明发集团 浦口房地产市场研究.ppt

一、浦口住宅市场研究,浦口住宅市场发展历程,随着南京房地产市场的发展，江宁、江北、河西、仙林等主城区之外的板块也开始大力发展。由于长江的阻隔，导致与主城交通不便，再加上原本县级行政划分等因素，使得浦口房地产市场起步晚、发展落后、价格最低。起步发展阶段：20012004年2001年江苏省提出沿江大开发，南京市政府做的滨江区域规划也为浦口的发展奠定良好基础。2002年5月，经国务院批准，南京市调整江北地区行政区划，江浦县、浦口区合并，成立新的浦口区。该利好政策，极大促进了浦口楼市的发展。2003年，由于三桥的开工，促使珠江镇板块的房地产市场火爆了一把，但由于地区落后，房地产开发实力较差，这次的房地产热只维持了半年。快速发展阶段：20052009年2004年底，大桥取消收费，纬三路、纬七路过江隧道、地铁2号线西延线等规划出台，与此同时明发滨江新城、苏宁天华百润、锦绣华城等大型住宅项目相继开盘，使得成交量快速攀升，浦口房地产开始蓬勃发展。2009年出台的南京市总体规划，将浦口纳入到江北副城中，与之相对应的是楼市的突出表现，09年1月，商品房的均价为3563元/平方米，7月底已达4531元/平方米。再次飞跃阶段：2010年2012年江北副城将规划升格为“新区”。由于市区发展空间有限，南京正在联合省政府共同编制“江北新区”规划，计划用10年时间再造一个新江北，这对江北来说，又是一次重要的发展机遇。,浦口房地产市场发展现状,房地产发展呈现三大特点：,1、房地产投资规模不断攀升。我区自2002年两区县合并以来,房地产市场保持着稳定、快速的发展势头,房地产投资规模不断增长。数据显示，全区房地产公司从2002年仅有5家发展到2011年47家，房地产投资从2002年的0.96亿元，发展到2011年的90.49亿元，年均增长65.71%，高于同期全社会固定资产投资增长21.8个百分点。2、房地产销售规模稳中有进。全区10年来商品房销售面积和销售价格稳中有升,商品房销售面积10年来虽然有4年同比有所下降外，其他6年同比销售面积都保持着持续增长态势。2002年全区房地产销售面积7.31万平方米，2011年达124.07万平方米，房产市场交易量比全市其他区县市场更加活跃。3、城市面积扩大，引领房地产开发升值空间。浦口区由原来11个镇街调整为8个街道，城市化面积在不断扩大，城市化建设在突飞猛进，就江浦街道片区来看，房地产企业由4年前10家房产公司，发展到目前17家，房地产投资规模是4年前的3.03倍，房价由4年前均价3635元/，上升到如今均价7897元/。目前一些楼盘售价已达到万元左右。,浦口房地产市场未来发展,1、“一城”即现代化国际化江北新城2、“三组团”东部桥北城市组团：随着华东茂、沃乐玛、大洋百货、红太阳国际品牌广场、弘阳广场等城市综合体的落成，该片区已初步形成城市生活区域大环境中部浦口新城组团：加快打造城市中心区，加快与江南河西版块无缝对接，是近几年的重要经济开发和生活服务开发版块。西部桥林城市组团：推动产业化与城市化互动并进，健全完善城市功能配套，有效吸纳周边乌江、石桥、星甸等农业人口进住，建成宜居产业新城，扩大桥林新城开发面积,12年南京全市成交7.2套，成交面积756万平方米，相比2011年同期3.8万套的成交量，几乎翻了近一倍。摘取12年12月成交套数分析，两江板块是整个南京成交的主力地区。11-12年浦口供应面积稳定在140-150万方之间，但随着楼市回暖，12年浦口成交178万平米，增长131%,整体处于供不应求趋势。近几年浦口成交量占整个南京市成交量的1/4左右，可以预见未来510年内，浦口板块仍是供应的主力地区之一。,12年浦口住宅成交量分析,12年各区住宅套平均成交面积,刚需楼盘涨势最猛 价格回升较快,纵观2012年这一年房价，南京八大板块中，城南、河西、仙林、江宁、江北五大板块的房价均呈现不同幅度的上涨。其中，仙林、江北、江宁板块涨幅较大，江北上涨1.98%。据统计，位于江北板块的阳光帝景房价相比去年，房价上涨1600元/平，新城香溢紫郡和威尼斯水城则均上涨1500元/平。,12年浦口住宅价格分析,浦口处于整个南京的价格盆地，12年成交均价在8000元左右，低于全市均价，排在倒数第二位，仅比六合高一点。每次调控，浦口价格波动都比较大，都是率先降价、涨价的地方，价格支撑力不足，这是板块市场发展初期典型的特征。该情况与奥体初期价格波动比较类似，一调控价格就会下来，但是真正到成熟的时候，它的价格上升速度非常快，而且支撑力度非常大，这就是我们看到的江北和奥体明显不同的地方。,排名前三的浦口、栖霞和江宁区土地成交面积分别为78.21万平方米、58.09万平方米及56.55万平方米。从成交分布区域来看，依旧主要集中在刚需,两江联手险胜八区，明显感觉到，两江板块的刚需盘今年发力非常明显。刚需年，刚需项目吸金能力增强，但是高性价比改善项目更耐调控，改善楼盘引领榜单的趋势未变,365地产家居网独家统计，2013年南京楼市8大板块将有171家楼盘推出共约58500套新房源，其中纯新盘62家，总上市体量达到763万（包括住宅、别墅和商业，其中住宅占主体）。13年江北上市220万，去除掉六合板块及商业部分，综合12年的成交量，浦口板块供应可能略微不足。,住宅市场上，作为江北最大地王项目的雅居乐滨江花园，其品牌影响力、产品打造、项目定价都会对区域土地市场和商品房市场起到参照的标杆作用。目前，浦口新城房地产市场炙手可热，雅居乐滨江花园13年的首开销售情况，会直接影响到开发商、购房者对区域的认可度。另外，据了解雅居乐滨江花园将以雅居乐第三代产品的高端形象示人，这对于拔高区域楼市定位也起到至关重要的作用。,浦口住宅板块已基本形成，区域内楼盘分化严重，中低端市场与高端市场并存，缺乏中高端市场,老山别墅板块：临近老山，自然资源优越，新兴别墅区，高端项目云集，未来形成浦口乃至南京的顶级豪宅区,位于合肥市区中心和北部；是合肥老城区政治、经济、文化、金融中心。,区域介绍,区域特征,庐阳板块还存在不少可开发的地块，但非政府重点发展方向；在热点地区供地枯竭后，可能成为补充发展区域。12年庐阳区供应1200亩土地，未来上市量会增大,未来市场发展,庐阳板块是合肥的老城市区域，距离市中心较近，生活配套比较成熟、交通非常便捷；双岗区域历来是合肥比较混乱的地区，造成北区在市民心中印象一直较差；是合肥市成交量仅次于蜀山区的板块，12年达到12000余套。,