天津市房地产市场研究报告.ppt

,2009 年天津房地产市场研究报告,1,2009 年天津房地产市场研究报告目录前言：.3,第一篇第一章,市场背景篇.5政策资讯.5,一、政策法规.5二、市政动态.15三、市场资讯.23,第二章,经济环境.30,一、GDP.30二、工业增加值.31三、外贸进出口总值.32四、固定资产投资.32五、人均可支配收入.33六、社会零售总额.33,第三章,房地产投资.35,一、开发投资额.35二、房地产开发面积.35三、住宅开发面积.36,第二篇第四章,市场分析篇.37商品房市场.37,一、市场综述.37二、供求关系分析.37三、供应量分析.38四、成交量分析.39五、成交价格分析.39,第五章,土地市场.41,一、整体综述.41二、供应结构分析.41三、土地需求分析.43四、土地价格分析.46,第六章,商品住宅市场.48,一、市场综述.48地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,2,2009 年天津房地产市场研究报告二、供求关系分析.48三、供应量分析.49四、成交量分析.51五、成交价格分析.53,第七章,产品分析.54,一、2009 年天津产品市场主要特征.54二、2009 年新盘分析.56,第八章,营销分析.64,一、营销综述.64二、广告投放分析.65,第三篇第九章,2010 年天津房地产市场走势预测.73市场走势预测.73,一、2010 年大势走向.73二、供应量将有一定幅度的提升.74三、成交量-整体市场平稳.75四、成交价格-惯性上扬，整体滞涨.76,第十章,区域走势预测.77,一、整体走势特征.77二、市内六区冷暖自知.77三、环城四区看西南.78四、滨海新区面临需求瓶颈.79五、远郊区域成交透支，存量不足.79,第十一章,风险走势预测.80,一、区域市场风险预测.80二、产品类型风险预测.83,第十二章,企业信心预测.86,一、整体信心预测.86二、细分市场.87三、土地市场.87四、政策预期.88地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,3,2009 年天津房地产市场研究报告,前言：,乍“寒”还“暖”，福祸所依,“福兮祸所伏，祸兮福所依”这句话用在 09 年似乎颇为恰当，08 年 7 月由美国引发的次贷危机，加之政府在 08 年采取的调控措施，让 08 年中国的房地产业内话题都集中在了“如何过冬”，“深冬、初冬”这类的话题上。,而在市场面表现上，中国经济增速放缓的同时，房地产行业也进入了冬季。以万科为代表的开发商，放慢了投资脚步，施工面积、新开工面积均呈现不同程度的下降。在融资渠道不畅的情况下，成交量持续低迷，一些中小房地产开发企业面临着生存危机。,为了度过危机，在“保增长”大战略前提为了保证中国经济的增速，国家采取了果断的措施，颁布了规模达 4 万亿元的经济刺激计划。涉及诸多行业及领域，而对于房地产行业，国家却在宏观经济指标与民意之间左右摇摆。,随之而来的是，土地市场招拍挂流标，财政收入的减少，上下游产业受到严重影响，一系列问题已经昭示着房地产产业的复苏和健康发展已经成了经济环境改善，乃至应对国际金融危机的关键环节。,不得不说，从一定意义上讲，经济危机使国家对房地产业的态度变得更理性和客观。,随后为了，为了拯救年初摇摇欲坠的 GDP，政府拉长了房地产金融杠杆。最直接的表现，央行在三月内五次密集降息，金融货币政策由从紧变为放松，竭力为经济回暖铺路。于此同时，针对房地产行业采取了降低税费和首付比例的措施，楼市在政策的影响下开始迅速复苏。,作为中国经济第三极的天津，天津的地产市场复苏在先行度上是处于领先位臵上的，尤其以蓝印政策和拆迁规模加大的带动下，津城楼市在出现爆发性的增长，政策利好的基础上，房地产企业得到了前所未有的资金支持。,天津市作为“北方经济中心”天津的滨海新区概念，使天津城市化进程陡然加速，尤其是受到了各地品牌开发商的追捧。其中，海尔、中信、永泰、红星美凯龙等开发商纷纷在天津市“跑马圈地”，万科、金地、恒大、远洋等强势企业纷纷加大天津投入力度。,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,4,2009 年天津房地产市场研究报告,土地市场的火爆，同样联动到住宅市场。春节后，天津市 2008 年积蓄的购买力集中爆发，供不应求的局面推动了成交量和成交价格不断攀高。