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精装修管理研讨,2012年4月,前言,近日，诸多全国性大品牌开发商频繁出现“质量门”事件，小业主的群体维权活动，各大网站媒体的报道，一时间，使精装修房屋的质量备受瞩目。精装修交房，小业主对房屋的预期是入伙即入住，要求全面，细致。我们不仅需要面对小业主提出的维修问题，还要面对提出的索赔，并关注预防投诉、群诉、维权等事件的发生。维权意识的日益增强，给我们、施工单位带来了巨大压力。在严峻的市场环境下，我们首先要做的是加强每一环节的质量控制，保证房屋的品质。,第 2 页,第 3 页,北京公司精装修管理分享,精装修各阶段管理内容,精装修各阶段注意事项,第 4 页,精装修各阶段管理内容,第 5 页,第一阶段：准备工作阶段第二阶段：以精装总包为主的阶段第三阶段：以专业分包为主的阶段第四阶段：整改移交阶段,精装修各阶段管理内容,第 6 页,精装修四阶段管理总体流程,专业分工、流水作业,第 7 页,精装修四阶段管理主要工作,第一阶段：准备阶段1、精装总包进场2、组织精装总包实测实量、提出整改项3、督促总包单位整改4、精装总包与总包进行工作面交接（通常来说，与总包单位的移交比较难）5、场地移交6、督促精装总包出深化图、加工图、材料下料单7、组织监理、精装总包及专业分包图纸会审、技术交底及培训,第 8 页,精装修四阶段管理主要工作,第二阶段：以精装修总包为主的阶段8、工艺、工程样板施工9、天花吊顶等施工10、墙面基层施工（粉刷石膏、腻子、基膜等）11、地面石材铺贴、铺地板房间地面找平层12、厨卫管井砌筑、防水等13、厨卫墙地砖（石材）铺贴14、过门石窗台板等石材铺贴15、石材地面打磨结晶、入户门框安装,第 9 页,精装修四阶段管理主要工作,第 10 页,精装修四阶段管理主要工作,第四阶段：整改移交阶段26、开荒、保洁27、开展地毯式检查，组织强有力的整改28、水路、电路、卫生间防水等通查（物业公司进驻）29、组织工程收尾、验收、整改、销项，并移交至物业及小业主，30、组织入伙后维修监理、甲方、物业公司至少至少在入伙前预留一个月整改期（各参施单位、包括监理公司和物业公司的人员配备是大问题）,第 11 页,精装修工程各阶段管理注意事项,第 12 页,按精装修不同阶段分析需注意事项,第一阶段：准备阶段现场总平面布置、交通组织、材料临时存放周转场地、垂直运输，以及因市政、园林等工程同时开工所产生的影响。尽快摸清精装修总包项目管理人员组织架构、管理人员能力水平判断、劳务分包标段划分、承包模式、工人地域来源等相关信息。（管理人员的人数和能力要从严要求。可通过实体样板间实施来摸底。）控制线移交总包向精装总包移交控制线，精装总包再为木作、橱柜等单位提供控制线。控制线隐蔽前需准确标注新控制线或参照标记，形成书面记录。不规则转角等容易累积误差放大的部位，各参施共同参与放线复核。精装单位进场后首先进行全面的放线工作。,第 13 页,按精装修不同阶段分析需注意事项,第一阶段：准备阶段工作面移交总包单位与精装修总包工作面移交，项目部要加大督促总包整改移交的力度（避免工程开不起来、停不下来、返不过来）。水电管路移交精装单位进场后首先进行全面试通、尽早发现水、电路问题。严格做好与总包单位的工作界面移交书面记录。注重洞口尺寸交接如房间方正偏差大，需加大抹灰厚度则需注意抹灰分层、多遍以避免空鼓，及洞口的墙体厚度是否随之变化。考虑木作、橱柜通常仅按照4-6种标准尺寸进行加工，注意其尺寸是否适用于所有房间。如部分房间因墙体找方引起排版变化，对抹灰或结合层厚度增加要予以重视。,第 14 页,第一阶段：准备阶段与合约部沟通，争取木作、橱柜、石材供货、石材结晶等单位多定几家合作单位。