中建地产11月天津滨海地块定位报告.ppt

天津滨海地块定位报告,营销管理部 2010-11,基本分析思路,规划指标分析,在2.2容积率下，理论上存在多种产品组合的可能性：纯高层小高层+高层联排+高层叠拼+高层洋房+高层,均好性的高层、小高层产品,高层+低密度产品,主要决策要素：地块质素市场可行性经济盈利性,成功定位的前提是对地块本身的定位,首先回答一个问题：项目所在地块的辐射范围有多大？能够吸引哪些客户前来购买？地块的级别划分：项目总体定位的依据辐射到城市周边区域的地块：不仅面对本市消费者，对周边消费者也构成一定吸引力！（中心城市的核心区域）北京二环内城市范畴的地块：在整个城市中具有不可憾动的地位，只要买得起，买得值，就会有需求！（一般城市的核心区域）天津老城厢对城市部分区域有影响的地块：对一个片区或周边几个片区的居民有吸引力（城市的非中心地带）只对项目周边产生吸引力的地块：辐射范围仅限于地块周边，超出该范围的消费者对区域位置存在抗性（城市边缘，或者地块本身存在缺陷）,地块的级别划分,地处滨海新区核心区塘沽，属于海洋高新区的规划范畴,东侧：紧邻经济技术开发区,南侧：靠塘沽老城区,西侧：接经济技术开发区西区,宗地,北侧：挨塘沽北塘镇,地块所在区域,“双城双港”战略：天津市总体规划中的双城指中心城区及滨海新区核心区；2009年11月9日，国务院批复同意天津市调整部分行政区划，撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原三个区的行政区域为滨海新区的行政区域。功能定位：努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为宜居生态型新城区。,区域市场分析,在价格平台上，塘沽区与开发区的均价和走势与市内六区相近在月消化量上，滨海新区与市内六区相近,2010年10月，市内六区月消化量155073m，均价16474元/m；滨海新区月消化量136630m，均价9209元/m。,市内：256442滨海：278878,市内：105755滨海：91706,市内：136603滨海：125901,月均消化量,2008年,2009年,2010年,区域市场分析,23号宗地为图中1号及2号捆绑；区位：位于塘沽海洋高新区的上北生态区；四至：东至静海路，南至京津塘高速，西至新河东干渠，北至军事用地。,宗地所在版块,已建成区域上北生态区,规划区域北塘镇,正在建设区域津秦高铁滨海站,已建成区域塘沽老城区,正在建设区域海洋科技商务园,规划区域北方黄金珠宝园,正在建设区域奥特莱斯购物中心,地块周边为新兴区域，基本生活配套略有欠缺，目前多数重大规划项目已处于实施当中。,已建成区域开发区,区域发展规划,区域特点描述,上北生态区,老城区,开发区,北塘,胡家园,响锣湾/于家堡,上北生态区是塘沽区新兴的住宅聚集地，仅次于老城区和开发区。,生态城,塘沽各区域认知情况,从3个区域现有情况分析，由于开发区规划和建设较好，目前发展较好。由于上北生态区开发时间相对较短，不少用户对此区域不够了解。从未来发展空间分析，不同用户人群更看好上北生态区的发展。,信息来源：通过2010年11月塘沽典型用户深度访问获得，样本量20,数据来源：通过2010年11月塘沽用户定点访问获得，样本量321,塘沽各区域认知情况,塘沽各区域认知情况,客户访谈“上北这一块现在都在建一些民宅之类的，挨着开发区，工厂什么的比较近，将来的趋势也是往这边发展，也就是说上北这边属于开发区的，它的发展前景可能会有，但是发展会需要更长的时间吧。”孟杰（29岁，天津市立帅船舶代理，居住在塘沽区）“上北那边也是听别人说过，应该是一大片住宅区。