安阳8月房地产市场调研报告.ppt
区域房地产市场竞争个案,市场分析,二、市场分析,受政策调控及民间金融“雪崩”的影响，2012年以来安阳住宅销售均价呈下降态势，但安阳新区的商品房住宅走势持续平稳，均价在4700元/平米左右。,价格走势,二、市场分析,东区板块由于政策导向和环境建设治理的加强，促使市民对其认知度提高，板块均价较高，发展潜力大。,板块划分及特征分析,二、市场分析,安阳商品房市场高层产品供应居多，同质化严重，市场竞争激烈,供应结构分析,二、市场分析,受到民间融资崩溃的影响，商品房销售去化速度变缓,销售情况分析,二、市场分析,营销手段较为单一，主要以户外、报纸、短信等传统渠道为主,营销手段分析,二、市场分析,本地高端客户以安钢等能源型企业上下游产业、私营业主及汤阴、林州、水冶、铜冶的矿主为主，对改善型高端产品较为关注,客户特征分析,二、市场分析,区域客户的主要购房关注点是项目的产品、规划、品质和服务,客户关注点分析,二、市场分析,区域小结,安阳新区作为城市发展的新极点，发展潜力巨大；,1,商品房市场高层产品供应居多，同质化严重，市场竞争激烈；,安阳新区在售项目推广手段主要以户外、报纸、短信等传统渠道为主；,本地高端客户以安钢等能源型企业上下游产业、私营业主及汤阴、林州、水冶、铜冶的矿主为主，对改善型高端产品较为关注。,二、市场分析,政策背景区域房地产市场竞争个案,市场分析,二、市场分析,安阳在售有别墅产品的项目有华强城、华富世家、建业森林半岛和紫薇壹号,个案分布,建业森林半岛,二、市场分析,华强城,二、市场分析,别墅产品户型,户型分析：一层挑高客厅，独立车库 二层每个卧室都带有观景露台 三层主卧套房设计配有衣帽间 四层大露台设计 赠送90多平米花园,二、市场分析,别墅产品户型,户型分析：一层车库直接入户，挑高客厅 二层每个卧室都带有观景露台 三层主卧套房设计 四层大露台设计,二、市场分析,别墅产品户型,户型分析：一层挑高餐厅，独立车库 二层每个卧室都带有观景露台 三层超大套房北向设计有露台 四层大露台设计,二、市场分析,别墅产品户型,户型分析：一层挑高客厅，车库直接入户 二层每个卧室都带有观景露台 三层主卧套房设计 四层大露台设计 赠送150多平米花园,二、市场分析,销售动态,华强城首次推出别墅16套，（一栋六联排，一座栋联排和1栋双拼）至今销售8套左右，目前别墅外立面已经成型，正在做内部装修首推别墅销售单价范围12000-15000元/，均价12774元/，销售总价414-585万元/套。通过实际调研得知，华强城联排别墅产品比较少，不急于对外销售，因而对外报价非常高，以树立项目的价格标杆，体现项目的高端品质。11月8日，华强城举行别墅拍卖会活动，1套最优位置的双拼户型被推到808万的高度（炒作活动，未成交。）由于华强城的报价是为了提高项目品质，不注重销售速度，为保证本项目的去化速度，在本项目定价时，应对华强城实际报价进行略微下调，建议还原其均价为10000元/平米。,二、市场分析,客户来源：安阳本地的为主，还有部分水冶、铜冶等 西边的客户客户年龄：35-50客户家庭结构：三口之家、三代同堂客户行业：矿产老板、安钢及其上下游产业商人客户关注点：项目的配套、品质和规划,主力客户,二、市场分析,推广主题：一生之城在此城卖点打造：1.近200万超级大盘；2.安阳首创人车分流体系，1：1高车位配比，半地下景观车库；3.60%高绿化率，尽享2万专属湖泊；4.深圳华强城物业管理公司特色管理模式，能够为业主提供更优质服务。推广渠道：派单、户外、道旗、围挡、报纸,营销推广,二、市场分析,别墅位置,华富世家,二、市场分析,销售动态,项目共10套别墅，其中4套独栋别墅，面积456左右，440万元/套，6套双拼别墅，面积280左右，270万元/套。