2009广州中原惠州市惠阳区某项目前期市场研究报告.ppt

惠州及惠阳房地产市场研究,2009年03月,呈致,鸿益地产,宏观经济分析,惠州市宏观经济分析,广州,惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。惠州市区西距广州市153公里，南与深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅47海里。良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件使惠州能够充分利用香港的市场优势和国际性大都市的地位，推动惠州广泛参与世界经济，走向国际化。,惠州城市概况,资料来源：惠州人民政府网,惠州城市文化概况,惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。,历史文化名城,惠州是广东历史名城，自古以来就是东江流域政治、经济、文化、交通中心，素有“粤东重镇”、“岭南名郡”之誉。中国古代道教思想学家葛洪（约公元 281-361）在罗浮山炼丹，留下大量遗迹。由于中国北宋大文学家苏轼(公元 1037-1101)曾谪居惠州，故有“一自坡公谪南海，天下不敢小惠州”之说。,资料来源：惠州人民政府网,惠州行政区划概况,惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端南临南海大亚湾，与深圳香港毗邻。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开区两个国家级开发区。全市总面积1.万平方公里，全市总人口万。,资料来源：惠州人民政府网,惠州产业概况,惠州是广东省的重点发展地区，已形成以外向型为主的多元化经济发展格局。1988年以来，惠州国民经济的主要指标以每三年翻一番的速度快速增长，现在已建立 起以电子、纺织、机械为主的支柱产业，尤其是电子信息业已成为优势产业美国、日本、欧洲、香港、台湾等多个国家和地区的客商到惠州投资兴办企业，英荷壳牌、通用、索尼、本田、健伍、三星等大批国际财团和跨国公司进入惠州，使惠州外向型经济直接连结全球经济链。目前，惠州已成为世界最大的镭射光头生产基地、亚洲最大的电话机生产基地，中国最大的电视机、电脑、手机、电池、音响、照相机、高级电工产品和线路板生产基地之一。目前有外资企业8000多家，世界500强企业已有16家在惠投资建厂，实际利用外资93.5亿美元，使惠州市外向型经济直接连结全球经济链。,资料来源：惠州人民政府网,旅游资源丰富,惠州城市概况,惠州旅游资源十分丰富，是著名的旅游胜地。惠州市具有旅游开发潜力的旅游景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处。拥有“岭南第一山”-罗浮山，“北回归线上的绿洲”-南昆山，“东方夏威夷”-巽寮湾，“苎萝西子”-惠州西湖，还有全国唯一的海龟自然保护区等。,资料来源：惠州人民政府网,20042008年,除2005年外其他年份人均GDP增长率均超过14%；2008年人均GDPRMB33,059.6元，比上年增长14.2%,保持高速增长。,惠州GDP,数据来源:惠州市统计年鉴,20042008年,GDP年均增幅都在10%以上；2008年GDP1280亿元，排名广东省第6位，受全球经济危机影响2008年GDP涨幅在连续5年攀升后首次回落，且为近6年来最低；,惠州产业结构情况,20022006年，第一产业比重持续降低,第二产业保持增加，2006年，第二产业比重比2005年上升了1.21%；2002-2006年第三产业增加值保持10%以上的速度高速增长，2006年达308.19亿元；,20002006年，各产业增加值速度较快，近几年第二产业增长更是超过18%；2006年，惠州第一产业和第三产业增加值的增长速度都较05年增长速度有所降低,而第二产业增加值的增长速度则略有上升。,数据来源:惠州市统计年鉴,惠州人口情况,2004-2005年，人口快速增长，05年比04增长了26.42%；2008年年末全市户籍人口387.18万人,比2007年末增加1.42%；,数据来源:惠州市统计年鉴,惠州城乡居民人均收入情况,2002-2007年，城镇居民可支配收入稳步增长，年增长率都在6.5%以上；2007年，居民可支配收入为17,310元，同比增长8.25%,增长幅度较大。