南通市港闸经济开发区项目定位及产品规划建议（83页） .ppt

,项目属性及问题界定,项目发展环境综合审视,后工业地产一个概念的提出,项目定位,Contents,项目规划建议,项目区位及四至,通京大道,本案,项目属性,项目规模,用地性质,项目区位,位于城市近郊产业区的小体量工业地产项目,占地面积约2.5万容积率1.9,工业用地,港闸经济开发区东区,工业地产项目意味着什么？,概念阐释,特殊的商业模式,工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。,工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性,用地规划的政策限制,工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。,特定物业,规划限制,可建建筑物类型包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇,的限制住宅及商业物业难以操作,工业项目,大投资长期回报较强的运营管理能力,特殊的商业模式,发展商背景及项目运营目标,缺乏地产项目运作经验但拥有相对良好的政府资源短线操作、快进快出实现项目利润及价值最大化,传统的工业地产运作模式不能满足发展商需求，故而PASS！,传统模式,以厂房和物流仓库为主要物业类型，租售难度大,以出租为主，追求长期稳定收益，投资回报周期长,后期运营管理难度大，对开发商实力及专业素质要求高,问题提出：在项目用地性质难以改变的前提下，如何结合发展商实 际情况，避开以厂房、物流仓库为主要建筑类型的传统 开发模式，寻求一种新的物业发展路径，以最大程度的 实现发展商预期目标,新路径的选择必须符合多个层面的要求：,、必须符合基地先天条件,、必须符合政策及市场的客观实际，契合工业地产演进特征,、必须符合城市及区域产业发展趋势,、必须可以达成快速销售,项目发展环境综合审视,全球化背景：“世界工厂”与“梯度转移”,1、一线城市土地价格的不断攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移；2、国内外各大企业总部向一线城市“迁徙”。,中国成为“世界工厂”取决于以下三点：1、廉价而丰富的劳动力2、低廉的工业土地价格3、巨大的消费市场,世界工厂,梯度转移,长江三角洲是国际制造业转移和外商投资的重点区域,转移重点,南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”,南通东临黄海，南依长江,与上海隔江相望，是长江入海口北翼的一座准半岛型城市，是处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头的城市南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势,苏通长江公路大桥建成，将把南通纳入上海一小时经济圈，也为其更好的承接上海部分产业转移创造了条件,公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速；铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥港口：南通港,与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。