房地产开发项目管理讲义.ppt

,房地产开发项目实施管理概述房地产开发项目招投标房地产开发项目质量、成本与进度管理房地产开发项目合同管理房地产开发项目竣工验收,6.1 房地产开发项目实施管理概述,6.1.1 房地产开发项目实施管理的涵义6.1.2 房地产开发项目实施管理的内容,6.1 房地产开发项目实施管理概述,6.1.1 房地产开发项目实施管理的涵义,房地产开发项目实施是一项复杂的系统工程，开发过程涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等众多部门、单位以及最终用户。因此，房地产开发项目实施必须要有一整套科学的管理保证体系，对开发全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调和控制，才能确保项目目标的实现。,成果性目标：指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等，以及城市规划、土地利用规划等条件制约。,6.1 房地产开发项目实施管理概述,6.1.2 房地产开发项目实施管理的内容,三 控,两 管,一协调,质量控制成本控制进度控制 四控：安全控制,合同管理信息管理,6.1 房地产开发项目实施管理概述,6.1.2 房地产开发项目实施管理的内容,对房地产企业而言，以最快的速度、最低的成本向客户提供高质量的房产是项目最终目标。因此，质量、成本和进度控制是房地产开发项目实施管理的核心。,6.1 房地产开发项目实施管理概述,6.1.2 房地产开发项目实施管理的内容,房地产开发项目管理“三控”,工程项目管理 控制原理,6.2 房地产开发项目招投标,6.2.1 房地产开发项目招投标概述6.2.2 房地产开发项目勘察设计招投标6.2.3 房地产开发项目施工招投标6.2.4 房地产开发项目监理招投标6.2.5 房地产开发项目物资采购招投标,6.2 房地产开发项目招投标,6.2.1 房地产开发项目招投标概述6.2.1.1 房地产开发项目招投标的范围6.2.1.2 房地产开发项目招标的方式,6.2 房地产开发项目招投标,6.2.1 房地产开发项目招投标概述6.2.1.1 房地产开发项目招投标的范围,招标投标法 第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；,工程建设项目招标范围和规模标准规定 第三条 关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：（一）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；（二）科技、教育、文化等项目；（三）体育、旅游等项目；（四）卫生、社会福利等项目；（五）商品住宅，包括经济适用住房；（六）其他公用事业项目。,6.2 房地产开发项目招投标,6.2.1 房地产开发项目招投标概述6.2.1.1 房地产开发项目招投标的范围勘察设计施工监理物资采购其他,工程建设项目勘察设计招标投标办法（2003）第七条 招标人可以依据工程建设项目的不同特点，实行勘察设计一次性总体招标；也可以在保证项目完整性、连续性的前提下，按照技术要求实行分段或分项招标。,6.2 房地产开发项目招投标,6.2.1 房地产开发项目招投标概述6.2.1.1 房地产开发项目招投标的范围勘察设计施工监理物资采购其他,建筑法 第二十四条 提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。,6.2 房地产开发项目招投标,6.2.1 房地产开发项目招投标概述6.2.1.3 房地产开发项目招标的方式公开招标邀请招标议标,在我国不属于法定招标方式，但实践中常见，其实质为谈判性采购，即采购双方通过一对一谈判最终达到采购目的。议标不具有公开性和竞争性。,6.3.1 房地产开发项目质量控制6.3.2 房地产开发项目成本控制6.3.3 房地产开发项目进度控制,6.3.1 房地产项目质量控制,6.3.1.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,6.3.1 房地产项目质量管理,房地产项目质量有广义和狭义之分：广义-从建设方的角度来看，房地产开发项目质量包括项目每一个环节的质量，如地段选择质量、投资决策质量、前期策划质量、规划设计质量、施工质量、市场推广质量、物业管理质量等；狭义-狭义的房地产开发项目质量主要是指国家和地方性法规、技术标准、设计文件及合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求，有时甚至专指施工质量。,6.3.1.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点,6.3.1 房地产项目质量管理,房地产开发项目质量管理是指房地产开发企业及其委托的监理单位，对项目的设计、施工和竣工验收等各个阶段的质量进行全面管理，通过贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，保证项目质量总体目标的实现。在现行的建设管理体制下，开发企业主要对项目实施全过程进行质量监督、协调和决策，而具体的质量监督工作（如工序质量、分项和分部工程质量）主要由监理工程师负责。（P228）,6.3.1.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点,6.3.1 房地产项目质量管理,房地产开发项目质量管理的特点：质量形成过程复杂，影响因素多质量波动大质量变异大质量的隐蔽性终检局限大,6.3.1.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标,房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标,房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。