,2002-2007年，农村居民可支配收入稳步增长，年增长率都在3.9%以上；2007年，达5,895元，较上年同期增长11.69%。,数据来源:惠州市统计年鉴,惠州固定资产投资情况,近年来，在经济发展的带动下,房地产投资总体保持高速增长；2007年，完成137.8亿元，同比增长103%；房地产投资占固定资产投资28.3%；,2002-2007年，固定资产保持高速增长,年增长率都在18%以上；2007年，完成486.9亿元的固定投资，相比上年上涨58.25%；,数据来源:惠州市统计年鉴,2004-2006年惠州地区的房价收入比为4-6：1，房价收入比属于比较正常水平，说明惠州居民仍有较强的购房能力，房价仍有上升的空间；进入2007-2008年，房价收入比急剧上升，居民购房经济压力增大，而2008年需求增幅的结构性下降，使供求关系发生变化，均价超出心理价位势头明显，这也预示着未来一年可能会出现楼市结构性调整。,注：根据惠州市统计局关于2008年国民经济和社会发展的统计公报 所提供的常住人口和户数等数据，这里假设定惠州的平均家庭人口为3.81人,从房管局提供的商品房地产销售数据上得出惠州的平均户型面积为116平方米/套。,惠州房地产状况房价收入比,数据来源:惠州市统计年鉴,战略定位及城市性质：珠江三角洲地区中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城。城市组团式发展，由惠城、惠阳区大亚湾、陈江仲恺组团构成。城市发展理念：惠州的经济社会发展战略规划把惠州建设成为“四个基地、一个中心”，即数码信息产业制造基地、石油化工加工基地、对外贸易出口基地、度假观光旅游基地和现代物流配送中心，惠州定位为辐射粤东、连接闽赣的现代化区域中心城市，与珠三角融为一体的石化数码新城，滨海生态丽城、旅游文化名城。,惠州市的城市战略定位及城市性质,资料来源:惠州市规划局,惠州城市总体规划,资料来源:惠州市规划局,发展战略：走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路；发展目标：产业强市，拥有良好生态环境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市；发展定位：以数码、石化两大支柱产业推动惠州发展；空间形态：中心集聚、轴线拓展、梯度推进；空间布局：以三横三纵城镇发展轴为重点依托城市群体，实施轴线拓展、梯度推进；规划范围：“一城三点、双心结构”，三点即指惠城、惠阳大亚湾、陈江仲恺。,惠州市的城市规划总体发展布局,资料来源:惠州市规划局,以三横三纵城镇发展轴为重点 规划期内，发挥区位和交通优势，以规划区“一城三点、双心结构”为核心，以三横三纵城镇发展轴为重点，依托城市群体，实施轴线拓展、梯度推进。未来惠州城市空间布局将形成以白云嶂、红花嶂自然山体为绿心的“梭形”空间结构，梭形的两个顶点分别为惠城中心城和惠阳大亚湾中心城，梭形的两个腰分别为陈江仲恺城和淡水湖（数码园）片区。,【机场】近期利用现有机场，定位为支线机场；远景规划为区域性机场。【港口】以为外向型经济发展和大型临海工业开发提供服务为特色的重要外贸港口，发展方向是以石油化工产品、集装箱、件杂货和大宗散货运输为主的多功能、综合性港口。【铁路】铁路主要包括京九铁路（客运功能和货运功能）、沿海高速铁路（客运功能为主）、惠深铁路（客运功能和货运功能）和惠澳铁路（港口的集疏运功能为主）【公路（”五横三纵“）】规划和建设强调服务发展、连接重点、衔接设施、建立网络的战略，形成区域交通的重要载体。现状高速公路包括惠深高速、深汕高速、惠河高速、广惠高速。干线公路：205国道、324国道、120省道、357省道、358省道以及与深圳龙岗区联系的其他两条道路。对外道路交通出入口：深圳方向4个；东莞方向4个；广州方向两个；汕头方向3个；河源、韶关方向3个。,惠州城市交通规划,资料来源:惠州市规划局,惠州城市交通规划市域主干道,资料来源:惠州市规划局,五横：广州福田龙华柏塘杨村麻陂河源；广州龙溪罗阳汝湖仍图横沥；石湾潼湖陈江惠城平潭平山高潭；新圩秋长淡水沙田白花平山；深圳大亚湾稔山吉隆。五纵：地派左潭沙迳横河湖镇龙溪；蓝田龙门公庄惠城陈江镇隆新圩；麻陂仍图水口永湖惠阳大亚湾；石坝观音阁横沥平潭白花霞涌；大岚梁化平山稔山港口。,“五横五纵”,惠州市人口总数逐步增长，目前人口总数已达400多万，未来将随着城市和经济发展而人口也不断增多。惠州市居民可支配收入最近几年保持稳步增长。其中2008年收入增长7.5%。