同策2012年郑州正弘集团航空港项目前期思路研讨报告.ppt

郑州正弘集团航空港项目前期思路研讨报告,引言,航空港区虽然整体规划能级强，但是由于区域刚刚建设，大部分市民还未知晓，属于陌生区域。在这样的背景下，对本项目发展便提出了基础命题，如何突破不利条件，进行项目初期操作思路定位，使本项目能够持续发展。应贵司要求，同策咨询愿意竭诚参与到这一命题的研究与推进工作，现将初步的研究成果和各位领导进行汇报。,项目理解,远郊陌生区域，未来内部环境优越，规划发展可控性较强,3,“项目区位”项目位于新兴航空港区，地理位置特殊，陌生区域“规模优势”项目由12个地块组成，1140亩占地，综合容积率2.0，总建筑面积将近150万“规划方案调整空间”容积率具有操作调整空间，产品组合灵活“商业配套”地块性质可以调整成居住兼容商业“生态资源”项目地块围绕公园展开，同时兼顾南水北调主干渠景观资源以及北部张庄森林公园,项目/特征城郊大盘属性航空港区特殊的“地理位置”,中原城市群发展战略构想：提出中原城市群以郑州为中心，形成产业集聚、城镇密集的大“十”字形基本架构，确立经济一体化空间轮廓；郑州都市圈：郑州作为中原都市群第一层次，以郑州新区、中心城区为核心，发展成为大郑州中部地区具有较大影响力的区域性中心城市，领跑中原都市群。,城市站位,“中原都市群”国家级发展战略，助推郑州城市跨越式发展,新区地位,郑州新区重点发展产业区域，两轴两带八组团战略分布,“两轴两带八组团”的发展格局“两轴”指的是东西走向的郑汴一体化产业发展轴，南北走向的郑东航空港经济发展轴；“两带”是沿黄旅游产业带、东南部生态农业产业带；“八组团”是郑东新区、经开区、航空港、白沙组团、刘集组团、官渡组团、九龙组团、中牟组团，重点发展商务、金融、会展、科研、教育、先进制造业、郑州新区产业战略分布高新技术产业、临空产业、食品加工、环保型产业、物流、生态旅游产业、高效农业等。,沿黄生态旅游度假带,郑东|航空港经济带,郑汴一体化产业带,中牟国际物流枢纽,生态农业产业带,航空港区定位,国际化综合交通枢纽、临港型新型产业园区、低碳型生态宜居的现代化生态航空新城,航空港区东临国际机场，北距郑州市区20公里，是围绕郑州新郑国际机场开发建设起来的一个重要的经济发展区域；郑州航空港区拥有中西部地区第一个综合保税区；郑州航空港区将以机场为依托，在市区东南部建设一座以航空客货物流、临空制造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态航空新城,航空港区功能布局,“一核两区”按照“优化中心，发展南北，辐射周边”的思路，进一步优化航空港区发展布局，形成以空港为核心、南北两翼联动发展的“一体两翼”的总体空间框架，建设“一核两区”功能布局。“一核”指中部48平方公里的机场核心区，重点围绕新郑国际机场建设全国大型枢纽机场和国际货运枢纽“北区”北部16平方公里的物流商贸区，以航空物流、IT产业研发、商业贸易以及休闲居住功能为主“南区”南部26平方公里的临空产业区，以加工制造功能为主，主要布局工业园区、高新技术产业园区、临港物流园区等,“一核两区”功能布局，本案所属北区为物流商贸区及休闲居住区,航空港区交通结构,对外快速、高速道路完善，公共交通滞后，未来规划能级强,“三纵四横”“三纵”由京珠高速公路、机场高速公路、四港联动快速路组成“四横”龙中公路、登封机场商丘高速公路、机场迎宾大道、S102省道组成“公共交通”“BRT”目前处于规划阶段，没有具体实施计划“轨道客运交通”“航城大道航城环路”为大运量快速公交客运环网，南、北两片区各自以常规公交系统为主体形成网络系统,航空港区生态环境,本案地块内部拥有350亩市政公园,南水北调生态走廊,8大主题公园,国家级战略工程，配以两岸200米的景观绿化带，打造郑州最大的生态走廊；,港区北区规划湛庄体育公园、湛庄城市公园、航城中心公园和会展中心公园，南区规划枣岗城市公园、空港中心公园、牛村城市公园和梅河生态公园；,地块内350亩中央公园,南水北调生态走廊及8大公园规划，拥有优越的自然生态环境,城市/基因“中原城市群”城市发展战略航空港区未来现代化生态航空新城,城市东部、北部以及中心城区属于第一梯度，成交价格在8000-8500元/平方米；城市西部、南部城区属于第二梯度，成交价格在5800-6600元/平方米。