天津市中心城区房价早已突过万元大关，像津门津塔、假日国际和仁恒海河广场、天津中心等项目则悄然进入 2 万元时代。,房子成为 2009 年最为炙手可热的投资品、畅销品，楼市也从年初的“寒冬”过渡到“小阳春”，又快速转变到年末开发商的集体捂盘惜售。在这一轮楼市回暖的过程中，天津虽未拔得头筹，却也紧随其后。这一年，如果说中国的楼市实现了全面复苏，天津楼市则实现了“跨越式”发展。,2008 年留下的“伤痛”在 2009 年的春天被迅速抹平，曾经惨淡的局面似乎是 2009 年“疯涨”的酝酿和伏笔。2009 年的大幕关闭，10 年序幕展开之际，由高房价引发的民生问题再一次成为国家“政策”关注的重点，正如开篇所言“福兮祸所伏，祸兮福所依”。未来楼市走向将会如何？我们认为主基调的会是好的，也真诚希望的所有业内朋友，多多关注市场变动，及时作出策略调整。Cric 愿与大家一路同行。,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,5,2009 年天津房地产市场研究报告,第一篇第一章,市场背景篇政策资讯,2009 年房地产运行来看，信贷快速增长，购房热度高涨，楼市价格飙升。旺盛的刚性需求、利好的宏观政策、充裕的资金流动性和对通胀的预期等四个方面支撑了房价和成交量的持续上涨。大量的信贷资金和民间闲臵资金进入楼市，投资性需求的快速入市某种程度上制造了楼市的繁荣，通胀预期目前已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素开发商频频拿地、房价的上涨，并且还在演变之中。鉴于目前房地产投资热度的逐渐高涨和银行贷款风险逐渐加大，2009 年下半年政策面开始收紧二套房房贷，给房地产市场适当的降降温。同时，对于物业税的开征日前也提到日程。因此从政策调控整体看，2008 年被称为中国地产的政策年，而就 2009 年政策出台的频率来看，处于潮落状态，根据出台的政策看，目前的基本论调是先松后紧、提振与矫正并举。一、政策法规1、房地产新政津新建非住宅物业，买卖双方要交首期维修资金根据天津市物业管理条例有关规定，自即日起，天津市非住宅物业交存专项维修资金的意见开始实施。本市非住宅物业的购房人和开发建设单位也将开始按照一定的比例交存专项维修资金。意见规定，凡在本市行政区域内，销售给 2 个以上业主的新建非住宅物业项目，应当统一交存共用部位、共用设施设备专项维修资金。但住宅小区内的非住宅物业或住宅小区外与住宅物业结构相连的非住宅物业专项维修资金的交存，仍按照市人民政府批转市房管局市财政局拟定的天津市商品住宅维修基金管理办法的通知规定执行。地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,6,2009 年天津房地产市场研究报告易居视点：专项维修资金属于建立专项维修资金的业主所有，用于非住宅物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，该规定的实行，控制了此项资金的用途，规范了本市非住宅物业管理活动，但同时对于住宅物业开发的成本有所增加。天津降低申办蓝印户口购房款标准，市区 80 万从即日起，本市调整蓝印户口管理政策。经市政府批准，申办本市蓝印户口购房款由原来统一的 100 万元不同程度调低。其中中心城区和塘沽区（含开发区、保税区）申办蓝印户口购房款降至 80 万元，环城四区和汉沽区、大港区申办蓝印户口购房款降至 60 万元，宝坻区、武清区和三县申办蓝印户口购房款降至 40 万元。与此同时，市公安局还出台另外五项具体措施，为本市社会经济又好又快发展保驾护航。易居视点：表 1-1：过往蓝印户口内容,政策出台时间2007 年 4 月（调整）1994 年（政策出台）,主要内容购买的住房必须为一手新房，一次性付款，大产权，无论郊县及市区统一为 100 万元，投资申办蓝印户口的，条件为每投资 200 万元的办理一人，解决范围为投资企业法定代表人、投资者本人及配偶和未婚子女，且需有本人名下住房。购买的住房必须为一手新房，一次性付款，大产权购房款市区 30 万、环城四区 20 万以及郊县 8 万元,政策效果2007-2008 年每 年 办 理4000 个左右2004-2006 年最为集中每年办理 10000 个左右,数据来源：CRIC经过统计，在蓝印户口政策下，可以促进外来人口购房数量为：2004-2006 年，促进每年成交近 60 万平方米；2007 年 4 月，政策调整，门槛提高至 100 万元，促进每年成交量下降至 25-30 万平方米；2009 年，新政后预计可以促进成交近 40-50 万平方米。