尽量选择在当地有加工能力的合作单位。或考虑在当地专设中转地。石材、木作部件供货的配套性、及时性在议标过程中予以明确。与设计部沟通尽早对于非标层的细部节点做法予以明确。对于在展示样板或工程样板施工过程中遇到的问题探讨优化方案。,按精装修不同阶段分析需注意事项,第 15 页,第二阶段：以精装修总包为主的阶段工艺、工程样板施工依照精装修总包的劳务划分情况分别展开各个工艺的样板施工。样板规范确认后，随即全面展开（样板先行）。如条件允许，按标段分别做一套工程实体样板。,按精装修不同阶段分析需注意事项,第 16 页,第二阶段：以精装修总包为主的阶段天花天花、吊顶石膏板、大芯板、轻钢龙骨等合同中有品牌、规格等详细要求，注意验收顶板平整度交接规范要求1cm，实际采取3cm（事实证明隐患极大）顶板偏差大的，必须挂网抹灰（层高允许可加做一层石膏板吊顶）天花乳胶漆涂刷前基层腻子砂纸打磨要光滑并将灰尘清理干净验收时采用“白+黑”两次检查，夜间开灯检查不可忽略,按精装修不同阶段分析需注意事项,天花常见问题分类,第 17 页,以精装修总包为主阶段常见问题天花,第 18 页,第二阶段：以精装修总包为主的阶段地面基层处理地坪施工时注意养护，淋水覆膜养护3天，避免起砂 关注地面平整度控制，严格要求施工单位检验方式不能仅用2m靠尺，一定要做到地面水平度达到要求。（尤其在门洞口、哑口、及固定家具位置）铺地板房间的地面找平层必须用水泥砂浆，不能用粉刷石膏墙面基层处理控制墙面平整度，以免与木套线收口时露出明显缝隙对于不同材质接缝处的处理要严加控制1m以下部位要严加控制,按精装修不同阶段分析需注意事项,第 19 页,第二阶段：以精装修总包为主的阶段石材质量三级控制措施a.荒料控制：到福建等产地看荒料，从源头控制色差；b.大板控制：大板到货后，到石材厂查看，进一步控制色差及石材质量；c.成品控制：工程前期在甲方、监理、精装单位到工厂排版验收后再行装箱发货。材料到场时，甲方、监理、精装单位共同验货。验收内容包括：是否有色差、厚度是否符合要求、是否破损断裂、防护剂涂刷是否到位，背筋等保护措施是否到位。经验收合格后签字接收，接收后出现的破损、断裂等问题由施工单位承担。如未经接收，施工单位即将石材用于施工，相关问题由施工单位承担。,按精装修不同阶段分析需注意事项,第 20 页,第二阶段：以精装修总包为主的阶段石材铺贴 墙地面严格按照编号铺贴。对于烟风道及管井部位的基层处理要格外注意。石材打磨结晶必须与铺贴同时完成，否则会对木作造成极大破坏。石材保护建议每栋楼外硬化一块场地存放石材。墙面阳角铺贴完成后，墙面1.8米以下作夹板保护。墙面石材在交叉施工较多部位贴膜保护。石材、地砖地面采用五厘板或地毯保护。,按精装修不同阶段分析需注意事项,石材常见问题分类,第 21 页,以精装修总包为主阶段常见问题石材,石材常见问题分类,第 22 页,以精装修总包为主阶段常见问题石材,第 23 页,第三阶段：以分包为主的阶段专业分包进场，启动二次工作面移交。（精装总包对专业分包进行移交）强调样板示范，控制初期节奏。木作、橱柜等一定根据现场实际尺寸下单生产。橱柜、木作和地板可能严重地影响进度。（尤其是木作）协调管理及成品保护的压力陡增。精装修工程周例会，各单位汇报成品保护情况。分层验收，移交至精装总包。（这个阶段很困难）安全文明施工管理难度很大。,按精装修不同阶段分析需注意事项,第 24 页,第三阶段：以分包为主的阶段电梯电梯管理垂直运输是精装工程的命脉。项目部要依据实际情况计算运次，统筹安排。本阶段电梯很可能24小时运转也不能满足要求。初期协调室外用电梯，必要时增加工作时间（总包的电梯，精装和分包用）。精装修总包对电梯同一管理，合理安排、灵活调节（精装的电梯分包用）。