新联康武汉星光无限项目营销策略简报.ppt

武汉星光无限项目,1.地块属性,2.市场情况,简报提纲,3.产品力建议,4.价格定位,5.开盘策略,地块分析 项目定位 客源分析,1.土地属性,2.市场情况,3.产品力建议,4.价格定位,5.开盘策略,地 块 分 析,地块位置,本案地块位于光谷核心区域,东临碧水花园，西面靠旺山花园，北傍紫菘花园，南邻珞喻路，本案距离光谷广场500m。,土地属性,本案,民族大道,关山大道,三环,珞 喻 路,雄楚大道,南湖大道,交通出行,本案出行主要依靠东西向的珞喻路，由此可通往武汉三镇。但高峰时段较拥堵。另外由珞喻路、雄楚大道，民族大道可上三环。,土地属性,本案,光谷大道,交通出行,地块处于规划地铁2号线起点，终点为汉口常青公园，预计2012年通车地铁全程仅需40分钟，而同样路程公交则需要80分钟才能到达。,土地属性,常青花园,汉口火车站,汽车客运总站,王家墩CBD,江汉路步行街,鲁巷广场,洪山广场,中山公园,地铁概念在武汉处于起步阶段，潜力巨大，本案毗邻地铁站点，对本地块的综合价值将有很大的提升。,交通出行,地块南侧有两个公交车站，北侧为一公交总站，公交线路发达,本案,土地属性,公交车站,公交车站,公交总站,周边环境,地块南侧是双向4车道的珞喻路，北侧紫菘花园小区,本案,紫菘花园,土地属性,珞喻路,周边环境,从细部环境来看，地块南侧有绿化带和加油站,本案,土地属性,周边环境,地块西侧为旺山公园，东侧为碧水花园,本案,碧水花园,旺山公园,土地属性,民族大道,光谷大道,珞 喻 路,雄楚大道,南湖大道,本案,关山大道,周边配套,本案周边各类生活配套丰富齐全，其中以教育资源和商业氛围较突出。,土地属性,民族大道,关山大道,光谷大道,珞 喻 路,雄楚大道,南湖大道,本案,中 环 线,东湖创业中心,华中软件园,中芯国际,富士康科技工业园,周边产业,关南工业园,关东工业园,周边产业园区林立，主要以光电子信息产业及生物科技产业为主。,土地属性,小 结,1、本案地处光谷核心地带，可享受与市中心比肩的各类配套。,2、本案周边住宅档次较低，周边小环境较差。,3、本案所属武汉重点开发的科技新城内，区域内有众多产业园和高校。,项 目 定 位,绝对强势,生活配套齐全，科教氛围浓厚,周边教师和科研人员数量众多，将为本案带来大量客源,光谷区域内不可复制的核心地段,SWOT分析,优势/劣势,交通出行便利,SWOT分析,固有劣势,临近居住社区形象较为低端,珞喻路噪音灰尘影响，南侧有一加油站,优势/劣势,本案建筑密度较高，居住舒适度和采光欠佳,SWOT分析,机会点/威胁点,市场机会点,市场威胁点,处于规划地铁2号线起点，未来出行有较大提升,超大规模社区光谷世界城和保利华都的直接竞争,光谷开发区将受到政府的大力扶持,基于以上对区域属性、土地属性的分析，结合本案的自身条件建议本案定位：,项目定位,光谷核心地铁旁上层建筑,本案地处光谷中心，毗邻鲁巷广场,雄踞光谷之颠,本案毗邻轨道交通2号线起点站,享受轨道资源,位于光谷龙眼，周边高端项目稀缺,打造高端产品,客 源 分 析,武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生。,客源分析,住宅,东湖新技术开发区有光电子生产企业480多家，是全国生产光电子产品最密集的地区。周边主要的产业园区主要有：东湖创业中心、关东工业园、关南工业园、华中软件园、中芯国际、富士康科技工业园等。,由此有理由得出本案二期住宅客源主要为：高校老师、科研人员、产业园区员工及产业上下游公司员工,我们对本案一期以及周边相似商住楼内已入住的业主进行研究：,客源分析,商住楼,通过对已入住业主的分析，我们认为本案商住楼的客源主要为：中小企业，规模不大，从事电子信息行业，对价格有一定的敏感度。,区域公寓市场 区域办公市场,1.土地属性,2.市场情况,3.产品力建议,4.价格定位,5.