郑州航空港区、新郑、中牟等城市外围区属于第三梯队，成交价格4500-5000元/,西南市场格局,第一梯队,第二梯队,第三梯队,航空港区为房地产发展断裂带、价格洼地，未来具有较强的升值潜力,内部市场格局,在售,待售,已售,区域市场处于起步阶段，在售项目屈指可数，商办项目占据半壁江山,区域土地供应,2010年10月至2012年5月，航空港区供应土地27幅，供应面积2014890万，其中居住用地12幅，供应面积 231956.4，商业金融用地10幅，供应面积216035.8，工业用地10幅，供应面积1566898；,2010年10月至2012年5月，航空港区成交土地22幅，成交面积1319739，其中居住用地13幅，成交面积 381197.1，商业金融5幅，成交面216035.8，工业用地4幅，成交面积722506.4；,数据来源：航空港区管委会,数据来源：航空港区管委会,航空港区土地供求活跃，住宅用地占比30%，后期供应量庞大,区域客户,动迁人口已配给相应保障房，市场需求偏弱，区域市场容量基本为“0”,合村并城项目涉及36个自然村；拆迁居民共计5.6万人；政府计划建设16个安置区域。,区位：偏远区域，陌生区域规模体量：150万规模体量基础配套：周边基础设施薄弱区域市场容量：市场容量基本为“0”产业基础：富士康、统一等入驻，初具规模,城市站位：“中原都市群”国家级发展战略产业发展：规划能级高，辐射能力强；市场潜力：价格洼地、价值高地,核心问题,我们要导入什么样的新客源？我们凭什么导入？我们什么时间导入？,寻找核心驱动因素站在土地运营商的高度催熟土地使土地属性产生变化，土地价值提升,国家规划 持久战线,高起点+重大规划未来的高土地价值与高溢价,0阶段起步+持久规划实施短期的低土地价值与客户认知度,矛 盾,项目策略思考,寻求契合 优势竞争,A。产业，顺应区域发展大方向B。交通，缩短与城市核心距离,A。公园，从景观绿化到城市公园B。商业，从生活配套到区域商圈,项目策略思考,寻求契合 优势竞争,A。产业，顺应区域发展大方向B。交通，缩短与城市核心距离,A。公园，从景观绿化到城市公园B。商业，从生活配套到区域商圈,产业驱动案例,上海“一城九镇”之一，政府重点发展项目，新镇发展趋于成熟,2001年9月，经上海市委市政府决策：在上海安亭区域建设上海国际汽车城规划面积100平方公里总投资已达人民币700亿元政策优惠嘉定区促进文化信息产业行动方案（20092012年嘉定区现代服务业发展五年行动计划（2011-2015）嘉定区优秀人才住房优惠实施意见嘉定区促进总部经济发展若干意见基础配套快速道路交通进行改善及新建轨道交通发展后期通车其他生活配套进行改造及新建,安亭新镇,研发区,教育园区,核心贸易区,汽车制造区,零部件配套园区,产业驱动案例,产业园以高新技术为导向，导入大批高知、高层次人才，产城融合,发展目标发展方向：产城融合宜居城市/汽车研发、设计之都发展产业导向支柱产业：汽车整车、零部件制造新兴产业：新能源汽车研发、制造特色产业：汽车金融、新能源汽车租赁产业客户层次集聚各类高素质人才10.3万人外籍及海归人才1.02万人，入选中央千人计划人才19名，上海千人计划 人才14名,政府KPI：基础配套建设/相关优惠政策/近期实施计划产业KPI：明确的产业发展导向，导入匹配的产业客户产居结合：产业发展支持居住开发，居住开发支持产业发展,产业驱动KPI,产业驱动因素,目前发展处于初级阶段，产业初步形成规模效应,2012年,初级阶段,2020年,2008年,大力发展基地航空公司，形成以航空物流为先导的发展格局；建设北部片区和南部片区各9平方公里；加快项目引进和基础设施建设，初步形成功能完善的工业新区。