地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,7,2009 年天津房地产市场研究报告,外地臵业人群看好天津市购房可申办户口政策，希望在天津解决住房及孩子入学问题。但是，近几年天津市房价高涨，针对购房申办户口的政策门槛较高，达到 100 万元，过高的房价降低了外地入津打工人群购房热情。本月，天津出台新政降低了蓝印户口门槛，大大刺激了楼市成交量的回升。,天津规定购房款不交开发商，直接存入监管账户,为进一步规范房地产市场秩序，本市在 2008 年试点基础上，2009 年启用新建商品房预售资金监管网络系统，对开发商新建商品房全面实施预售资金监管方式，杜绝因开发商挪用而造成资金风险等诸多情况发生，切实保证购买期房群众的利益。,本市规定，房地产开发企业不得直接收存房款，购房人须将房款直接存入新建商品房预售资金监管账户。预售资金监管遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式。,易居视点：购房款直接存入监管账户是把双刃剑，在这个规定下，供需双方均得到充分的保障，及时维护了购房者的利益，避免开发商挪用购房款而进一步加大购房风险。,天津市城市规划管理技术规定09 年 3 月施行,我国规划领域第一部内容最全面、最翔实的管理技术规定天津市城市规划管理技术规定于 2009 年 3 月 1 日起施行。规定突出以人为本的要求，防止片面追求经济利益和破坏资源、环境、自然及文化遗产问题的出现，尤其是针对矛盾比较突出、公众反映强烈的建筑间距等问题做出了较为详细的规定，切实维护群众日照、采光等权益，对于缓解学校门口拥堵，解决在哪里设臵人行天桥等都做出详细的规定。,易居视点：新规定施行，从规划角度对本市房地产市场进行规范化管理，进一步提高需求方对整体商品房市场信任度，在当时的市场状况下，对需求市场起到了增加信任、安抚的作用。,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,8,、,2009 年天津房地产市场研究报告,天津高层建筑规划有制度,按照有关高层建筑的规划规定，天津市的群体高层建筑平面布局、竖向布局均应进退有序、富于变化，使得各种高层建筑错落有致。建筑色彩应体现亮丽、明快的原则，不宜采用纯色或深暗颜色处理。,同一地块高层外低内高布局,主要道路高层要减少压迫感,建筑风格须简洁色彩要亮丽明快,易居视点：通过对于交通主干线已竣工的临街高层项目总结分析，出台了有利于市容市貌的此项规定，同时限制了开发商为提高项目容积率而将楼座过分拉高和变向减少楼间距，反映出城市建设的人性化。,天津 6 月实施新规，新建民用建筑需配防空地下室,从 2009 年 6 月起，天津市结合民用建筑修建防空地下室管理规定天津市人民防空工程维护管理实施细则正式实施，新建民用建筑要按标准配建防空地下室，人防工程应与该项目的地上主体建筑作为整体，统一实施维护管理。,凡在城区和新城、建制镇、中心村和独立工业区以及重要经济目标区域内新建、改建民用建筑，包括人们居住、进行公共活动的各类建筑，须按国家有关规定结合地面建筑修建防空地下室，并与批准建设的地面建筑同时竣工验收。如确因地形、地质、施工等特殊原因不能修建防空地下室的或应建防空地下室面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管部门同意，建设单位或个人可不建防空地下室，但必须按市物价部门核准的标准向人民防空主管部门交纳易地建设费。交纳的易地建设费由人民防空主管部门统一就近易地建设。,易居视点：此项新规的实施，不仅规范了房地产建设单位的建设工作内容，也为需求市场添助了信心，但此举直接加大开发商建筑成本，间接增加购房者的购买成本。,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,9,2009 年天津房地产市场研究报告,天津多部门联合推出 13 条措施，促房地产健康发展,经天津市政府批准，市城乡建设和交通委员会、市财政局、市国土房管局、市规划局、人民银行天津分行、天津银监局、市住房公积金管理中心日前联合推出关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见。具体采取十三条措施，内容涉及保障性住房、低收入人群契税优惠、公积金政策、信贷、土地等多方面。