天津市于家堡区域房地产市场分析.ppt

于家堡区域分析,项目发展部,于家堡区域情况,发展条件,于家堡中心商务区位于塘沽区海河北岸，东、南、西三面临河，北至新港路。功能：建设环渤海地区的金融中心，国际贸易中心，信息服务中心吸引现代综合服务业入区与开发区商务区共同构成滨海新区中心商务区。,于家堡区域情况,区域规模,1,2,4,3,5,6,于家堡中心商务区规划面积3.46平方公里，规划人口3.5万人。与响螺湾中心商务区隔河相望，共同形成中心商务区，将成为天津的“陆家嘴”。,于家堡区域情况,区域定位,于家堡中心商务区定位为金融中心，特别是OTC柜台交易市场的进驻使于家堡金融区将聚集国内外金融、保险、证券、跨国公司总部或区域总部，并吸引法律、会计、广告、咨询、信息服务等现代服务业入区，将建设成为环渤海地区金融中心、国际贸易中心和信息服务中心。,于家堡区域情况,区域规划,规划期限：整体用510年的时间：1年启动开发、3年全部建设、5年初具规模、10年基本完成。规划概念：遵循以中央大道贯穿、组团式发展城市空间的思路，分区规划为市场会展、现代金融、传统金融、教育培训、商业商住等功能。规划建筑总体量为722万平方米。,于家堡区域情况,区域现状,于家堡金融区起步区1.1平方公里，内有1320户居民，32个单位的拆迁工作已全部完成。起步区内年内开工楼宇12栋，建筑面积达110万平方米，投资金额20亿元。其中包括综合服务中心、于家堡金融会议中心、会展中心、办公楼等。（图为在建设的于家堡金融办公大楼）,于家堡区域情况,交通状况,京津城际铁路的进入，使北京到于家堡仅需45分钟的时间。交通枢纽于家堡站承担着京津城际铁路，B1、B2、Z1三条城市轨道交通线路及出租车、公交车等交通工具的换乘任务。B1线由汉沽经中新生态城、东海路、于家堡至大沽地区的地铁专线；B2线则是由石化区经于家堡、塘沽至滨海站的地铁专线。Z1线南起子牙产业区，途经团泊西北、银河广场、胡家园、咸水沽、于家堡至北疆的地铁专线。,于家堡区域情况,交通状况,同时引一条支线至天津滨海国际机场，可以通过高速铁路在半小时内顺利抵达机场。未来于家堡金融区将有80居民和来此的工作者出行采用公共交通方式，60通过轨道交通到达20通过公交车到达。,区域市场分析,于家堡区域为新规划商务区，整体定位为环渤海经济区北方金融中心，与响螺湾商务区隔河相望。现响螺湾有41项目已签约开工。以下主要通过响螺湾与于家堡的比较阐述该区域市场情况。,区域市场分析,响螺湾现有项目情况,目前，响螺湾商务区已有32个项目开工建设。预计2009年年内响螺湾开工建设的楼座将达38个，项目将达41个。,区域市场分析,区域市场分析,区域市场分析,项目招商政策 响螺湾投资优惠政策：在2006年6月前签订投资合同的项目，政府收取的土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套；2006年底之前签约，80%用于支持项目建设或项目配套；2007年底前签约，50%用于支持项目建设或项目配套。配套工程费用总计400元/平方米，2006年减免50%，2007年减免30%。可以理解，当时的投资优惠政策可以理解为几乎等同于“零地价”出让。,区域市场分析,商业市场情况 现区域内尚无商业设施，周边商业区主要为塘沽区、响螺湾中心商务区及开发区。现塘沽老城区及开发区商业市场业态种类齐全，高中低档次完备，辐射范围大，认知度强，发展成熟；响螺湾中心商务区整体规划以写字楼为主，存在一定体量的大型高端商业，但现处于开发初期，需要较长时间的培养。,区域市场分析,塘沽区商业市场 商业市场情况,洋货市场商圈与解放路商圈是塘沽区传统商圈，形成时间较早，发展成熟。响螺湾是规划滨海新区CBD区域所在地，目前尚处于开发阶段，后期将会有大型高端商业进驻，但周期较长。,区域市场分析,塘沽区商业市场解放路商圈 商业市场情况,项目沿解放路步行街（金街）两侧分布，形成聚集效应，商业气氛浓厚，人流量大。目前沿解放路延长方向的发展基本完成，近期发展空间小，尚无潜在供应量。