我就是看那儿高层特别多，房子特别多。”谢飞（33岁，开发区纽安特国际贸易公司，居住在南开区）“上北生态区，其实我原来买房的时候，考虑过那边，我觉得应该是环境好一些，但是后面还是想离父母近一点，还是最后选择了居住在新港那边。上北的话会发展的更好一些，那边小区多一些，小区一多起来的话，配套肯定就起来了。学校啊、商场啊，这些可能就都会有了。”（34岁，天津东方华海公司，居住在塘沽区）,区域质素的优良决定楼盘的定位方向,区域特征,区域发展阶段,营销方向,陌生区域，认知度低,“婴儿”期,区域发展迅速，拥有一定区域价值,区域高成熟度，区域价值已被充分认可,“少年”期,“成年”期,“告诉别人她会长得很美”,重新定义区域价值，提升形象,“告诉别人她美得与众不同”,基于区域价值，重新定义产品,“告诉别人她是完美的”,利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大,区域理解,地块现状分析,地块现状分析,项目的良好通达性还需要外部条件的构建，尤其是威海路和静海路的贯通。,外部交通路网,区域交通路网较为便捷，尤其是项目南侧的京津唐高速延长线是连接市区与滨海的主干道之一。,城市交通辐射面,贯穿上北生态板块的交通情况,京津唐高速泰达大街天津市区上北生态区开发区,河北路北塘上北塘沽城区响螺湾于家堡,津滨轻轨天津市区胡家园塘沽城区开发区,地面交通844、502、103、518等多条条地面公交线路连通滨海新区各个地方,津滨轻轨,河北路,泰达大街,2号地,1号地,地块现状分析,2号地,1号地,地块现状分析,地块分析结论,地块质素均好性方面，1号地优于2号地；高架桥的存在，使得两个地块的物理联系丧失；高压线、高速路给地块带来一定负面影响；地块缺乏可利用的外部自然景观；地块形状和边界方向可能会降低 规划设计中土地的利用率；示意图中地块质素排序为：绿色区域优于蓝色区域优于红色区域;威海路、静海路贯通时间，高压线入地时间和地块南侧 的辅路规划成为不确定因素,刚需型用户,消费者对地块的评价,用户对位置的交通方便性评价较高，尤其对于经常往返于天津市区的用户。住宅的价格和周边配套建设是主要影响用户的购买决策。刚需型用户更倾向小高层或高层住宅，改善型用户更倾向小高层，高端用户更倾向带花园低层住宅，如联排、叠拼或花园洋房。对于地块周边高速和高压线问题，大部分用户表示不会主要影响购买决策，但会尽量选择离高速和高压线较远房屋。,改善型用户,高端用户,位置：交通方便，临近京津塘高速，方便与天津市区交通；,购买：价格和配套会影响购买决策；,住宅类型：小高层或高层；,位置：交通方便，近老城区、开发区和京津塘高速；,购买：配套和公交建设会影响购买决策；,住宅类型：小高层；,位置：交通方便，近老城区、开发区和京津塘高速，环境较好；,购买：会考虑购买，但影响因素较多；,住宅类型：联排别墅、叠拼、花园洋房；,信息来源：通过2010年11月塘沽典型用户深度访问获得。,地块周边楼盘分析,盛星东海岸,万通上北新新家园,融科怡锦台,贻成豪庭,南益名士华庭,首创国际城,桃源居地块,项目入市时，在售项目基本消化殆尽，贻成豪庭、南益名士华庭和桃源居项目为直接竞争项目,盛星东海岸,二房91,三房136,万通上北新新家园,二期,三期洋房、高层,一期现房其中13#、14#、15#楼为高层,楼层状况:一期、二期为9层和11层小高层；三期为五层花园洋房和规划中的高层，主力户型为50-100平米瞰景花园公寓；四期为幼儿园和2万多平米的商业。