临湖商业计划书n.ppt

泰达集团,时尚广场临湖商业计划书,致：,2,目录,市场分析,第一部分,4,百货店分布图,开发区商业市场分析百货业,5,塘沽、开发区拥有各种档次、规模的百货商店5家，总营业面积11.7万平方米，其中，塘沽解放路商业街上4家，开发区有1家。,开发区商业市场分析百货业,6,超市供给分布图,开发区商业市场分析超市业,7,现时总供给为41500平米,都位于中心商业圈内。滨海新区拥有五千平米以上的大型超市3家，中小型超市4家。其中，塘沽区有2家大型超市，其余的均坐落于开发区。,开发区商业市场分析超市业,8,翠亨社区,康翠社区,华纳社区,泰丰社区,社区商业分布图,开发区商业市场分析社区商业,9,社区商业规模情况,开发区商业市场分析社区商业,10,体育休闲场馆分布,开发区商业市场分析体育休闲业,11,体育休闲场馆情况简介,开发区商业市场分析体育休闲业,12,社交场所分布,开发区商业市场分析社交场所,13,社交场所服务内容,开发区商业市场分析社交场所,14,咖啡店情况,开发区商业市场分析大众休闲娱乐业,15,酒吧情况,开发区商业市场分析大众休闲娱乐业,16,歌舞厅情况,开发区商业市场分析大众休闲娱乐业,17,洗浴及其他场所情况,开发区商业市场分析大众休闲娱乐业,18,文化经营场所分布,开发区商业市场分析文化经营场所,19,文化经营场所情况,开发区商业市场分析文化经营场所,20,大型餐饮场所情况,开发区商业市场分析大型餐饮,21,综合上述商业的调查，我们提炼出如下的商业观点：满足品质化提升 关注精神层面需求,基本生活配套已经完成，商业形式需要更加多样化与专业化，精神需求需要提上日程。友谊商城满足了高端人群的“衣”的需求翠亨广场满足了开发区人们“吃”的愿望乐购方便了开发区居民基本的生活保障开发区作为移民城市，文化感匮乏。有着开发区特色的商业现象有待正确的引导高消费商业场所不匮乏（酒店、高尔夫、餐厅）与文化娱乐商业的匮乏形成鲜明对比。（书店、酒吧）奢华品味与文化有形还要有神消费需要引导，体验性消费的精神价值远远大于物质价值,观点&分析,22,关注开发区最有消费力的阶层，关注他们的消费动向。政府人员、外籍员工、白领一族消费也需要亲和力，特别是最有消费能力的阶层。身处他乡、工作压力、物质的丰足、精神的空虚，需要情感的归属和宾至如归的感觉。开发区目前还是没有脱离钟摆式消费状态。同一个体在不同场合、不同时间拥有不同的社会角色和消费需求，我们主张把握他们8小时以外的生活空间。,锁定终端消费者，掌握其多种社会角色与需求,观点&分析,23,后海星巴克咖啡,观点&分析,24,后海星巴克咖啡,观点&分析,25,后海的酒吧,观点&分析,26,后海的酒吧,观点&分析,临湖商业主题定位,第二部分,28,SWOT 分析,项目优势湖景景观，视野辽扩，没有城市建筑的压迫感。前沿时尚的单体玻璃建筑，通透性强。与湖面景观有很好的协调性。周围有9万平米的国际会展中心、能容纳4万观众的泰达足球场、设备齐全的健身馆等商业配套。,项目劣势远离开发区生活配套区，即离开发区传统商圈很远。周边没有成熟的社区，人烟稀少。住宅区集中在第一大街、第二大街、第三大街、第四大街（高档别墅区）。单体建筑使用面积普遍较小，使用面积10多平米的4个，3050的8个，100200平米的2个，200平米以上共有4个，最大使用面积为480。,发展威胁目前开发区的商业形式正走向丰富，很多开发商正在努力寻找商业品质提升的突破口，如市民广场、翠亨广场。开发区内重品质、文化层面的消费需求很快就会得到市场的呼应和满足。时间不会太久。,发展机会目前开发区中高端商业存在着市场空白开发区人群具有国际性、高知性、购买力强的特点开发区目前有73个国家，3700家外商投资企业，国际化、时尚化商业市场发展空间很大。