泽科港城国际洋房第四季度营销策略(调整版).ppt
,重庆中原地产事业五部,泽科港城国际2012年洋房第四季度营销执行方案,说明,前期经过泽科公司、中原公司、九鼎公司三房沟通，对于第四季度高层营销计划有达成共识，并已开展营销计划实施。本方案将重点细化11-12月洋房开盘前的营销执行，同时对洋房持续销售期的营销执行进行统一思考。,目 录,一、营销任务分解,二、营销策略,Contents,洋房销售目标及任务分解,本案洋房定于11月17日正式对外发售M1、M2、M9，其中开盘当月完成36.9%的销售目标，在目前市场情况和洋房缺少实体展示销售的道具的情况下，去化难度任务重。而M10具体加推时间，视M1、M2、M9销售情况而定（暂定12月）。,洋房销售目标及任务分解,洋房11月17日开盘前，需完成450组客户来访量积累，330张VIP普卡办理，150张升级卡，50组诚意金客户，以此来支撑开盘当月销售任务的完成。,目 录,一、营销任务分解,二、营销策略,Contents,营销时间及形式,表：时间及阶段划分,营销时间及形式,10.8至11.2VIP普卡阶段,25天,1天,11.17开盘,11.3至11.9 VIP升级阶段,7天,11.10至11.16收取诚意金阶段,7天,8天,11.18至11.26热销期,35天,11.27至12.31持续销售期,营销策略,在维持现有线上渠道的基础上，将重点集中在线下渠道拓展，将通过巡展、加大派单力度、竞品楼盘客户拦截、加油站、重点路口、电话CALL客、事业单位拜访挖掘、老带新、中原二三联动、九鼎渠道等进行。,营销时间及形式第一阶段,本项目洋房产品在前阶段是以“城市中心洋房”形象对外进行推广，在本阶段将重点对“城市中心洋房”价值进行具体阐述，把城市中心价值与洋房产品价值结合进行诉求。,营销时间及形式第二阶段,10.8至11.2VIP普卡阶段,25天,1天,11.17开盘,11.3至11.9 VIP升级阶段,7天,11.10至11.16收取诚意金阶段,7天,8天,11.18至11.26热销期,35天,11.27至12.31持续销售期,营销时间及形式第二阶段,营销时间及形式第三阶段,10.8至11.2VIP普卡阶段,25天,1天,11.17开盘,11.3至11.9 VIP升级阶段,7天,11.10至11.16收取诚意金阶段,7天,8天,11.18至11.26热销期,35天,11.27至12.31持续销售期,营销时间及形式第三阶段,公布洋房销售价格及优惠政策，通过算价锁定客户意向,营销时间及形式第四阶段,10.8至11.2VIP普卡阶段,25天,1天,11.17开盘,11.3至11.9 VIP升级阶段,7天,11.10至11.16收取诚意金阶段,7天,8天,11.18至11.26热销期,35天,11.27至12.31持续销售期,营销时间及形式第四阶段,营销时间及形式第五阶段,10.8至11.2VIP普卡阶段,25天,1天,11.17开盘,11.3至11.9 VIP升级阶段,7天,11.10至11.16收取诚意金阶段,7天,8天,11.18至11.26热销期,35天,11.27至12.31持续销售期,营销时间及形式第五阶段,营销时间及形式第六阶段,10.8至11.2VIP普卡阶段,25天,1天,11.17开盘,11.3至11.9 VIP升级阶段,7天,11.10至11.16收取诚意金阶段,7天,8天,11.18至11.26热销期,35天,11.27至12.31持续销售期,营销时间及形式第六阶段,营销策略推广具体方式,执行方式1.自身拥有的业务员，分散至区域重点楼盘；同时，增加小蜜蜂人数，带客数量设定考核标准2.点位设置：竞争楼盘楼盘、十字路口、加油站等必经之路；,执行方式：1.商圈巡展：周末在两路商圈巡展，巡展常态化，不间断巡展，吸纳客户资源；2.以2天/周为一次，在开盘期间照常进行,巡展,派单拦截,执行方式1.利用中原CCES客户系统，对区域内客户进行密集电话轰炸。2.需支持物料：3台电脑、6部电话,执行方式：1.投放3次夹报，每次3万份；2.夹报内容配合短信，通过平面展示让客户对项目产品产生直观印象，扩大项目知晓度。,夹报,电话CALL客,短信,营销策略推广具体方式,营销策略推广具体方式,重庆中原有超过1000名员工，将针对项目情况，每周发送内部项目推荐邮件,中原区域公司外网推广投放,一、运用中原内部邮箱，病毒式覆盖，每周一次项目推荐，通过邮件形式，不断强化项目信息，同时，针对项目卖点，做持续性推荐，保持项目在渠道人员中的热度。二、在中原各类期刊月刊刊载项目广告及项目推荐,中原各类刊物、中原内部邮件,营销策略推广具体方式,中原渠道：,执行方式：第一步：召集全中原渠道人员，召开专场推荐会及动员大会；点对点、到各个门店、渠道部门负责人进行一对一沟通，并发放项目宣传资料，并开展销讲培训；第二步：充分发挥三级市场、渠道部、工商铺部广大的人力和客户资源，从三级市场区域经理到分行经理，到置业顾问，层层下达指令，全体联动；第三步：中原渠道采用call客挖掘客户，中原高端项目客户资源进行转介客户第四步：对意向客户由中原渠道人员带到项目，转介给现场置业顾问，并进行现场确认。,链式联动，细胞分裂式中原二三联动，上千余人共同为本案传播及蓄客，促成交,营销策略销售提升策略,1.因目前所积累的洋房客户缴存有公积金的客户，并希望能用公积金贷款的客户占40%，如无法办理公积金贷款，将造成近30%-40%客户流失 建议增强对公积金贷款的支持力度，同银行和公积金中心协商2.针对部分客户愿意全款支付，但在同一时间内金额不足的客户 建议在付款方式上支持分期付款建议执行方式：针对 分期付款的客户，在签约时首付50%，在12月30日前再支付40%，接房时支付余下10%房款,客户付款建议,营销策略活动保障策略,1、通过系列现场活动吸引客户到访，为项目现场奠定人气，促进洋房蓄客、成交；2、在周末进行，成交引爆，将前期客户陆续引导回项目现场，在本项目没有样板示范区支撑的情况下，最大限度增强客户对项目价值感的认同；3、结合项目销售政策的逐步释放，将客户积累、客户回访、客户诚意度进一步加强、客户成交作为贯穿活动的核心目的进行。,活动目的：,建议执行方式：,营销策略优惠政策,1、VIP卡无门槛阶段办理vip卡可享总房款2%优惠；2、VIP卡升级阶段升级客户可再享总房款8万元优惠；3、诚意金缴纳阶段凡缴纳诚意金客户交5万，可享受总房款10万元优惠；4、开盘阶段开盘当天认购再享1%总价优惠；及时签约享1%总价优惠；一次性付款95折，按揭付款98折；凡泽科项目老客户推荐成交的，新客户可再享1%总价优惠；以企业名义团购客户可享2%总价优惠（由代理公司具体掌握，用于团购）；5、12月持续销售阶段根据实际销售情况，对销售政策做调整。,营销计划表,媒体执行计划和费用预估,后续将提供详细执行计划见附件,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