,苏通大桥,南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展态势,产业结构不断优化，工业基础较为雄厚,规模以上工业生产延续了前两年高速增长的态势，总量规模不断扩张 从三次产业对国民经济增长的贡献看，主要拉动力来自于第二产业中的工业和第三产业,2005年南通工业产值构成,2006年南通工业产值构成,南通工业轻工业、重工业及民营工业构成较均衡，其中民营工业占比例最高,三资工业成为全市工业经济发展中的重要组成部分,产业结构优化，轻重工业比例趋于合理,行业分布广泛，相对集中于纺织和服装两大行业,总量占比上升，在全市工业经济中的作用地位增强,出口份额增大，企业外向度明显高于内资企业,新增企业最多，外商“独资化”倾向较为明显,发展特点,存在问题,企业规模仍然偏小，组织化程度不高,开展科技活动的单位少，新品创新能力弱,轻纺工业发达，有“纺织之乡”之称,农副食品加工业,通用设备制造业,金属制品业,纺织服装、鞋、帽制造业,化学原料及化学制品制造业,纺织业,工业企业按行业分类比重,至2005年末，全市规模以上工业企业家,行业分布较为广泛，其中纺织业占在首位，为,26.4%,11.9,7.14,4.49,5.73,9.53,新型工业化道路的倡导,南通市积极实施市委、市政府提出的以工兴市，走新型工业道路，全力打造电子信息、船舶修造、精细化工等新兴产业，改造和优化纺织、服装、等传统产业。,纺织工业发展规划,发展思路,以科技进步为动力，用高新技术增强纺织企业的核心竞争力，改造提升纺织产业；以提高产品档次，争名优创品牌为导向，提高纺织品服装的市场占有率；以制度创新与管理创新为重点，提高纺织企业经济效益和经济增长的质量；以培养大企业大集团为抓手，进一步促进产业结构调整，提高我市纺织业在国内外市场的整体竞争力；以科学发展观为指导，坚持可持续发展，加快实现纺织大市向纺织强市的转变,发展目标,工业增加值“十一五”期间年增长率达15%，2010年达313亿元；工业总产值“十一五”期间年增长率达20%，2010年达1358亿元；销售收入“十一五”期间年增长率达20%，2010年达1316亿元；,发展布局,南通是我国著名的纺织老基地,也是全国12个纺织品出口基地和10个服装出口基地之一。纺织工业是南通市工业化进程和区域经济发展中不可替代的支柱产业；,产品结构,棉纺织、印染、服装、针织、化纤、丝绸、家用及产业用纺织品、毛麻纺织、纺织机械与器材,机械工业发展规划,机械工业,发展思路,发展目标,发展布局,产品结构,“十一五”期间南通市规模以上机械工业仍将保持30%左右的年增长速度，在全市工业中的比重将稳步上升。到2010年，预计南通市规模以上机械工业产值将突破1000亿元，产值占全市规模以上工业总产值的比重为25%左右;工业增加值达260亿元,城区机械工业发展重点在港闸区，主城区（崇川区）主要任务是运用高新技术改造提升传统机械制造企业，对主城区按照城市规划的要求需要进行调整搬迁企业，逐步做好边调整边发展，外引内联，使主要机械企业及产品得到跨越式发展。,电气机械及器材、金属制品、汽车及配套、船舶修造及配套、机械基础件、金属加工机械、大型通用设备、电动工具、专用设备,以培育“小巨人”企业为重点，加快接受国际产业转移步伐，加大重点企业技术改造力度，大力推进行业组织结构优化和产业结构升级。建设船舶修造、集装箱研发和制造两大基地，重点发展电气机械及器材、大型通用设备、金属加工机械、农业机械四大系列产品，培育一批基础及关键配套零部件“小巨人”企业，建好一个电动工具制造和集散中心，提高整体经济效益和行业竞争能力,电子信息产业发展规划,发展思路,以高新技术为先导，以大基地、大企业、大项目为依托，着力培植、形成产业链，壮大规模和增长潜力，优化产业结构，继续保持高增长，朝着产业规模大、产品结构优、外向成份高、经济效益好的方向发展，构筑以技术创新化、产业集群化、制造信息化、标准国际化、资源集约化为特征的南通电子信息产业体系,发展目标,全市电子信息产业应按照“发展总量、提高质量、提高档次”的总体发展目标，到2010年，电子信息产业工业总产值达到500600亿元；工业增加值将达到150亿元；销售收入450550亿元。