,2035年,发展阶段,成熟阶段,航空港地区（不包括机场核心区）用地规模为34.93平方公里人口控制在33万人；临空经济三个功能园区框架基本形成，协调管理机制完善；经济总量在全市比重明显上升，成为推动郑州及周边地区发展的重要引擎。,航空港地区用地规模为94.1平方公里，人口（不包括机场核心区）控制在43万人；郑州机场旅客、货邮吞吐量分别达到7000万人次和200万吨以上，成为全国大型枢纽机场和国际货运枢纽。,产业驱动因素,道路配套仍处于建设阶段，其他配套设施薄弱,四港联动大道,机场高速,快速道路四港联动大道初步完工，与原有机场高速，形成二条主要快速道路,内部道路航空港内部道路体系大部分处于施工阶段，北部区域道路相比南部区域，趋于成熟,产业驱动因素,产业发展导向明确，台商、浙商工业园、富士康、中航电动汽车入驻,保税区,中航电动汽车,富士康宿舍,富士康厂区,北部产业分布,北部物流商贸区,南部临空产业区,浙商工业园,航空制造业发展区,产业驱动因素,产业规模效应导入大量产业相关人口，形成良好的客户支撑,合村并城项目涉及24个自然村,省林业厅、给水厅、海关、省卫生厅、省人社厅,1万人,南方航空、中国联通、中石油等,导入人口规模,相关村落政府企业,行政人口,拆迁人口,产业人口,5.6万人,45万人,富士康中航电动汽车,国企人口,1万人,同策观点,基础配套建设相对滞后，相关优惠政策未出台产业发展导向明确，已经导入部分产业客户,产业发展处于初级阶段政府主导，可控制性弱,产业客户,富士康中高层管理人员具有相应购买能力,保税区,中航电动汽车,富士康宿舍,富士康厂区,本案,备注：按照400:10:1计算中高层管理人员数量,按照人均30计算，得出66万的消化面积,产业客户,富士康在岗中高层管理人员预估22000人；依据2010-2012河南省住房建设规划规定，人均住房面积30；本项目12块土地，总建筑面积150万。,同策建议,产业客户在发展初期为项目主要支撑中后期必须导入外部客户作为补充,项目策略思考,寻求契合 优势竞争,A。产业，顺应区域发展大方向B。交通，缩短与城市核心距离,A。公园，从景观绿化到城市公园B。商业，从生活配套到区域商圈,交通驱动案例,保利叶上海位于外环以外，55万平方米规模体量,保利叶上海位于传统偏远地区，外环以外，周边配套基础薄弱，产业支撑处于空白，,交通驱动案例,刚性需求市区客户通过轨道交通7号线导入,轨道交通7号线,轨道交通7号线全长35公里，从上海西北部穿越繁华的市中心至上海东南角，其中还辐射至淮海、静安等商务商圈。同时7号线也是连接世博会园区的重要线路。该线计划于09年9月底通车，保利叶上海于2008年11月开盘，借助轨道交通7号线未来开通利好以及公园生态资源优势，一炮而红。,延伸区域：公共交通配套能够贯通市区关键节点规划时间：与土地发展契合，形成预期价值释放,交通驱动KPI,交通驱动因素,道路交通配套完工，公共交通配套滞后，中后期能够导入市区客户,同策观点,轻轨六号线通过地铁网络能够轻松连接市区各个关键节点整体规划未落实，细节方案正在规划，价值释放有抗性点,交通配套薄弱，前期驱动有限后期驱动力主要依靠政府推进,购买公寓产品的客户置业目的为投资居多购买低密度产品的客户置业目的多为改善需求,市区客户,裕鸿世界港以投资性吸引郑州市区客户，多看重未来区域规划发展。,由于蓝天商务花园产品类型为低密度产品，大部分客户来自郑州市区，置业目的多为改善兼顾投资。,同策观点,项目开发初期建议引入低密度及低总价产品导入市区客户,驱动因素可控制性弱区域发展单一土地价值释放缓慢,项目策略思考,寻求契合 优势竞争,A。产业，顺应区域发展大方向B。交通，缩短与城市核心距离,A。公园，从景观绿化到城市公园B。商业，从生活配套到区域商圈,公园地产,依托市政公共公园将房地产开发与公园建设结合起来包括主题公园项目、旅游地产项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。