人口的增长及可支配收入的增长势必带动房地产市场的需求。惠州经济在2001年之后一直保持10%的高速增长，2008年同期增长11.5%，整体经济环境保持良性运行。投资环境方面，大亚湾开发区由于占据有丰富的港口资源和旅游资源，区内交通四通八达，并基于整体的石化规划及投产，已经成为惠州区域内的投资热点。从整体来看，大亚湾的经济发展势必带动区域内房地产产业的快速发展，惠阳市房地产已步入高速发展阶段。经济结构当中，受高新技术产业的带动，第二产业所占比重值逐步提高。其中房地产投在占第三产业比重的71.7%，成为第三产业的龙头，房地产产业发展已步入高速发展阶段。惠州市城市规划将推动经济及房地产业的发展速度；逐步带入珠三角东岸1小时经济圈，市区主要城市与珠三角东岸核心城市广州、深圳、东莞之间依托城际轨道（规划中）、高速公路将出行时间控制在1小时以内，经济、房地产发展时空潜力大。,惠州宏观市场总结,惠阳区域经济发展分析,惠阳于1994年5月撤县设市、2003年6月撤市设区，辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳头、霞涌10个镇和惠阳经济开发区，全区常住人口55.80万人，户籍人口35.33万人。区委、区政府驻淡水街道办事处。撤市设区以后，惠阳成为惠州滨海城市的重要组团。境内的大亚湾海域宽有51.8公里海岸线，素有“黄金海岸”之誉；淡水资源、土地资源和旅游资源十分丰富，宜于开发“三高”农业、工业和各种休闲、娱乐、度假、旅游等项目。,惠阳区域概况,资料来源:惠阳人民政府,惠阳于1994年5月撤县设市、2003年6月撤市设区，辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳头、霞涌10个镇和惠阳经济开发区，全区常住人口55.80万人，户籍人口35.33万人。区委、区政府驻淡水街道办事处。撤市设区以后，惠阳成为惠州滨海城市的重要组团。,惠阳行政概况,资料来源:惠阳人民政府,惠城区,惠东县,深圳市,2007年全区生产总值（GDP）首次突破百亿元大关，达到107.29亿元，比上年增长16.0%，连续2年增速达到或超过16%。其中，第一产业增加值5.32亿元，下降0.1%；第二产业增加值57.61亿元，增长17.1%；第三产业增加值44.36亿元，增长16.5%。三次产业结构由上年的5.5:53.3:41.2调整为5.0:53.7:41.3。按常住人口计算，人均GDP为19516元，增长13.8%。,惠阳经济发展现状,2003-2007年生产总值及其增长速度,资料来源:惠阳人民政府,2003-2007年工业增加值及其增长速度,2007年规模以上工业五大行业增加值27.52亿元，其中电子行业增加值15.47亿元，分别占规模以上工业增加值的71.7%和40.3%。在五大行业中，金属制品业呈现倍数增长，主要是由于受上年下半年新圩太平货柜项目投产的拉动。,惠阳经济发展现状,资料来源:惠阳人民政府,2003-2007年社会消费品零售总额及其增长速度,2007年社会消费品零售总额44.82亿元，比上年增长18.8%。分地域看，淡水、秋长街道消费品零售额合计33.62亿元，增长23.4%，比重占75.0%；其他各镇消费品零售额11.21亿元，增长6.7%，比重占25.0%。分行业看，批发和零售业零售额36.32亿元，增长20.2%；住宿和餐饮业零售额8.50亿元，增长12.9%。,惠阳经济发展现状,资料来源:惠阳人民政府,2003-2007年固定资产投资及其增长速度,2007年完成工业固定资产投资23.91亿元，占全社会固定资产投资比重38.8%。金玉东方、记忆科技、信兴荣塑胶、似鸟采购、大洋塑胶等项目成为拉动工业投资增长的龙头项目。全年房地产开发投资21.07亿元，比上年增长90.5%。商品房施工面积154.59万平方米，增长11.2%；商品房竣工面积23.32万平方米，增长110.5%。商品房销售面积93.44万平方米，增长144.7%；商品房销售额33.21亿元，增长267.4%；商品房销售均价为3555元/平方米。,惠阳经济发展现状,资料来源:惠阳人民政府,2007年年末全区常住人口55.80万人。户籍人口35.33万人，出生率9.45，死亡率4.30，自然增长率5.15。2007年农村居民人均纯收入6365元，比上年增长12.9%，扣除价格上涨因素，增长8.7%。农村居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）为47.2%。