绿城千岛湖珍珠半岛代建项目(千岛湖桃花园)代建项目营销沟通会议125p.ppt
0,绿城千岛湖珍珠半岛代建项目千岛湖桃花园代建项目营销沟通会议,二一年十月,一、项目基本情况介绍二、千岛湖房地产市场情况三、营销策划部9月、10月重点工作介绍四、营销策划部本年度重点工作计划五、需要集团对接的重点工作内容,目 录,一、项目基本情况介绍珍珠半岛代建项目基本情况,珍珠半岛代建项目位于淳安县清溪新城西南角，珍珠半岛珍珠大道最东侧，项目由A、B两个地块组成。项目四至：东至千岛湖、南至自然山体、西至未开发空地、北至珍珠大道。地块面积：55778.09平方米（约合83.7亩）规划土地用途：住宅、商业（其中商业用地在10%以内）建筑容积率：1.17土地使用权出让年限：70年建筑类型：初步规划为度假型公寓搭配部分湖景小别墅项目进度：规划设计阶段,珍珠半岛代建项目概况,珍珠半岛代建项目,珍珠半岛地块卫星图,珍珠半岛珍珠大道东端南A-2地块,后续的11亩地，要求统一规划,珍珠半岛地块示意图,B,项目东至 项目南至,项目西至 项目北至,珍珠半岛地块四至现状,珍珠半岛地块周边现状,绿城千岛湖度假公寓 淳安县县政府,绿城千岛湖玫瑰园,项目所在地,杭千高速入口,珍珠半岛地块位置关系图,约8公里路程,约5公里路程,约9公里路程,桃花园,约13公里路程,珍珠半岛片区介绍,珍珠半岛片区经过多次的规划修改，目前已基本定位成为集市政、居住、度假、运动、商务为一体的综合性新城。一期将于2010年年底启动中轴溪景观工程和市民广场工程，多功能的市民广场拥有丰富的景观资源、运动休闲配套和商业体系，计划将于2011年底建成，届时珍珠半岛将会以崭新的姿态出现在大家眼前。同时，利用珍珠半岛的地貌风光，打造城市旅游新亮点，开展以运动、休闲为主题的旅游活动，兼容城市发展的一半功能，成为千岛湖城市近期发展即城市东扩的主要扩展区。,珍珠半岛地理位置,东南湖区,东南中心湖区,本案位置:容积率：1.17总占地：55778.09总建面：65374.65开工时间:2010.12.31竣工时间:2012.12.31,珍珠广场:总占地：226000开工时间:2010.12.31竣工时间:2013.12.31,乌嘴洞地块:容积率：0.74总占地：256001总建面：190216.98开工时间:未定,六合地块:容积率：1.37总占地：138168总建面：189317.2开工时间:未定,金基观岛:容积率：1.5总占地：57362总建面：240000(含地下)开工时间:2010.10竣工时间:2013,富文地块:容积率：1.0总占地：162042.74总建面：162042.74开工时间:未定,新县第一人民医院:总占地：53437.72总建面：54400开工时间:2009竣工时间:2011,珍珠半岛规划总平面图,本案,本案,珍珠半岛中轴溪景观工程平面图,本案,规划中的珍珠广场与本案的位置关系,珍珠半岛广场结合本项目效果图,概念方案总平图（2010年11月2日调整）,概念方案效果图（2010年9月17日调整）,高层公寓建筑意向,高层公寓建筑意向,高层公寓建筑意向,高层公寓建筑意向,别墅建筑意向,别墅建筑意向,别墅建筑意向,别墅建筑意向,在向开发区汇报时，由于方案中过长的板式建筑与建筑过大的体量，方案遭到政府否认，政府要求建筑以点式为主，并降低建筑高度。合作方要求坚持在原有的作适当调整，不改变原有规划的核心理念。后续又做了几轮方案，在10月28日向开发区领导汇报时，基本肯定了方案一的方向，待完善后下周向县领导汇报。,规划设计进展,调整后的方案一,调整后的方案二,调整后的方案三,在方案一的基础上继续深入的对高层的建筑高度进行了进一步的方案比对。,方案一1#楼、2#楼、3#楼、4#楼18层,1#,4#,3#,2#,1#,4#,3#,2#,1#,4#,3#,2#,方案二1#楼15层；2#楼20层；3#楼、4#楼18层。,1#,4#,3#,2#,1#,4#,3#,2#,1#,4#,3#,2#,方案三1#楼12层；2#楼22层；3#楼、4#楼18层。,1#,4#,3#,2#,1#,4#,3#,2#,1#,4#,3#,2#,方案四1#楼12层；2#楼18层；3#楼、4#楼20层。,1#,4#,3#,2#,方案五1#楼12层；2#楼18层；3#楼、4#楼21层。,1#,4#,3#,2#,一、项目基本情况介绍桃花园代建项目基本情况,千岛湖桃花园项目概况,该地块位于淳安县千岛湖镇梦菇塘，呈不规则形状山地，坡度约30度左右，东南临湖，湖景线约205米，湖面不大，西临道路，道路以西为桃源小区二期，北面临桃源岛大酒店。