扬州市城市宏观市场环境研究.ppt

Unique Partner&Customer Skills,城市宏观市场环境研究,城市概况及城市化水平研究城市经济运行特征城市规划发展研究,扬州地处苏中，具有承南启北的特殊区位，地处三大都市圈交集的区位优势为城市的发展奠定了基础,扬州市地处苏中腹地，具有承南启北，连接苏南苏北的特殊区位优势；随着扬州火车客运站建成、润扬大桥通车、328国道（扬州段宁通公路）投入使用，扬州的对外开放程度将不断提升。,由于落处长江以北，且比较而言深处腹地，因此扬州市对外经贸联系历史上一度较弱；随着江苏省内南京都市圈、苏南苏锡常都市圈及上海都市圈的发展与成型，扬州城市区位凸显三大都市圈的交集，但是从经济联系上而言主要隶属南京都市圈。,作为国家级历史文化名城，扬州城市历史文化底蕴深厚，荣誉颇多,扬州是国务院1982年公布的第一批24个国家级历史文化名城；近几年来，扬州市坚持以美化城市形象、拓展城市空间、提升城市品味、增强城市功能为目标，成为省内首个全国最佳人居城市。历史悠久的文化名城 国家园林城市国家双拥模范城江苏省人居环境奖国家卫生城市国家环境保护模范城市全国创建文明城市工作先进城市2006年度“联合国人居奖”,扬州市即将步入城市化发展的第三阶段，工业将成为绝对的经济支柱，经济将步入高速发展阶段,2003-2007年，扬州城市人口保持低速增长，5年时间仅增长4万多人；2007年末，户籍总人口为459.25万人，比上年末增加23287人，增长0.51%。自然增长率为1.37。全市登记出生人口31638人，出生率6.92；死亡人口25367人，死亡率5.55。2005年扬州城市化率为48.3，2006年有所增长为49.2，2007年扬州城市化率预计快达到50%。,城市宏观市场环境研究,城市概况及城市化水平研究城市经济运行特征城市规划发展研究,经济总量高速增长，经济提速处于酝酿期，城市房地产处于快速发展阶段,GDP和人均GDP自“十五”以来至今就一直保持了两位数的增长率,城市经济主要依赖于第二产业，另外第三产业也比较发达,三产业所占比例自02年来逐年减少。经济发展多依赖工业发展，工业所占比例每年涨幅较大，可见扬州是以工业为发展重点的城市，房地产在内的第三产业，发展较对较慢，但从06年开始这种局面有所转变。,随着经济的快速发展，城镇居民人均可支配收入和消费者支出增长较快，全市消费品零售总额在06年出现大幅增长,近年扬州居民人均可支配收及消费性支出都在稳步的增长，居民大件商品的承受力不断增强。,固定资产投资额不断加大，对于全市的经济拉动作用明显,近年扬州市固定资产投资额增长明显，尤其是2007年增长率达34.6%，超过GDP增长率近十五个百分点，其对全市经济拉动作用较为明显。,城市宏观市场环境研究,城市概况及城市化水平研究城市经济运行特征城市规划发展研究,南延：扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体；西进东拓：城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率；东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。,扬州城市发展方向是“主导向南，拓展东西”，城市主要居住人口向西部分区集中,小 结,扬州城市特殊的地理区位、资源及高城市化率注定其城市经济将进入高速发展期；高速发展的经济为当地房地产市场发展带来保障，在资本市场的强劲支撑下，高速稳定发展的工业（尤其是高资本、技术密集型产业）、快速发展的现代服务业、商业流通业推动经济高速稳定发展，不断提升居民的消费能级，商品房购置人群得到了很大扩充；城市“主导向南，拓展东西”的发展方向给这些区域的发展带来了活力，在城市发展和增容的过程中，城市建设和房地产开发迎来了更多的市场机遇和挑战。,城市房地产市场研究,土地市场商品房市场运行特征城市房地产板块分布,受调控影响，扬州房地产开发土地成交面积在07年出现大幅回落,2007年1-12月份，房地产开发用地成交166.47万平方米，同比下降53.67%，均价为1304元/，同比下降5.51%。其中生地成交78.24万，同比增长470.97%，均价为527元/，同比下降45.89%，熟地成交88.23万，同比下降74.47%，均价为1992元/，同比增长42.69%。