,区域市场分析,塘沽区商业市场洋货市场商圈 商业市场情况,商圈位于津滨高速延长线，津滨轻轨塘沽站附近，交通便利，人流量大，商业成熟；项目分布在津滨轻轨塘沽站1公里范围之内，主要分布在津滨高速延长线两侧；目前发展已基本完成，尚无未来潜在供应量；,区域市场分析,开发区商业市场 商业市场情况,开发区商业分布具有新区发展特色，按规划区域商业有5个区级商业中心，现已形成3个，至2010年，5个区级商业中心将形成；2010年，5个区级商业中心将完全形成；区域商业从2001年开始起步，形成时间较晚，商业形式新颖，以购物中心为主的商业形式占主流，客户以开发区工作、居住为主，客流量比塘沽区商业中心要小；居住为主，客流量比塘沽区商业中心要小；,区域市场分析,响螺湾商业市场 商业市场情况,目前区域属于开发阶段，自2010年开始，年均供应量在6-9万平方米。整体区域先期发展商务配套类商业，随着区域的发展，将发展大型综合商业。先期整体定位为中高及高端商业体。,区域市场分析,写字楼市场情况 区域内现已有确定的商务楼10余栋，总建筑面积110万平方米左右。届时，OTC柜台交易市场、于家堡金融博物馆和一个金融服务中心将首先开工建设。整体于09年底完成基础施工，其功能定位为金融大厦，其中还包括一家五星级酒店。其他开发型公建尚无明确开发节点。周边写字楼主要集中在开发区及响螺湾中心商务区。目前区域写字楼供应较少，总供应量在50万平方米左右。同时由于经济危机的影响，很多已立项的项目减缓了项目开发速度。按照现有已定及规划判断，2013-2015年中心商务区及开发区将集中放量，预计写字楼年投放量将达到30余万平方米，为天津整体写字楼市场的一半左右。,区域市场分析,区域市场的供应情况 写字楼市场情况,集中放量将达到峰值，竞争压力较大。,区域市场分析,现有市场供应情况 写字楼市场情况,滨海新区办公物业市场发展晚，自2005年后分布逐渐集中，区域商务氛围有较大改善。滨海金融街以及航运服务区内项目的入市，使区域办公物业在规模和品质上都有较大提升。,区域市场分析,未来市场供应情况 写字楼市场情况,新增项目的档次和品质方面都有很大提升，推动区域写字楼市场走向成熟。,区域市场分析,空置率、租金及物业费 写字楼市场情况,区域市场分析,空置率、租金及物业费 写字楼市场情况,租金：目前区域内写字楼档次普遍不高，租金水平主要取决于所处地段。开发区内的写字楼，由于周边配套设施完善，租金高于保税区，乙级写字楼租金为2.5-3.6元/天*平米，普通写字楼的租金在2.5-3.0元/天*平米。保税区内的写字楼，由于区域起步较晚，配套设施相对缺乏，区域内乙级写字楼租金为2.0-2.5元/天*平米。入住率：区域办公物业整体入住率达85%以上，市场需求旺新入住项目由于入住时间短，空置率相对较高。物业费：区域办公物业的管理水平一般，目前均由国内或天津本地物业公司理，无国际知名物物业费业服务公司。l乙级写字楼的物业费在16-18元/平米*月，普通写字楼低于6元/平米*月。趋势：短期内受金融危机影响，租金上涨受限；长期来看，区域内起始租金水平较低及未来产品档次大幅提升的双重驱动力下，其租金水平有一定上涨空间。预计未来在响锣湾、于家堡区域集中供应后，需要一定消化时间，短期内空置率较大。区域经济环境提升以及产业快速发展带动需求不断增长，预计长期市场将稳定发展。,区域市场分析,产品销售价格 写字楼市场情况,2003年起区域写字楼平均售价持续增长，2008年达到11,300元/平方米。虽然区域写字楼价格与市内优质写字楼价格仍有一定距离，上涨趋势较强，年均上涨33%。短期内受金融危机影响，预计价格下降5%左右。,区域市场分析,主要销售项目 写字楼市场情况,区域项目价格低于全市整体水平，除了区域商务氛围不够成熟外，项目自身软硬件设施是制约项目价格水平提升的主要因素。区域写字楼的价格受配套设施完善程度的影响较大，目前开发区乙级售价在13,000-14,000元/平米，而保税区则在9,000-10,000元/平米。