,临湖商业主题方案一,时尚生活空间（定位于中高端）,30,商业定位,商业定位：时尚生活的中心、精神交流的家园关键词：品味、时尚、文化概念消费：提高消费投入，倡导消费环境、消费文化，消费一种新的生活方式。诠释收入不是身份的象征，品位才是身份的体现。定位支持：开发区人群具有国际性、高知性、购买力强的特点开发区精细化中高端消费市场的稀缺,方案一：时尚生活空间,31,现代国际化主题风格,拒绝世俗的喧闹，追求舒适的闲散和贵族情调。强调国际化风格，坚守品味，领导时尚生活潮流。五六个同事、三四个密友、两个恋人、一个家庭，信息沟通、情感表达，倡导8小时以外的生活状态。城市的精灵左岸、后海、外滩,方案一：时尚生活空间,32,北京亚地里亚意餐,方案一：时尚生活空间,33,方案一：时尚生活空间,北京亚地里亚意餐,34,新天地一茶一坐,方案一：时尚生活空间,35,方案一：时尚生活空间,新天地一茶一坐,36,新天地音乐餐厅,方案一：时尚生活空间,37,方案一：时尚生活空间,新天地音乐餐厅,38,透明思考餐厅,方案一：时尚生活空间,39,方案一：时尚生活空间,透明思考餐厅,40,方案一：时尚生活空间,透明思考餐厅,41,后海的时尚咖啡厅,方案一：时尚生活空间,42,中国文化主题风格,只有民族的才是世界的，体现中国文化特点。满足很多外籍人士对中国文化特色的浓厚兴趣，立足传统、超越传统。结合开发区“注重洋化而轻文化的现状”，将临湖商业洋为中用。将中国风格主题化江南小镇岳麓山屋蜀国演义将中国风格现代化，时尚化，主张西为中用外部建筑风格与内部装饰风格的完美组合包容开发区文化的多面性和差异性，这是城市化进程的必然选择,方案一：时尚生活空间,43,云南菜茶马古道,方案一：时尚生活空间,44,方案一：时尚生活空间,云南菜茶马古道,45,湖南湘菜岳麓山屋,方案一：时尚生活空间,46,方案一：时尚生活空间,湖南湘菜-岳麓山屋,47,茶馆,方案一：时尚生活空间,48,水上方案：水上餐厅、茶社、酒吧,方案一：时尚生活空间,49,方案一：时尚生活空间,水上方案：水上餐厅、茶社、酒吧,50,方案一的可行性分析,将休闲体验消费纯粹化，服务于开发区的实际购买力。不惧项目周边人流量的局限性，满足目前开发区娱乐休闲市场的有需求无供给的状况。能充分与湖面景观相匹配，服务于人们亲水性的需要。最大难题是：使用面积小，很难满足餐饮企业的设计要求，可以考虑多个建筑租赁给同一个品牌。,方案一：时尚生活空间,临湖商业主题方案二,私人社交俱乐部（定位于高端）,52,定位：极尽奢华的娱乐场所，办公室的延伸、家的补充。是商务酬酢、社交联谊，运动健身、家庭休闲的理想之所。,方案二：私人社交俱乐部,53,特点：实行“会员邀请入会制”，想要入会者必须由本会会员推荐，经过严格审核后，会员交纳入会费及月费后才颁与会籍。，而且“并不仅是有钱就行”，还要考虑其资历、背景，以保证私人商务俱乐部的档次；享受优于五星级酒店的待遇，体验一种宾至如归的感觉。,方案二：私人社交俱乐部,54,俱乐部人员组成：外企高级经理私营企业老板等高级工商界人士律师等高收入专业人士其他各界知名人士,方案二：私人社交俱乐部,55,商业组成：,各式风格餐厅酒吧,方案二：私人社交俱乐部,56,宴会和会议服务,方案二：私人社交俱乐部,57,图书馆或书吧,方案二：私人社交俱乐部,58,休闲、水疗和健身设施,方案二：私人社交俱乐部,59,私人商务俱乐部湖面方案游艇俱乐部,方案二：私人社交俱乐部,60,优势：开发区私人社交商务会所这种消费形态存在着市场空白，同时可以辐射塘沽和天津市区。开发区的政府机构、众多的外资企业对这一消费形式有足够的支撑力。优美的临水景观。劣势：私人会所一般隐于幽深的小巷的僻静之处，或位于豪华大厦顶楼。而临湖商业周围有9万平米的国际会展中心、能容纳4万观众的泰达足球场、健身馆等商业设施，私密性很差。（特别是足球赛、演唱会、展览活动期间）单体建筑使用面积普遍较小，使用面积10多平米的4个，3050的8个，100200平米的2个，200平米以上共有4个，最大使用面积为480。