别墅整体销售均价9700元/。目前销售4套别墅，其中2套独栋别墅，2套双拼别墅。此项目别墅类似于定制别墅，在主体框架确定的前提下可以根据客户需求更改户型，实际价格根据客户的改动情况制定，一房一价。,二、市场分析,别墅户型,户型分析：双入户门 南北通透，户型方正 设计有电梯 挑高客厅 主卧室套房设计,二、市场分析,别墅户型,户型分析：南北双入户门 南北通透，户型方正 卫生间干湿分离 每间卧室均设计有露台 主卧室套房设计,二、市场分析,客户来源：安阳本地的较多，还有部分白璧，林州、水 冶、铜冶客户客户年龄：35-45客户家庭结构：三口之家客户行业：在北京 天津做生意的商人,本地客户以钢铁 上下游产业为主客户关注点：项目的规划、配套和品质,主力客户,二、市场分析,推广主题：建筑城市的全球繁荣卖点打造：1.户型设计较为合理，尺度多样，创新性强；2.位于新的城市中轴线上，交通便利；3.五星级定制物管；4.项目临近义乌国际商贸城，生活方便，升值空间大。推广渠道：报纸、电视、广播、派单、户外、道旗、围挡,营销推广,二、市场分析,8#叠拼别墅,紫薇壹号,二、市场分析,销售动态,项目8#楼原先设计为高层，后临时规划成叠拼别墅，共三个单元，18套叠拼别墅。截止到10月底，共销售15套叠拼。顶层叠拼的销售速度较慢。,二、市场分析,别墅产品,户型分析：户型方正，南北通透 卫生间干湿分离 每间卧室均设计有阳台 主卧套房设计,二、市场分析,别墅产品,户型分析：户型方正，南北通透 6.2米挑高餐厅 设计有洗衣房 270度观景飘窗,二、市场分析,别墅产品,户型分析：户型方正，南北通透 卫生间干湿分离 每间卧室均设计有阳台 主卧套房设计,二、市场分析,客户来源：以市区客户为主，部分地市客户林州、水冶、铜冶居多客户年龄：30-45客户家庭结构：两口之家、三口之家客户行业：公务员、私营业主客户关注点：项目的价格、户型和规划,主力客户,二、市场分析,推广主题：宜居城邦宅以传世卖点打造：1.百米超宽楼间距；2.30亩私享景观园林，超高绿化率；3.毕福剑主持晚会，名人效应。推广渠道：短信、户外、道旗、围挡,营销推广,二、市场分析,一期已售罄,二期未拆迁,建业森林半岛,二、市场分析,户型分析：户型方正，南北通透带有入户花园挑高客厅卫生间干湿分离主卧设计有书房和独立卫生间,热销户型,二、市场分析,户型分析：户型方正，南北通透带有入户花园挑高客厅卫生间干湿分离主卧设计有书房和独立卫生间层层露台,热销户型,二、市场分析,客户来源：林州，水冶、铜冶、汤阴等周边县城客户为主客户年龄：35-50客户家庭结构：三口之家、三代同堂客户行业：安钢及其上下游产业商人、矿产老板客户关注点：项目的环境、产品、品质和服务,主力客户,二、市场分析,推广主题：森林，是回家的方向卖点打造：1.建业在河南地区的品牌实力，质量保证；2.森林半岛，成熟开发样板；3.开发区未来的发展趋势和升值潜力；4.秉承安阳历史文化，以周易、甲骨文为设计元素。推广渠道：户外、道旗、派单、短信、报纸,营销推广,二、市场分析,安阳潜在竞争项目有建业联盟新城和京华广场,个案分布,建业联盟新城：项目位于本案东侧，是本案未来以主要竞争对手，目前正处于前期筹备阶段，但由于建业的联盟新城属于成熟产品，后期开发进度将会很快。京华广场：项目位于本案南侧，规划有220余套别墅产品，目前由于拆迁问题，工程进度较慢。,二、市场分析,竞品小结,二、市场分析,市场总结,二、市场分析,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