,易居视点：在当时的市场情况下，发布多条房地产有利措施较大力度的促进房地产向好发展，及时拉动内需。特别是“职工购房可提取父母的住房公积金”这一调整使得婚房需求者受益最大。可以看出政府对内需刚性及改善型的真正促进。土地金可分期付款明显可见政府对房地产开发商的支持大力促进房地产开发投资。,天津物业管理 10 月推两新规，物业用房不算公摊,天津市物业服务企业退出项目管理办法,物业退出要先预警,不续约物业 3 日内书面告知,原物业退出 10 日内办移交,物业交接出现真空管理预案协调保洁,天津市物业管理用房管理办法,物业用房不算公摊面积,易居视点：新规主要是维护业主居住权益，促进开发商在项目开发前期对项目后期物业,公司进行甄选，间接完善了房地产开发品质。,天津规范建筑面积计算，飘窗阳台面积计算有新规,天津市建筑飘窗、设备平台及阳台建筑面积规划计算规则即日起实施，市域范围内，除大型商业、工业等有特殊要求的建设项目外，对其他各类建筑物的飘窗、阳台的设计标准,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,10,2009 年天津房地产市场研究报告,进行了明确规定。除凸阳台、凹阳台以及半凸半凹阳台外，凡符合以下设计标准的都不计入建筑面积，凡不符合标准的将根据不同部位按不同方式计入建筑面积。,建筑飘窗是指为房间采光和美化造型而设臵的突出外墙的窗。设计标准为：飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或者等于 0.3 米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于 0.6 米，窗台面至飘窗顶板底高度应小于 2.2 米。不符合条件的，按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。,设备平台是指供空调室外机、热水机组等设备搁臵、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。设计标准为：户式集中制冷、供热水的设备平台根据安装与使用要求确定，但面积应小于 4 平方米，分体制冷、供热水的设备平台面积每个应小于 1 平方米，个数不多于主要建筑空间个数。不符合以上条件超出规定部分的，按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。,装饰性阳台是指设臵在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。设计标准为：自外墙墙体外边线至装饰性阳台外边线距离应小于或者等于 0.6 米。不符合以上条件的装饰性阳台，按水平投影面积的 1/2 计算建筑面积并计入容积率指标。,凸阳台、半凸半凹阳台凸出部分，自外墙墙体外边线至阳台外边线距离应小于或者等于1.5 米。凹阳台、半凸半凹阳台凹进部分，自外墙墙体外边线至阳台外边线距离应小于或者等于 2.1 米。凸阳台、凹阳台以及半凸半凹阳台符合以上条件的，按水平投影面积的 1/2计算建筑面积并计入容积率指标；不符合以上条件超出规定部分的，按水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率指标。,易居视点：此举是对建筑本身严苛要求的政策，对那些以高附加值、赠送面积为主要亮点的规划设计带来很大的冲击，预计在提高产品竞争力方面介时将会有更新颖的形式亮相。,天津启动住宅出让面积限制令,近年来土地交易中心频现的“总价地王”或将淡出人们的视线。国土资源部日前印发通知，首次针对商品住宅用地的宗地出让设臵上限，要求大城市不能超过 20 公顷（20 万平方米）。以此标准计算，09 年以来天津已出让商业用地的 24%超过了此限制。国土资源部此举,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,11,2009 年天津房地产市场研究报告,将会有效抑制开发商囤地现象，但是对于“单价地王”的抑制作用并不明显。,易居视点：虽然限制了开发商竞得“总价地王”，但资金实力雄厚者依然可购买多幅小地块用于分期开发。同时会导致部分土地暂时闲臵，市场供不应求现象加剧，房价攀升。,营业税政策调整,2009 年 12 月 23 日，财政部和国家税务总局日前下发关于调整个人住房转让营业税政策的通知，明确了二手房营业税征收细则。