西元国际广场11月3月营销推广计划.ppt

西元国际广场2012年112013年3月份营销推广计划,本方案由西元销售部&维京&启盟三方共同协商确定，版权归三方共同所有 2012年11月9日,一、背景分析,行业热点,1.经济热点 1.1央行开展2900亿元逆回购 创单日史上最大规模,央行9月25日在公开市场开展了两期限逆回购操作，规模总计2900亿元。其中，14天期逆回购操作规模为1000亿元，28天逆回购操作规模为1900亿元。两期操作中标利率分别持平于前期的3.45%和3.60%。,维京观点：央行频繁通过逆回购来调节市场，主要意欲更为灵活的控制货币流动性，也即是年初所谓的微调，这也说明短期内央行不会采用降准这种较为“激烈”的释放银根的手段，而对于房地产行业而言，第四季度银行剩余信贷额度仍应是最为关注的问题。,行业热点,1.2 9月制造业PMI首度回升 国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布的数据，9月份制造业PMI报49.8%，较上月回升0.6个百分点。这是该指数自今年5月份以来首现回升，从今年5月份开始，制造业PMI指数连续四个月下滑，且在8月份跌落至50%以下，报49.2%，是该指数自去年11月以来再度跌破50%荣枯线。,维京观点：PMI指数出现反弹，但幅度微弱仍低于临界值，表明制造行业整体仍处于萎缩阶段，稳增长仍将是货币政策主要考虑的方向，但同时制造业的不景气也将直接影响市场投资资金，反映到房地产行业而言，将主要表现为中小投资客资金紧张，暂缓投资力度。,行业热点,目前，科学大道西延工程高新区段全线通车。这是郑州市全面推进“两环十七放射”第一条通车道路。下一步高新区将全力打造科学大道为“新兴产业+生态人文”的景观中轴线和郑州市标志性的景观大道。科学大道东起西三环，向西经绕城高速，直通荥阳。科学大道高新区段全长12.9公里，其中西三环至西四环段的6.9公里10年前就已通车，9月12日通车指西四环至绕城高速段，总投资1.82亿元。,2.城市规划及建设 2.1科学大道西延工程高新区段全线通车,维京观点：科学大道西延工程通车后将拉近郑州与荥阳之间的距离，从而直接提高了荥阳的发展空间。在高新区的交通得到优化的同时，也为沿线地产项目线带来了新的附加值。,2.2郑州拟建南水北调生态文化公园 郑州市拟建南水北调生态文化公园，包含郑州市区段32.7公里和航空港区段9.9公里，共计42.6公里。规划的郑州市南水北调生态文化公园，拟以水源保护为前提，按照干渠两侧各200米范围规划设计，预计市区段建设面积13.08平方公里，航空港区段建设面积3.96平方公里，总建设面积共17.04平方公里。,维京观点：随着南水北调生态公园的开建，沿线的居住环境将得到改善，公园沿线楼盘的附加值和升值空间将得到提升。而南水北调生态公园主要影响的片区为二七新城和西部宜居健康城，增加沿线项目卖点。,行业热点,3.房地产行业快讯 1.1 3.1全国动态 3.1.1 54个重点城市9月楼市成交环比下跌5.3%,9月份前26天，全国主要的54个城市楼市住宅总签约为210228套。比8月同期的222006套下调了5.3%,成为最近4个月同期的最低点，低于7月同期的232041套。在54个城市中，有29个城市成交量有不同程度下调，下调超过10%的城市有21个，整体市场成交量在金九未见起色。,维京观点：9月是楼市传统旺季，但开发商在此期间的打折和优惠力度减小，加上以价换量基本结束，开发企业普遍转入追求利润而不是回款；而对于刚需客户而言，逐渐上升的价格也驱使部分人群陷入观望，因此9月成交量的环比下跌并不能代表楼市已步入新一轮下滑通道，只是阶段性反应。,行业热点,3.1.2南京执行房价备案制度 房价涨幅5%是“红线”南京新执行的房价备案制度为涨价设置了门槛：按照南京目前执行的房价备案制度，涨幅5%被认为是一条“红线”。开发商想涨价的话，必须在前一批房源价格备案满三个月之后，才能重新申报调整后的价格。