年销售收入10亿元以上的企业8家以上，其中，50亿元以上企业争取达到2家以上,发展布局,产业结构向高技术、高附加值型产业转变，产业向电子信息园区集中，在南通经济技术开发区、崇川经济开发区、港闸经济开发区、海安开发区、通州经济开发区（含综艺数码城）、通州市平潮镇、海门经济开发区、启东开发区等地形成多个特色电子信息产业集群，在2-3个优势信息技术产品领域，发展成为国内重量级的产业基地,产品结构,集成电路及新型元器件、光通讯及光电子产品、计算机及网络产品、数字化视听产品、电子专用材料产品、软件产品、智能化仪器仪表和自动控制装置以及其他新兴电子产品,化工医药产业发展规划,发展思路,认真贯彻科学的可持续发展观，大力发展循环经济，依托沿海优势，大力发展沿海石化、海洋化工；依托沿江优势，做强做大精细化工、化工新材料、农药三大系列产品；猛攻医药，强势推进医药产业发展，促进化工行业发展,发展目标,现价总产值865亿元，年递增25%，比2005年增长200%以上；销售收入850亿元，比2005年增长200%以上；利润50亿元，比2005年增长150%；出口交货值73.04亿元，比2005年增长120%以上；工业增加值160亿元，比2005年增长250%以上；化工经济占全市工业经济15%，比2005年提高4个百分点,发展布局,引导和规范企业逐步向沿海沿江园区集聚，沿海大力发展石油化工、C1化工产业链；沿江强势发展精细化工、化工新材料、农药等系列产品，如皋、海安、海门、通州、启东、崇川、港闸等县（市）、区对化工产业进行空间调整，向沿海沿江集聚一地一个,产品结构,高新材料、新医药、新能源、特种纤维、特色精细化学品、石油化工、C1化工、精细化工、重质油精炼,港闸区位条件优越，工业基础雄厚,港闸区位于南通市区的西北部，是南通市区组团之一（中心区域的一翼）地处长江入海口北岸，长江黄金水道之首，隔江与上海相望港闸区具有雄厚的经济基础，产业优势明显，区内的唐闸、天生港两镇是中国近代民族工业发祥地之一港闸区已成为长江三角洲又一个外商投资集聚地，全区已形成船舶修造、机械电子、轻工纺织、医药化工、电力能源、建筑材料等多门类体系,便捷的交通网络,公路：204国道穿境，宁通高速、沿海高速、京泸高速等，建设中的苏通大桥、沿江高速建成后陆路交通将更加便捷；铁路：距新长铁路南通站只有5公里，宁启铁路正在建设中；空运：距上海浦东国际机场150公里，距南通兴东机场18公里，南通兴东机场已开通已开通至北京、广州、武汉、成都等国内空中航线，并可开展国际货运包机业务；航运：距南通港仅4公里。南通港是中国十大港口之一，同时也是中国内河运输第二大港口，南通港已与全世界65个国家和地区的199个港口通航，并已开通至日本、香港、韩国的定期集装箱班轮航线港闸经济开发区拥有4.5公里长江岸线，内河运输网络以四条运河为骨架组成,港闸以发展工业为主，居住和服务业相应配套的城市组团,港闸区建设发展目标：加快港闸区建设，把港闸区建设成工业集中，科技发达，商贸繁荣、环境优美的特色新城区，以市场建设为重点，积极兴办新兴服务业，把港闸区建成商品批发销售的集聚地 港闸区发展方向：以204国道、港闸路、站前路、通刘路等轴线向两侧发展，并向主城区靠拢,一类：电子工业、缝纫工业、工艺品制造等（对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业)二类：食品工业、医药制造工业、纺织工业等（对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业）三类：采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等（对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业）.,三类工业用地,二类工业用地,一类工业用地,港闸区工业主要集中布局在“一区四园”（即港闸经济开发区、南通船舶配套工业集中区、秦灶机电一体化园区、唐闸都市产业园区、幸福新材料工业园区）内,非金属矿物制造业,通用设备制造业,金属制品业,纺织业,化学原料及化学制品制造业,皮革、毛皮、羽毛（绒）及制造业,工业企业按行业分类比重,至2005年末，全区共拥有工业企业1873家，其中规模以上工业企业327家、亿元27家；,行业分布较为广泛，皮革、毛皮、羽毛、纺织业、通用设备等行业占比重较高，占港闸工业企业75.5,24.5,16.8,9.2,6.1,6.4,12.5,南通工业地产开发依然停留在政府主导型的初级阶段,B 