,12栋9层，5栋11层、3栋18层、约30栋5层洋房,洋房产品情况,2室2厅1卫100.72,2室2厅1卫111.75,3室2厅2卫127,3室2厅2卫138平米,厦门路,上北新新家园商业项目业态分布：以超市、餐饮和服务配套三大基本业态；1、会所现有4000社区商业，对外营业和招商形式，已有滨海首家击剑馆入驻，同时北会所以生鲜超市为主、辅以便利店、诊所药店、银行、洗衣店等社区配套商业；南会所健身娱乐为主，辅以休闲餐饮。2、17000商业步行街沿厦门路分布，主体主力店/半主力店（品牌餐饮）辅以社区娱乐、休闲服饰等。,社区配套型商业：1.7万商业街+4000会所,融科、贻成联合打造的别墅级洋房社区/主打产品的低密,融科贻锦台,16栋8F电梯洋房+14栋18-33F高层其中洋房约8万平米，高层约15万平米洋房以99、108平两居（2+1），132、137、155平三居为主；高层以90平两居（2+1），100、105平两居（2+1）为主；,产品信息,销售情况,2010.7.17开盘，首推洋房，推176套，当天消化130多套，一周之内全部售罄，销售均价约12000-13000元/平米；2010.9.16开盘，主推小高产品，144套，当天消化100套，销售均价约10000-11500元/平米；通过销售现场与置业顾问访谈可知：洋房产品中最为畅销的是带花园的一、二层户型和带露台的顶层户型，实现单价约为：一层15000元/平，二层14000元/平，顶层13000元/平，中间层12000元/平。,销售情况分析,成交客户分析,客户情况,从客户来源看：老城区客户依然为成交主力，占38%；其次是上北区，出现区域内主动改善客户，占28%；出现大量开发区客户，占13%；,从客户年龄来看：30-49岁的中年人为成交主力，合计占56%；其次是20-29岁的年轻人，占36%；少量50岁以上的老年人，占8%；,从置业目的来看：刚性自住需求占绝对主力，合计约占52%，其中以刚性改善为主，约占40%；其次是环境改善需求，占39%，出现部分品质改善客户；,第一重：纯正英伦风,第二重：独立庭院入户,第三重：别墅建筑元素,第四重：别墅专属材质,第五重：别墅级配套,第六重：别墅级园林,外立面秉承纯正英伦别墅风格,一、二层独立庭院入户,坡屋顶、老虎窗、钟楼，纯正别墅符号,石材、砖别墅立面专属用材,英式乡村形态会所，别墅业主的私享配套,将中西文化完美结合的英华园林,6重元素演绎别墅级洋房社区,瓦顶坡屋面,窑变外墙砖,仪式化高差入口,露台,退、错露台,二层小院入户,入户花园,大门,融科贻锦台材料、设计,景观规划：洋房以宅间景观为主，辅以轴向景观；高层景观以中央组团景观为主；设计理念：“英华园林”设计理念，将欧洲对称式造型园林与中国自然园林风格和谐相融。主景观轴：选取欧式园林精髓，整形式、建筑式、几何式、对称式园林，使整个园林及各景区景点皆表现出人为控制下的几何图案美；近人小景：借鉴龙湖、绿城的五重景观园林风格，选择多种名贵树种，层层绿化景观，塑造多变的景观视野。最终达成“英华园庭”的整体效果。,园林实施：采用最新的5代园林造法，全部为全树移植，地面上覆土平均至1.5米以上，保证入住时即可享受丰富的社区园林生活；园林设计：采用五重景观设计，通过不同种类的植物营造出层层递进的丰富形态，增加园林层次感，丰富视觉感受，同时注重对建筑物的遮挡，给人以私密空间。,融科贻锦台园林景观,附赠空间,南北通透，户型方正 270观景飘台 开放餐厅，更大生活空间超大面积赠送，附加值较高,高层：105平米两居,洋房：137平米三居,入户玄关设置，私密性强；客厅开间4.5米,主卧开间3.9米 开阔式餐厅、厨房，生活阳台与厨房相连接，方便烹饪并做到干湿分离 大面积露台赠送,融科贻锦台户型设计,融科贻锦台因袭五大道洋楼因素、中西合璧的园林设计、洋房独立入户的产品设计，让塘沽区客户真正见证了高品质的产品，目前上北板块的品质标杆型项目。