莱蒙都会第四季度资源整合推广方案54p.ppt

宏观市场,市场形势,2014年以来，全国性调控政策出台，预计市场反复趋势短期仍将维持。大型房企普遍看好今年的刚需住宅市场销售，快跑成为明智的选择,2014，南昌楼市反复无常，改善型需求或进一步释放。,中央房地产调控方向：、多以地方自我调控为主；、针对调控坚持以微刺激为主，政策强势救市缺乏论据支持；全国各地调整方向：从8月12日开始，南昌全部区域取消限购。；南昌房地产调控政策：目前南昌整体房地产调控没有明显松动，加强对于开发商资金监管，同时通过棚改户拆迁带动经济稳定发展。开发商资金预售监管制度以推导棚改户拆迁，拉动当地GDP，扩大刚需购买人群,南昌启动“史上最大”规模棚户区改造2014年，南昌计划完成800万平方米棚改征迁任务，其中中心城区不少于400万平方米。,1,宏观政策,加强开发商资金监管：2014年3月1日起，南昌将正式施行南昌市新建商品房预售资金监管办法。该办法规定，客户购房款统一由指定银行和房管局进行管理。其中30%为重点监管额度。必须工程达到一定进度才可使用。,央行出台房贷新政 松绑限贷，央行银监会9月30日发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知。通知称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。,2,金融政策,全国各大银行目前贷款利率调整,全国楼市：楼市持续低迷，销售面积跌幅不断加大，同比下降 6.9%，降幅比 1-3 月份扩大 3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降 8.6%；施工面积同比持续上涨，楼市供需倒挂现象不断加剧。,3,全国楼市,南昌市场,纯住宅地块,商业地块,以上数据来源于房地产信息网、尚美佳数据库；,2013年土地成交量集中爆发，住宅土地成交达到5712亩，建筑面积达到：773万方，超过2012年接近43%。成交集中在九龙湖区域（455万建筑面积）。目前九龙湖价格维持在6000-7000元/平，大批量低价房源的入市，对其他区域客户分流较大。纯住宅地块中：2014年全市供应911亩，其中九龙湖854亩，占比接近94%；全市成交836亩中，其中九龙湖779亩，占比接近93%。商业地块中：2014年全市供应765亩，其中九龙湖38亩，占比接近5%；全市成交600亩，其中九龙湖38亩，占比达到7%,1,南昌土地市场,受市场供求比出现较大波动，供应量的不断增加，成交量下降，使得供需出现逆转局面。南昌市场累计库存在高达约346.93万方，以目前市场月均28万方（前4个月平均去化量，1月特殊因素剔除)，预计未来去化需要约12.5个月,3,南昌库存市场,本案所在红谷滩中心区成交单价12110元/，位居全市第一；整体红谷滩区域（剔除九龙湖），月均去化5万方，成交单价11666元/。,4,2014年各区域表现,九龙湖新区，区域均价：6997元/，月均去化：3.8万方,朝阳洲，区域均价：9303元/，月均去化：3.95万方,经开区，区域均价：8204元/，月均去化：2.44万方,高新区域均价：9038元/，月均去化：4.25万方,老城区，区域均价：10767元/，月均去化：0.87万方,青山湖区域均价：8109元/，月均去化：2.4万方,青云谱，区域均价：9869元/，月均去化：1.58万方,湾里区，区域均价：5798元/，月均去化：1.15万方,红角洲