在岗职工年平均工资16784元，增长8.7%，扣除价格上涨因素，实际增长4.6%。,惠阳经济发展现状,资料来源:惠阳人民政府,20032007年农村居民人均纯收入,20032007城镇职工年平均工资,惠州市惠阳中心城区分区规划（2007-2020）将惠阳中心城区定位为：“广东省沿海发展战略的重要节点，惠州市的重要中心城市之一，是以高新技术产业、现代服务业和现代物流业为主导的生态化宜居城区”。,惠阳中心城区定位,资料来源:惠阳人民政府,惠州市惠阳中心城区分区规划（2007-2020）制定了超过100万人口的大城市空间框架，提出了“两轴、三带、多中心”的规划空间结构。“两轴”是以开发区、秋长北、洋纳新桥为主线的惠澳城市发展轴和以白云坑、新桥、沙田为主线的深惠城市发展轴。“三带”是以淡水老城区、秋长城区、秋长北、开发区形成南北贯通的中部城市生活带，以秋长西部传统产业为主体形成的秋长西产业发展带，以惠澳高速沿线形成惠澳高新技术产业发展带。“多中心”为惠阳新中心区惠阳行政中心区、秋长组团中心、秋长北组团中心、开发区组团中心。,惠阳中心城区规划,资料来源:惠阳人民政府,惠州市惠阳中心城区分区规划（2007-2020）提出的近期目标是：到2010年左右，初步完成惠阳中心城区空间资源疏理以及系统规划的完善，重点推进重点项目的建设或立项，积极疏理和整合空间资源，塑造城市特色，加大基础设施、环境整治等基础性投入，构建良好发展环境，务实发展基础，为城市全面腾飞提供支持。规划区人口控制在45万人，建设空间主要集中在淡水行政文化中心区、新桥中心区、洋纳行成工业区及各产业组团的用地以及配套居住区，总用地面积约10平方公里，平均每年推进土地开发约3平方公里。,惠阳中心城区近期发展目标,资料来源:惠阳人民政府,2007年，惠阳区GDP增幅越过16%大关，创下近十年新高；工业、投资、商贸、财税收入、农民收入等多项核心指标均出现多年来少有的好局面。惠阳产业经济的中以第二产业增长最为明显，主要是电子等制造业规模不断扩大，其次是第三产业的增长，尤其是多个房地产项目的投资增长的带动作用明显。商贸业发展加快。继2005年国美电器强势登陆惠阳区后，2006年苏宁电器、人人乐两个零售大鳄又前来落户，同时，沃尔玛购物广场也已开门迎客，以大型连锁超市、卖场为特征的新型商贸流通业态正在惠阳区迅速崛起。重大公路、铁路、港口建设，对完善惠阳交通体系，加强惠阳大亚湾，惠阳深圳及东南沿海其它区域的人员、经济往来，形成区域经济圈，具有十分重要的意义。可以预见，未来惠阳区域综合快捷的交通体系能够对城市经济发展进程产生深远的影响，从这个角度说，也将对房地产市场的发展壮大也起到一定的积极作用。,惠阳经济发展总结,房地产市场风生水起 惠阳2003年撤市设区后，成为惠州滨海城市重要组团，中海壳牌南海石化项目的全面动工建设，为其发展带来了历史性的机遇，沉寂近十年的房地产市场迅速复苏。工业发展带来大机遇 石化产业的迅猛发展和深惠两地的产业大转移，为惠阳带来了巨大的置业人群。惠阳现有石化、电子信息、汽车、港口物流、旅游等五大产业。预计到2010年，整个石化区将完成1000亿元的投入，实现1200亿元的工业产值和500亿元的GDP，成为惠阳经济增长的助推器。产业优化升级的最大受惠者 正处产业结构调整的深圳，其工业转移的产值将高达4000亿元，惠阳凭借其区位、资源、产业、基础等四大优势，有望承接其中的四分之一。而从国际普遍衡量经济GDP增长率及与房地产市场的关系来看，处在发展阶段的惠阳的房地产市场将保持高速增长。,惠阳经济发展对房地产业影响分析总结,房地产外来人口撑起楼市半边天 伴随着中海壳牌石化基地的点火，惠阳进入全面建设期。2006年，大批中下游配套产业的企业开工建设或投产，伴随大批新移民到来的是旺盛的居住需求，高收入的技术人员与管理者将成为长期固定工作人员，对住宅和商业物业及写字楼的需求更是逐年提升。广东省房地产行业协会新近完成的惠阳区 房地产市场现状及发展政策研究预测了未来1-3 年的市场：商品房的新增供应量年均增长30%-50%、64万-126万平方米；市场需求量年均增长20%-30%，达124-159万平方米，市场继续保持快速发展态势。,惠阳经济发展对房地产业影响分析总结,“1小时生活圈”成就深圳“后花园”惠阳与深圳的距离在快速拉近。其中，深惠城际轻轨即将接通，惠州市政府正全力争取地铁3号线能够延伸至惠阳淡水；预计年底动工的杭福深铁路惠州段，经过惠阳、惠东两地，2009年底建成通车，届时将直通龙华火车站；南坪快速路龙岗段预计2010年建成，连接大亚湾西区大道，南山到大亚湾仅需1小时；计划年底通车的深惠沿海高速公路将使惠州、惠东、大亚湾、惠阳、深圳等主要城市及地区连成一体。