主体企业引导模式,C 工业地产商模式,在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出、项目租售等方式引进其他同类企业的集聚，实现整个产业链的集成与提高。,房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营管理，最后获取合理的开发利润。,目前国内工业地产开发模式主要有以下四种：.,D 综合运作模式,对上述的三种模式进行混合运用的工业地产开发模式。,A 工业园区开发模式,在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持，税收优惠条件等营造园区的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进相关工业地产项目,综合审视之结论,市场面,工业基础雄厚产业升级态势明显新型工业化进程的加快,区域面,城市面,良好的区位及交通条件工业基础雄厚纺织等轻工业为主导产业,工业地产处于初级发展阶段较为传统的工业物业形态工业用地出让量加大,问题提出：如何在以下三个层面研究结论的基础上，寻求本案发展的合理路径？.,合理路径,合理路径,顺应城市工业发展趋势,符合区域产业发展特征,规避市场竞争，有效形成差异化,尊重地块先天条件,物业发展的合理路径必须满足以下四点要求,后工业地产一个概念的提出,传统工业地产开发模式面临升级,厂房作为工业地产的第一代逐渐退出了历史的舞台，各种新兴的物业形态如科技园区、总部基地等取代厂房成为工业地产新的代名词,“切实走新型工业化道路，坚持节约发展，清洁发展，安全发展，实现可持续发展”、“按照产业集聚、规模发展和扩大国际合作的要求”党的16大五中全会决议通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议明确指出了未来中国工业的发展方向，而作为工业最基本的物质基础的工业地产，也必须符合宏观上的方向！什么是新型工业化？除了新的产业方向，还有一个方面的内容就是传统产业的改造与提升，而产业的改造和提升，不是仅仅只靠厂房等硬件设施的重新建设就可以的，产业集聚概念的推广、强调与实施，才是最根本的。从微观方面来说，以往由政府成立一个管委会，然后卖地，客户自己建厂房，做配套服务的做法将逐步被市场所淘汰，取而代之的将是一种新的地产方式全方位满足客户需求的工业园区，内部规划不仅包括标准厂房，更主要的是配套！,新的开发模式符合国家“走新型工业化道路”的政策导向，更强调产业集聚和服务型配套。,产业配套的关键环节是搭建园区的服务平台,园区服务平台,公共服务平台,标准检测平台,设计平台,研发平台,物流平台,商贸平台,人力资源平台,政府服务平台,什么是后工业地产？,围绕核心制造业群而提供的物业，主要是现代服务业，包括研发、贸易、展示、咨询、物流等产业,其区别于传统的工业物业和商用物业，渗透在产业价值链的各个环节中，属于为生产服务的、高附加值部分的工业或产业服务型物业,后工业地产,“源于工业，为工业服务”是后工业地产诞生的内在动力,工业制造业价值多元化发展的内在需要,传统工业产业升级的政策需要,由于需求的多元化和竞争的日益激烈，企业的批量化和规模化已经难以达到理论利润水平，大型或者巨型制造巨头的产品贬值速度在加剧，反而依靠技术创新和扁平销售渠道，小批量产品的市场空间和利润空间在增大,传统的工业建设由于重复建设、盲目建设等问题，产业机构和发展模式过于简单，经营比较粗放，产业价值比较低等一些劣势凸显，受到政府日益重视，因此制造和加工贸易