通知规定，自 2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房或者不足 5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。,此外，自 2010 年 1 月 1 日起，去年发布的财政部国家税务总局关于个人住房转让营,业税政策的通知将废止。,易居视点：直接影响二手房市场成交于 2009 年底疯狂上涨，并出现二手房单价高于同区域商品住宅新房单价的倒挂现象，随之导致进入 2010 年初始二手房市场成交量急剧下滑，中介市场受创严重。,2、保障性住房政策,限价房放宽申请条件,2009 年，天津将调整限价商品住房的申请条件，以往被排除在外的有房家庭、单人户只要符合相关条件都可以申请，申请家庭人均收入标准也将上调。申请人的户籍条件，将由天津市中心城区非农业户籍 3 年以上，扩大到环城四区及滨海新区范围内非农业户籍。此外，今后还将允许男超过 25 岁，女超过 23 岁的未婚人员单人申请购买限价商品住房。,易居视点：拉动内需，促进房地产市场成交结构的平衡，有利于良好发展。,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,12,2009 年天津房地产市场研究报告,天津：公积金买经适房限价房，政府补 50%担保费,本市相关部门对向购买定向安臵经济适用住房和限价商品住房使用住房公积金贷款的,职工进行住房公积金贷款担保费补贴。,申请担保费补贴对象：本人或其配偶为被拆迁人，经国土房管部门批准购买定向安臵经济适用住房或经批准购买限价商品住房，使用住房公积金贷款且正常还款的职工，可以申请住房公积金贷款担保费 50%的补贴。,购买限价房且符合担保费补贴条件的职工，可持有关资料向缴存住房公积金的市住房公积金管理中心分中心或管理部提出申请。分中心、管理部应在受理申请之日起 5 个工作日内完成调查、审批。,易居视点：在房地产市场成交企稳回升的同时，保障性用房的政策更及时的维护了低收,入消费者刚性购房权益，对房地产市场成交结构加重了保护措施。,津廉租房租房补贴保障范围扩大，补贴幅度提高,申请廉租住房租房补贴家庭收入认定标准，由上年人均月收入 600 元（含）以下，调整到上年人均月收入在 800 元（含）以下。申请廉租住房租房补贴家庭住房困难标准，由人均住房使用面积 7.5 平方米（含）以下，调整到人均住房使用面积 9 平方米（含）以下。人均住房保障面积标准，由使用面积 10 平方米调整为使用面积 12 平方米。廉租住房租房补贴标准，由中心城区每月每平方米 24 元、环城四区和滨海三区每月每平方米 22 元、两区三县每月每平方米 18 元分别提高到每月每平方米 30 元、28 元、23 元。每户家庭的最低月租房补贴标准，由中心城区每月 360 元、环城四区和滨海三区每月 325 元、两区三县每月 270 元分别提高到每月 450 元、410 元、340 元。,易居视点：政策明确的规定，已将心存侥幸的投机者排除在外，大力维护低收人、刚性,需求购房群体，也是拉动内需的侧面体现。,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,13,）,2009 年天津房地产市场研究报告,3、土地政策,天津新增建设用地批后监管办法施行，严格监管,本市结合实际制订了天津市新增建设用地批后监管办法，并于 6 月 1 日起施行。,该办法适用于依法经国务院和市人民政府批准的单独选址建设项目用地和城市分批次建设用地的批后监管工作。监管对象为依法批准的单独选址建设项目用地单位、负责实施城市分批次建设用地的区县人民政府以及具体实施单位和个人。,监管工作对新增建设用地批后情况进行监管，对经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，应当逐项检查落实情况。重点监管建设用地项目具体情况、补充耕地实施情况、征地补偿安臵落实情况以及供地实施情况。,易居视点：本市土地监管不仅维护建设用地的管理、开发，对农用地的关注也出现侧重。直接对小产权建设、销售进行控制及管理，延伸来看将起到对房地产市场平稳健康发展的监管。,4、金融政策,天津公积金买二套房首付需四成，11 月 16 日起调整执行,根据天津市个人住房公积金贷款管理办法（津公积金委20098 号，以下简称贷款办法，）本市职工家庭购买第二套住房，家庭现有人均住房建筑面积高于本市上年度人均住房水平，且所购住房面积高于 144 平方米，组合贷款首付款额度从 11 月 16 日起调整到四成。