均价：10792元/，月均去化：1.4万方,中心区均价：12110元/，月均去化：2.35万方,凤凰洲均价：11806元/，月均去化：1.3万方,莱蒙都会,项目分析,项目位置,地理位置：由南昌莱蒙置业有限公司开发建设的莱蒙都会，红谷滩新区碟子湖中大道999号（会展路与碟子湖大道的交汇处），红谷滩中央商务区，地铁一号线、2号线经过，南昌莱蒙都会项目总占地404亩，拟分为三大区域：南昌莱蒙都会第一大区域位于万达西侧，为豪宅区，并将率先面世，由洋墅和品质高层组成；南昌莱蒙都会第二大区域为国际商务区，位于会展路与碟子湖交界处，由星级酒店、甲级写字楼和精品公寓组成；南昌莱蒙都会第三大区域为世界级商业区，位于金融大街西侧。目前剩2#、3号楼、1号楼 第四季度开盘，其它住宅已售罄。,莱蒙都会,项目简析,项目情况,优势,产品目前剩2#、3#、1#共3栋楼，户型大小分别为85、110、138和172；,南昌市中心、红谷滩及周边九江、抚州、宜春的刚需、刚改、投资客；,项目位于红谷滩中央商务区更有万达广场、万达嘉年华酒店商业大配套，地铁一号线、2号线沿线经过，红谷一小、南昌二中初高中部等优质学区房配套；高端优质住宅、精英生活群聚集地，有良好的文化氛围；,目标人群,面临现状,目前红谷滩区竞品项目增多，体量大，产品形态多雷同，故产品竞争力大，目标客户群向南昌周边地市延伸；,谁有可能选择我们？客群基本特征,区域、户型、总价基本决定了客群的以下几点：,客户描述：刚需客、投资客、改善型住房客、品质生活要求者；支付能力：承受高房价者、有一定经济实力的群体；分布区域：重点挖掘周边县市客户，持续抓取南昌市中心客户群；,周边其他竞品分析（待完善）,莱蒙客户分析,以莱蒙的客户情况进行分析，各区域当中，西湖区客户占比最大，达到25%，其次以外地客户和东湖区客户构成，占比也达到17%红谷滩和青云谱区域客户占比分别为14%和9%；其他区域有少量占比。,占比较大的外地客户当中，南昌市周边四县占比达到50%，其次为抚州、九江、上饶等周边地市。,根据莱蒙都会的成交分析，有大量来自九江、抚州、宜春的客户故需要不断加强四市的推广销售,通过以上分析我们需要：,继续品牌宣传 加强目标客群购买定制项目战略 整合优势扩大影响,收官之作，回馈全城！,结合莱蒙都会的项目品质有针对性的对刚需、改善型住房、投资客人群集中营销推广。结合莱蒙年底的三次开盘和购房节，对其继续扩大范围的品质解读、卖点炒作、形象拔高、周边地市的渠道推广、线下事件营销、微营销；全面作战！再创辉煌！,合作核心：腾讯整合性资源，全面覆盖以南昌为主的及辐射周围九江、抚州、樟树、丰城的人群；通过“完美收官，回馈全城”的主线形式，进行持续的提高品牌及产品关注度、美誉度，有效实现品牌效应最大转化。,整合腾讯资源,一站式营销服务,策略建议,资源整合推广,营销节点,线上炒作,推广主线,线下事件营销,微信营销活动,最后三栋的热销炒作,完美收官后的年度回顾,事件营销炒作专题推广,11月,12月,10月15日,1月,2#开盘,10月26日,11月15日,11月22日,大型购房节,12月12日,12月25日,3#开盘,1#开盘,客户答谢会,微信线上球赛,二维码寻宝活动,点亮梦想，即刻旅行,莱蒙 脱光季,2#开盘,大型购房节,3#开盘,1#开盘,11月11日,莱蒙交房记,莱蒙都会 对不起,双层巴士回馈全城巡展,双层巴士全城巡展,莱蒙脱光季,莱蒙交房记,收官之作，回馈全城,线上推广,第四季度推广主线是一生一世还是后会无期 莱蒙倒计时关键词：热销 收官 巡展 回馈第一阶段：时间：10.20-12.20目的：为最后三栋的住宅推盘热销节点：10.26、11.15、11.22、12.12关键词：收官之作，后会无期，全城告急主题：热销在第四季度整个推盘节点期间制作一个大型“莱蒙倒计时”专题，莱蒙收官之作，错过不再，后会无期，抢莱蒙最后三栋高层住宅，坐享其成，让你“羊”眉吐气。