3.1.3广州在全国率先推出限售异常高价住宅政策 广州市将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。在限购、限贷等调控政策之外，广州在全国率先公开推出“限售”政策。,维京观点：从南京房价涨幅“红线”和广州高价房“限售”政策来看，地方政府调控态度依然是从严为主，但从具体的政策内容可以看出，这些举措大多是为了应对高层检查，意欲使房价在数据上表现为稳定，并不会产生大范围影响，但广州的政策将直接影响高价楼盘的短期销售回款。,行业热点,3.1.3国家税务总局官员表示：房地产税将扩大试点范围，最终在全国实施国家税务总局政策法规司20日在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。,维京观点：近期政府反复强调房产税征收准备工作和扩大试点范围，说明下一阶段房产税将会是其最为依赖的调控手段，也说明至少在年底和明年初之前限购政策不会取消。,行业热点,3.2郑州动态 3.2.1郑州多数银行首套房贷款开始执行基准利率 郑州多家银行机构，包括国有四大银行在内的中国银行、农业银行及招商银行、郑州银行、浦发银行等商业银行，均表示首套房贷已无法享受8.5折或9折利率优惠，而是“执行基准利率”。,维京观点：由于前三季度刚需支撑的成交量在大幅上涨，一定程度上消耗了银行的信贷额度，因此由银行信贷额度引发的利率优惠取消也在情理之中，建议各项目以此作为说辞,督促客户尽快下定签约。,行业热点,3.2.2郑州区片土地征收地价综合增幅不低于15%9月17日，郑州市国土资源局主持召开了郑州市征地区片综合地价调整听证会，根据省国土资源厅要求，本次区片地价综合增长幅度原则上不低于15%。根据国土资源部要求，各地应建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平，维护农民权益。省国土资源厅今年5月份也发出通知，要求各地市开展征地区片综合地价更新工作。,维京观点：本次对区片地价补偿的调整进一步说明政府准备大张旗鼓的进行城中村改造，因此未来三到五年内城中村改造的商品房供应将主导整个市场供应，届时市场竞争会变得愈加激烈。,行业热点,“郑州市新建项目的临街住宅和商业不能共存，原有规划方案未能报批的项目需重新调整，原定商业部分必须调整为住宅，否则规划报批不被通过。”9月21日，一条从新浪微博传出的消息，郑州市规划局已证实此消息。,维京观点：此条禁令彻底解决因“住改商”带来的小区内部各类矛盾纠纷，还广大居民和谐、整洁的生活环境。同时，会造成住宅底商的稀缺性，底商租售价格有望因此攀升。,3.2.3 郑州新建临街住宅底层不能用做商业,行业热点,3.2.4东区高铁站众多写字楼集体放市，整体办公市场焦点聚集高铁站。,据不完全统计，以郑州客运新东站为圆心，在3公里长的半径内，绿地之窗、雅宝东方国际广场、上上国际中心、建正东方中心、文化产业大厦、楷林IFC、易元国际等将近40座商务楼宇在此云集，正以围合之势展开资本角逐。预计下半年将有12个项目“抢滩登陆”，总投放量约为168.56万平方米，估算下半年和未来一年内郑州整个市场投放量将超过200万平方米。,行业热点,土地市场,1.土地供应分析 1.1 土地供应月度走势,2012 年9月份郑州市土地供应20 宗、共64 万，从供应面积来看，环比增加38.2%。其中以二七区供应量较多，占总供应的25%。本月供应量在年内处于最高水平，主要原因在于：一方面由于政府出于完成年初制定的供地计划的努力，另一方面在于商品房销量持续回升，开发企业的资金趋于宽裕，为未来储备新地块提供可能，需求主导供应上升。,数据来源：中国土地市场网,1.2 土地供应区域分析,数据来源：中国土地市场网,2012 年9 月份郑州市土地供应分散于各个片区，较上个月而言，本月以二七区供应的体量相对较大，为普通商品住房用地和商务金融用地；其中中原区供应9.4 万，为商务金融用地；惠济区供应9.1 万，为普通商品住房用地。