,产品方面：纯正英伦别墅风格，洋房别墅化的专属材质及设计符号应用；面积赠送，增加产品附加值；1、2层独立庭院入户；注重人车分流园林景观方面：融合中西文化的英华园林，五重景观设计；配套方面：英式乡村形态会所，别墅级打造品质,融科贻锦台小结,首创国际城,首创国际城围合式规划,洋房产品（5层），面积区间为100-160平，整体售罄,高层产品以33层为主力，占35栋中的23栋，楼层数较高；高层产品以2室户型为主，占到总套数的80%；其次为100平米左右两室和140平左右3室户型，户型尺度较舒适。60-107平米一室、两室产品销售速度快；198平米大户型产品滞销,高层产品（18-42层）共35栋，基本为2梯3、2梯4户型，产品区间为60200平米,18层小高层典型户型：88平米两室两厅，62平米一室两厅，2梯4户,首创国际城,33层高层典型户型：88、83、81平米两室两厅 户型，2梯4户,首创国际城,33层高层典型户型：107平米两室半户型，87平米两室户型，2梯4户,首创国际城,42层超高层户型：80平米两室，60平米一室户型，4梯8户,首创国际城,配套规划有2万平米公建，包括小学、幼儿园配套以及2000平米邻里型社区商业，能满足基本生活配套,客户构成：塘沽老城区原住民，以婚房、拆迁等刚性需求和首次改善为主。主要以公务员、国企职工、私营业主为主要职业；港务局、渤海石油等大型企业的员工有大批团购。买洋房客户大部分用于改善、体现洋房稀缺性，客户基本锁定在老城区、开发区,成交客户：老城区客户、政府机关人员、事业单位为主,职业特征,家庭结构,置业目的,产品配比,主力户型：80-108平米两居为主，其次是45-80平米一居,贻成豪庭,45平米一居,70平米一居,88平米两居,117平米三居,户型方正、南北通透性差；多个飘窗、阳台设计，增加采光面；全明设计，保证明厨明卫；大开间、短进深设计，良好舒适度；,户型评价：,贻成豪庭户型,南益名士华庭,南益名士华庭,桃源居项目,桃源居项目,桃源居项目,重庆桃源居公益中心,重庆桃源公园,10.9,10.10,10.11,10.12,11.1,11.2,11.3,11.4,11.5,11.6,融科贻锦台,万通上北新新家园,首创国际城,盛星东海岸,贻成豪庭,共23.86万平米，余房约1500套，月均销售约100套,共40万平米，仅余4栋洋房，约100套,共55万平米，余7-8万平米，月均销售100-120套,共17.8万平米，仅余20余套,共54万平米，预计年底入市,项目入市时，在售项目基本消化殆尽，待售项目以贻成豪庭项为直接竞争项目，未来供应以南益名士华庭和桃源居项目为主要竞品,桃源居,约70万平米，预计11年入市,南益名士华庭,共35万平米，预计12年,区域内主要竞品,区域内产品价格分析,2010年110月不同产品类型备案价格（元/平米）,从2010年的销售备案数据来看，上北区域各项目中，高层与小高层产品的均价价差在800元以内，而高层与洋房产品的均价价差为19003500元不等，可见低密度产品的溢价能力在该片区得以体现。,产品类型经济测算,当前时点价格（元/平）高层：10380，小高层：10524，洋房：12908,由此可见，在当前的市场价格下，极致的高加低的产品方案（低密度产品大于10%）比纯粹的高层、小高层方案具有更强的盈利性。,总价区间,上北区域现状：高层产品50120万，小高层产品80130万，洋房130万230万蓝海竞争构想：别墅类产品？