,一般在设计任务书中反映，是用户（建设单位、开发商）基本质量要求、建筑设计规范和有关法规、标准的综合反映。,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标,房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。,材料及设备质量是项目的质量基础。用户直接提出质量标准或控制技术参数或者用户提出基本条件后，由设计人员确定质量标准。,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标,房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。,土建施工和设备安装质量控制指标是设计意图、施工及安装合同要求、施工规范及操作规程、质量标准等的综合体现。,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,事前控制,事中控制,事后控制,工程项目质量控制过程,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,设计阶段质量控制（事前控制）施工阶段质量控制（事中控制）竣工验收阶段质量控制（事后控制）,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,设计阶段质量控制（事前控制）,先天不足必将带来后患无穷 在现代工程中，要求设计提供的信息越来越多，设计中的任何错误都可能会被放大，引起更大的失误。有统计资料表明，工程产生质量问题的影响因素，其重要程度依次为：设计的问题 40.1施工责任 29.3材料问题 14.5使用责任 9.0其 它 8-9.1 因此，设计阶段是影响工程项目质量的决定性环节。,设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：优选设计单位 优选设计方案施工图设计阶段 建立设计经理质量责任制 设计质量跟踪,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,设计阶段质量控制（事前控制）,设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：优选设计单位 优选设计方案施工图设计阶段 建立设计经理质量责任制 设计质量跟踪,为保证设计质量，房地产开发企业应建立设计经理质量责任制，对设计工作进行组织、协调、监督和检查；对一些大的、技术复杂的项目工程，应委托设计监理或聘请咨询专家，对设计成果进行审查。,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,设计阶段质量控制（事前控制）,设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：优选设计单位 优选设计方案施工图设计阶段 建立设计经理质量责任制 设计质量跟踪,在设计过程中（尤其是阶段性设计完成时），项目设计主管人员应以设计招标文件、设计合同、政府有关批文、各项技术规范及相关资料为依据，对设计文件和图纸进行深入细致的审核。审核中发现不符合标准和要求的（如过分设计、设计不足），设计单位应及时进行修改，以保证设计质量。,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,施工阶段质量控制 影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环”工序质量控制,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,施工阶段质量控制 影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环”,人 人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心。发挥人的积极性、创造性；增强人的责任感，树立质量第一的思想；提高人的素质，以人的工作质量确保工序质量、工程质量。施工队伍及人员质量控制监理队伍及人员质量控制,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,施工阶段质量控制 影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环”,机 包括施工机械、安全设施、测量仪器、检测仪器等。料 包括工程所需的原材料、半成品、构配件和永久性设备等。工程所需的原材料、半成品、构配件、设备等，将成为永久性工程的组成部分，其质量应当从采购、加工制造、运输、装卸、存放、检验等方面进行系统地全过程地监督与控制。,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,施工阶段质量控制 影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环”,法 包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等。环 包括工程技术环境、工程作业环境、工程管理环境以及周边环境等。,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,施工阶段质量控制工序质量控制,工序质量控制，是对工序活动条件和工序活动效果的质量控制，从而达到对整个项目的质量控制。工序质量控制的原则：严格遵守工艺规程 主动控制工序活动条件的质量及时检验工序活动效果的质量合理设置工序质量控制点（P229），分析其在工序进行过程中可能出现的质量问题或造成的质量隐患，对其加以严格控制。