根据城市规划，高新区、郑东龙湖区和二七新城将是下一阶段发展重点，也将是房地产热点开发区域，因此未来一段时间土地集中供应片区即将出现在这些区域内。,土地市场,1.3 土地供应类型,数据来源：中国土地市场网,2012 年9 月份郑州市供应的土地类型以商务金融用地和普通商品住房用地为主，各占50%，其中商务金融用地的分布较为分散，以中原区供应居多，共9.4 万，其次为郑东龙湖片区；普通商品房住宅用地以二七区供应为主，共12.8万，为锦绣山河项目的后期用地。自7月份写字楼预售面积大幅放量后，其销量一直处于低迷状态，尤其是郑东新区，因此开发企业对于商务金融用地的拿地热情不高，本月供应的商务金融用地多为一些较大项目的配套商业用地。,土地市场,2.土地成交分析 2.1 土地成交量月度走势,数据来源：中国土地市场网,2012 年9 月份郑州市土地成交7 宗、共18 万，从成交面积来看，环比下降69%，本月成交下滑幅度较大，成交地块主要为金水区等经济适用房用地以及管城区的一宗普通商品住房用地，剩余为商服用地，没有典型地块成交。土地供应结构性不足，导致本月土地成交量出现阶段性的下滑。目前各个片区土地供应陆续入市，开发企业的拿地热情不减，预计第四季度土地成交量将会有所增加。,土地市场,2.2 土地成交价格分析,2012 年9 月份郑州市土地成交平均单价为114 万元/亩，环比下降34%，同比下降74%。本月成交地块只有一宗普通商品住房用地，剩余均为劣质商服用地，没有典型地块成交，导致月度成交单价环比下降明显。预计四季度优质地块将陆续推出，典型地块的成交量将会有所增加，势必会拉升土地成交单价。,数据来源：中国土地市场网,土地市场,2.3 土地成交区域分析,从9 月份土地成交情况来看，以金水区成交量居多，为2 宗、共8.3 万，其中有一宗经济适用房用地占地8 万，按规划容积率估算，可建成28 万经济适用房；管城区的一宗普通商品住房用地占地3 万，按规划容积率估算，可建成20.3 万商品房，另一宗经济适用房用地占地3.1 万，按规划容积率估算，可建成5.6 万经济适用房；惠济区的一宗经济适用房及配套设施用地占2.7 万，按规划容积率估算，可建成9.5 万的经济适用房。,数据来源：中国土地市场网,土地市场,2.4 土地成交类型,数据来源：中国土地市场网,2012 年9 月份郑州市所成交土地类型中，分别为商服用地和经济适用房用地各3 宗、普通商品住房用地1 宗，其中金水区、管城区和惠济区各一宗经济适用房用地，总占地13.8 万，占到土地总成交量的90.2%，占比较大。本月经济适用房用地供应量在近两个月内达到最高；管城区一宗普通商品住房用地，占地3 万，占到土地总成交量的19.6%，较上个月下降明显；剩余为金水区、管城区和二七区各一宗商服用地。,土地市场,3.土地市场小结 2012年9月份，郑州市土地供应量呈现上涨趋势，土地成交量从数据上表现为下降明显。从整体来看，年内郑州土地价格走势相对平稳，供应区域分布较为均衡，但典型地块仍集中于郑东新区。目前由于商品房市场持续好转，从而带动土地市场的活跃度增强，各个片区的土地供应将陆续入市，资金宽裕的开发企业拿地热情有所增加，预计接下来几个月土地市场将依然保持活跃，届时典型地块的成交将会推动土地价格上涨。,土地市场,销售数据,1.商业市场 1.1商业用房月度量价分析,(数据来源：郑州房管局),2012年9月郑州市商业用房供应量为12.3万，同比下跌8%，环比上涨120%；以开祥御龙城和建业五栋大楼项目的配套商业供应为主。本月成交5.1万，同比下降36.2%，环比持平，以绿地之窗和美景鸿城配套底商为主。本月成交均价为12280元/，同比下降26.6%，环比下滑2.8%。价格环比下降的原因主要是由于本月成交商业产品以前期销售项目配套商业备案为主。预计四季度各项目将持续推出集中商业及配套商业，但相对住宅和写字楼来讲，商业市场表现相对稳定，目前投资回报率依然被投资客所认可，因此整体市场表现将持续稳定，尤其是价格呈稳中有升。