本地块离千岛湖镇主城区约两公里。总用地面积20210平方米，容积率：0.3，建筑密度：16.5，绿地率：50，总户数：20户 地上总建筑面积平6052方米，地下、半地下室面积3295平方米，总建筑面积 9347 平方米。,桃花园代建项目卫星图,桃花园代建项目已报批总平面图,桃花园项目已报批效果图,桃花园现场照片,桃花园代建项目主入口,桃花园周边实景照片,桃花园项目开工 千岛湖桃花园项目经过前期景观设计的重新委托、室内户型的优化，现已完成项目原规划与建筑施工图的重大调整与完善并于2010年10月19日上午8:00正式开工。,6#、7#楼基础承台施工,桃花园代建项目合作单位建筑设计单位：安道国际景观设计单位：上海轶品设计室内户型优化单位：浙江省装饰公司总包施工单位：居易建筑监理单位：通力监理公司,一、千岛湖房地产市场情况,1.千岛湖经济环境分析（1）城市、区位及面积 淳安县位于浙江省西部，是著名国家级风景区千岛湖所在地，北接临安、东邻桐庐、建德、南连常山、衢县、西南与开化接壤，西与安徽休宁、歙县毗连。淳安县辖11个镇、12个乡。全境东西长96.8公里，南北宽94.4公里，面积4427平方公里，占全省总面积的4.35%，是浙江省面积最大的县。属杭州地区，距杭州市区151公里。新安江从西北蜿蜒而下，横贯全境。其中千岛湖湖区面积573平方公里，有1078个岛屿，汇水区域10442平方公里，誉为“天下第一秀水”，森林覆盖率达93%。,（2）淳安近3年主要经济衡量指标 2009年淳安经济稳步发展，各项指标（除出口外）普遍增长明显，特别是旅游经济创收，比2008年增长了19.4%。,2007-2009年淳安综合经济指标对照表,注：较上年同期相比上涨“”，下降“”，以上数据来源淳安统计局,在旅游经济等迅速发展的带动下，淳安城镇居民人均可支配收入稳步增长，2009年增幅为8.3%，较2008年全年的增幅有微弱回落。,2007-2009年淳安人口及收入变化情况对照表,注：较上年同期相比上涨“”，下降“”，以上数据来源淳安统计局,（3）淳安近3年主要经济衡量指标,综上所述：依赖旅游业与工业的快速发展，近年来本地经济发展迅速，居民收入也快速增长，总体经济发展形势良好。本地主要行业中，旅游业一直是关系整个城市发展的重心。结合淳安旅游重点发展规划，行业后市走势看好。2009年全年实现接待游客300万人，同比增长12.8%；旅游经济收入达38.1亿元，同比增长19.4%。未来由于人均所得的提高、有利的国定假日制度与劳动法修订，旅游业的需求将维持良好发展势头。,与千岛湖相依的每一块土地都是珍贵的，长三角城市群顶尖财富阶层发现这个城市土地价值的旅程还刚刚开始。城市名片国家5A级旅游风景区，被世人称为“中国最美丽的湖泊”。城市地位长三角城市群度假之都城市动脉杭千高速，让杭州、上海的财富阶层周末到千岛湖居住成 为了现实。,2、淳安房地产市场环境分析,（1）淳安近3年房地产投资开发指标 淳安县近年来房地产投资稳步增长，2009年投资额为17.1亿元，比2008年增长了12.4%。,注：较上年同期相比上涨“”，下降“”，以上数据来源淳安统计局,（2）淳安近3年房地产销售指标 2009年的商品房销售面积已经超过2008年全年，在一线湖景高端商品房及排屋房源的带动下，商品房销售额增长幅度尤为明显。,2007-2009年淳安房地产销售指标对照表,注：剔除别墅、度假类公寓，普通公寓商品房实际均价在58006300元/左右。,数据来源淳安统计局,（3）淳安县2010年土地出让情况,2010年千岛湖镇最新土地出让情况：,数据来源：淳安县国土局,3.2010年房产4月新政解读 房产新政出台背景 2010年春节以后，在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下，投机、投资及自住型购房三管齐下，房产市场出现抢购潮，价格也随之扶摇直上，高烧不退，部分城市因房价上涨快，百姓怨声载道。从政治的角度看，房价关系民生的根本问题。因此，出台房产新政、抑制房价过快增长，已经不仅是单纯的经济问题，而且已上升为政治问题。在1月份出台国务院4号文件之后，房价并没有得到控制，这是4月份再次出台国务院10号文件的关键原因。也正是因为如此，10号文件必须获得成效，否则，国务院权威（政府公信力）将受到严重的挑战。换句话说，这次调控必须看到实际成效!,房产新政的力度是史无前例的 中国政府历史上针对房地产市场一共发出过四个国务院的文件，最早的是1998年关于停止福利分房的，稍早的是2003年关于促进房地产市场健康发展的，此前的是2007年加快改善中低收入家庭住房的，这次的则是关于抑制部分地区房价过快增长的，也就是一般所谓的“国十条”，国务院文件和国办文件是有相当大区别的，政策的影响力不可小视。