,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,竣工验收阶段质量控制及保修,城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设工程质量管理条例第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。,是,6.3.1 房地产项目质量管理,6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施,竣工验收阶段质量控制及保修,竣工验收（见本章第五节）房地产开发项目质量保修,是,房地产开发项目质量保修,房地产开发经营管理条例 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。建设工程质量管理条例（2000）建设工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。房屋建筑工程质量保修办法 房屋建筑工程竣工验收后，在保修范围和保修期限内出现质量缺陷（质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定），施工单位应当履行保修义务。房屋建筑工程质量保修，是指对在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。,房地产开发项目质量保修,商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书，房地产开发企业按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。商品房销售管理办法 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。,6.3.2 房地产项目成本管理,房地产开发项目成本控制原理 房地产开发项目成本控制的实施,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.1房地产开发项目成本控制原理设置科学的项目成本管理目标 设计阶段是成本控制的重点变被动控制为主动控制采取多种措施，进行综合控制对影响项目投资超额的因素进行有效控制,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.1房地产开发项目成本控制原理设置科学的项目成本管理目标,项目成本控制阶段性目标,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.1房地产开发项目成本控制原理设计阶段是成本控制的重点,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.1房地产开发项目成本控制原理变被动控制为主动控制,被动控制方法是把目标值与实际值比较，当实际值偏离目标值时，分析其产生的原因并采取纠偏措施。这种静态控制方法虽能发现偏离，但不能预防偏离，更不能使已产生的偏离消失，所以只能是被动控制。20世纪70年代开始，人们将系统论和控制论的研究成果应用于项目管理，变被动控制为主动控制，事先主动采取决策措施，尽可能减少以至于避免目标值与实际值的偏离。,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.1房地产开发项目成本控制原理采取多种措施，进行综合控制,项目投资控制工作并不是单纯的经济工作范畴，要有效地控制项目投资，还必须结合技术、组织、合同和信息管理等多方面采取措施，进行综合控制。技术与经济结合是项目成本管理的最有效手段。技术手段：重视多方案的技术经济比较，择优选用；从技术上寻求节约投资的可能性；施工技术作必要的技术经济比较论证，寻求经济、可靠的方案；施工阶段控制设计变更等。,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.1房地产开发项目成本控制原理采取多种措施，进行综合控制,项目投资控制工作并不是单纯的经济工作范畴，要有效地控制项目投资，还必须结合技术、组织、合同和信息管理等多方面采取措施，进行综合控制。技术与经济结合是项目成本管理的最有效手段。经济手段 动态比较投资的计划值和实际值，对项目成本进行动态控制；严格审核各项费用开支。,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.1房地产开发项目成本控制原理对影响项目投资超额的因素进行有效控制,人为因素 价格上涨 各设计阶段的投资计算超过投资计划目标 规划设计变更 招投标 资料数据不准确，投资计算粗糙 不可预见因素,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施投资决策阶段成本管理设计阶段成本管理招投标与合同洽询阶段施工阶段成本管理竣工结算阶段成本管理,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施投资决策阶段成本管理,投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，直接影响整个项目的成败。这一阶段所做的项目可研报告、项目策划书以及投资估算是成本控制的前提和基础。组建优秀的项目团队成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作进行详细的成本分析,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施开发项目设计阶段成本管理,设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的关键，主要包括：设计前的投资估算项目限额设计实行设计方案招标制度开展价值工程应用加强施工图纸会审工作,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施开发项目设计阶段成本管理,根据项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案和项目实施进度等对项目总投资进行估算。