,3.2商业用房区域指数分析,9月份各区域商业用房供应以郑东新区和金水区供应为主，分别为6.14万和3.74万，主要为低端项目以及前期销售项目的配套商业，其余各区域供应均在1万以下。本月商业用房各区域成交以惠济区1.74万为主，以天地山水间配套商业成交为主，二七区成交1万，以万博商城和橄榄城的商业备案为主。从区域供求比来看，仅二七区和惠济区表现为供不应求，郑东新区、金水区和中原区均表现为不同程度的供过于求。,(数据来源：郑州房管局),销售数据,9月份各区域商业用房成交均价以郑东新区18117元/为首，主要是由于绿地之窗（均价17000元/）的影响。其次为中原区17412元/，以九龙城成交为主。除郑东新区和惠济区价格有所下降外，各区域均价较上月基本都处于上升状态，主要在于成交项目素质较高，以二七区和管城区成交价格涨幅较大，二七区主要由于万博商城二期销售产品集中备案为主，管城区则由于前期住宅销售项目配套商业备案为主，从而拉升了区域内均价。,(数据来源：郑州房管局),销售数据,4.办公市场,4.1办公用房月度量价分析,继8月份郑州办公物业供应量出现空缺后，9月份供应量为29.9万，销量为6.3万，销售均价为15120元/，环比下降1.7%。根据调研，年前仅郑东新区确定将推出的写字楼量约为65.9万，按照前7个月的去化速度来算，这一推货量约需全郑州市16.5个月的时间去化，竞争不可谓不激烈。,(数据来源：郑州房管局),销售数据,4.2办公用房区域指数分析,2012年9月份办公物业仅郑东新区有产品供应，为区域内建业五栋大楼和建正东方中心获得预售证，金水区以大观国际居住区取得预售证为主；其余各区域本月办公产品供应量较少。本月各区域成交依旧以郑东新区5.21万居于首位，主要是豫航中心和升龙广场的产品备案；其他区域成交量均在1万平方米以下。,(数据来源：郑州房管局),销售数据,(数据来源：郑州房管局),9月份各区域成交均价依旧以郑东新区16335元/领先，其次为管城区9293元/位居第二。较8月份各区域仅郑东新区和金水区波动较为明显，其余各区域均价与上月变化较小。其中郑东新区下跌最为明显，下滑18.4%，主要是受到区域内升龙广场和财信圣提亚纳大量产品备案的影响；而价格回落较为明显的为金水区，环比上涨26.2%，受居易摩根中心11945元/成交影响。,销售数据,5.小结 郑州“金九银十”虽然从数据表现上并不十分突出，但就实际情况来看，市场基本面转好，住宅价格开始回升，而在住宅存量整体不足的情况下，对未来几个月市场向好的推动力十分明显。商业物业整体表现稳定，办公市场供应再次放量，价格仍是最惹人关注的因素。预计接下来两三个月市场表现为：住宅物业预计四季度总体仍为供应不足状态，而由于入市项目多存在局面激烈竞争，因此将会牵制价格上涨幅度，年前住宅价格仍仅维持小幅上涨。商业物业多为住宅底商，区域较为分散，因此将持续稳定去化；年内郑东新区写字楼物业将陆续入市，同质化严重的区域竞争将导致价格战更趋白热化，目前市场价格战已经开始，因此接下来几个月办公市场将呈现量升价跌的状态。,销售数据,竞争楼盘及市场情况分析,小 结：,综合上述情况可以看出：目前西区相对于东区写字楼市场需求不明显，但竞争相对激烈，我项目在竞争项目中形象不具备明显的优势，因此应该在项目的交通和现房、地铁三方面做重点引导和释放。,竞争楼盘及市场情况分析,二、项目情况分析,写字楼A座,未售房源,写字楼B座,签约,大定,抵押,可签,可售,1、剩余房源存货量分析1）A座：可售房源20套，均为13层，不能分割需要整体销售；2）B座：可售房源33套，5层（2套）、6层（6套）、7层（7套）、8层（14套）、11层(3套）、12层（1套）；面积103-104 15套；130-143 9套；160-180 3套；190-194 6套。,2、剩余房源销售难点1）、A座需要整层销售，面积大总价高。