,城市房地产市场研究,土地市场商品房市场运行特征城市房地产板块分布,市区房地产开发投资持续保持稳定增长，2007年增幅较大，其中住宅投资占绝对主力,房地产开发投资不断增长，其增幅在07年又有提高；住宅开发依然是房地产开发投资的主体，但办公用房的开发投资近年有所提高；,市区商品房施竣工面积基本比较平稳，这预示着市区商品房供应市场比较健康有序,市区商品房呈现供不应求的良好局面，其中07年普通商品住宅、别墅等产品表现尤为突出,2007年供销比,07年市区供应住宅产品主要为多层，从供销情况看，小高层、高层产品已逐步被市场接受,从户型供销情况来看，市区商品住宅市场供销套数主要集中在100-144,城市房地产市场研究,土地市场商品房市场运行特征城市房地产板块分布,市区房地产主要分为五大板块，西区是发展比较成熟的区域,老城区：范围较小，由于目前扬州对老城区开发存在诸多保护和限制，因此新增产品较小，另外，老城区是扬州金融和商贸核心区；西区：西区长期占据住宅市场供应和销售的主体，扬州目前的中高端住宅产品基本集中在该区域，随着不断发展，该区域配套、交通、人气等都大为增强，居民生活、工作等都非常方便；东区：与西区相比，东区发展比较滞后，由于历史原因，该片区长期比较脏乱、破旧，虽然近几年环境有所改善，但整体居住环境及居民素质等都不及西区；北区：北区发展较慢，由于临靠高速，因此形成了众多的大型专业市场，另外北区南侧借助瘦西湖也形成了一些新兴的居住项目，北区由于区位较偏，因此供应住宅消费者基本为当地居民；南区：南区开发较晚，目前暂无项目。,西区占据市区商品住宅半数以上的市场份额，其次是北区,1-12月西区新增供应92.41万，占市区整体的58.5%，东区普通商品住宅新增供应20.58万，占市区整体的13%；北区由于石油山庄的加入，新增供应40.44万，占市区整体的25.6%；老城区新增供应较少，达4.62万，占市区整体的2.9%。,从成交上看，西区成交量较大，各区域07年均呈现供不应求局面，其中东区、西区市场形势最佳,从合同成交价格情况看，西区和老城区价格较高,总结,07年扬州土地市场出现大幅回落的现象表明了扬州政府对土地市场的把控能力，长期以来扬州土地市场发展比较平稳；市区房地产市场发展健康有序，良好的供销结构导致目前市场价格节节上涨；从区域来看，西区长期占据市场主要份额，是目前市区主要投资热点，北区次之。,作为一个典型的内需型园林城市，扬州地产发展较为健康，产品不断推陈出新，价格也不断上涨，城市商品住宅市场蕴涵较大发展空间，这其中又以西区最为典型。,西区房地产市场研究,西区发展规划西区土地市场研究西区板块分布及典型项目分析,西区目前发展势头强劲，主导地位显著,新城西区一切从“新”开始，新的规划、新的城市设施基础建设、新的道路交通配套，西区作为扬州市新的人口聚居板块，新建楼盘众多，其房产市场规模在市区各分区中是最大的，西区的各项房产统计数据均能占到市区总体数据的一半以上，可以说西区成交行情直接影响着市区房产市场整体的表现。扬州房产市场最大特征在于西区的“强势”主导地位。,区域规划结构：“三轴五区一环”,“三轴”分别是东西向文昌西路城市发展轴；南北向西环线结合绿地的交通干道；南北向贯穿西区中心的赵家支沟及沿河绿地景观轴；“五区”分别是火车站区、西区中心北侧的科教文化娱乐区、南侧的商贸旅游区、西环线两侧的居住区一、居住区二；“一环”指的是连接各区的生态旅游景观带。新城西区内布置作为城市副中心需要具备的公共建筑功能、城市广场与城市公园，并起到展示城市形象的作用。,西区城市定位较高，发展较快，区域潜力较大,西区城市定位：是扬州市重要的生活居住及教育文化基地，重要的对外交通枢纽，配备完善的生活服务设施和创造优美的居住环境；其核心区包含行政办公、商业金融、图书展览、文化娱乐、休闲游憩等多功能的复合型功能区；为扬州市的城市副中心。西区发展历史：20002003年，新城西区规划形成，以来鹤台为中心，大润发进驻。2002年5月新城启动建设。2004年4月火车站建成通车。2004年宁启铁路建成，贯穿扬州城，西连京沪线，东接新长线，通达全国。2005年润扬大桥通车，扬州至镇江仅需10分钟。2005年10月双博馆建成开馆，市体育公园同时建成开放。2006年5月苏中机场国内第一个跨地区的“联合机场”启动前期准备工作。2007年城市副中心成型，配套全面提升。,西区房地产市场研究,西区发展规划西区土地市场研究西区板块分布及典型项目分析,07年至今西区住宅用地成交列表,07年至今西区住宅用地主要分布在城西板块，西区整体土地存量不大,总量86.68万平方米，按1.5容积率计算未来上市量为130万平方米。,西区房地产市场研究,西区发展规划西区土地市场研究西区板块分布及典型项目分析,区域楼盘图,区域共分为三大板块，其中城西板块项目比较集中,板块范围：江阳路以南、古运河以西区域板块掠影：该板块主要以开发区部分区域、汊河镇、运西镇区域为主。板块北接已显部分功能的“商城商圈”，该商圈目前以家装建材物流为主，另有新世纪大酒店等，休闲娱乐配套较为齐全。不过，百货卖场的缺失，使该板块商业生活配套不是很完备，但欧尚超市的引进已经确定。