高速公路交通的发展完善和2010年的轻轨对接，从深圳到惠州仅1小时车程，区域经济互补融合，惠州到珠三角中心城市的“1小时生活圈”正在形成。作为一个大型外向型的房地产市场，惠阳市场目前更多地受深圳龙岗等地的辐射影响，成为惠州市高端项目最集中的片区。惠阳临海，未来城市发展潜力巨大，宜居指数不断提高；对比强烈的楼价落差，更是吸引了深圳的置业者。从2005年开始，深圳购房者置业惠阳的比例大幅提高，到了2007年，在当地置业的100人中，有57个是来自深圳地区。而今年上半年，这一比例更是超过了七成，成为楼市的主要消费群体。,惠阳经济发展对房地产业影响分析总结,群雄推动产品升级 继惠阳原有的熊猫国际、锦江国际、半岛一号、东方新城、城市丽东花园、菩提园等高端楼盘之后，更多的品牌开发商相继涌入。碧桂园、振业、富可达、天安中国、星河地产、东部集团、珠江地产等相继来到惠阳施展。诸多品牌发展商的齐心努力下，现在惠州市场上的楼盘定位准确，质量普遍优良，由以往的小盘、低层次开发向大型社区和高端时代过渡，迅速完成了房地产开发的升级换代。,惠阳经济发展对房地产业影响分析总结,房地产市场研究,惠州市房地产市场研究,惠州房地产市场整体概述,2003-2007年，惠州市房地产成交面积总体来将呈上升的趋势，2008年受国家宏观调控及国际金融危机影响有明显回落；2008年成交商品住宅82.88万平方米，比去年同期减少50.84%；12月份商品住宅实时成交面积103721平方米，环比上月减少6.69%，比上年同期增加252.99%。,数据来源：惠州市建设局 房地产交易中心,惠州房地产市场整体概述,2002-2007年供求比较正常，2008年市场新增套数供求比达到3.27，超过以往各年供求比水平，严重供过于求。,数据来源：惠州市建设局 房地产交易中心,惠州房地产市场整体概述,相比2008年需求量，市场存量巨大，2008年底，惠城区存量共计24314套，共计294.24万平米。按照08年的消化速度，仅存量就需要42个月消化。,数据来源：惠州市建设局 房地产交易中心,惠州房地产市场整体概述,2008年惠城区住宅成交均价4496元/平米，比去年同期下降5%；12月份惠城区实现住宅成交均价4289元/平米，环比上月上升5.9%，比去年同期下降15.2%；,数据来源：惠州市建设局 房地产交易中心,惠州房地产市场整体概述,根据惠州市社会经济调查队进行了住房消费意向的调查看出，从购房目的来看，自住性需求占76.4%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值占23、6%。在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58、1%和18、3%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。,数据来源：惠州市建设局 房地产交易中心,惠州房地产市场整体概述,目前从惠州楼盘客户群来说，惠州楼盘客户群分为本地中等及中等偏上收入家庭、公务员、教师、外企管理层、效益较高的企业管理层、生意人等，外地客户有深圳、广州、东莞等地人。惠州不同楼盘还是有明显的差异性。普通楼盘基本上是以本地居民为主，家庭收入在中等及中等偏上水平，一些较好的楼盘如带有多层洋房、别墅、Townhouse的楼盘，带有较好景观资源的楼盘，客户基本上是以公务员、大学教师、生意人外企管理层为主，深圳、广州、东莞等地的外地客户有一定比例，主要以深圳客户为主，占了绝对比例，一些楼盘的深圳客户比例达到30%，象惠阳半岛1号的深圳客户甚至达到了50%。,购房客户群体,惠州房地产市场整体概述,2007年惠州周边发达地区如深圳、广州等都市的城市发展已近饱和，可用建筑地块透支严重，稀缺的土地使房屋均价连年攀升，以广深两地为例：城市中心区商品房房价大致为15000/平米左右，而惠州销售均价为4000多元每平方米，这与广深两地均达万余的房价形成了鲜明的对比。良好的发展势头加上价格上的“洼地”优势，这无疑给从广深两地房地产市场退出、急于寻觅新市场的投资者看见了新的希望，他们开始蜂拥而至，目前在惠州地产销售行业中，以投资为目的的购房比例越来越高，而外来投资者所占比例涨副强劲。据了解，目前惠州销售价格较高的中高端楼盘的购买客户大部分为外来客户，如格林童话、领墅、奥园、港惠新天地，其中还包括部分商业项目。