2）、B座客户认知度相对较低，价格相对较高，无法形成客户持续关注；3）、B座103.56和104.56户型室内柱子较多，利用率低，存在硬伤；,写字楼B座,四、当前营销问题分析,1、产品相对单一可选面窄，部分户型存在抗性，销售难度大？1）充分利用现房及具备交房条件优势，通过送装修基金形式，提高客户关注度；2）加大老带新力度，通过口碑宣传，提高成交量；3）充分利用节假日节点，提高来访促进成交。2、如何提高来电、来访量，找准有效目标客群？借势：借购物中心、华润万家超市带来强大人流，成就写字楼热销造势：传播造势，线下小众传播，线上大众传播根据自用客户及投资客群的特点，优化传播组合：线下小众传播，线上大众传播，层次分明，节奏明确；广场及销售中心包装，杂志广告等大众传播渠道树形象；短信，派单扫街,购物中心互动等小众推广出业绩；针对部分标杆作用的目标客群，点对点营销。,四、销售执行策略,写字楼货量盘点,写字楼销售目标,写字楼销售目标：6千万,销售目标：6千万，任务额：53套，积累客户：120组,客户召集,从11月份开始进行尾盘强销，积累客户需要有效来访100组，老业主成为主力购买群体。,到访客户分解：优质客户积累加售楼部正常到访有效客户，共计70组。老业主、周边竞品项目及推广积累：共计到访30组；,清盘期,写字楼推售计划及任务分解,尾 盘 期,11.1,11.30,12.31,1.31,购房送装修基金持续推出，配合老带新政策，促进成交；购物中心互动活动。,元旦促销活动。,购房送装修基金及老带新政策继续执行；岁末答谢业主泡温泉活动执行；圣诞节活动执行。,2.28,3.31,新春客户答谢活动.,清盘特惠一口价活动.,营销策略总纲,战略任务赢得“连横合纵”的项目之战,充分借势西元国际广场商务、商业自身资源优势，利用节点和地铁即将开通达到互相借势之目的,以局部战场的性价比优势为竞争平台，以地铁口现房的产品差异策略和针对性销售策略，成功突围，完成销售目标,“借势”,“突围”,Action 1 搭便车以“逸”待“劳”,利用购物中心、地铁商铺主题活动等节点共推，达到相互结合与支撑,Action 2 聚焦主战场以“专”对“全”,全面进攻不如一点求精，分节点适时针对主要产品进行重点推售，形成市场强有力声音，从而带动项目整体关注,Action 3 相机而动以“节点”带动“销售”,商业地产氛围的营造至关重要。提升投资回报最直接的办法即为具有良好的投资氛围，地铁商铺成功招商节点的运用将直接关系到项目形象及品质的提升,营销策略总纲,营销策略执行,展示策略：,常用动作：商业核心，凸显投资氛围深化展示包装，由软性到硬件的全面提升,活动策略：,推广策略：,常用动作：利用购物中心节点活动及节假日节点活动造势引爆区域话题新闻,常用动作：点对点，在大众推广前提下，注重窄众高端客户推广各渠道之间相互交叉,客户策略：,常用动作：得客户者为王变坐销为行销，积极向外寻找客户资源,营销策略执行优惠政策,老带新奖励范围：集团旗下所有项目已成交的业主。奖励起止时间：2012年11月5日至12月31日老带新奖励房源：东西塔未售房源（8层南向5套1-5号不参与本次老带新活动）奖励标准：凡介绍购买成功的老客户奖励10000元购物券，新客户在现执行优惠基 础上额外优惠20000元，若为老客户重复购买的则老客户奖励可冲抵房款；（为促进成交，充分利用老带新优惠政策，建议对非老客户介绍的客户在案场逼定时可作为策略使其享受新客户的额外优惠20000元）,1、老带新及送装修基金结合优惠政策,现执行优惠简介：103-104平米的11套房源每平米送700元装修基金可直接冲抵房款，优惠不超过8%，加上现申请老带新优惠政策后总优惠不超出11%；其他房源（含8层14套）现执行优惠政策一次性付款优惠3%；按揭贷款优惠1%；老带新（含重复购买）老客户奖励5000元购物券，新客户额外优惠1%；商场互动优惠5000元；总经理预留优惠2%；废除原老带新优惠，加上现申请老带新优惠后最高优惠不超9%。奖励兑现时间：成交新客户在签订完毕正式商品房买卖合同全款到账后次月25日前。