,公园主题思路原则：吸引人流，与客户建立共鸣，最大化提升项目价值,公园打造的主题性强,公园营运的参与度高,公园建设的成本控制合理,主题公园分类,公园商业驱动案例,华侨城是人文生态景观与休闲场所，聚集深圳三大主题旅游公园,地理位置：位于深圳市西部，距深圳中心区约4公里；规模：占地面积450公顷，其中旅游用地约130公顷，现状人口35000人；城区功能：是复合城市资源与生态环境，以居住、旅游和高端产业为主要功能的、相对独立的城市组团；规划状况：总建筑面积约为218.96 万，其中高层住宅 92.85万，多层住宅 45.48 万，别墅3.38万，市政41.60万，商业及工厂占地 34.56万，写字楼占地1.08万，旅游配套设施占地250万。,1985年4月，正式通过了华侨城建设方案1985-11-11华侨城宣告成立创立初期，国务院侨办直属的香港中旅集团以其每年三分之一的利润作为华侨城的初始开发投资，沙河公司、国家及省公司仅投入少量资金；开发时，距离当时的深圳城市中心约14km，属于完全的郊区地带。,1985年的华侨城规划,1983年的华侨城,“二十年前来华侨城时，深南路还是汽车一过尘土飞扬，大片荒丘中只有几处工地”深圳市民,当时的深南大道,华侨城早期状况,1990年华侨城的建设状况,1987年华侨城的建设状况,区域前期是未经开发的城市郊区，生态资源缺失，城市配套匮乏,公园商业驱动案例,绿化景观及商业配套贯穿整个开发历程，物业及土地价值节节攀升,公园商业驱动案例,区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之；社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大；区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值；,各类商业配置能级逐步提升，同时带动整体区域及住宅的价值,公园商业驱动案例,主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、体育活动中心等,华侨城第一幼儿园南山实验学校华侨城小学,华侨城医院,海景酒店：4星级深圳湾大酒店：4星级威尼斯皇冠假日酒店：5星级,中国银行、工商银行、招商银行,城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站,配套分类,文化娱乐,教育,医疗,酒店,银行,交通,配套设施,区域价值,住宅价值,华侨城中学暨南大学中旅学院,以城市的配套体系来经营，功能齐全多样；配套设施同时面向社区和城市，满足需求；教育和医疗设施对住宅的影响度大；文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次,各类配套逐渐健全，带动整体区域及住宅的价值,公园商业驱动案例,将蛮荒状态的原生资源整理成为可观赏体验的生态资源，使区域的生态景观得到广泛认可,基于区域已经形成的生态基础与认知，重新营造强势的资源价值点，提升区域价值；,重大形象、配套的建设运营是影响片区及项目价值的提升的关键因素,公园商业驱动案例,将配套及形象作为项目驱动因素贯彻整个开发过程，加速区域及项目价值顺应外部区域发展，进行针对性的开发策略借势而为,旅游地产发展路线对于本案的初期阶段较不适合项目承担过多的市政公建设施对于本案较不适合,公园商业驱动案例,典型案例日本难波城,开发商：Nankai Electric Railway Co.,Ltd（南海電鉄株式会社），Obayashi Corporation南海都市創造株式会社概念设计：美国Jon Jerde设计公司 项目管理公司：Wasa Sakamoto一期开发总面积：.万平方米。其中商业面积万平方米，办公楼万平方米。二期76,600平米，合计243,800平米。