进入2008年，随着国家对楼市的调控力度及其政策影响力的深化，房地产投资市场急剧萎缩，这也使到惠州的外销市场迅速降温，外地投资者陆续撤离。而前两年急剧膨胀的存量也只能靠本地消化力消化。,购房客户类型新变化,惠州房地产市场整体概述,随着今年惠州房地产市场酒店、写字楼、商铺和专业市场等不断推出，如富力丽豪酒店、合生国际大酒店、富力洲际温泉酒店、凯宾斯基酒店写子楼、峰景国际、港惠新天地、中信商务大厦、惠丰城、惠州国际电子城、金泽五金超市、粤东灯具城、数码第一街、骏园春天产权式公寓、义乌小商品批发城二期等，这些大型商业项目的投资建设，惠州的商业环境和商业投资选择得到了完善和丰富。,惠州商业地产繁荣，商业投资热潮再涌,惠州房地产未来供应,数据来源：惠州市国土资源局,万,2005年以后，惠州土地交易相对活跃，并于2007年达到近年来的高点，2008年惠州市土地挂牌成交土地43宗，与07年交易宗数持平，交易面积152.27万平方米，同比07年减少60%。,惠州房地产未来供应,总结：惠州2006-2007年已经推出及计划推出的土地总共有1924.6107公顷，预计未来三至五年惠州土地的供应面积将达到3470公顷。惠州目前已经成为珠三角土地供应量最大的城市，也是众多国内外品牌房地 产开发商战略布局之地，根据初步统计，在惠州的房地产开发项目中，占地 1000亩以上的有16个，惠州房地产已经在品牌实力开发商的推动下进入了真正的大盘时代。,附图：惠州市收购储备及出让五年计划土地分布图,2008年的惠州处于一个供过于求的房地产发展阶段，目前在推售的货量暂时还不能满足中低收入人群的需求。从近五年房价变化来看，惠州房价有起有落，有一定的自身调节能力，考虑到目前惠州总体房价相对较高，而假如房价降到一个居民的可接受范围之内，则可激发潜在消费力，促进销售增长；随着深圳投资者的急剧减少，惠州房价将处于一个调整阶段；2009年惠州房地产的市场细分会更加明显，同质化问题已引起业内的关注，产品前期定位意识已越来越强，产品设计更注重人性化和舒适度。未来产品将以现楼、准现楼为主；,惠州房地产市场分析小结,惠阳区域房地产市场概况,惠阳房地产市场整体概述,2002年前，惠阳区的商品房基本上是以消化历史遗留的空置物业为主；踏入2002年，惠阳区在中海壳牌项目启动、深圳地铁三号线利好等众多利好的带动下，房地产市场强劲发展，进入全面开发时期；到2004年，销售量直线上升，04-07年都保持稳步上升，07年更是创下历史新高93.44万，而受宏观调控政策及国际金融危机影响08年的成交量急剧下降，并创下自2003年后的最低点。,数据来源：惠阳房产管理局,惠阳房地产市场整体概述,惠阳区房屋的空置量从1999年的445388平方米下降到2002年的111347平方米，之后，随着市场供应量的骤增，空置率仍基本保持不变，可见市民对新型楼盘的需求开始趋旺。已批准预售、建设中和筹建中的各类住宅项目已达到42个。,数据来源：惠阳房产管理局,惠阳房地产市场整体概述,随着深圳投资者的大量涌入2007年惠阳住房的销售大幅攀升，而随着楼市政策的调整与外部环境及宏观经济的衰退，2008年成交商品住宅2916套，比去年同期减少55%第四季度商品住宅实时成交437套，环比上季度减少27%,比去年同期减少59%。,数据来源：惠阳房产管理局,惠阳房地产市场整体概述,2008年全年成交商品住宅27.22万平米，比07年同期减少62%第四季度商品住宅实时成交4.36万平米，环比前一季度减少25%,比07年同期减少63%。,数据来源：惠阳房产管理局,万,惠阳房地产市场整体概述,2008年全年成交均价3555元/平米，与去年持平；第四季度商品住宅实时成交均价3520元/平米，环比上季度下降1.5%,比去年同期下降4.5%。,数据来源：惠阳房产管理局,惠阳房地产市场在售项目概况,数据来源：中原研究部,惠阳房地产市场在售项目概况,数据来源：中原研究部,惠阳房地产市场在售项目概况,08年约有5500套左右的普通商品房供应。其中90以下产品占41.90%、90-120占17.24%、120以上占40.96%；08年普通商品房住宅成交2916套，其中90以下产品占41.03%、90-120占19.73%、120以上占39.24%。惠阳商品住房户型消费需求结构多以三房为主，三房及其以下的户型普遍畅销，三房的面积普遍集中在110-130平方米之间。