随着尚城项目自身商业街区的建设，将来西南板块腹地的商业生活配套水平降有较大提升。当前楼市：该板块名兴花园、星都芳庭、淮左郡、金湖湾奠定基础后，富川瑞园、尚城、林溪山庄、阳光地带等项目相继开盘，形成了以大学城为支撑、以产业园为依托的新型住宅区域。,西南板块,城西板块,板块范围：江阳路以北、西望亭路以南区域板块掠影：城西板块是市区房产市场成交量最为活跃的板块，而西区中成交份额最大板块当属城西板块。该板块是城市发展过程中“西进”战略的主要承载体。城西板块规划起点高，城市功能配套现代而较为完善，教育配套齐全，扬州市多家名校及其分校均座落于此，于是催生了西区房产市场中的“教育地产”。当前楼市：城西板块是大盘集中的区域，且成交量大。奥都花城、京华城中城的成交数据惊人。这两家楼盘的成交量稳居排行榜前两位。特别是随着京华城中城LIVING MALL全生活广场的营业，该板块生活配套与购物休闲迅速升级，加上望月路步行街的逐渐成熟，该板块依然是购房的首选之地。,西北板块,板块范围：四望亭路以北，蜀冈以南区域板块掠影：相对于城西板块成交之势的“霸气”，西南板块基于前景发展的“无限性”，西北板块由于各盘开发进度不一，该板块内老盘与新盘共存楼市，老盘成交大局已定，现有成交呈断续状。而新盘被人们寄予厚望，目前来看销售情况较好。西部板块东邻瘦西湖板块，北依蜀冈，是西区自然条件较为优越的区域，因此低密度房产项目在此板块内占据了一定的比例，如卿园、山河园等别墅产品为主的楼盘，其成交表现一直较为平稳。当前楼市：目前该区域尾盘项目较多，中信泰富锦苑的上市给该区域带来了新的活力和发展机遇。,西南板块：在售楼盘一览,代表项目：富川瑞园“扬州向南，我向南”,开发商：扬州富川置业有限公司 项目概况：倡导建设扬州第一个“低能耗”节能先锋住宅示范小区，扬城最低建筑覆盖率20.9%，并首创扬州“水在园中、园在水中”立体式景观园林体系。项目在规划之初就礼聘国际管家香港戴德梁行担纲物业管理顾问，并最终引进国家一级资质的物管巨头深圳鸿基全委服务，实现楼盘和物管品牌的强强联合。小区的建成将成为扬州南区高档住宅的典范。开盘及销售；项目自2006年10月1日开盘后持续热销，目前供应产品基本销售完毕,城西板块：在售楼盘一览,代表项目：京华城中城,开发商：扬州京华城中城生活置业有限公司 项目概况：总建筑面积130万平方米，其中京华城中城三期“君临天下”总建39.9万平方米，由小高层、高层和别墅组成，均采用框架剪力墙结构。项目开盘及销售：项目自05年开盘来销售情况良好，持续占据销售榜前列，价格也不断上涨。,代表项目：万豪西花苑,开发商：江苏万豪房地产开发有限公司 项目概况：东依中心西支路、西靠西外环路、南临京华城路、北坐沿山河景观带。项目总建筑面积约26.4万，规划容积率1.5，绿化率约38.4%；社区配套高雅齐全，拥有高尚会馆、风情街区、大型绿化景观带以及格调公园等休闲设施；周边配套完善，扬州中学西校区、邗江中学、知名九年制学校等。开盘及销售：一期2007年9月1日开盘，目前销售率不高。,西北板块：在售楼盘一览,代表项目：中信泰富锦苑,开发商：中信泰富（扬州）置业有限公司 项目概况：中信泰富锦苑位于蜀冈板块，邗江北路与翠岗路交汇之处，占地493亩，总建筑面积43.7万平方米，是由香港著名上市公司中信泰富（恒生指数HK0267）倾情打造的大型国际化高档纯住宅社区。项目开盘及销售：2007年9月28日一期开盘，目前销售情况良好,比较分析：城西板块是传统的热销区域，另外西南板块也逐渐被市场所认可,比较分析：城西板块后续竞争最为激烈,由于城西板块供应住宅项目较多且规模较大，因此后续供应量也很大，达到155.1万平方米，其中京华城中城后续供应量达92.5万平方米；西北板块由于扬州天下及中信泰富锦苑项目的推出因此后续供应体量也很大；西南地区目前新增项目较多，但整体规模等不及城西和西北板块。,总结,作为市区主要住宅产品的供应地，西区未来将凭着其日益完善的生活配套、良好的人居环境及日积月累的人气在相当长时间里继续占据市区市场供销的主体；区域内城西板块由于距老城区较近、环境较好且板块范围较大，因此供应土地将不断增多，住宅产品的规模、档次、配套等都将不断向前发展；伴随着城市向南发展的不断实施，拥有大学城及产业支撑的西南板块也逐渐被市场所认可，07年至今西南板块供应项目快速增多，打破了城西板块一统西区的市场格局；西北板块由于区位不具优势，因此自06年开始呈现无新开发项目的局面，但自07年开始项目开始增多，随着中信泰富和北辰地产项目的上市，该板块又迎来了新的发展机遇。,未来城西板块继续占据西区供销主力，但西南板块市场份额将逐步增多，随着竞争的日益加剧，西区住宅将成为扬州高端住宅产品的集聚地，房价随着产品的升级而稳步提高,谢 谢！,