为主的产业增长模式向技术和资金密集型的经济增长模式转型必然走向,后工业地产的特征,工业制造业的配套服务,后工业地产的五大特征,商业服务的定向倾向,办公形态以产业需求为主，丰富多样,产业价值服务的区域一体化,用地性质的工业化倾向,后工业地产的开发之道,后工业地产的开发之道,政府优惠政策是项目价值的重要延伸,依托区域现有的产业规划基础,服从和服务于政策规划和城市规划,重点服务于企业团队、产业群体或特定客户群,根据相关企业的具体需求进行产品定制,独栋已经成为主要的物业形态,高档商务配套的建设成为开发的关键,后工业地产是发展总部经济的有效载体,“总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。后工业地产开发以其独特的功能定位、独栋办公（研发）物业为主的多元物业形态以及完善的配套成为企业总部入驻的理想选择，从而成为发展区域总部经济的有效载体。,典型案例参考,经典工业项目1,集聚区坚持“统一规划，统一开发、统一配套、统一招商、统一管理、统一推广”的经营模式，江建设总部经济区、第三方服务区、配套服务区和滨江生态绿化区等四大功能区域，打造成辐射长三角乃至全国生产性服务业的商务盆地；依托上海在金融、贸易、科技、人才、信息等方面的优势，以自身优势的地理、区位、交通条件和上海及长三角周边地区发达的生产业、制造业为基础。拥有较低的商务成本，先进的商务办公设施、齐全的配套服务、生态环境，着重吸引公司总部、营销中心、研发机构、设计中心入驻，并融入第三产业服务，成为市中心生产性企业总部向外围梯度转移的大平台，成为长三角大中型企业进入上海实现二次创业的大舞台。同时，注重吸引中小型跨国企业总部入驻，成为国际中小型企业进入中国的桥头堡。,集聚区总体规划：知识化、生态型、枢纽级,知识化产业园区由传统的劳动型密集型产业向信息化、智慧产业转变，上海生产性服务业集聚区规划的行业研发、金融、设计咨询等业态，必然形成一个不同于传统产业园区概念的“中央智力区；生态型主要体现在吸纳低能耗、高能效的产业种群，实现稳定可持续发展的产业战略规划上；枢纽级在地域层面体现了上海西郊生产性服务业集聚区所处连接大上海中心区于江浙经济城市的枢纽地位，在经济层面体现了衔接工业制造与产品流通两个端口的“生产性服务业”纽带特色。,集聚区战略定位：体现高度、深度、广度,符合未来上海结构调整方向；营造独特的产业支撑；服务大上海。辐射长三角。,经典工业项目2,以低成本投入，演绎全新资本运营；通过通盘精心规划，打造优越生态空间；知本精英汇聚，淬炼中坚多元产业；推动经济梯进，拉升区域核心地位；多种政策激励，塑造广阔发展平台；,五项强大优势支撑，打造提升企业发展潜力,产品特色：多功能、复合式、新型独栋商务体，低密度庭院办公、企业级活性空间、可塑性独立大堂三大功能，开创“多功能总部商务模式”新格局。,功能理念：总部国际在独栋单体建筑设计时,借鉴国内外总部楼设计经验并进行理念提升,将“合理性”与“合情性”进行完美融合，以工作与生活的和谐、功能与形式的统一作为关键点使独栋总部的使用功能最大化，充分体现新型总部楼功能集中与配置和谐的个性优势。,后工业地产模式可以作为本案发展的合理路径吗？,新型开发模式,工业用地性质,多元物业形态,后工业地产模式可从多个层面解决本案发展过程中面临的各种问题，是本案发展的合理路径。,独栋办公、研发物业,全新概念导入,符合产业升级需要,化解政策限制,灵活规划用地比例,可达成快速销售,差异化竞争,YES,项目定位,项目SWOT分析,挖掘机会，规避威胁,我们的客群,自住自营型,租赁群体,购买群体,投资型,自住自营型客群，收入水平不高，追求高性价比产品，针对以一些公寓物业,以制造业服务配套企业为主，包括:管理服务、技术研发、软件设计等创意产业企业,服务于南通市及其他县市机械电子、轻工纺织、医药化工、电力能源、建筑材料等产业研发机构、创意型中小型企业,南通市私营业主、企事业中高层，有一定经济基础，对本区域未来