,数据来源：中原研究部,惠阳-大亚湾板块热销项目销售情况,数据来源：中原研究部,惠阳-大亚湾板块09年推售项目情况,数据来源：中原研究部,惠阳-大亚湾板块未来供货状况,2008年惠阳大亚湾房地产总推售面积约为231万平米，总销售面积约为38万平米，销售均价约为3400元/平米；较比2007年惠阳大亚湾房地产总推售量270万平米，总销售面积127万平米，销售均价3800元/平米均出现了一定幅度的下降，总推售面积下降了14%；总销售面积下降了70%，成交均价下降幅度为10.5%。，竞争将更激烈。2009年惠阳大亚湾新出楼盘较多，货量在45万平米以上，货量较大。加上现有楼盘的存货192万平米，未来市场货量将超过230万平米，竞争将更激烈。,惠阳-大亚湾板块房地产未来发展预测,以现楼、准现楼销售为主小户型趋于饱和，难于继续火爆，未来中等户型或成主打价格从暗降到明降，回归理性竞争加剧，开发商注重产品品质提升,惠阳房地产市场小结,近年房地产市场发展迅猛，项目规模大、档次高 随着中海壳牌南海石化项目的正式投产以及中海油1200吨炼油项目的动工兴建，惠阳的外来人口将随之剧增，这些潜在消费群体对住宅的需求，将推动惠阳房地产项目朝高品质，高档次的方向发展。许多外来企业凭借自身的实力占据惠阳房地产市场的半壁江山 据统计，外地企业房地产开发投资 量已占到惠阳开发投资量一半以上。它们的加盟搞活惠阳房地产市场,促使房地产市场多元化发展。,惠阳房地产市场小结,房地产市场受国家宏观调控影响较大 由于惠阳房地产市场启动不久，市场自我调节能力差，且主要靠外销市场支撑，因而易受外部因素影响，故而宏调政策及金融危机造成了其成交量的锐减的局面，而价格“洼地”又使其仍具一定的竞争优势，也保证部分成交量。惠阳大力挖掘内需,前二年由于惠阳有大项目支撑，区位优势明显，房地产价格“低畦”效应，外来投资置业人数不断上升，从2004年外来人士的购房比例24%，上升到2005年的43%。有的楼盘外销比例超过50%。其中来自深圳的购房人所占的比例最大。,惠阳房地产本地消费力分析,惠阳市整体市场占有率逐渐提升 2006年惠阳的市场供应量和销售量仅占惠州市场总量的16.39%和24.57%，市场占有率偏低，由于品牌、实力型地产商的强势进入惠阳还处于初期，名盘大盘较少，故相较之下，惠城区独霸市场的局面短期内还难以改变。惠阳区与惠城区的地产市场相对独立，惠阳的楼盘很难吸引惠城的客户。商品房内需严重不足 从上述各指标的增长比来年，2006年在惠州整体市场呈现供销两旺、高速增长的环境下，惠阳商品房销售面积和销售金额的增长率相较之过低，本地市场需求显示无力状态。,惠阳房地产本地消费力分析,本地消费力低的原因主要有：惠阳人口数量有限。短期内无法消化约50-60万平方米的市场供应。虽然目前惠阳人口53.77万，但主要供应和消化量都集中在淡水镇。淡水镇人口只有近20万；人口规模决定了其有限的市场需求，加上前几年所推楼盘以及改造烂尾楼已消耗了相当部分积累起来的市场需求，在短期内无法再消化如此大的市场供应。从人均收入上看，惠阳购买力有限。2007年惠阳城区一个家庭年收入约为4.4万元；而目前惠阳商品房购房总价约为36万元；房价收入比为9：1，高于国际标准的6：1，显然惠阳房价超过了普通工薪阶层的心理预期。自建房过多，阻碍了商品房市场的发展。惠阳以客家人居多，喜欢自建房居住，而政府出售小块土地，造成惠阳自建房过多。目前这种小块土地交易仍然十分活跃，严重阻碍了惠阳商品房市场的发展。,惠阳房地产外销市场分析,惠阳外销市场的发展 根据惠阳所处的区位，及与周边超级都会的地缘关系，其相对落后的经济发展水平和相对低的价格，决定了外销市场是其销售的主要市场。,房地产市场暂未成熟,炒作期,1993,2002,2009,惠阳大亚湾区域上个世纪90年代，受南海石化等利好招商引资的影响，区域经济、地产市场曾一度出现“万里江山一片红”的发展势头，以深圳为首的异地开发商纷纷介入惠阳大亚湾，大面积购地，区域内土地几乎被圈完，然后，受中央紧缩银根及南海石化引资受阻等不利因素的打击，与海南楼市一样，发展商因奖金及市场原因，不得不停工，烂尾楼丛生，区域经济陷入进退两难的境地。各地的客户也迅速退出，外销市场开始进入较沉寂阶段。,进入21世纪以来，区域形势渐明，随着中海壳牌项目的正式启动，李嘉诚成功签约惠州港，中海石化一期工程投产成功，大量深圳工业迁入区域内。同时在城市南、北、西三个方向都没有了发展空间的深圳，未来城市发展的唯一选择是向东扩张，向惠阳区、大亚湾区扩张，以政府行为带动的城市扩张，定将引发各路资金的推波助澜，在庞大的资金与政策舆论宣传推动下，将吸引所有投资、投机者的目光。