投资估算是项目方案设计和初步设计投资控制的依据。,设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的关键，主要包括：设计前的投资估算项目限额设计实行设计方案招标制度开展价值工程应用加强施工图纸会审工作,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施开发项目设计阶段成本管理,为使项目总投资限额不被超出，在初步设计开始时，开发商应向设计单位提出投资控制要求，实行限额设计，避免出现“三超”。以批准的可行性研究及投资估算控制初步设计概算，以审定的初步设计概算控制施工图设计；同时严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。,设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的关键，主要包括：设计前的投资估算项目限额设计实行设计方案招标制度开展价值工程应用加强施工图纸会审工作,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施开发项目设计阶段成本管理,开发单位在委托设计时应通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计合理性、经济性。根据我国有关规定，设计合同估算价在50万元人民币以上或者项目总投资额在3000万元人民币以上的项目，必须进行招标。,设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的关键，主要包括：设计前的投资估算项目限额设计实行设计方案招标制度开展价值工程应用加强施工图纸会审工作,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施开发项目设计阶段成本管理,运用价值工程进行设计方案的优化是控制工程造价的最有效途径。据研究，价值工程运用一般可降低原工程造价的20-40。“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美”，是对价值工程理论引入房地产开发中意义的形象概括。,设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的关键，主要包括：设计前的投资估算项目限额设计实行设计方案招标制度开展价值工程应用加强施工图纸会审工作,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施开发项目设计阶段成本管理,建设单位组织施工单位和设计单位进行图纸会审：设计单位向施工单位进行技术交底；施工单位提出图纸中存在的问题和需要解决的技术难题；通过三方协商，拟订解决方案。通过加强图纸会审工作，可以发现图纸错误并及时进行改正，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。,设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的关键，主要包括：设计前的投资估算项目限额设计实行设计方案招标制度开展价值工程应用加强施工图纸会审工作,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施招投标与合同洽询阶段成本管理,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施开发项目施工阶段成本管理材料（设备）的采购管理甲供材料甲定材料现场签证管理,施工现场签证作为施工期间各种因素和条件发生变化情况的真实记录，是竣工结算时计算预算外费用的原始依据，是建设工程施工阶段成本管理的主要组成部分。,6.3.2 房地产项目成本管理,6.3.2.2房地产开发项目成本控制的实施竣工结算阶段成本管理竣工结算审查,竣工结算是建设工程造价管理的最后一个环节；竣工结算书是反映工程项目实际造价的重要文件。,审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，是否存在丢落项。审查设计变更内容是否符合规定。审查签证手续是否符合程序与规定。审查签证的内容是否准确。,6.3.3 房地产项目进度管理,房地产开发项目进度控制是指在项目实施各阶段，以动态控制原理，按照项目进度计划监督检查项目实施过程的动态变化，及时采取控制或协调措施，确保项目进度目标的实现。对于房地产开发商来说，项目总进度目标往往就是租售合同中约定的交房时间。,影响房地产开发项目进度的因素项目进度控制的内容与方法项目进度控制的实施,6.3.3 房地产项目进度管理,6.3.3.1 影响房地产开发项目进度的因素,人为因素政治因素资金因素材料、设备因素水文、地质、气象等自然因素技术因素其他不可预见的不确定性因素,开发商要求变更设计或因设计不当而必须进行设计变更；向政府管理部门申请审批手续的延误；图纸供应不及时、不配套或者出现差错；社会干扰，如市容整顿限制、节假日交通管制、临近工程施工干扰等；外界条件限制，如水电、交通；安全质量事故的调查、分析、处理及争端的调解与仲裁；停工待料；开发商资金出现问题，不能及时向施工单位或设备材料供应商付款；施工工艺出现问题等。