发展看好，这部门客群主要以投资为主,客群定位,客群特征分析,对区域发展前景认可，有较大的升值空间，对新鲜事物接受程度较高的企业或个人,形成了自用型、租赁型、投资型组合而成的客户体系，本项目主流的客群以中小型企业的为主，围绕制造业及市场那个提供系列的圈层服务的智力型企业,结合本案的特征、客群特征，及新型工业化道路的趋势，顺应工业发展方向，我们需要走,差异化路线,抛开传统的工业模式，走新型工业开发模式,厂房作为工业地产的第一代逐渐退出了历史的舞台,制造业配套服务型产业的诞生,后工业地产形式,项目功能定位,“源于工业，为工业服务”是后工业地产诞生的内在动力，也是本项目功能定位的核心,工业制造业服务配套,商务服务,生活配套服务,为临近的工业基地提供配套，包括：研发中心，展示中心，行业服务中心等,为临近的工业基地提供商业、休闲娱乐等配套,为临近的工业基地提供交流沟通的空间，提供商务办公、公寓等配套,项目产品定位,控制产品的面积，满足中小型企业的需求；产品做一部分的装修，增加产品亮点；楼宇建筑使用框架结构，满足入驻园区的企业不同设计风格需求；顺应入驻园区的企业有不同的格局分布，建议楼宇不做隔断；落地飘窗设计，增加楼宇采光度及观景设计；两栋国际SOHO公寓分布在主入口两端，即沿永和路，-层为商铺。,项目初步市场定位思路,创意服务产业总部基地,创意产业的解读,所谓创意，就是动脑、创新，就是反对因循守旧，追求多样化，避免“同质化”。创意产业，又称创意工业、创意经济等。创意产业是不以固定的传统行业和产业边界为限，真正使“创意”生产实现产业化、体系化、系统化，直接关联经济和社会等各方面的产业。创意产业作为只是经济的标志性产业，在全球范围内的广泛兴起，充分体现了当今世界产业发展演变的新趋势，以及国际资源整合方式、竞争方式、经济增长方式的改变。,什么是创意产业,创意产业是国际发展的新热点,创意产业兴起的原因分析,创意应该说自古就有，不过长期以来，创意一直没有被看作使产业或是产业化程度不高。20世纪80年代以来，创意产业开始逐渐兴起。创意产业兴起的原因：,创意产业的特质,创意产业中既有设计、研发、制造等生产活动领域的内容，也有传统三产中的一般服务业，更有艺术、文化、信息、休闲、娱乐等精神心理性服务活动的内容，是城市经济和产业融合发展的新载体，是现代服务业的重要组成部分。创意产业的根本观念是通过“越界”促成不同行业、不同领域的重组与合作。在总体服务业的业态中，通过越界，寻找提升和融合制造业的新的增长点，开拓艺术型、精神型、知识型、心理型、休闲型、体验型、娱乐型的新的产业增长模态，培育新的文化消费市场，涵养新一代创意消费群体，以推动文化发展与经济发展，并且通过在全社会推动创造性发展，来促进社会机制的改革创新。,创意服务产业总部基地意味着什么？,以研发设计、广告策划、管理服务、软件开发、动漫设计及建筑设计等创意产业为内容，服务于制造业，辐射南通市及南通其它县市，打造南通首当其冲的制造业服务配套总部基地。,总体规划建议,总体规划理念,规划设计中以人的尺度、人的需求及人的多样化活动为根本出发点，强调生态规划和景观塑造，注重提高园区的工作品质，合理地布局功能结构，结合功能和空间系统对人、车流线进行合理分区，融合城市生活、工作、休闲等多元化活动内容，以服务于制造业为基础，追求可持续性发展设计，激发港闸开发区东区活力，为创意服务企业提供灵活多变的操作平台。,容易实施,完善功能,树立形象,营造环境,突出特色,创意服务产业总部基地,为制造业企业、员工提供优质的服务,生态化理念和优化景观,优美的环境、完善硬件设施、一流的服务,结合地块特征，为创意服务企业提供灵活多变的操作平台,立面风格建议,在园区空间建筑的具体设计手法上，采用源自意大利威尼斯学派的新理性主义设计风格；以明确的几何造型，简明的空间元素，通过精心构思的空间轴线，处理好建筑与基地的关系，形成主要的空间组织结构；在建筑设计中将质朴的材料与后现代技术手段相结合，形成理性而含蓄的形象风格。