,产品类型,300,100,150,250,350,万元,400,200,高层,别墅类,花园洋房,小高层,区域内产品类型分析,？,塘沽别墅市场情况,可见1、塘沽区别墅产品大多数为千万级产品；2、入门级别墅缺失；3、城市别墅较为稀缺。,滨海湖,水木清华,清谷,弘泽制造,资源型,城市+资源型,城市型,高端人群访谈结果,该类型客户均为多次置业，并且多数在市区和塘沽区都有房产，工作地点主要在塘沽区；或多或少都表现出对低密度产品的兴趣，对别墅类产品有强烈需求，但市场上缺乏总价与位置都合适的产品；价格承受力较强，购房总价预算在200万400万之间；面积意向多为200平米左右，需要三、四、五居室；对上北区域较陌生，表示周边环境有待改善，但在图上表示地块位置可以接受，主要因为交通便利。,建筑类型选择,方案一：联排+高层方案二：叠拼+高层方案三：联排+叠拼+高层限定条件：两地块分别计容，非70/90政策,注：经设计方案排布，两块地分别计容、非70/90政策下，低密度产品比例可达到最高。,强度分析-方案1 联排+高层,强度分析-方案2 叠拼+高层,强度分析-方案3 联排+叠拼+高层,强度分析-经济测算,静态价格设定（元/平）高层：10500，叠拼：16500，联排：20000,在当前市场价格体系下，叠拼+高层的产品搭配可实现利润率的最大化,公司经营目标分析,规避市场风险，快速出货，实现资金回笼创造产品溢价空间，实现经济收益最大化作为中建地产在津的第一个项目，树立精品楼盘的市场形象面对桃源居项目和南益名士华庭的直接竞争，我们的策略是差异化竞争，从产品类型和户型定位两个方面寻找市场空白通过产品升级创造溢价空间，但同时控制总价，不做区域内的价值标杆，保证出货速度从规划设计、建筑施工和营销推广各个环节都树立精品、高端的理念，最终通过市场表现传达给消费者,产品类型建议：叠拼+高层,在项目销售周期（3-4年）内，预估叠拼可实现均价18600元/平，高层可实现均价11500元/平。在此总体价格体系下，可实现收益如下表所示：,产品户型建议-叠拼,在客户访谈中，共有8名被访者提及未来两年内希望购买别墅类产品。“我们再买，就是买一套别墅那样的，不会再买高层这种了。现在中心地点的别墅肯定上千万，我肯定也买不起。房型买肯定买四室以上的，五口人住。我肯定买200平米以上。”井燕（32岁，中新药业集团第六中药厂，经理）“还是考虑洋房别墅的那样。四居室吧，居住面积在180平以上吧，按现在房价得在200万到300万之间吧，也许还会更高。”孟杰（29岁，天津市立帅船舶代理，船务调度）“反正我现在是不想买高层或者洋房那种，要去再买的话，就现在买联排别墅那种的。我就想价格三四百万，面积250或260平。我准备买四室的。”李雯（37岁，泰达心血管医院）“我现在住完高层啊，不愿意住高层了，我想要联排别墅那种，或者九层到顶的小高层，带跃层那种。应该是四室或五室，200多平米。”王耀国（26岁，开发区港务局，公务员）“整个建筑我不希望超过五层，联排或者叠加。大概两三百平就差不多，房间够三个人住就行了。”谢飞（33岁，开发区纽安特国际贸易，经理）反正我现在是不想住高层，密度太大住着不舒服，但是要买独栋别墅吧，价格可能高一点，不是高层我就感兴趣，比如联排，买其中的一栋就可以，200来平米，四五居都可以。赵振宇（37岁，晟泰科技，经理）,产品户型建议-叠拼,别墅市场,洋房市场,总体思路：蓝海战略，定位于洋房和联排/双拼别墅之间，对应塘沽区内的品质改善型需求，满足客户对入门级别墅产品的需要。