,易居视点：近期持续上升的最大推动力主要为自住型刚性需求及改善购房者，近几个月来公积金放款额逐月攀高，政策的提出仅是小范围的节制一下市场上涨的热度，控制有投机成分的需求进一步扩大。,天津组合贷款新政：首套房超 144 平首付至少 3 成,根据天津市个人住房公积金贷款管理办法（以下简称贷款办法，职工申请个人住房公积金贷款不足以支付购买住房价款时，同时向贷款银行申请商业性个人住房贷款（以,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,14,2009 年天津房地产市场研究报告,下简称“组合贷款”）的，应同时符合贷款银行个人住房贷款的有关规定。,即：职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女）购买首套住房，所购住房面积低于 144平方米（含 144 平方米）的，组合贷款总额度不高于住房价款的 80%；所购住房面积大于144 平方米的，组合贷款总额度不高于住房价款的 70%。,职工家庭购买第二套住房（指已通过贷款购买住房，包括已还清贷款，下同），家庭现有人均住房建筑面积低于市统计局公布的上年度人均住房水平（2008 年为 28.53 平方米），且所购住房面积低于 144 平方米（含 144 平方米）的，组合贷款总额度不高于住房价款的80%；其他情况下购买第二套住房，组合贷款总额度不高于住房价款的 60%。,天津市个人住房公积金贷款政策仍按贷款办法执行。该通知即日起执行，2014 年,11 月 15 日止。,易居视点：同样是控制投机需求，维护房地产市场的正规发展，但此条例列示明确，在,保障刚性自住需求权益的同时也是对银行放贷行为提出警醒。,5、城市新规划,改变一主一副发展格局，提升天津滨海新区地位作用,双城双港功能提升与互补,规划中，进一步明确了滨海新区、中心城区的功能定位和发展方向，改变过去一主一副的发展格局，提升滨海新区在本市发展中的地位和作用，更好发挥区域经济带动作用。未来服务业的发展不仅仅集中在中心城区，要向滨海新区转移。未来双城将在服务业上实现互补，使滨海新区的产业向高端化发展。,相向拓展海河中游预留空间,本市已经形成围绕海河发展的格局，中心城区围绕海河上游，滨海新区围绕海河下游，都有了比较清晰的发展规划。在双城中间的海河中游，则成了本市未来最具潜力的发展空间。,交通连接增加三条横向高速,为更好在中心城区和滨海新区建立有机连接，双城之间交通在规划中有比较全面的体,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,15,2009 年天津房地产市场研究报告,现。据了解，除了津滨高速、津晋高速等 4 条高速公路外，还会增加 3 条横向高速公路。包括南港高速，从未来的南港向西，一直到沧州，然后再向外延伸，还有津塘高速二线，另外一条也已经确定。,易居视点：此次空间战略规划将其地位的提升明确可见滨海新区的重要性及未来更大的发展空间，此举将吸引高品质企业及中高端人才导入，提高城市整体经济水平，间接对房地产市场整体品质的拉升。,国务院正式批复同意天津调整滨海新区行政区划,国务院日前正式批复同意天津市调整滨海新区行政区划，标志着滨海新区行政管理体制,改革全面启动。,国务院批复了天津市报送的关于调整天津市部分行政区划的请示，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域。新的滨海新区人民政府将坐落在新港街道新港二号路。,易居视点：整个功能区拥有了更大职权，也有了更多的时间、空间来发展经济；批复的执行也拉升了位于滨海新区内房地产开发项目的成交，同时吸引了房地产开发企业的投资目光。,二、市政动态,天津 2009 年开建六条高速公路，地铁工程五线并进,2009 年天津有 6 条高速公路全面开工建设：津汕高速公路天津段，全长约 51 公里，已经通车 30 公里，剩余部分明年全线开建并通车；112 国道天津段全长约 101 公里；中心城区通往津南区和大港区的津港高速公路，全长约 30 公里；连接滨海新区、通往河北省承德市、内蒙古东部地区的塘承高速公路，一期工程对接京沈高速公路，长约 53 公里；连接天津市区与宁河县的津宁高速公路一期，全长约 37 公里；天津大道项目目前已经开工。这6 条高速公路预计三年内全部建成。