,立面图片参考,立面图片参考,主题商业街规划建议,设在沿永和路段，层高3.9-4.2米的首层空间，展示港闸经济开发区独有商业景观；主要服务于园区企业，为园区员工提供生活需求及休闲配套，辐射周边工业园区；主要以餐饮、娱乐、休闲为主的业种组合,景观规划建议,结合本案的特征，设置为多元化生态景观体系，使本案绿地达到最大化，为企业、员工提供高品质工作环境；以绿轴为骨架，绿院为核心，绿网为肌理，多元化景观（屋顶绿化，院落式景观，垂直绿化等）组合，形成“点上绿色成景，线上绿色成荫，面上绿色成片”；绿轴是沿主干道路的街道绿化为区内的绿化景观骨架，联系各功能绿化；绿院为建筑群内部围合的尺度宜人的院落绿化，与绿轴有机联系在一起，绿网围通过绿轴联系各功能化，纵横交织了一张生态绿色网络,景观动线参考,院落式中央景观,院落式景观,主入口,永和路,主入口设在沿永和路段中间位置,绿院院落式景观,若干栋楼宇围合而成的院落式景观为企业提供高品质的工作环境，为员工提高休息、交流与思考平台，在工作变成享受，结合水景规划，更加丰富景观的多元化,体现小空间、大享受的景观氛围,屋顶绿化,屋顶绿化增加了绿化立体效果，同时弥补了本项目绿化率过低的缺陷,屋顶绿化有利于项目品质提升,景观细节处理与元素应用,阳光草庭,阳光休闲草地与不规则彩色景观构架、花树列阵次第抬高，遥相呼应。木平台与观赏花灌木互为咬合，丰富视觉景观，并设置供人停留、交流的设施小品。,景观细节处理与元素应用,小品展示趣味性的装修作品，创意产业的体现,景观细节处理与元素应用,线条、色彩、材质的新型表达，为总部基地增加创意元素；,道路交通系统设计着眼于“以人为本”，在满足功能的情况下以快捷、通达、安全、满足消防、人车分流的原则进行设计。达到出行方式便捷，车行、人行安全，独立，完整的道路系统,规划区交通组织强调“人性化”的人车分流组织，但并不刻意追求人车的绝对分流，而是着眼于“以人为本”、车行和人行相对分离的交通组织方式。,结合项目特征，确定道路结构为方格网与环形相结合，园区的“8”字型道路为主要交通性干道，加强区内外的交通联系,围绕中央区的“L”型道路为区内重要的交通干道，次干道联系各功能区，总部基地内主要干道结合水面为自由弯曲的道路结构,步行交通是规划设计的重点，通过为步行人们提供散步、驻足、玩耍和交谈空间，以促进各种户外活动的发生，丰富人们室外空间生活，激发地区内部活力，规划步行交通结合绿化景观体系，深入道各地块内部，步行系统与中央区、公共建筑、公共服务设施和组团绿地等有机联系，呈网状布局,人性化道路交通系统,交通干道设计建议,汽车交通干道建议设计两车道,区分好大型货车与小型汽车相对分流，车道宽度建议在5-6m之间,结合项目的景观动线，加强人行动线合理布局,路面处理,路面的材料、构图也融入变化，增强质感；,路面处理,在功能上，也进一步加强人性化，提高细节的品质；,运动主题泛会所规划建议,运动主题泛会所分为室内、室外，室内可以分布在国际公寓楼宇内，为园区企业员工在工作之余提供休闲性健康娱内乐场所,导示牌建议,功能区导示牌,园区入口导示牌,物业管理建议,社区配套有一部分是对企业员工服务的，主要通过收取物业管理费用的方式经营，另外一部分作为收费的服务性项目，可以对企业或是外来人员开放，通过收取服务费以保证收支平衡，这部分配套项目可根据实际需要制定标准的高低。,公共项目（不另收取费用）专项、配套有偿服务1、二十四小时保安，消防 1、各项健身、娱乐活动2、公共场所保洁 2、餐饮、酒吧3、公共绿化园艺保养和培植 3、保健、医疗4、垃圾收集和清倒 4、临时照看孩童5、公共设施的维修和保养 5、钟点清洁6、电话及访客留言转告 6、礼仪服务7、代管园区 7、代收代缴水电费 8、代理租赁 8、代收代缴有线电视费 9、机动车辆清洗 9、代办报刊订阅和收发、邮件收发 10、四季花卉供应养护 10、代叫出租车 11、水电设施维修（免人工费用）1、报警器日常检查和维护 12、车辆管理,Thank You!,