尽管项目销售均价低于天津的整体平均水平，但出售率较高，消化时间短。未来销售速度将会随项目集中供应而放缓，同质化项目受影响较大。,区域市场分析,小结 写字楼市场情况,未来区域写字楼供应量大，竞争激烈，具有良好品质和优质管理服务的产品将在激烈的市场竞争中凸显而出。同时，区域政府对中心商务区的投入及开发程度将起着决定性的左右。,区域市场分析,酒店市场情况,天津与上海、北京等区域相比，酒店市场发展较为缓慢，且整体品质较低。现今，随着天津定位的明确，酒店开发增长迅猛，特别是滨海新区经济中心位置的确定，酒店将进一步较大体量聚集。现与本区域有借鉴性的要为响螺湾中心商务区，现已敲定的项目中，多个项目含有酒店产品，加之未来在开发区及东疆保税港区均有酒店项目的开发。届时，酒店业将得到较快的发展，同时也将面临较大的竞争压力。,区域市场分析,现有项目列表 酒店市场情况,区域市场分析,未来项目资源 酒店市场情况,区域市场分析,市场供应情况 酒店市场情况,截止08年底，区域内已有四星级以上酒店13家，提供客房3219间。2000年以后区域内四星级发展缓慢，五星级酒店迅猛发展。现有四星级酒店占总体供应量的58%，四星占42%。至2012年底，区域内新增酒店3家，房间1820间，其中有大体量五星2家。,作为天津的副中心天津滨海新区核心区，区域整体商务市场逐渐成熟、发展，辐射能力加强。未来，五星级酒店将成为区域内市场供应主流。,区域市场分析,酒店经营情况 酒店市场情况,区域五星级酒店起步较晚，自2002年两家先后酒店入市后，为了培养市场，营业前期价格偏低。2003年，受非典影响，优质酒店价格小幅下降，2004年初才缓慢恢复。2008年，随区域市场环境成熟、夏季达沃斯召开等利好因素影响，五星级酒店酒店价格普遍上涨，达到960元/天*间，高于全市整体房价，约4%；由于优质四星酒店滨海假日升级为五星，以及受低价位的新增项目进入影响，四星级酒店整体价格水平略有下降。,2009年受经济危机影响，高品质五星级酒店价格涨幅有限，品质不高的四星级酒店价格普遍下调。预计2010年后滨海新区逐渐恢复高速发展，随之带来对外商务往来的增多，推动区域酒店市场稳步发展。区域经济的成熟以及诸多国际酒店管理品牌的进驻，在酒店品质大幅提升的同时，酒店房价有望以年均2%-3%的比例稳定增长。,区域市场分析,酒店经营状况 酒店市场情况,受到2003年非典疫情的影响，区域星级酒店的入住率有明显下跌。除2003年，随滨海新区经济发展，优质酒店入住率一直呈较快上升趋势。2008年，区域四、五星级酒店分别为71%、73%，略高于全市水平。2009年，受经济危机影响，预计优质酒店入住率将下降2%-3%。从2011年后，区域五星级酒店入市较多，对市场冲击较大，短期内整体入住率有所波动。,区域市场分析,区域市场小结 酒店市场情况,市场供应现状：酒店分布集中在商务区沿主干道分布为主，优质四、五星级酒店主要集中在开发区第一、第二、第三大街区域。区域优质酒店发展时间较长，部分酒店开业时间较早，设施陈旧房间格局不能满足目前的市场需求。区域现状供应中，优质的国际酒店管理品牌不多，国际优质酒店品牌快速进入天津，各酒店管理公司纷纷利用旗下不同等级的品牌占领市场。,未来需求市场：滨海新区的快速发展及中心商务区的建设成将刺激更多的市场需求，区域产业的逐步发展也将促进酒店市场需求的增长。根据天津政府对滨海新区未来的长远规划，政府也对区域酒店业的发展作出了规划，未来两年将出现一定量的市场供应，且酒店档次较目前有较大的提升。对外经济往来增多及会展业发展将对区域的酒店设施提出更高的要求，市场需求需要进一步满足。,于家堡区域分析,发展背景,2006年5月26日经国务院20号文件批准天津滨海新区成为全国综合配套改革试验区，并要求把金融改革创新作为天津滨海新区综合配套改革试验的一项重要任务。天津市委、市政府为贯彻落实国务院20号文件和滨海新区综合配套改革试验总体方案要求，决定规划建设于家堡金融服务区。