,6.3.3 房地产项目进度管理,6.3.3.2 项目进度控制的内容,编制进度计划进度计划的监测与调整,6.3.3 房地产项目进度管理,6.3.3.2 项目进度控制的内容,编制进度计划,6.3.3 房地产项目进度管理,6.3.3.2 项目进度控制的内容,进度计划的监测与调整,通过监测进度计划，及时掌握开发项目的进展情况；通过定期检查设计、施工、材料设备采购等的进度执行情况，及时发现计划值与实际值的偏差，从而采取有效措施调整进度计划，修正偏差，以保证项目进度目标的实现。,6.3.3 房地产项目进度管理,项目设计阶段进度控制项目施工阶段进度控制租售进度控制,6.3.3.3 项目进度控制的实施,6.3.3 房地产项目进度管理,项目设计进度控制的目标就是要求设计单位按时、按质、按量地提供施工图等设计文件。开发商和设计单位签订设计合同时，明确设计进度，并以此作为设计进度控制的依据。开发商要对设计进度进行动态控制。通过定期了解设计进度，并与编制的项目设计进度计划进行比较，及时发现偏差，分析偏差产生的原因，采取相应措施，加以调整。,项目设计阶段进度控制项目施工阶段进度控制租售进度控制,6.3.3.3 项目进度控制的实施,6.3.3 房地产项目进度管理,根据监理文件报表、检查记录等资料，将实际完成工程量与目标值进行比较，分析进度偏差，及时采取措施对进度计划进行调整，确保总进度目标的顺利实现。,项目设计阶段进度控制项目施工阶段进度控制租售进度控制,6.3.3.3 项目进度控制的实施,6.3.3 房地产项目进度管理,由于房地产开发资金一部分来源于销售回款，所以租售进度会直接影响到项目的资金筹措与投入。租售进度控制的依据是按照项目投资与资金筹措计划编制的项目租售方案。,项目设计阶段进度控制项目施工阶段进度控制租售进度控制,6.3.3.3 项目进度控制的实施,6.5 房地产开发项目竣工验收,6.5.1 房地产开发项目竣工验收的条件6.5.2 房地产开发项目竣工验收的程序6.5.3 房地产开发项目竣工结算与竣工决算,6.5 房地产开发项目竣工验收,6.5.1 房地产开发项目竣工验收的条件 据房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（2000）第五条，工程符合下列要求方可进行竣工验收：(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。(三)对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。,6.5 房地产开发项目竣工验收,6.5.1 房地产开发项目竣工验收的条件 据房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（2000）第五条，工程符合下列要求方可进行竣工验收：(四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。(五)有完整的技术档案和施工管理资料。(六)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。(七)建设单位已按合同约定支付工程款。,6.5 房地产开发项目竣工验收,6.5.1 房地产开发项目竣工验收的条件 据房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（2000）第五条，工程符合下列要求方可进行竣工验收：(八)有施工单位签署的工程质量保修书。(九)城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。(十一)建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。,6.5 房地产开发项目竣工验收,6.5.2 房地产开发项目竣工验收的程序,提交工程竣工报告，申请竣工验收,成立验收组，制定验收方案,通知质量监督机构,组织验收,工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。,6.5 房地产开发项目竣工验收,6.5.2 房地产开发项目竣工验收的程序,提交工程竣工报告，申请竣工验收,成立验收组，制定验收方案,通知质量监督机构,组织验收,建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。,6.5 房地产开发项目竣工验收,6.5.2 房地产开发项目竣工验收的程序,提交工程竣工报告，申请竣工验收,成立验收组，制定验收方案,通知质量监督机构,组织验收,建设单位将验收的时间、地点及验收组名单及时通知负责监督该工程的工程质量监督机构。,6.5 房地产开发项目竣工验收,6.5.2 房地产开发项目竣工验收的程序,提交工程竣工报告，申请竣工验收,成立验收组，制定验收方案,通知质量监督机构,组织验收,建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。,6.5 房地产开发项目竣工验收,6.5.2 房地产开发项目竣工验收的程序,提交工程竣工报告，申请竣工验收,成立验收组，制定验收方案,通知质量监督机构,组织验收,建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料。,实地查验工程质量。,6.5 房地产开发项目竣工验收,6.5.2 房地产开发项目竣工验收的程序,提交工程竣工报告，申请竣工验收,成立验收组，制定验收方案,通知质量监督机构,组织验收,对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。,6.5 房地产开发项目竣工验收,6.5.2 房地产开发项目竣工验收的程序,提交工程竣工报告，申请竣工验收,成立验收组，制定验收方案,通知质量监督机构,组织验收,工程竣工验收合格后，建设单位应及时提出工程竣工验收报告。建设单位自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的建设主管部门办理备案手续。,6.5 房地产开发项目竣工验收,6.5.3 房地产开发项目竣工结算与竣工决算,