地铁方面，地铁 2、3、9 号线明年年底所有车站都要完成主体结构，地铁 2 号线盾构工程明年全部完工，地铁 3 号线盾构工程明年将完成 60%，,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,16,11 比,2009 年天津房地产市场研究报告,地铁 2 号线将于 2010 年底通车，地铁 3 号线将于 2011 年 6 月底通车，届时地铁 2、3 号线和天津站实现零换乘，极大缓解中心城区的交通压力。地铁 5、6 号线目前正在申报立项，明年实现开工。,易居视点：城建的完善也是加大外部投资、拉动内需，推动经济增长的兼用手段。对房,地产开发而言便利的交通配套也是项目立地开发的首要条件。,天津 09 建保障性住房 11 万套，占全年住宅总量 39,天津市今年计划建设保障性住房总规模为 770 万平方米、万套，2008 年增加 30，占 2009 年住宅建设总量的 39。其中廉租住房 10 万平方米、2000 套，租赁型经济适用房 60 万平方米、1 万套，限价商品住房 150 万平方米、2 万套，经济适用房 550 万平方米、约 8 万套。全年可为 16 万户中低收入家庭提供住房保障，比 2008 年增加 26%。同时还向5 万户低收入家庭发放租房补贴。,2009 年将扩大住房保障覆盖范围。放宽廉租住房、限价商品房等住房保障申请条件，进一步扩大住房保障受益范围，提高租房补贴标准，增强低收入家庭租房能力。增加廉租住房、经济适用住房和限价商品住房等保障性住房供应，使更多中低收入家庭住房条件得到改善。廉租房房源供应做到“应保尽保”，经济适用住房定向建设，保证拆迁家庭安臵用房全覆盖；限价商品住房落实规划安排，满足中低收入家庭购房需求。,易居视点：限价商品房与经济适用房等保障性住房的大规模建设，将会对天津的房地产市场产生一定的影响，尤其是对项目周边中低档住宅市场产生冲击。相信为了与保障性用房产生差别，同档次商品住宅必然会开发出具有独特的亮点产品。,天津西站改扩建工程春节前开工，连通四条高铁,作为铁路枢纽基础设施重点建设项目，天津西站将于今年春节前开始施工新建，工程投资 25 亿元，总面积超过 18 万平方米，建成后将成为本市最大的交通枢纽，远期目标日发送旅客 7 万人次，高峰旅客发送量可达 5000 人次/小时。天津西站建成后，京津城际、京沪、津保、津秦 4 条高速铁路将在新西站交会，新建的 13 台 24 线中，9 台 17 线都是高铁,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,17,2009 年天津房地产市场研究报告,站台，高速车场设于新站南侧，4 台 7 线的普速车场在新站北侧。,易居视点：2009 年天津市交通系统要扩大投资，拉动内需，着力完善大交通体系、抓好基础设施建设。提升红桥区整体区域价值势必会吸引开发企业对该区域的项目投资。,津滨轻轨将增新站点，沟通塘沽汉沽中心商务区,随着开发区西区的不断发展，越来越多的企业进驻西区。为了帮助企业解决员工的通勤问题，开发区今年将加快推进津滨轻轨滨海大学、中心庄、张贵庄等站点的建设。这些站点都属于轻轨规划时的预留车站，开放这些新站点除了需要进行站点建设外，还需要对轻轨的自动售票系统、列车自动控制系统等进行整体调整。新站点开通后，将可以大大缩短西区企业员工的通勤时间和通勤成本。今年，连接塘沽和汉沽的塘汉轻轨也将启动，该工程南起开发区，北至汉沽区大风路高速路口，贯穿整个汉沽区，途经中心生态城。预计 2011 年津滨轻轨将开进汉沽区，届时，轻轨将成为连接塘沽区商务中心与汉沽新城区的重要交通枢纽以及中新生态城连接塘沽、汉沽、中心商务区的重要通道。,易居视点：为中新生态城及中心商务区人口导入提供了便利条件，缩短了城市区域之间的距离，提升区域人群的生活品质。津滨轻轨预留站点的开通，可有效缓解开发区西区企业员工交通通勤问题，节约时间等成本。,天津滨海“大交通”3 年投资 2 千亿 增强对外辐射功能,铁路：已开工建设多条通往周边的铁路,海空港：重点建设码头、航道和机场第二跑道、航站楼,公路：海滨大道今年全线开工，尽快形成环渤海沿海大通道。形成 10 条对外运输通道,依据滨海新区基础设施和环境建设三年规划，滨海新区将在未来 3 年内实施 177 项,重大工程，构筑区域一体化大交通体系，总投资约 2257 亿元。,规划提出，滨海新区将围绕建设北方国际航运中心和国际物流中心，加快提升海空两港功能，打通区域铁路、公路大通道，完善道路网络主骨架，大力发展公共交通，强化内外交,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,18,2009 年天津房地产市场研究报告,通、多方式交通之间的有效衔接，构筑通达腹地、高效便捷、衔接精密的一体化综合交通运输体系。