,营销策略执行优惠政策,活动策略须考虑三个方面：,每月大活动,节点性活动,1、旨在通过圈层联动活动达到提升项目区域知名度及圈层渗透的目的。2、活动要保证质量及可执行性，确保每月一次的大活动能深入挖掘潜在客户资源，渗透圈层。,1、提升项目形象，提高知名度的最有力平台。2、结合推售产品迅速形成项目在区域内的共鸣，从而刺激市场关注。,我们的目的在于凸显商业商务氛围,营销策略执行活动策略,营销策略执行活动建议,1、12月份活动温泉浴老业主答谢活动,1）、活动目的（1）、通过举办老业主温泉浴活动，宣传项目扩大项目知名度为销售工作建立一个良 好的沟通渠道，营造宽松、热情的交流氛围，通过老带新口碑宣传促进尾盘销售。（2）、通过温泉浴活动，让更多的老业主感受到开发商所带给大家的温暖和关心。（3）、通过温泉浴活动在宣传西元国际广场项目的同时，导入伟业郑州即将面世新项 目信息，形成有效互动，达成有效积客目的。,2）、活动时间 2012年12月29日上午10：00 3)、活动地点 集合地：活动启动仪式现场即西元国际广场CCmall购物中心负一层下沉式广场 目的地：郑州江南春温泉酒店,4)、活动参加人(1）、在西元国际广场单独或组合购买写字楼A座和地铁商铺2套以上（含2套）老业主和购买写字楼B座1套（购买190平以上和一次性购164平）老业主，每位老业主以家庭为单位限定参加名额2人，共118名(2）、搜房网，聊宅网、大河报媒体报道人员各2名，共6名(3）、活动嘉宾1名（西元置业领导）(4）、工作人员22名(5）、机动人员6名 共计人数152名,5)、活动主题沐浴温泉 品尝美食 西元岁末亲情答谢6)、活动形式自助餐+温泉浴+休闲活动,7)、活动配合宣传短信活动一周前释放信息搜房网，聊宅网，大河报、微博活动预告，跟踪报道，话题互动,说明：详细方案已经提交,营销策略执行活动建议,2、12月份圣诞嘉年华主题活动,1）、活动目的营造售楼部节日气氛与人气氛围，以新的视觉形象吸引过往人群；圣诞节活动吸引老客户的持续关注，释放老带新优惠政策同时赠送圣诞小礼物，通过老客户的传送带作用，促进新客户成交。1)、活动时间2010年12月25日（周二）10:00-16:302)、活动主题圣诞嘉年华推荐有礼+圣诞礼物派送3)、活动场地西元国际广场售楼部现场4)、活动对象及邀约没有参加泡温泉活动的成交老客户和近期来访的成交客户客户邀约：告知邀约对象2012年12月25日当天活动信息邀约时间：12月22日-12月24日，由西元国际广场置业顾问按照统一说辞进行邀约,营销策略执行活动建议,5)、活动内容12月25日在西元国际广场售楼部现场开展“圣诞嘉年华推荐有礼+圣诞礼物派送”SP活动。活动通过“圣诞老人 豪礼相送”主题形式展开，重点向老客户释放老带新优惠政策，促进成交。,6)、“圣诞老人 豪礼相送”活动细则 活动当天到访客户，均可获得圣诞老人送出的圣诞小礼品一份。活动现场将由1名工作人员扮成圣诞老人站在售楼处门口内侧，背一个大口袋，里面装有圣诞礼品，发放给每位到场的客户。儿童礼品建议为：圣诞帽、假面等；成人礼品建议为：加油卡（价值50100元）。活动当天成功推荐购房客户还可享受万元大奖。,营销策略执行活动建议,7）、活动场地包装,入口玻璃门：喷上雪花和张贴圣诞老人的卡片；,门口两侧：摆放一个比例为1：1的圣诞老人；,活动横幅：1条，设置于现场售楼部门前；易拉宝：1个圣诞嘉年华活动信息公告；礼品发放区域牌：1个。,说明：详细方案另行提交,营销策略执行活动建议,3、2月份“送春联、抽新年红包，西元献福”贺春节主题活动,1）、活动目的 通过抽奖新年红包、送春联，将祝福和好运带给客户，增强销售现场 和客户的互动，营造热烈氛围，促进房源去化。2）、目标客群 伟业旗下已经开发过楼盘的老业主及其介绍的意向购房客户 意向购房客户 活动当天新来访客户 3）、活动时间 2013年2月3日（小年）,4）、活动内容（1）、现场送春联在2月3号当天在销售部现场赠送客户春联，同时释放老带新政策，增强口碑宣传。