,方案二：私人社交俱乐部,方案二可行性分析：,61,湖面综合意见,要与临湖商业定位相协调，不适合大众休闲娱乐项目，技术也存在难度；由于是中水，不能饮用，当120米高喷泉使用时，易飘散，对周边及湖上餐饮设施有影响；轻轨目前已将湖面景观作了分割，影响了对整个湖面整体感觉，过多的设施会使湖面更加狭小。建议特别设计一些透明且封闭的小船停靠在岸边，作为餐厅或茶社的包厢使用。,临湖商业业态组合,第三部分,63,临湖商业方案二业态规划建议,64,各小楼面积分布,65,各类业态分布建议,考虑目前的小楼设计布局，我们建议采用前述主题定位中的方案一：时尚生活空间目标业态共四类：各色主题餐厅（餐吧）、特色酒吧、水陆一体茶社、水岸咖啡厅；目标商户共6家，分别如左表,66,临湖商业方案二业态规划建议,水岸咖啡厅,67,水岸咖啡厅,68,临湖商业方案二业态规划建议,水陆一体茶社,69,水陆一体茶社,70,临湖商业方案二业态规划建议,主题餐厅（餐吧）,71,主题餐厅（餐吧）,72,主题餐厅（餐吧）,73,临湖商业方案二业态规划建议,中式主题餐厅,74,中式主题餐厅,招商策略,第四部分,76,目前不追求短期的高回报，控制商户的质量，提升整个时尚广场的品味与时尚先做好定位规划，然后作定性、定向的招商。采取指出租不销售的办法来保证临湖商业的品质与特点,招商原则,77,组建商业发展部（34人），一方面可以负责商业的日常工作，另一方面的工作量是采用face to face 有针对性的直销营销方式。虽然受众面很小，但是成本很低，针对性很强。招商推介会（主题：）针对天津、塘沽、开发区的投资者，同时邀请天津、北京一些商业的知名代表共同参与，让投资者对投资意向能够产生一定的灵感，并能吸取一些先进的经验。同时也让外地的参与者对这一项目产生浓厚的兴趣。,招商方法,78,传统媒体办法 在万通和泰达的网站上链接时尚广场 临湖商业宣传彩页(在各大酒店、餐厅、酒吧、咖啡厅)，这种方式，是让投资者关注，消费者了解得很好途径。让展览中心成为提前发布时尚的中心。组建时尚广场俱乐部（名字暂定）广泛地吸纳会员，分为商家会员和个体会员。如外企工作人员、个体投资者。这也是住宅和商业非常有效的营销途径。注：签订塘沽区、开发区内合作商家，所有俱乐部的会员都可以在开发区和塘沽区的餐饮、娱乐行业享有一定的优惠。所有的会员还可以定期参加俱乐部组织的各种活动。,招商方法,招商工作时间计划,第五部分,80,调研工作：1个月,针对目前商业供给调查展开商业需求调研商业投资者访谈,81,招商工具准备（1）：1.5个月,广告公司洽谈与选择招商楼书（商业定位、商业规划图、交通动线等）（方案提交、修定）临湖商业折页（freecard）（方案提交、修定）答客说词各类租赁管理表格（如：接电接访登记表、客户备案表、租赁表等等）各类管理用管理表格（如：洽谈记录、客户意向调查表等）标准租金价格表（需要参考调研数据）阶段性优惠方案招商管理制度（包括奖励机制）,82,招商工具准备（2）：1.5个月,物业公司组建商业物业管理协议物业管理取费标准战略合作意向书商业租赁协议书商业形象包装方案俱乐部相关文件起草,83,客户开发维护工作阶段：3个月,投资者访谈（开发区）投资者访谈（塘沽区）天津、北京投资者访谈开发区政府工作政策了解大客户开发客户维护俱乐部签约商家与会员招募临湖商业推介会的筹备与执行推介会后的客户回访,84,客户签约工作阶段：2个月,针对不同客户进行签约沟通租赁协议和补充协议针对性的价格方案房屋质量保证书房屋使用说明书签约仪式活动策划及筹备（包括媒体邀请）合作商家关系协调及法律手续完备客户正式签约,85,客户开业准备阶段：2个月,物业管理公司上岗考核与工作交接客户关系维护客户进场装修开业旺场活动系列方案筹备与实施媒体宣传方案商家同步试开业正式营业7月20日,86,时间表格,谢谢！,