该区域的开发建设对提升滨海新区资本配置能力和金融服务功能，促进天津成为北方重要金融中心具有重要意义。,于家堡区域分析,行政架构,为于家堡金融服务区开发建设，天津市政府成立天津新金融投资有限责任公司，作为开发建设该区域的主体公司，公司为国有企业，注册资本金20亿元人民币，由天津市塘沽区政府、天津市财政局、天津市建委、天津市滨海委四家单位共同组建。该公司将全面负责于家堡金融区的一切招商和部分建设工作。目前，塘沽区以51的股份暂时成为该公司的最大股东。,于家堡区域分析,对比响螺湾商务区,于家堡区域分析,开发进度 在2009年，金融区将进入全面建设阶段，其中起步区正按照一年启动开发，三年全面建设，五年基本建成的总体进度安排，加快完成规划设计，拆迁征地，项目审批等各项先期准备工作：2009年全年计划开工建设起步区12个地块，建筑面积110万平方米，三月底，首期开工起步区9个地块，建筑面积80万平方米，5月底，开工建设金融会馆、五星级酒店、行政中心三个项目，建筑面积是30万平方米。到2009年底，起步区首批开工的9各地块，基本完成基础工程，部分工程达到正负零，其余三个地块启动基础术工程。同时全面启动基础设施投资建设，全年计划完成投资110亿元。,于家堡区域分析,开发进度,京津城际延长线于家堡站于2009年2月27日开工。整体建筑面积7.7万平方米，地下三层结构，与地铁相贯连。连接响螺湾商务区和于家堡金融商务区的重要交通纽带海河开启桥现已完成除开启部分外的全部施工，预计9月竣工通车。,于家堡区域分析,开发进度,按照对于中心商务区的规划，确定中心商务区的计划进度为两年开发启动、三年全面建设、五年初具规模、八年基本建成，用到年的时间全面达到规划设计要求和功能定位目标。即在2011年，于家堡金融区标志性建筑将实现全面建设；年规划开发建设近期目标基本完成。区域形象完整，城市功能齐备，产业形成规模，在环渤海地区发挥辐射带动作用。,于家堡区域分析,选址意见,左图蓝色圈处为于家堡车站位置，处于于家堡起步区内。按照现有进度，车站将于2011年年底竣工，同时在起步区内09年将实现开工面积110余万平方米，09年年底各项目将完成基础施工。,于家堡区域分析,选址意见,据了解，现有已定项目均为天津新金融投资有限责任公司投资建设，后期所有业态均由该公司持有服务于金融中心。现相关部门尚无明确的供地计划及相关的优惠政策。通过与该公司招商部门了解，考虑该区域的整体定位，后期在选择投资者方面，有可能将借鉴响螺湾商务区土地招商的政策，对于投资者有一定门槛的要求，但现在均未形成明确的说明。我部门通过比较，在现阶段，于家堡起步区较其他区域更具竞争力及抗风险能力，同时该区域紧邻轻轨站，路网发达，交通便捷，汇集各行政办公部门。故，我部门建议首选紧邻金融会展、行政中心及轻轨站附近，交通半径1公里区域范围内。,于家堡区域分析,SWOT分析STRENGTH(优势)该区域为滨海中心商务区重点项目，有着明确的政策导向；区域产业结构定位明确，OTC柜台交易市场的进驻，势必将带动大量的人流；城际高铁及地铁的引入，大大缩短了市区、港口、中新生态城及北京与该区域的距离，为该区域的崛起起到了关键的作用；区域内属于尚待开发的新区域，各种配套、交通等设施均按照未来CBD发展趋势打造，未来发展潜力大，竞争力强；所拟定区域位于起步区车站周边，车站将于2011年建设完毕，在未来几年，将成为该区域核心位置。,于家堡区域分析,SWOT分析WEAKNESS(弱势)区域尚属新区域，现基本不具备汇聚能力，短期内无人流，规模形成周期在3-5年左右，周期较长；区域内开发受政策影响较大，存在不可控因素；开发周期长，前期资金需求量较大。,于家堡区域分析,SWOT分析OPPORTUNITY(机会)区域政策导向明确，产业规划已确定，后期会吸引相关企业进驻，前期市场投入量较少，竞争相对较弱；区域整体定位高于响螺湾区域，届时会吸引部分响螺湾客户；前期阶段进驻开发，预计将会有相关优惠政策。,于家堡区域分析,SWOT分析THREAT(威胁)响螺湾规划建筑面积367万平方米，于家堡规划建筑面积722万平方米，主要业态均为商业、酒店、写字楼及公寓，配合部分住宅。