（2）、抽奖新年红包通过现场抽奖的形式派送新年红包（具体奖品金额根据实际情况再行确定）,说明：详细方案另行提交,营销策略执行活动建议,五、推广思路,命题,跨 年 清 盘,推广背景,项目接近尾盘,剩余少量写字楼乐活198商街16间铺,面对的现状,部分写字楼空间存在劣势乐活198为后街，人气较弱，户型大，总价高,推广背景,推广背景,市场情况,区域价值：项目溢价空间的不利影响（非热点区域）地铁价值：地铁口物业，但郑州从未体验（地铁对写字楼影响力度不直观）,市场竞争：价格战，导致竞争白热化（价值导向难以企及）商业支持：购物中心刚开业，人气培育中（对乐活198促进较弱）产品层面：现房，尾盘，部分产品有缺陷（竞争优势不明显）,推广背景,市场情况,挑战不能等到地铁开通后再卖！不能等到购物中心火爆后再卖！不能等到市场行情好转的时候再卖！解决尾盘，唯一的途径促销,推广背景,现有销售,让利促销,硬性促销：写字楼：送百万装修金乐活198：三年返租24%催促促销：重奖老带新政策,推广策略,重磅出击，扩大认知主动出击与老带新结合，聚焦目标群体接触载体，扩大覆盖范围；购物中心资源嫁接与集团内部资源的利用相结合。,推广节奏,11月,12月,1月,尾盘,清盘,2月,3月,包装、广告、渠道、互动四项组合，以线下包装、渠道、互动为主，广告为辅，展开针对性聚焦推广,9-15,春节,元旦,11月份推广计划,主题：渠道拓展、资源利用、重奖老带新线上：写字楼为主，输出送百万装修金线下：老带新政策及渠道拓展,万达广场、裕达国贸、附近写字楼、商住楼车库出入口、附近加油站、附近购物中心及中高端酒楼停车处,CCmall节点促销纸媒广告中植入西元国际广场销售信息,新乡、开封、郑州供应商装修、施工、园林建筑设计及政府部门；河南籍海南伟业客户资源等。,攻关珠宝、金店、名表、健身会商家店长，提供高端客户信息每月根据数量给予奖励，成交给予提成奖励。,看房送加油票：每天20位现场得加油票加油票面值50元-100元不等20天预计费用：2000-4000元,11月份推广节奏,包装,现场：钢架结构导示购物中心楼体及玻璃房广告位（根据实际情况而定）销售物料：派单+地铁实用手册,短信息：30万条（11月中旬每周4周5）1.针对业主的老带新政策（统计数量）2.对外发布 房产直通车（11月下旬每周三）以报纸时间为准网络租赁信息 发布写字楼招租信息 加油站杂志 CCmall节点纸媒广告植入,广告,渠道,派单（11月中、下旬每周一全天，周五半天）目的地：万达广场、裕达国贸、附近写字楼、商住楼车库出入口、附近加油站、附近购物中心及中高端酒楼停车处。CCmall重点商家攻关（11月-1月）攻关珠宝、金店、名表、健身会商家店长，提供高端客户信息每月根据数量给予奖励，成交给予提成奖励。伟业社区报栏通知（11月-1月）老带新政策 河南集团资源（11月-1月）新乡、开封、郑州供应商装修、施工、园林建筑设计及政府部门；河南籍海南伟业客户资源等。手机短信，或商业信函邮寄,每天20位现场得加油票（11月中下旬）加油票面值50元-100元不等20天预计费用：2000-4000元,互动,每天限量20位私家车主，到访西元国际广场销售中心即可获得面值50-100不等的加油票,12月份推广计划,主题：新年贺礼，大促销，2012最后机会线上：写字楼为主，输出送百万装修金/新年礼包线下：老带新政策及渠道完善/新年答谢会/购物中心活动嫁接,万达广场、裕达国贸、附近写字楼、商住楼车库出入口、附近加油站、附近购物中心及中高端酒楼停车处,新乡、开封、郑州供应商装修、施工、园林建筑设计及政府部门；河南籍海南伟业客户资源等。,攻关珠宝、金店、名表、健身会商家店长，提供高端客户信息每月根据数量给予奖励，成交给予提成奖励。