,房产4月新政对本地房地产市场的影响1.新政期的导入必然使市场进入暂停状态，即滞涨观望期的开始。2.人们对房地产市场未来走势的不确定影响购房积极性。3.资金量的门槛提高，致使投机、投资购房减少。4.异地置业的减少，势必引起有民间资本的地区对本地购房需求的加大。备注：10月份淳安县未出台房产调控细则，意味着淳安房地产市场未实行限购政策。,2010年新增项目介绍,金基观岛 项目位于清溪新城，北邻千岛湖景观大道，距千岛湖镇约15公里，由浙江金基置业有限公司开发，总占地86亩，总建筑面积12万方，物业类型有排屋、花园洋房、公寓，一期开排屋，面积在100-150，计划在2011年初开盘，价格预计在每平方米两万元。工地情况：正在进行土石方爆破、开挖。,金基观岛项目实景,千岛湖墅 项目位于千岛湖进贤湾，由杭州普天房产开发有限公司开发，总占地100亩，总建筑面积约3万方左右，共开发26幢别墅，一期开6幢，面积在800-1200，共4层，每户带约1000花园、游艇码头等，全精装修，价格在4000万左右，精装修成本在1000万左右，未对外开盘。工地情况：有6幢外立面基本已完成，正在进行室内和花园的装修。,千岛湖墅项目现场实景,千岛湖墅项目现场实景,千岛湖墅项目现场实景,（3）紫荆湖滨公寓：该项目为本地久大置业开发有限公司开发，位于千岛龙庭以南地块，预计下半年开盘。项目规划1幢酒店和2幢高层公寓，公寓总层有24层，户型以130平方米左右，三室两厅的户型为主。,紫荆湖滨公寓总平图,紫荆湖滨公寓效果图,紫荆湖滨公寓项目现场实景 摄于2010.6.25,（4）书香名地：该项目由杭州居易房产开发有限公司开发，位于千岛湖镇开发路东侧，南面为南山学校,地块总占地31亩，规划总建筑面积69011平方米，沿街为二层的商业裙房，小区内由7幢1826层的高层住宅组成。户型以89-130平方米为主，预计下半年10月份开盘。,书香名地效果图,书香名地项目现场实景,5.典型楼盘分析,高端市场,千岛湖滨江度假别墅,千岛湖滨江度假别墅,千岛湖滨江度假别墅项目工地实景,千岛湖滨江度假别墅项目工地实景,通盛翡翠岛山水名墅,通盛翡翠岛山水名墅,通盛翡翠岛山水名墅项目工地实景,通盛翡翠岛山水名墅项目工地实景,通盛翡翠岛山水名墅项目工地实景,通盛翡翠岛山水名墅项目工地实景,天屿千岛湖山顶度假别墅,天屿千岛湖山顶度假别墅,天屿千岛湖山顶度假别墅,天屿千岛湖山顶度假别墅工地实景,天屿千岛湖山顶度假别墅工地实景,千岛湖阳光水岸度假公寓,千岛湖阳光水岸度假公寓,千岛湖阳光水岸度假公寓项目现场实景,千岛湖阳光水岸度假公寓项目现场实景,万向随园,万向随园项目实景,万向随园项目实景,5.典型楼盘分析,中端市场,居易金色阳光,居易金色阳光,居易金色阳光二期现场实景,居易金色阳光二期现场实景,三、营销策划部9月、10月重点工作介绍,9月份工作完成情况,10月份工作完成情况,1、营销策划推广合作机构的选择 本月营销策划推广合作机构的选择是本部重点工作内容之一。我们和绿城项目长期合作的几家和目前行业内实力比较强的几家进行了对比和分析，最终形成建议报告，提交公司层面讨论，在项目内部达成统一意见。,2、酒店管理公司的选择 酒店管理公司的选择对本项目的规划设计推进起着决定性的作用，为保证项目日后的整体性和可操作性，我们计划从规划设计源头开始让酒店管理公司介入，来完美我们的规划设计。目前我们已经用各种方式和不同类型的酒店管理公司接触，也已基本明确本项目的酒店管理模式，经过近一个月的洽谈，基本锁定了几家意向较强的合作公司。,本月洽谈的酒店一览表,四、营销策划部本年度重点工作计划,11月份工作计划,其他重点工作时间计划,五、需要集团对接的重点工作内容,1、策划类规程（1）案名、LOGO、主推广语、画面及项目VI,（2）宣传印刷品、广告、模型等营销策划工作,（3）网站的开通和维护,（4）产品策划书,2、团队组建的流程确认 本项目营销团队架构拟按6人配置，营销策划部分管领导1名，总体控制营销策划部所有工作，营销策划部副经理1名协助分管领导完成营销策划部日常工作兼策划，销售内务兼销售员1名，销售员3名。目前遇到的问题：（1）人员的隶属情况（2）团队组建的时间（3）人员的配置情况（4）营销人员的管理,3、营销费用的集团把控（1）根据代建合同约定2个项目共计营销费用1580万，关于营销费用的使用审批问题。（2）关于销售佣金的确定。（3）关于委托方在营销事物上审批流程的问题。,谢谢大家！,