开盘策略,区域公寓市场,民族大道,关山大道,光谷大道,珞 喻 路,雄楚大道,南湖大道,山泉居,阳光在线,巴黎豪庭,现代森林,清江山水,光谷坐标城,保利华都,本案,光谷世界城,芭比伦堡,谓语城,当代国际花园,光谷在售住宅项目,区域公寓市场,光谷在售公寓项目,区域公寓市场,总建面积,本案竞品总建多为20万平米以上，其中30万以上的超大社区有7个。,区域公寓市场,产品类型,除当代国际花园有花园洋房外，其他竟品产品类型相对集中在小高层、高层,区域公寓市场,平价单价,目前本案周边项目价格在6500-7000元/平方米。,区域公寓市场,主力面积,二房主力在90-100平方米，三房主力在110-130平方米之间。,区域公寓市场,主力总价,二房集中在60-70万，三房集中在70-90万,区域公寓市场,重点竞争个案光谷世界城,地理位置：光谷步行街开 发 商：武汉市利嘉置业有限公司建筑指标：住宅总建80万平方米产品类型：高层、酒店式公寓、写字楼开盘时间：07年6月(酒店式公寓)、高层预计08.3开盘平均价格：酒店式公寓5400元/平方米、高层价格未定主力面积：一房55平方米（酒店式公寓）高层面积范围：二、三房90-130平方米主力总价：一房29万（酒店式公寓）主要卖点：1.位于光谷广场中心位置 2.超大社区规模，周边各类配套齐全；,销售率：100（酒店式公寓产品推出共1200套，目前全部售罄）,区域公寓市场,重点竞争个案巴黎豪庭,地理位置：珞喻路和关山二路交汇处开 发 商：南益置业（武汉）有限公司建筑指标：住宅总建34.8万平方米产品类型：高层、小高层开盘时间：07年7月(二期)平均价格：7000元/平方米主力面积：二房101-117平方米；三房135平方米主力总价：二房70-82万；三房95万主要卖点：1.34万方社区规模 2.9万平方米园林，600多株原生樟树 3.高新智能化建筑产品,销售率：100（公寓产品推出共893套，目前全部售罄）,区域公寓市场,重点竞争个案巴黎豪庭,二期在售,该案近期12.8开盘1栋高层，3栋小高层，目前报价7000元/平方米。,总平面图及推案情况,区域公寓市场,重点竞争个案巴黎豪庭,主力户型（三房 135m2）,客厅4.5米面宽客厅可自行隔储藏室客厅，双卧室朝南，通风采 光效果好主卧室内带衣帽间,区域公寓市场,重点竞争个案保利华都,地理位置：武汉市洪山区虎泉街下马庄 开 发 商：湖北保利投资有限公司建筑指标：总建56万平方米产品类型：高层、酒店式公寓开盘时间：07年12月平均价格：6600-6700（价格预计）主力面积：二房95-97平方米主力总价：二房62-65万主要卖点：1.项目规模大，目前报价较低，有利于去化；2.距离光谷中心1.5公里，周边配套均可享受 3.品牌开发商；,销售率：未开盘,区域公寓市场,重点竞争个案保利华都,该案近期12中下旬开盘3栋高层，目前报价6700元/平方米。,总平面图及推案情况,即将开盘,区域公寓市场,重点竞争个案保利华都,主力户型（三房 97m2）,客厅4.3米面宽 4.5m2入户花园设计由于是点式结构，通风采光 会受影响,区域公寓市场,区域办公市场,民族大道,关山大道,光谷大道,珞 喻 路,雄楚大道,南湖大道,光谷在售办公项目,本案,区域办公市场,各项目的租金在30元/*月，价格在6000元/平方米左右，其投资回报在6左右从办公市场来看，目前办公市场的价格与住宅市场相当，而租金较低，投资回报较低,光谷在售办公项目,本案一栋商住楼通煤气且可以注册公司该楼有二种产品方向：商住或办公下面我们将从不同方面分析哪种产品能创造更大的利润。,武汉大市场走势,从武汉住宅年走势来看，价格涨幅达到了38，同时成交量稳中有升。而武汉办公市场近几年的市场较为平稳，市场涨幅较少，且投资回报率仅在6左右。住宅的市场机会高于办公。,06.10-07.10武汉住宅市场走势,周边产业,从周边产业来看，光谷的大型企业基本都有自己的办公厂房，周边办公楼的客源基本都是一些产业园区的配套下属企业，这些企业的实力较弱，对价格敏感度较高。