本项目叠拼产品：6层3叠，180220，四房产品策略：面对品质改善型客户，在控制总价（300-450万）的原则下，以叠拼别墅的低密度特征（花园、地下室、露台、挑空空间）吸引目标群体。,产品户型建议-高层,在问卷调查中，共有94名被访者选择高层住宅作为未来两年内打算购买的产品形式。,产品户型建议-高层,上北生态区,开发区,总体思路：在上北区域内打造中高端产品，产品尺度低于开发区高层，对应塘沽老城区、开发区外延的刚性及改善型需求。本项目高层产品：18-33层；8090两房，901002+1房，110120三房，130140三房，160四房产品策略：两房、小三房面对刚需和首改客户，做到比市场上同类产品更经济，户型得房率更高，赠送更多，甚至相同面积段多一间房；大三房、四房面对升级改善型客户，在控制总价的原则下，找到产品创新点，户型使用功能更优，设置在高层价值标杆的楼栋中。,目标客户购买住宅的细节需求,数据来源：通过2010年11月塘沽用户定点问卷访问获得。,70,在经过充分的市场调研与探讨后，户型配比要求(面积区间为最后销售面积之上限面积)：,产品户型定位,经济型两房、三房，占比58%,舒适型三房、四房，占比20%,别墅类四房，占比22%,产品户型定位,案例借鉴-叠拼,上海-仁恒怡庭,叠加户型：负1层+1层+2层，约3423层+4层，约337、3455层+6层，约325、330,案例借鉴-叠拼,上海-仁恒怡庭,负1层+1层+2层，端户，约342,案例借鉴-叠拼,上海-仁恒怡庭,3层+4层，端户，约345,案例借鉴-叠拼,上海-仁恒怡庭,5层+6层，端户，约330,案例借鉴-叠拼,上海-仁恒怡庭,负1层+1层+2层，中户，约342,案例借鉴-叠拼,上海-仁恒怡庭,3层+4层，中户，约337,案例借鉴-叠拼,上海-仁恒怡庭,5层+6层，中户，约325,案例借鉴-叠拼,重庆-龙湖弗莱明戈,首层A户型,下沉花园,入户露台,私家庭院,二三层B户型,四层C户型,五六D层顶复,入户露台,A、C、D入户,户型剖面示意图,案例借鉴-叠拼,西安-金地芙蓉世家,方式一：卧室设低台凸窗，交房后，客户可打掉低台，与室内空间相连，扩大使用面积，增加产品附加值。,通过增加产品附加值，提高产品性价比,提升空间法：通过大面积飘窗设计，增加室内附送面积、提升室内空间；飘窗台与房间的开间相同，令飘窗改造后，能全面提升室内空间；为更好增加室内空间，建议飘窗进深约0.6m；,案例借鉴-高层,方式二：2房 2+1房型设计上的的有效转变及空间尺寸使用功能合理性,通过增加产品附加值，提高产品性价比,案例借鉴-高层,83,叠拼：30-50岁；居住/工作在滨海新区，主要在开发区、上北或塘沽老城区内；职业为私营企业主、处级以上公务员、大中型企事业单位高管；经常往返于市区和滨海新区，对城市生活具有认同感和依赖性，对交通的便利性有很高的要求；多次置业，但从未购买过别墅类产品，对该类产品有浓厚的兴趣；具备较高的支付能力，主流消费能力为300-360万。高层：25-40岁；居住/工作在滨海新区，主要在开发区、上北或塘沽老城区内；职业为企事业单位职员或中层管理者、普通公务员、老城区外迁的原住民；依赖于老城区或开发区的工作或生活，对交通便利性要求较高，尤其是公共交通；首次置业、刚性改善或为子女/父母买房，对住宅价格较为敏感，追求性价比和居住品质；主流消费能力为90-180万。