,易居视点：在处于金融危机时期，政府大力度的投资明确了滨海新区的发展地位。发展力度的投入，势必吸引更多高素质高能源的投资注入，滨海新区的发展也必将会带动周边区域房地产市场的活跃。,津地铁 5、6 号线规划方案出炉,2009 年是本市轨道交通建设的攻坚年。地铁 5、6 号线的初步规划方案已出炉，虽然今,后还有微调的可能，但总体思路已经确定。,按照目前的规划，地铁 5 号线北起北辰区双街，南至西青区梨园头，沿线经过北辰、河北、河东、河西、南开、西青六个行政区。线路全长 32.987km，其中地下线 32.171km，地面线及过渡段 0.816km，共设车站 29 座，其中地下站 28 座，地面站 1 座。,地铁 6 号线北起东丽区大毕庄，南至津南区双港，是中心城区西北半环线路，沿线经过东丽、河北、红桥、南开、河西、西青、津南七个行政区。线路全长 50.1km，其中地下线41.95km，高架线 5.68km，地面线 1.3km，过渡段 1.17km，共设 38 座车站，其中地下站34 座，高架站 3 座，地面站 1 座。,易居视点：地铁对于经济的拉动作用是显著的。将轨道交通在天津房地产市场的利好影响已经通过 1 号线显现出来，地铁另外几号线的建设，无论在居住便捷度及沿线的房地产项目建设开发、土地价值上将会产生巨大影响。,天津汉沽城区东扩项目土地规划完成 居住 10 万人,汉沽区重大工程项目城区东扩项目的土地规划已经完成，一个布局合理、生态宜居的新城蓝图越发清晰。作为该项目首个起步工程，门区建设将于今年六月底前完工，为下一步各项基础设施建设打下基础。,汉沽城区东扩项目就是在老城区的东南部建一座新城。该项目位于大丰路东南区域，与老城区搭界，南为中心渔港的北边界，西为汉蔡路，东为长芦汉沽盐场盐池的大面积建设用,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,19,2009 年天津房地产市场研究报告,地，其规划用地面积约 10.96 平方公里。,根据土地规划，新城区共分行政中心、文化中心、中心商务区及高端住宅等四大功能板块，预计，到 2020 年，汉沽区人口将从目前的 18 万人发展到 40 至 80 万人。,易居视点：汉沽本身在天津市城市总体规划中被明确定位为处于第三级的 11 个新城之内，汉沽城区东扩项目土地的规划完成为天津城市总体发展起到重要节点作用。人口的大幅增长，伴随的将是房地产开发、需求加大的发展走势。,天津滨海于家堡交通枢纽，五大配套工程后年底建成,京津城际延伸线将于 2011 年年底竣工投入使用，其中于家堡商务中心站已正式动工建设，其周边的配套市政公用工程将从本月开始陆续建设，2011 年同期投入使用。,于家堡交通枢纽配套市政公用工程项目包括公交中心工程、枢纽控制中心工程、出租车,停车场工程、社会车停车场工程、轨道交通换乘站工程五部分。,易居视点：于家堡交通枢纽配套市政公用工程项目 2011 年底的建成针对交通体系基础设施的建设起到促进效果。交通枢纽的完善必将给交通系统带来更大的辅助意义，也将会带动周边房地产市场的活跃加速的高品质的人口导入。,京津间建第三条高速通道，“3310”路网初步形成,北京和天津之间第三条高速通道进入前期研究阶段，该高速公路是连接京津两市南、北、中 3 条高速公路中的南通道。此外，天津与其他城市的交通联络线也正在加紧建设，本市规划的“3310”高速公路网已初步形成。,京津间的第三通道起点位于北京大兴，全程共分三段：第一段从北京大兴东部至本市武清区汊沽港，该段计划建设新的高速公路，设计时速为每小时 120 公里，双向 6 至 8 车道；第二段从汊沽港处上京沪高速公路，8 公里后抵达西青区辛口镇；第三段从辛口镇处转津晋高速公路，途经西青区张窝、南河镇、津南区八里台，最终与海滨大道相连，抵达天津临港工业区。,地址：天津市南开区卫津路中恺国际广场 A 座 1308电话：022-58221717 传真：022-58221718,20,。,2009 年天津房地产市场研究报告,易居视点：有利于推进京津冀城乡规划的全面对接，加快推进京津冀以及环渤海经济合作与发展、城镇化进程具有重要的现实意义，并对两地资源共享、拉动天津工业发展起到促进作用。,京津冀签署城乡规划协调协议，区域规划一张图,6 月 1