,看房送加油票：每天20位现场得加油票加油票面值50元-100元不等20天预计费用：2000-4000元,12月份推广节奏,玻璃房广告位（根据实际情况而定）通道灯杆旗销售中心前围挡LED更新,泡温泉+老带新圣诞新年活动,CCmall节点促销纸媒广告中植入西元国际广场销售信息,包装,现场(12月10日前)玻璃房广告位（根据实际情况而定）通道灯杆旗销售中心前围挡LED更新 销售物料(12月5日前)贺年礼促销单张 销售中心包装(12月中旬前)圣诞新年氛围吊旗更换贺年礼促销展板,短信息：10万条（12月上中下旬每周4周5）1.针对业主的老带新政策（统计数量）2.对外发布 房产直通车（11月全月每周三）特价房、清盘销售信息网络租赁信息 发布写字楼招租信息 加油站杂志 内容更新：特价房、清盘销售信息CCmall节点纸媒广告植入,广告,渠道,派单更新（12月上、中、下旬每周一全天，周五半天保持）目的地：万达广场、裕达国贸、附近写字楼、商住楼车库出入口、附近加油站、附近购物中心及中高端酒楼停车处。CCmall重点商家攻关（11月-1月）攻关珠宝、金店、名表、健身会商家店长，提供高端客户信息每月根据数量给予奖励，成交给予提成奖励。伟业社区报栏通知（11月-1月）老带新政策 河南集团资源（11月-1月）新乡、开封、郑州供应商装修、施工、园林建筑设计及政府部门；河南籍海南伟业客户资源等。手机短信，或商业信函邮寄 业主新年贺卡及商务信函（12月下旬）,每天20位现场得加油票（12月上旬 中旬）加油票面值50元-100元不等20天预计费用：2000-4000元 客户答谢活动（12月中旬）泡温泉+老带新,互动,圣诞节期间广场圣诞老人惊喜大放送：购房优惠卡、幸运小礼品老带新：岁末节日鸣谢：快递贺卡及小礼品（贺卡付老带新政策信息卡）,圣诞嘉年华创意狂欢 豪礼送不停,12月份推广计划,新年阶段，以客户互动为主,1-2月份推广节奏,短信息：1月2日-2月6日每周四、五（拜年信息及老带新政策）,CCmall新年阶段广告嫁接,加油站杂志更新（春节返乡私家车群体聚焦）,派单：1月中下旬（周一全天，周五半天，保持）,CCmall重点商家攻关保持,伟业社区拜年及老带新信息更新,2月2日-3日业主登门拜访（送新年礼包、对联/挂历）,1月25月-2月6日业主活动（抽新年红包，现场送福）,2月22月-24日乐活198元宵灯会集市（商业旺场氛围，网络发布商铺销售信息）,包装,销售中心包装（1月25日后）包装主题：新年新气象，春节喜庆热闹氛围包装范围：展板，灯箱，吊旗，形象墙。,短信息：5万条（12月上中下旬每周4周5）1.针对业主的拜年信息+老带新政策（统计数量）2.对外发布（内容更新）房产直通车（11月下旬周4周5）特价房、清盘销售信息网络租赁信息（每天置顶更新）发布写字楼招租信息 加油站杂志 结合春节促销，内容更新,广告,渠道,派单更新（1月中、下旬每周一全天，周五半天保持）目的地：万达广场、裕达国贸、附近写字楼、商住楼车库出入口、附近加油站、附近购物中心及中高端酒楼停车处。CCmall重点商家攻关（11月-2月 保持）攻关珠宝、金店、名表、健身会商家店长，提供高端客户信息每月根据数量给予奖励，成交给予提成奖励。伟业社区报栏通知（11月-1月）拜年信息+老带新政策,业主登门拜访（2月初）送新年礼包对联、挂历业主活动（1月底，2月初）抽奖新年红包书法大师现场送福,互动,乐活198商业街2013元宵节灯会（2月底）商业旺场氛围网络发布商铺销售信息,互动,开春一口价清盘,3月份推广计划,短信息更新为清盘一口价,网站租赁信息顶置,加油站杂志更新,派单：一口价清盘信息（周一全天，周五半天，保持）,业主活动（老带新及商铺优惠信息）踏青植树郊游,3月份推广节奏,包装,现场（3月初）包装主题：开春一口价清盘包装范围：LED更新，灯杆旗更新,短信息：5万条（3月上中下旬每周四）1.针对业主老带新政策（统计数量）2.对外发布（内容更新）网络租赁信息（每天置顶更新）发布写字楼招租信息 加油站杂志 内容更新,广告,渠道,派单更新（3月上中旬每周一全天，周五半天，保持）目的地：万达广场、裕达国贸、附近写字楼、商住楼车库出入口、附近加油站、附近购物中心及中高端酒楼停车处。,业主活动（3月下旬）踏青植树郊游,互动,THANKS,