后期区域内投放量较大，市场有一定的压力。,于家堡项目分析,项目区域情况,图中启动地块模型为于家堡起步区最先启动的12个楼座，其中包含酒店会议中心、金融写字楼、超白金五星级酒店、滨海委行政中心。该区域12个楼座将于2011年投入使用。,于家堡项目分析,项目区域情况,其中，宗地Y-1-16号为该起步区内规划的超白金五星级酒店；宗地Y-1-07号为起步区内规划的金融会议中心、金融博物馆及准五星级酒店。,于家堡项目分析,项目进展情况 起步区中蓝色区域12个楼座为最先启动的楼座，现已有11宗地块完成出让（仅除宗地Y-1-07号会议中心地块），其中红色区域9宗地块现已完成详细规划，绿色区域的6宗地块现已开工。,于家堡项目分析,项目进展情况,于家堡项目分析,项目进展情况 通过与新金融投资公司接触，结合我公司在酒店投资方面的优势，建议我司选择Y-1-16号宗地。该宗地土地面积10071.1平方米，规划容积率10，规划用途为超白金五星级酒店和酒店式公寓。成交楼面地价1902元/平方米，预计转让土地价格将高于该成交价格。,于家堡项目分析,项目进展情况 现已有塘沽区本土企业天津世纪房地产开发有限公司与新金融投资有限公司接触，并初步确定酒店为威斯汀酒店品牌。据了解，该公司与塘沽区政府现为债权人与债务人关系，塘沽区政府有意向以土地作为补偿。,于家堡项目分析,项目合作方式,现有酒店地块已完成土地招拍挂程序，我方暂可选择代建或合作开发的合作方式。,于家堡项目分析,优惠政策对在我区新设立的总部或地区总部给予一次性资金补助。其中，注册资本10亿元（含本数，人民币，下同）以上的，补助2000万元；注册资本10亿元以下、5亿元以上的，补助1500万元；注册资本5亿元以下、1亿元以上的，补助1000万元。对在我区注册的企业总部或地区总部增资的，给予一次性资金补助。其中，增资10亿元以上的，补助1000万元；增资10亿元以下、5亿元以上的，补助500万元；增资5亿元以下、1亿元以上的，补助200万元。对在我区新设立的总部或地区总部购建的自用办公用房，按每平方米1000元的标准给予一次性资金补助；租赁的自用办公用房，三年内每年按房屋租金的30%给予补贴。若实际租赁价格高于房屋租金市场指导价的，则按市场指导价计算租房补贴。,于家堡项目分析,优惠政策对在我区新设立的总部或地区总部，自开业年度起，由同级财政部门前二年全额返还营业税，后三年减半返还营业税；自获利年度起，由同级财政部门前二年全额返还企业所得税地方分享部分，后三年减半返还企业所得税地方分享部分。对新购建的自用办公房产，免征契税，并免征房产税三年。总部或地区总部聘任的境外、国外高级管理人员，按规定缴纳的个人所得税，由同级财政部门按其缴纳的个人所得税地方分享部分的50%给予奖励，奖励期限不超过五年。对新迁入我区的金融企业总部核心业务部给予一次性资金补助。其中，全国性及以上规模的，补助500万元；区域性规模的，补助200万元。,于家堡项目分析,优惠政策对在我区新设立的金融服务外包机构给予一次性资金补助，补助金额按注册资本（或运营资金）的3%计算，最高补助金额为500万元。对不具备独立法人资格的金融服务外包机构，实际投资在2亿元以上的，补助500万元；实际投资额在2亿元以下、1亿元以上的，补助300万元；实际投资额在1亿元以下、5000万元以上的，补助100万元。对金融企业在我区新购建的自用办公用房，按每平方米1000元的标准给予一次性补助；租赁的自用办公用房，三年内每年按房屋租金的30%给予补贴。若实际租赁价格高于房屋租金市场指导价的，则按市场指导价计算租房补贴。,于家堡项目分析,特殊优惠政策对进驻区域内需扶植的金融类企业，天津新金融投资有限责任公司可以投资参股。对入驻企业实行户籍优惠政策，凡投资额在1亿元以上的可奖励高数量的蓝印户口指标，用于高层家属、子女及骨干员工户口迁入天津市所用。在于家堡金融区内设立“专项教育基金”，用于金融机构高层管理人员子女就学。,