占地37232平方米，高达8层,典型案例规划设计,其中心区域是三层的“豪华购物广场”，内部质感华美、店面错落有致，并饰有草木植被和水景开放的空间使公园与城市的街道、交通直接相连，斜坡与“山石”形成的层次感，使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。同游一个立体车库及地下停车位,开放式公园商业体，错落有致的店面布置结合四通八达的景观道路,典型案例公园景观,从“峡谷”可以直接通往室外植有不少漂亮的花草植物的露台，商场内有不少餐馆和咖啡座屋顶公园，为当地人们的聚会、文化生活和娱乐提供了一个全新的自然体验场所。公园与街道相连，令路人在行走时可以欣赏到四周的树林、岩石、峭壁、草地、溪流、瀑布、池塘和露天平台；公园下面还有一道溪谷、一条小径穿过谷地，两侧则设有各具特色的零售、娱乐和餐饮服务,屋顶露台绿化配合集中型的公园绿色，将商业与自然无缝连接在一起,在项目各个方面都会合周边的公交系统、人行流线联系起来，使得整个项目各个功能之间都是非常连贯的可以穿梭。地铁南北动脉经过“难波站”。15分钟到新大阪车站，大阪关西机场均约30分钟。国内以及海外访问都很便利。,典型案例交通连接,地铁交通上盖，便捷到达各大城市重要节点，交通极为便利,打造特色景观，主题性公园商业，形成高端商业配套的同时拔升整体的区域及项目形象利用外部的交通道路资源，形成一体化的交通上盖新型商业体,不建议将公园绿化全部嫁接在商业建筑中，更多使用的是平面拼合而非立体嫁接本案商业公园建议为分期分片建设，而非整体建设开发,驱动因素可控性强带动区域多元化发展有于快速催熟土地属性,项目策略思考,项目启动期,开发背景区域不成熟，市场热度不足项目启动初期，形象性不足,项目启动期,开发目标项目成功切入市场，实现稳定销售 项目理念植入区域运作启动,项目启动期,阶段诉求高阶诉求前置，卖区域发展卖社区整体规划产品落地，新城公园生活平价切入市场，高性价比,项目启动期,作为整个项目始终贯彻的最大的主题树立项目形象以及配合初期产品规划,整体生活融入公园绿化理念我司建议可采用运动主题公园的理念，并且贯穿整个项目销售周期，作为本案最大的驱动因素之一配合先期产品配置部分公园设置部分公园地块，在缩减初期的资金投入成本的同时现在整体项目的公园主题,体育主题公园,园林主题公园,*以当地政府需求为准，我司不建议在初期大规模开发,项目启动期,中高档的沿街商铺及内部商业街满足周边及区域客户的生活需求的同时，提升项目形象,项目启动期周边人口及消费力明显不足不建议采用集中商业形式沿街商铺配合启动区设置沿街商业，满足初期人口的消费需求商业内街打造初期商业形象，帮助区域与项目价值全面提升,*以当地政府需求为准，我司不建议在初期大规模开发建设集中商业,项目启动期,刚需小户型住宅为主，配合适量低密度改善产品低开高走顺应区域发展大潮流，同时兼顾整体项目发展的形象,刚需小户型作为低总价产品，吸引产业人口以及其他区域投资客，快速回笼资金，滚动开发后期项目低密度别墅针对市区客户改善购买，以及周边产业中高管，起到提升整体项目价值形象作用,项目启动期,小区外部路道及周边的形象配套快速增强整体项目的形象及品质价值,项目周边公建道路独立开发周边公建道路与绿化，以区别区域待开发形象与本案的品质社区形象。项目外部设施如精神堡垒、沿街围墙等塑造外部形象政府办公处完成政府相关的办公及配套设施，引入政府相关办公人员，增加项目人口及消费基数，同时也可以帮助提升整体成熟度,项目启动期,主要针对区域产业客户，及部分高端市区客户、投资客,60%,20%,20%,产业客户,市区客户,投资客户,在区域及项目未均成熟的初期依然以周边产业客户为主,重视区域未来发展及便捷交通的购买经济别墅的市区客户,重视区域发展及物业升值潜力的投资客户,项目发展期,开发背景区域逐渐成熟，形象逐渐成型项目高端配套启动，项目面临较大幅度溢价,项目发展期,开发目标实现项目配套的定位与运营先期开发产品的软性服务建设实现项目较大幅度溢价客户升级引发全市高端客户