机房交由维护单位进行管理。严格防范，避免施工用水跑水浸泡电梯。明确管理责任。做好统一的电梯司机培训，约定电梯使用交接办法。做好不能用电梯运输的大件木作的运输管理。,按精装修不同阶段分析需注意事项,第 25 页,第三阶段：以分包为主的阶段橱柜橱柜 关注供货及时性、厂家产能。加强施工管理，控制安装偏差。冷热水软管的接头连接必须用双钳拧紧。注意防潮、避免磕碰等木作类常见问题。木材切割断面的封闭处理，与环境监测有关。易丢失的五金件最后集中安装，并办理交接手续。,按维修不同阶段分析需注意事项,橱柜常见问题分类,第 26 页,以分包为主阶段常见问题橱柜,第 27 页,第三阶段：以分包为主的阶段木作木作供货木作安装是本阶段的关键线路一定要关注厂家的产能是否能达到需求一定要落实厂家加工的是不是我们的东西一定不要让我们被动的走进他的节奏供货控制严格控制到货是否与封样及合同约定相符（做好主材控制，柱脚、贴脸线、踢脚线等一定要与合约要求及封样相符）要求以户为单位材料到场（最多可将整个楼按楼层划成4个分段）、避免以部件为单位集中到场,按维修不同阶段分析需注意事项,第 28 页,第三阶段：以分包为主的阶段木作木作加工及安装要求木作工厂内完成门套线45度切口工序，现场严格控制拼缝工艺踢脚线拼接处采用45度切割拼接做好运货批次控制，出厂前完成分类编号，控制色差，避免生产间隔时间较长的线条使用在同一部位木作的防潮控制材料分层堆放，离地高度大于20cm泥水作业及含水量较大的作业一定安排在木作进场前完成材料选择和加工工艺上考虑防潮要求在深化方案方面，采用避免使木作接触明水的措施加强成品保护，避免磕碰划伤,按维修不同阶段分析需注意事项,木作常见问题分类,第 29 页,以分包为主阶段常见问题木作,木作常见问题分类,第 30 页,以分包为主阶段常见问题木作,第 31 页,第三阶段：以分包为主的阶段入户门入户门关注产能 门框安装要水平关注洞口尺寸及墙体厚度关注控制线移交门扇下口与过门石之间缝隙一定控制在3mm-5mm,按维修不同阶段分析需注意事项,户门常见问题分类,第 32 页,以分包为主阶段常见问题户门,第 33 页,第三阶段：以分包为主的阶段壁纸壁纸可在阴角拼缝并搭接2mm 铺贴前户内一定清理整洁，墙面基层不得有灰尘附着注意成品保护 强调木作修补油漆对壁纸二次污染,按维修不同阶段分析需注意事项,壁纸常见问题分类,第 34 页,以分包为主阶段常见问题壁纸,第 35 页,第三阶段：以分包为主的阶段木地板木地板基层找平一定认真验收，不能仅仅以2m尺来靠。地坪施工时淋水覆膜养护3天，避免起砂，干燥后再铺设木地板木地板铺设前基层必须清理干净，避免冒灰返尘 基层验收基本要做到60%以上的检查率强调色差控制 成品保护,按维修不同阶段分析需注意事项,木地板常见问题分类,第 36 页,以分包为主阶段常见问题木地板,第 37 页,第三阶段：以分包为主的阶段洁具、家电、五金洁具、家电、五金家具安装本身没有难点，但在此期间如控制不到位，会对室内木作、地板、壁纸、包括铝窗等造成大规模破坏。可采用户内专设一块木板用于空调室外机或冰箱的临时存放地，以减少对地板的破坏。尤其要注意空调室外机、冰箱等对户内成品的破坏。项目部一定要核实空调室外机是否可以安装在室外机位里。安装完成后，一定要进行调试工作。家电搬运、安装过程防止磕碰，底部和边角粘贴发泡型聚苯板保护。