增速加快，完成开发面积小幅下降,2007年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.06亿平方米，同比增长11.0%，增幅比2006年全年加快13.8个百分点（2006年为-2.8%）.,从购置土地面积与完成开发土地面积的对比情况来看，2007年与前两年刚好相反。2005年和2006年，购置土地面积保持负增长，而完成开发土地面积增长较快。2007年购置土地增长较快，完成开发土地面积则为负增长。,19,4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,二、当前房地产市的主要特征,2007年1-12月，全国商品房销售面积增长23.2%，其中，商品住宅销售面积增长24.7%。,从销售面积与竣工面积的增长速度上看，除1999年与2005年两年外，其余年份商品房销售面积增速均高于竣工面积的增速。2007年1-12月，竣工面积增速与销售面积增速间的差距在继续扩大，销售增速大于竣工增速18.9个百分点。,20,二、当前房地产市的主要特征,4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,尽管2007年商品房销售增长较快，但自三季度以来，全国部分地区和城市出现了明显的观望形势，全国商品房销售面积增速开始明显回落。特别是在国务院和各部委加快住房保障体系建设力度和央行出台有关第二套房的信贷新政后，市场供求关系出现明显变化，房价上涨的压力减少.,部分城市房地产市场出现“滞涨”或降价促销的现象。,21,5.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,二、当前房地产市的主要特征,2002年-2006年，全国土地购置费平均年增长率达26.1%。,分地区看，西部地区增长最快，各年度土地购置费增速均高于全国平均水平，平均年增长41.0%.,22,二、当前房地产市的主要特征,5.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,2000年以来，土地平均购置价格持续上涨，特别是2003年以来，涨幅均达到了两位数。2007年1-10月，土地平均购置价格达到1138.7元，同比增长12.9%。,23,二、当前房地产市的主要特征,6.房价涨幅仍然较高，重点城市房价加速上涨,07年房屋销售价格涨幅较大，特别是5月以后持续高速上涨。,07年12月份，70个大中城市中房屋销售价格为110.5,同比涨幅超过15%的城市有4个，分别是：乌鲁木齐上涨21.3%，北海上涨18.0%，深圳上涨16.4%，北京上涨15%。,24,7.部分城市房地产市场出现趋冷的状况,二、当前房地产市的主要特征,从2007年11月份开始，在多项调控政策的作用下，尤其是对第二套住房贷款调控细则出台以后，深圳、广州、上海、北京等大城市房地产市场出现了较大变化，主要表现在：新建商品住房和二手住房成交量下降；部分房地产中介机构经营困难，开始缩小经营规模；开发商开始使用打折、赠送、奖励等多种促销手段；购房者持观望态度，供需双方出现了僵持状态。从市场运行中最为敏感的价格指标上看，12月份，70个大中城市中有22个城市的房屋销售价格环比出现了下降。这表明，市场中的观望气氛已经开始相互影响，房地产市场开始由偏快走向趋冷。从其余各项统计指标看，四季度增幅均比前三季度有所回落，这表明市场中的不确定性因素在增加。,25,三、今后一段时期的政策取向,1.保持政策的连续稳定性,落实好已出台政策的执行情况,经过近三年的调控，我国对房地产的政策体系已经基本形成，其中，土地管理、规划管理、金融政策、保障制度、税收调节等组成了房地产调控的有机部分。下一步，应在调控重点将放在贯彻落实前一阶段所出台的各项有关政策，发挥出调控政策的效果。,同时，从2007年房地产市场运行情况来看，年底全国房地产市场已经出现了回落的势头。2008年，房地产宏观调控既要防止房地产继续过热发展，也要防止房地产开发增长回落速度过快和回落幅度过大，保持房地产市场健康稳定发展。,26,三、今后一段时期的政策取向,第一，要继续认真贯彻国发200724号文件精神，完善金融、土地、税收等各项政策，逐步提高廉租房、经济适用房等保障性住房的供应量，继续提高“两限房”的投资力度和比重，提高满足中低收入家庭需求的供给水平。,2.继续改善住房供应结构，建立健全住房保障体系,第二，要贯彻落实2006年提出的“90/70”规划要求，保证90平方米及以下住房占到住房总面积的70%以上，保持普通商品房建设的适度规模，优化市场供应结构。,第三，继续完善有关措施，建立健全住房保障体系,27,三、今后一段时期的政策取向,3.严格保护农村土地，确保政策住宅用地，继续清理闲置土地。,第一，实施最严格的土地保护制度，严格保护农村土地。,第二，要根据国发200724号文件的要求，增加中低价位，中小套型商品住房以及廉租住房、经济适用房、两限房的用地供应，调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应当中的比重。,第三，为促进土地的节约利用，缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾，继续加大对闲置土地的清理力度，加快已出让土地的开发进度，盘活和充分利用存量土地，切实提高市场住房的供给水平。,28,四、房地产市的发展趋势,1.ARIMA模型的计算结果,29,四、房地产市的发展趋势,2.06年、07年中国房地产信息网对房价预期的调查,30,四、房地产市的发展趋势,3.中国房地产信息网对再次加息后购房意向的调查,31,四、房地产市的发展趋势,2007年，宏观经济继续保持平稳快速增长，全年增长10.6%。2008年，受美国次级贷危机影响，全球经济预计将有所放缓，预计全年GDP增长8%。根据ARIMA模型的计算结果和我们的判断，预计2008年全国房地产市场将出现回落迹象，销售增长明显放缓，全国房屋价格涨幅将出现回落，部分前期涨幅过猛的城市价格将出现下跌。,结 论,32,谢谢大家,