关注,阶段诉求卖先期开发景观公园完整形象卖项目生活观理念卖不断完善的配套,项目发展期,公园不再是概念而是实景，并将其融入项目整体产品规划将城市公园、公园住区的理念逐步强化,项目发展期,公园实景将公园建设全面启动，形成全局实景呈现，并配合本案的商业与住宅产品进行联动，如设置从社区与商业街直接到达公园的绿色走廊以此来全面展现，本案作为公园地产的特色，提升项目及区域形象,集中型商业、公园商业配合外围住宅配套商铺逐渐成为区域的消费休闲中心，打造主题性商业理念,集中商业满足全区域客户的消费需求，同时也是作为本案最大的商业配套提升项目价值，迅速催熟土地价值。沿街商铺此时以基本成熟，并积累一定客户人气，进行维护和业态引导，保证其良好运营公园商业本案特色商业街区，集生态与商业与一体，同时提升，公园与商业价值,项目发展期,高密度、大面积产品入市，将住宅与公园理念有机融合扩大项目客户范围，吸引市区置业及投资客户,高密度产品为配合本案的低密度产品，起到平衡容积率的作用，同时产生大量可售量，迅速回笼资金，保证对于后期产品的全面开发大面积产品区域及项目的快速发展，将逐渐吸引全市、区域内部及产业客户的改善型客户公园结合将产品与公园集合增加产品价值,项目发展期,项目对接外部的公共交通等配套快速增强整体项目的形象及品质价值,项目发展期,轨道交通进入启动状态，作为项目卖点全面宣传，吸引市区及外区客户道路交通公交枢纽，引入多条公交，便于项目入户出行，提升项目出行便利度文化公建设置学校、幼儿园图书馆等公建文化设施,产业客户，大批量市区客户自用或投资,项目发展期,20%,70%,10%,产业客户,市区客户,投资客户,产业人口集聚增加，购买客户逐步递增,市区客户对于本案与区域认知度逐步提升，购买可能集聚上升,重视区域发展及物业升值潜力的投资客户,开发背景郑州空港区的形象基本建设完成项目完整形象及生活理念释放完毕持有型物业收益增幅明显，项目高额溢价收关,项目成熟期,开发目标实现项目品牌价值的升华实现项目高溢价目标持续推动前期公园形象的维护维护品牌的高端形象输出,项目成熟期,阶段诉求完整的世界级空港城市公园,项目成熟期,城市主题公园，全市辐射力度郑州城东生态新地标，全面拔升项目及区域价值,项目成熟期,城市公园形成全市最具特色的城市公园之一，带来大量观光旅游人口，大大增加整体区域的能级价值郑东新地标不仅仅是本案的核心，更是区域的地标，承载区域形象的使命，帮助提升本案产品价值,体育主题性公园，形成全市性休闲旅游辐射,项目成熟期,城市运动公园运动主题概念时来已久，此时完整呈现，包含网球、高尔夫、草地卡丁车、真人CS等运动设施，以主题形式打造公园，升华公园价值的同时提成知名度吸引更多客户，保证本案产品的物业升值,城市碎片理念结合公园设置形成全新的文化公园购物休闲体验,城市碎片将郑州特色的中原文化气质融入到公园购物的理念中，例如大型棋盘广场、诗歌文化长廊等公园集合配合公园设置大型的半开发式商业，利用物理绿化宅间绿化，无缝对接城市花园，形成特色的绿色购物体验,项目成熟期,各大产品线逐一上市，最终以超低密度及奢华产品收官,丰富产品线满足各方面客户置业需求，形成全面产品竞争态势，多线发展，全方位打击全城客户超低密度/大户型豪宅明星产品收官之作，结合所有项目通过近十年开发产生的区域、项目价值，打造一流的低密度或大户型豪宅，达到产品超高溢价,项目成熟期,形成全方位的大盘生活方式塑造区域核心商住区域,项目成熟期,文化公建学校：全年龄，教育配置教堂：形象、宗教配置图书馆、剧院：文化配置形成全方位的文化公建，郑州真正的城中城，作为超级大盘与区域的完善文化公建配套，进一步提升项目价值,客户面急剧扩大，市区客大量导入，外市客户也逐渐进去本区域,项目成熟期,20%,70%,5%,产业客户,市区客户,投资客户,产业人口终极置业场所，考虑暂住与定居,市区客户导入客户重视项目的成熟度及配套产品,重视区域发展及物业升值潜力的投资客户,外市客户,5%,区域良好的生活环境，考虑作为第二居所购买,