,本案特性,本案的商住可以注册公司，产权为70年，也可以办公。,综合来看，本案选择商住产品能产生更大的利润。,产品力细分及相关建议,1.土地属性,2.市场情况,3.产品力建议,4.价格定位,5.开盘策略,产品力细分及相关建议,产品力细分及建议,景观环境,本案项目绿化率普遍达到35%以上，部分可以达到45%。,产品力细分及建议,景观环境,鉴于本案栋距较窄，建议在较小的空间内，做出精致的景观效果，做到植被的层次分明。,产品力细分及建议,景观环境,鉴于本案可用空间不大，应在中心绿化也做出精致的景观效果，增加层次感。,户型设计,在售楼盘楼层布局以1梯2户板式结构为主。本案作为高层产品，得房率较高，但本案为点式结构，通风和采光效果欠佳。,产品力细分及建议,产品附加值,本案附加值在周边项目中处于中等水平。,产品力细分及建议,公共部位,产品力细分及建议,从立面看，面砖采用的较广泛从大堂与电梯厅来看，地砖和涂料使用较为普遍，电梯多采用上海三菱。,公共部位,产品力细分及建议,建议本案大堂做高档处理装修标准4000元/平方米,会所及商业配套,产品力细分及建议,从会所规划看，当代国际花园和保里华都较有特色;从社区商业来看，光谷世界城凭借其光谷步行街和大洋百货等，商业完善,本案由于距离大洋百货和步行街近在咫尺，会所商业配套矛盾不突出。,会所及商业配套,产品力细分及建议,考虑到本案目前无会所，建议在栋与栋之间设置连廊，内设咖啡厅等休闲场所，达到泛会所的效果。,物业管理,产品力细分及建议,多层物业费集中在0.6-0.8元/月，小高层/高层物业费集中在1.2-1.5元/月建议本案的物业费不超过1.8元/月。,价格建议,1.土地属性,2.市场情况,3.产品力建议,4.价格定位,5.开盘策略,价 格 建 议,我们选取光谷片区目前较具代表性的两个项目保利华都和巴黎豪庭来做比较研究：,价格建议,价格建议,与保利华都相比,1、本案在地段、配套及交通出行上较有优势；2、保利华都在环境和规模上优于本案；3、两案均为点式结构，但保里华都在客厅朝向和卫生间采光等方面优于本案,建议：由于保利华都为大盘且首次开盘，价格较为保守，故本案定价相对保利华都6700元/平方米可以有较大的提升空间。,与巴黎豪庭相比,1、本案在地段、配套及交通出行上具有明显优势；2、巴黎豪庭在环境和规模上优于本案；3、本案为点式结构，在通风和采光上有一定劣势，但本案的得房率较高。,建议：本案定价相对巴黎豪庭的高层7000元/平方米可以有一定的提升空间；,价格建议,8000-8500元/平方米,价格建议,由周边项目月去化套数基本在60-90套之间，其中清江山水在同区域产品中价格较低且产品力较强，故去化速度较快,山泉居价格在区域内最高，但产品力不能支撑，故此2个项目缺乏参考意义。,本案拥有这些个案无法比拟的稀缺地段，故我们估计本案月去化套数在80-90套,价格建议,我们根据市场情况，建议了三种销售方案：,综合来看，我们认为方案二是最优选择。另外，高档公共部位装修和精致景观是8000-8500元/平方米的重要支撑点,推案节奏和计划,1.土地属性,2.市场情况,3.产品力建议,4.价格定位,5.开盘策略,推案节奏和计划,推盘节奏和计划,推盘建议,第一批：3号楼推出时间：08.3推出面积：2.3万平米,第二批：2号楼 推出时间：08.5推出面积：2.3万,第三批：1号楼 推出时间：08.8推出面积：2万,第四批：4号楼推出时间：08.10推出面积：2.4万,推案原则：1、根据景观资源优劣和居住舒适度2、先推住宅，后推商住,售楼中心、样板房、公共部位，景观样板段需在开盘前全部完成,样板房-145m2（现代风格）,香港东方文华酒店,推盘节奏和计划,样板房-128m2（DECO风格）,阳光带海滨城,推盘节奏和计划,销售中心,金桥瑞仕,推盘节奏和计划,建议售楼中重新装修，达到精致高尚的效果,