洁具安装后，五金用薄膜覆盖，马桶盖用胶带封住，并用原有纸箱覆盖保护毛巾杆、镜子等安装后薄膜保护龙头最后安装，拉链、堵链等已丢失小五金配筋入伙前统一安装,按维修不同阶段分析需注意事项,空调及家电常见问题分类,第 38 页,以分包为主阶段常见问题家电,第 39 页,第四阶段：整改移交阶段防偷盗，因易丢失物品最后集中安装，成品保护难度再度加大通水试验前检查地漏是否通畅，分户阀门是否关好，分户分房间逐一进行通水试验，以免漏水开荒、保洁工作（精装总包合同范围内）注意：对金属器物、洁具、浴缸等不能用具有腐蚀性的溶液 不用油漆稀释剂、草酸等 对木作不能金属球开荒保洁工作是一个里程碑，但也是又一个周期的开始所有成品保护措施撤除、整改问题逐一暴露,按维修不同阶段分析需注意事项,第 40 页,第四阶段：整改移交阶段先制定整改移交样板间，按照标准严格推行精保洁后才显现的问题集中处理石材明显裂纹集中处理使用功能完备性检查感官效果检查对木作磕碰掉漆等问题进行“美容”修补地板划伤、凹坑、返尘处理玻璃、铝框等划伤处理严控精装总包和专业分包管理人员和劳务人员留场,按维修不同阶段分析需注意事项,水专业常见问题处理建议,第 41 页,室内排水管道检查口应预留检修口便于立管通球试验及维修。排水地漏应保证水封高度。水龙头给水连接管尽量采用软管丝扣连接，不宜用硬管与软管采用锁母连接，易脱落。洗衣机上下水安装在合同中予以明确责任。消防、喷淋外线尽量采用给水铸铁管，市政管线上不得种树。热水循环泵尽量采用屏蔽泵等低噪音水泵。采暖、热水入户尽量从楼中间入户往两侧分支管利于系统平衡。给水、中水、消防、热力等外管线按区域设置分段阀门，便于检修。,精装修工程配套专业管理注意事项,电专业常见问题处理建议,第 42 页,电盒改位后，建议在原位置保留过路盒，如进行封堵，线路出现问题时，维修难度较大。建议考虑对废弃过路盒的简单装饰措施。强电、弱电管路是否通畅一定要明确交接，留好书面记录。穿完线的加强保护。,精装修工程配套专业管理注意事项,第 43 页,入伙后维修难点分析,第 44 页,按维修难易程度分析需注意事项,疾在腠理木作掉漆、壁纸起皮、开裂，涂料色泽不匀、灯泡不亮等验房师可怕也并不可怕，具有一定职业道德连带问题，多个问题变通解决疾在血脉雨水管与冷凝水管合一形成返水、地漏堵塞、石材裂纹、小五金件丢失疾在肠胃卫生间漏水、烟机反味、石材断裂、地板冒灰或空鼓疾在骨髓洗衣机上盖、暖气不热、地漏反味、漏雨,精装修交房的难点问题主要分为,第 45 页,已经施工完成，无法更改的问题。如处理需更改方案或返工涉及多家单位且成本高。参与单位工序多，协调量大，耗费管理大。如卫生间漏水、烟机反味无法简单查明原因的问题，如漏雨、漏风、隔声、未留过路盒的线路问题、暖气不热等。人工费上涨导致配合工序乏力。,精装修工程管理难点问题分析,难点问题分析,第 46 页,地漏反味成因：水封高度不够处理措施：1.要求业主经常蓄水；2.建议精装设计时一定要保证水封高度，项目部要坚持意见。雨落水管与冷凝水管合一易返水成因：雨水管与冷凝水管合一，雨量较大时，排水不及返至冷凝水管处理措施：冷凝水管与雨水管分开,精装修工程管理难点问题分析,难点问题分析,第 47 页,地漏堵塞成因：结晶完成后施工单位将打磨杂质扫至地漏，造成水管堵塞处理措施：1.结晶施工过程中地漏封堵，不允许施工单位向地漏扫水、不允许施 工单位向马桶、洗脸盆、浴缸内倾倒污水；2.施工单位配置可移动的集水桶，对废水进行统一收集和倾倒,精装修工程管理难点问题分析,难点问题分析,第 48 页,卫生间漏水成因：防水破坏、水管连接处未拧紧、八字阀未拧死等处理措施：1.建议卫生间防水由精装单位施工；2.施工中加强防水、水专业管理烟机反味成因：1.止回阀质量问题、安装不到位或脱落；2.烟机软管连接不到位处理措施：拆橱柜，再拆吊顶维修,精装修工程管理难点问题分析,第 49 页,尾声,精装项目应在工程实体样板间施工阶段和大货精装过程中，探讨出更加优良的工序安排及组织形式。在工程实施和管理过程中，请项目管理人员多跑跑腿、多动动嘴、多发发威、多找找鬼。,谢谢！,