,客户定位,整体形象定位,叠拼滨海核心 城市叠景别墅,高层上北别墅社区 低密阔景高层,主要卖点：城市属性，便捷交通，产品形态，低密社区,项目开发建议,上北区域在售项目去化速度,预计本项目去化速度为：8-10万平米/年 销售周期为：3-4年,推盘原则,根据现金流情况，产品逐级推出,根据市场需求，多频次、小放量推出,根据产品供量，每期互补、差位推出,发展分期建议,一期，2011年10月入市,二期，2012年9月入市,三期，2013年5月入市,分期说明：一期推出并去化优势地块中的次资源楼座，采用“弱势产品与强势产品搭配”的方式，以市场合理价格出售，实现项目开盘热销的局面；叠拼产品先于高层推出，确立项目高端低密度社区的市场形象，提升高层产品的价格预期。二期顺势推出优势地块中的优势资源楼座，迅速拔升项目售价，使整体均价水平上升到一个新的平台，确立区域内高端地位；叠拼与高层产品同期蓄客，交叉开盘销售。三期借势推出较差资源地块产品，以略高或持平于二期价格出售，实现项目利益最大化；叠拼与高层产品同期蓄客，交叉开盘销售。,平开高走小幅攀升“平开”以较为合理的价格入市，引起消费者兴趣，形成市场影响力。“高走”项目开盘后价格与前期宣传价格一致，使消费者的心理价位拔高，并保持销售价格在一定位置运行。“小幅攀升”后批次物业销售过程中以一定比例幅度逐步提高销售价格，使前期购买的消费者有升值的感觉，同时促使有意向购买的消费者加快购买的脚步。,价格策略,售楼处与示范区建议,首选方案：如果项目开售时点，威海路能够贯通售楼处示范区样板间共5套叠拼上、中、下各1套；高层两房、三房各1套根据项目开发进度，建议现场销售中心未启用前，在开发区合适位置租用临时售楼处，租赁周期为3个月，以延长蓄客周期。,威海路,威海路,售楼处与示范区建议,备选方案：如果项目开售时点，威海路无法贯通，则需确保静海路贯通售楼处示范区样板间共5套叠拼上、中、下各1套；高层两房、三房各1套根据项目开发进度，建议现场销售中心未启用前，在开发区合适位置租用临时售楼处，租赁周期为3个月，以延长蓄客周期。,威海路,威海路,静海路,静海路,商业配套调研分析,商业配套调研分析,新河干渠,京津唐高速,高架桥,由于新河干渠、京津唐高速和高架桥的存在，使得整个地块处于该区域的商业死角，并且缺乏足够的商业展示面，因此无法承担集中、大规模商业职能。,商业配套建议,本项目商业配套功能定位以满足本社区居民基本生活消费需求为主，满足社区商业配套最低指标即可。建议商业总体面积控制在3000平米以内，其中集中商业1200平米左右，前期作为售楼处使用，后期作为商业的一部分进行出售；底商街铺约1800平米。,售楼处底商,商业配套建议,内向型消费为主，辐射周边社区居民 经营定位：销售，预计单价1.6-1.8万元/平米 功能定位：考虑生活便利性，社区商业要为社区居民的日常生活提供服务，如美发、食品店、便利店、餐饮等；与住宅档次相匹配.面积定位：单体商铺面积控制50平米左右为宜，开间进深比1：2.5。设计上考虑商铺分割的灵活性，便于商铺合并。,社区出入口建议,社区规划：叠拼区域和高层区域实行分区管理，用园林绿植进行分隔处理，入口处分流。出入口设置原则：出行便利，避免对优质楼栋的干扰，有利于商业经营主出入口次出入口配套商业,车位配比建议,周边主要项目车位情况,问卷调查结果,数据来源：通过2010年11月塘沽用户定点访问获得。,综合建议：项目整体车位比例为1：0.8，其中：叠拼部分1：1.5高层部分1：0.7车位后期采用出售形式，建议价格8-10万/个,车行系统建议,案例借鉴-金地芙蓉世家环形车道采用“环状路网”系统实现人车分流，保证车辆正常通行及消防畅通人车分流，地下车库采取选择全地下车库，既节约地上用地面积，且降低地上车辆噪音从而保证业主优质生活,建议采用人车分流，实现小区全地下停车,联排,叠拼,洋房,小高层,建筑风格建议,外立面采取ART DECO风格外立面线条简洁、时尚、大气以咖啡色等深色系为主,The End,Thanks!,