第二阶段：时间：12.20-12.31目的：为完美收官后的年度回顾节点：12.25关键词：回顾 回馈 巡展主题：2014世界级豪宅标杆莱蒙都会 千套住宅耀世收官,大专题：是一生一世还是后会无期 莱蒙倒计时贯穿第一阶段全程时间：10.2012.20描述：先入为“主”是一种姿态 掌控标准代表实力。对于广大购房者，选择在2014年出手莱蒙，是生入世的选择，错过2014的它，即是后会无期。亮点：专题嵌入莱蒙2014年倒计时表，用倒计时的方式突出最后抢占红谷滩中心区千亿配套大盘机会紧迫性，错过不再有，每一个销售节点会有一篇新闻嵌入专题，及时更新，利用广告位、焦点图等重要位置在最后一个季度持续推广，以达到最大范围的宣传效果。推广力度：迷你页卡文字链、房产首页焦点图、专题汇总页、图库焦点图、楼市观察、热门专题、广告位、QQ群、微博。,第一阶段：推盘热销炒作,第一阶段：推盘热销炒作,炒作主题：收藏正当时 一等不再有关键词：鉴宝 莱蒙倒计时最后三栋时间：10.2010.30 标题举例：莱蒙持续领跑南昌销量第一 抢85-110平微豪宅坐享其城 莱蒙都会鉴宝品鉴会 豪宅收官之作礼献全城 莱蒙生活鉴宝 楼市由谁领冠 品古今鉴天下 莱蒙都会工艺品竞拍会即将炫目来袭 收藏正当时 一等不再有,第一阶段：推盘热销炒作,炒作主题：将热销进行到底 莱蒙都会全城告急关键词：莱蒙倒计时最后两栋时间：11.111.16 标题举例：莱蒙都会收官之作 二期高层上演最后的疯狂 莱蒙都会收官大宅 好房共享把握良机 抢收，收官!莱蒙住宅产品全线出击 2014最后60天 抢住莱蒙倒计时【莱蒙都会】二期高层，全城告急,第一阶段：推盘热销炒作,炒作主题：马年生肖收官之作“莱”年让你“羊”眉吐气关键词：莱蒙倒计时最后一栋时间：11.1711.23标题举例：莱蒙都会即将推出压轴之作 收官之作错过再无莱蒙都会2014收官之作全城瞩目 实力与品质的传奇 莱蒙都会收官之作 抢占红谷滩顶级全能学区房最后100席 2014最后50天 抢住莱蒙倒计时,第一阶段：推盘热销炒作,炒作主题：后“惠”无期 莱蒙都会奏双十二狂欢序曲关键词：淘房节时间：11.24-12.14标题举例：当双十二遇上岁末年初 莱蒙也疯狂 我所理解的生活就是和喜欢的一切在一起 错过莱蒙后会无期 双十二淘宝不如淘房 错过12月莱蒙都会后“惠”无期莱蒙都会收官之作 错过不再后会无期 岁末购房盛宴 红谷滩千亿配套名校学区2014最后30天 抢住莱蒙倒计时,第二阶段：完美收官炒作,炒作主题：2014莱蒙都会住宅售罄 稳坐豪宅销冠关键词：莱蒙都会高层住宅全部售罄时间：12.15-12.31 标题举例：2014最后10天 抢住莱蒙倒计时 王者归来莱蒙都会四季度狂售XXX套 销售总额超50亿问鼎销冠 莱蒙都会2014年揽金XX亿 稳坐豪宅销冠!,第二阶段：完美收官炒作,专题：2014世界级豪宅标杆莱蒙都会 千套住宅耀世收官时间：12.1512.21内容：莱蒙都会年度大型汇总专题，回顾莱蒙一年来的所有活动以及开盘活动，细数莱蒙N宗“最”：单价最高、卖的最快、单盘销售额最高.住宅圆满收官，商业起航，蓄势待发。