届时在“从众效应”与“赚钱示范效应”的感染下，深圳东部辐射的商业、住宅楼价都将“鸡犬升天”，而并未远去的上海浦东、深圳南山、广州番禺、南京河西、宝安中心区房地产神话，惠阳区、大亚湾区沿海一线的优质地段与优质环境社区的楼价，当前仅为深圳的1/3,而深惠交通规划利好，使得增值空间带来暴利前是将催生一个高涨的市场。,活跃高涨期,惠阳房地产外销市场分析,惠阳当前投资客户构成,惠阳房地产外销市场分析,惠阳房地产市场客户群体范围,中原观点：可见外销市场占到了70%，深圳客户是区域外销市场的绝对主力，从某种角度上看，惠阳的楼盘，是两个市场的项目。,从上表来看，深圳客户主要以福田区为主，有50组，占了总数37.3%；其次南山与龙岗客户也较多，分别有30组和26组，占总数的22.4%和19.4%。,1、深圳客户以投资实力强的福田区客户及地缘较近的龙岗客户为主,数据来源：中原研究部,惠阳房地产外销市场分析,深圳客户主要以夫妇两人及两代家庭结构为主（两代一般三口之家居多），分别占了总数的37.5%和42.0%；而单身购房客户非常少，只有5组，仅占4.5%。,2、深圳客户家庭结构规模小,数据来源：中原研究部,惠阳房地产外销市场分析,深圳客户大多选择二房和三房的户型，分别占有35.6%和37.5，小户型比较适合用于投资；选择一房的客户没有，选择五房超大户型的客户也仅有4组。,3、投资型产品是置业主流,数据来源：中原研究部,惠阳房地产外销市场分析,深圳客户购买惠阳项目用于自住的居多，占50.5%，主要关注点是居住环境好，价位也不是很高（与深圳相比）；另外也有部分为投资客，占25.3%。,4、性价比高、投资回报前景是吸引客户置业首要动机,数据来源：中原研究部,惠阳房地产外销市场分析,深圳客户大多偏爱多层建筑，占72.9%；其次为小高层，占27.1%；在有效样本中选择高层建筑的客户没有，是因为在深圳低密度多层物业已非常难得。,5、多层成为客户第一选择,数据来源：中原研究部,惠阳房地产外销市场分析,深圳客户大部分为企业职工和私营业主，分别占总数的33.3%和24.1%，主要是因为惠阳楼盘环境等各方面均可，较深圳项目在价格上又存有很大优势。,6、两端大，公司职员及富裕人群均占大分。,数据来源：中原研究部,惠阳房地产外销市场分析,惠阳房地产外销市场分析,中原观点：纵观龙岗商品房市场的供需结构，虽然龙岗的供需比自2007年以来出现供过于求，但2005年以来龙岗与惠阳的房地产市场都存在着较大的价差，即使经历2008年的调整后两地价差仍然保持在2.5倍以上的，故而地域相邻的因素惠阳的龙岗外销市场仍然有一定的潜力。,数据来源：中原研究部,惠阳房地产市场总结,2002年以来，随着外部经济的发展以及自身石化、核电等大型工程的落户与深圳的向外发展，由于地域优势而产生“价格洼地”，使到整个惠阳的房地产外销市场出现一番欣欣向荣的景象，价格连年攀涨；由于惠阳市场是以外向型为主导，而本身惠阳本地人口少、收入低、购房能力较弱，房价的攀涨已脱离本地市场的承受力，但惠阳大亚湾区域的大型石化、核电、电子企业、基地的外来较高收入常住人员仍有较高的购房能力，是拉动内销市场的主力军；,惠阳房地产市场总结,2007年下半年以来，受国家房地产宏观调控政策及外部经济环境的双重影响，惠阳房地产外销市场市场萎缩，造成商品房存货激增、空置率加大，未来这些楼盘将会对新开楼盘形成巨大的冲击，而开发商的态度也将十分的谨慎。同样是受房地产调控政策及外部经济环境影的影响，深圳房地产市场也进入一个下行区间，成交较为低迷，而经过一轮开发商与购房者的博弈，房价合理下降，在一年多的沉寂后，随着国家政策的转向及引导，2009年初出现局部回暖的“小阳春”。,惠阳房地产市场总结,由于龙岗乃至整个深圳楼市都存在较大的泡沫，价格回落也是必然。从国内近年房地产的发展及与香港等成熟城市的发展对比看，龙岗楼市回复到2005年至2006年的价格水平(7000-8000元/)会比较合理，也将会带动楼市的复苏；相应，近年惠阳-龙岗楼价比都在39-48%间，而考虑近年发展商开发成本上涨等原因，未来惠阳楼价将在3000-4000元/间浮动，两地价差仍然明显；另外，随着国家4万亿投资对能源、电力、基建、高新科技投入的推进，惠阳楼市未来发展潜力仍然较大，价格洼地依然明显，而本土地消费力的提高也将可支撑房地产市场的发展.,惠阳房地产市场总结,经过我司的分析总结与预测，未来惠阳楼市均价将会在3000-4000元/间浮动，而各区域不同档次、不同定位