专题：对不起，已售罄时间:12.2212.31内容：致全城莱蒙业主的一封家书，莱蒙住宅全部售罄，恭喜已抢住成功，成为莱蒙都会业主的一员，错过2014的它，即是后会无期。,第二阶段完美收官炒作12.16-12.31关键词：莱蒙都会高层住宅全部售罄 11.24-12.15 主题：莱蒙完美收官 双层巴士全城巡展标题举例：莱蒙都会住宅圆满售罄 全城巡展完美收官 新闻未来“与莱蒙一起想象”畅想之旅圆满收官,新闻/论坛：根据每个销售节点配以新闻报道，开盘当日编辑到场进行现场新闻报道，及时发布现场热销新闻并释放下一波推盘信息，广告、新闻、论坛同步更新至网站，在大型对外开盘节点时期制作相关专题。共计：新闻论坛稿25篇、大专题3个、微博10次、微信4次、QQ群推广10次、迷你页卡焦点图4天、迷你页文字链60天、房产首页焦点图30天、首页天眼位置60天、论坛首页60天。结合周边地市官微、官博软文推广；,线下渠道推广及事件营销,南昌市江西体彩门店分布区域图：,江西体育彩票江西省内共有 3027家门店，其中南昌市有600家体彩门店，遍布江西大地；,体彩受众分析：按年龄纬度：2050岁社会中坚群体为主；按职业纬度：事业单位职员、企业职员、民营企业职员为主；按性格特征：体彩活跃购买者、乐于接受新事物、微信爱好者为主；受众解码：以年轻化、活跃体彩购买者为核心，逐渐向各个年龄层、职业等不同社会阶层渗透。,江西体彩门店进驻,江西体彩门店进驻,南昌市江西体彩门店分布列表：,陪体彩一起，遍布江西大地，和体彩一样，众人皆知，深入人心；,江西体彩门店进驻,所赢取的彩票，即可在附近的体彩门店里领取彩票一注；可吸引上门增加体彩门店的到客量及销售量；,体彩店,02,在体彩门店放X展架，放印有莱蒙都会订阅号二维码的海报，扫二维码，关注成为会员，即可参与抢红包；使莱蒙都会的关注度走向千万家；,莱蒙,01,合作形式,江西体彩门店进驻,活动形式-微信抢红包【活动名称】都教授百万梦想大派送【活动时间】10.15-12.15日，周一至周五，周五晚或周六早公布名单，周六或周日领取【奖品设置】莱蒙特享iPhone6、iPhone6 Plus各一部；莱蒙尊享香港游（单人）一次，共10个名额；红包大奖50元购物卡若干（建议100150张），平均每天有35次中奖；体育彩票彩票一注（建议350450注）平均每天有810次中奖【活动方式】1.关注莱蒙都会微信订阅号成为会员；2.在活动期间进入热门活动页面，点击红包活动链接，进入抢红包页面；3.系统根据设定的奖品数量和抽奖时间自动掉出奖品；4.要求中奖人领奖时转发活动页面到朋友圈；备注：抢红包系统是技术开发的抽奖功能，可以设定中奖概率，也可设定奖品不掉出。,青龙商场,步步高超市,鼓楼,华润万家,九江市商超资源区域图如下：,宜春市商超资源区域图如下：,地市资源,抚州995个电梯广告位，覆盖全城，,地市资源,事件营销,【主题1】：莱蒙双层巴士回馈全城巡展（10月中）【形式】：结合莱蒙格调的双层巴士，车上是莱蒙一年来做活动的各种形象和任务，如小黄人、水母、都教授、太空人、陈奕迅等，由兼职以此Cosplay的形象在车上，车身可以贴释放莱蒙开盘的信息机“收官之作，回馈全城”的海报，向周边人群撒红包，红包中有面额不等的现金券，有彩票；捡到红包的人群可前往莱蒙都会的营销中心处兑换领取；【目的】：结合莱蒙即将推出的收官之作的新的开盘，引起关注和上门及留取客户联系方式；炒作思路：降钱量 创历史新高 请做好捡钱准备,事件营销,【主题1】：莱蒙感恩，天降财神（10月中）【内容】：活动前，在公交站牌、报广、体彩门店及微信上发布系列“红谷滩天气预报”，宣布“X月X日，红谷滩将天降财神”；活动当天，数架印有“莱蒙都会”大型广告字体（以GOODBYE为主题）的滑翔机（热气球、飞艇）划过莱蒙都会周边区域的上空，展开空中撒钱行动顺势拉开了莱蒙都会年末收官大战，引发大量人群强势围观。1、户外广告与社交媒体广告最大化制造悬念，“国际范”撒钱行动引爆事件焦点炒作思路：红谷滩天气预报：降钱量 创历史新高 请做好捡钱准备,事件营销,【主题2】：莱蒙脱光季（双11）【内容】：1.选择某位单身的置业顾问，全城寻找XX位勇敢女生一起广告征婚。【营销亮点】：1.多金剩女高调征婚，2.莱蒙都会顺势发起全城广告征婚活动，结婚季，买房时【建议广告资源】：在秋水广场、万达LED显示屏上展示炒作思路：XXX，莱蒙都会挺你为爱成家，马上幸福扫码关注，全城送礼,事件营销,【主题3】：莱蒙交房记百万遴选 幸福业主家庭（大型购房节前）【内容】：配合双12购房节在线上、线下发起了一场以“百万遴选 幸福业主家庭”的大型主题活动，吸引业主、准业主家庭参赛，线上开放票选功能，为项目品牌影响力做出贡献。同时，利用腾讯房产平台优势，短时间将巨大人气进行顺势导流，直接拉动销售业绩，【营销亮点】：1、情感营销，直击受众内心，以可转让的购房基金作为奖品，直接促进项目销售。2、通过腾讯平台合作，实现线上线下人气互通，制造良好口碑效应。3、花一件事的钱，办好品牌影响力扩散、销售业绩提升两件大事，性价比超高。【炒作思路】：我的莱蒙我的家,微营销,微信搭建与运营,功能1：服务查询内容：查询工程进度查询图片形式；办证查询、水电费余额查询需要接入第三方数据库，可能产生额外费用。支付在线缴费物业费、水电费、维修费服务报修公共设施损坏，利用微信服务号“一键报修”,微信搭建与运营,功能2：微信支付、卡券优惠内容：结合服务功能，进行线上服务；利用微信卡券功能结合微生活,微信搭建与运营,功能3：微生活内容：1.结合周边商户，打造微生活服务圈线上点餐、快递、家政服务,微信搭建与运营,内容消息板块划分a.客户需求信息例如，周边学校报名、开学；市政道路、设施维修信息b.周边商业信息例如，商超促销活动、莱蒙业主专享优惠商家c.活动推广信息专门的大型业主活动,微信线上事件营销,主题4（12月月末）：莱蒙都会 对不起内容：只此一次，最后机会，年度销冠制作一组兼具视觉力与传播力的“对不起”系列图片，选取哭泣的宝宝，并配以相应文案诉说“后悔无期”，对不起，房子卖完了营销亮点：在宣传中通过不断强化对比自己的稀缺性，以及最后“买到了是一生一世，没买到就后会无期”来吸引全城瞩目。炒作思路：我的莱蒙置业梦几番告白（开盘）后会无期（没买）,微信活动,主题1：微信线上球赛（射门）内容：射门小游戏。滑动屏幕进行射门形式：线下参与，使用投影或LED屏显示游戏画面滑动屏幕激发参与感,微信活动,主题2：二维码寻宝游戏内容：配合报广、体彩门店、微信线上将代表不同广告（莱蒙迄今为止的所有报广）的拼图链接制作成二维码，分别投放到南昌市内公交站点等地，然后邀请人们“寻宝”：参与者只要找到二维码并用手机扫描，就能获取一个拼图。最后，集齐所有报广拼图的人可以获得一张免费的往返香港机票。目的：结合体彩门店，每扫码即可留取客户联系方式，增加莱蒙客户储备；,微信活动,主题3：点亮梦想，即刻旅行内容：活动页接入地图，参与者在地图内点击自己想去的地方，抽取点亮了点亮人数最多的地方的用户中奖。,线上资源,THANKS,