伟业顾问廊坊大厂首钢京东科技创新城项目营销策划报告.ppt

首钢京东科技创新城项目,第 0 页,报告思维导图,第 1 页,项目自身因素区域发展因素市场环境因素政策因素定位因素总结,定位因素,整体定位深化客户定位产品定位价格定位,定位方向,总体开发策略首开区建议营销建议,操作建议,第 2 页,定位因素,项目自身因素区域发展因素市场环境因素政策因素定位因素总结,区位及交通条件,第 3 页,1.8公里,1.4公里,项目位于首都1小时经济圈中，京东区域的核心区位。是北京发展的主要方向，未来将承接北京的产业及人口转移，进而发展成为京东产业新城。项目地块西北部距离102国道大厂段约1.4公里，东北部距离约1.8公里。周边及地块内部公路交通便利。,区位及交通条件,第 4 页,930区间2路,由本项目公交站点至102国道仅需经过3站，分别是：金华实业站，夏垫镇政府站，金铭公司站；930区间2路公交车由102国道沿大香支线进入大厂县城。,大厂霍各庄站,区位及交通条件,第 5 页,项目所在区域内与北京之间的公共交通还有930区2路及938专线等两条线路；930区间1路公车经102国道沿大香线进入大厂县城，与930区间2路公车在大厂霍各庄站交汇；938路专线公交车沿侯谭线进入大厂县城。,930区间1路,挪威de森林,北京蜂巢,大香线,侯谭线,大香支线,本项目,本项目,大厂霍各庄站,930区1路公交车距离本项目地块最近的站点有两个，分别是：金华实业站和夏垫镇马坊站。930区1路（大北窑东大厂）：大厂首末班车时间分别为5:2019：10 大北窑东首末班车时间分别为6:4020:40 平均发车间隔为20分钟,由本项目至北京大北窑东站的时间约为1小时,区位及交通条件,第 6 页,金华实业,夏垫镇马坊,930区1路,200米,450米,860米,300米,622米,870米,夏垫镇政府,金铭公司,福喜路,大福路,李大线,新开大街,自然资源及环境,第 7 页,西侧建材厂房,西侧多层办公楼,北侧祁屯村平房,南侧在施的厂房,项目处于城市待开发区，用地四周多为普通民宅及厂房、办公等，无可利用外部景观。区域生活配套设施较为匮乏，目前尚无城市气象及宜居生活氛围。针对未来改善型需求客群需在环境方面进行投资建设；刚性需求客群则需在生活配套方面进行投资建设。,大福北路,第 7 页,地块特点,第 8 页,用地内部现状分析：项目地块基本方正，四周临路；项目用地内部基本平整，为村镇耕地；用地北部有110KV高压线，南部及大福路以南有220KV高压线，对用地有一定影响。,规划指标,第 9 页,容积率：二类居住用地：；托幼用地：总部经济用地：；商业金融用地：。建筑控制高度：居住用地：50米；商业金融用地：50米；总部经济用地：50米，局部可突破。建筑性质控制：居住用地：住宅居住配套用地：服务类公建总部用地：总部建筑商业金融用地：集中型商业/银行保险等,总占地：约1700亩,第 10 页,定位因素,项目自身因素区域发展因素市场环境因素政策因素定位因素总结,第 11 页,区域发展因素,产业园区开发建设阶段：2011-2013年（十二五规划阶段）,园区建设完成：2013-2015年（十二五规划阶段）,新城市中心形成：2016-2020年（十三五规划阶段）,项目将在区域发展的不同时期内扮演相应的角色，提供不同的产品。处于不断发展变化的产业园区决定了本项目的产品线应是多元化的，满足不同时期不同客户的产品需求。,第 12 页,定位因素,项目自身因素区域发展因素市场环境因素政策因素定位因素总结,第 13 页,市场环境因素,普通住宅市场别墅市场,第 14 页,第 14 页,普通住宅分布图,相比燕郊与香河，大厂区域内普通住宅项目数量较少，且大部分集中于县政府周边或102国道北侧,第 15 页,星河皓月,燕京航城,天子庄园,120平米,76平米,50平米,美林君渡,意华东贸国际,凤凰国际,北京锋巢,华泰忆江南,上上城,城美维多利亚,东彬国际,燕南园,天洋城,星河185,美林湾,龙盛四季城,逸品蓝山,共青社,50-120,39-134,39-180,90-130,41-121,59-100,50-120,69-110,46-200,45-116,50-140,50-140,52-122,60-126,100-195,60-124,60-130,49-88,北京岭郡one,京东新城,香城郦舍,碧盛家园,40-120,50-130,36-122,50-123,颐和领袖城,香语世界城,120-174,57-152,泊澜峰,京汉君庭,德仁吉第,华安丽景,70-120,50-120,90-130,56-170,安馨丽景,福信世纪花园,莱茵佳苑,39-112,58-128,76-126,现代幸福城,82-127,燕郊,香河,大厂,产品主力户型区间,第 16 页,星河皓月,燕京航城,天子庄园,50平米,美林君渡,意华东贸国际,凤凰国际,北京锋巢,华泰忆江南,上上城,城美维多利亚,东彬国际,燕南园,天洋城,星河185,美林湾,龙盛四季城,逸品蓝山,共青社,50-60,39-70,39-50,41-65,59,50-60,69,46-67,45-80,50-80,50-60,51-61,60,60-70,60,49,北京岭郡one,京东新城,香城郦舍,碧盛家园,40-60,50-63,36-42,50,颐和领袖城,香语世界城,67,57-60,泊澜峰,京汉君庭,德仁吉第,华安丽景,50-60,56,安馨丽景,福信世纪花园,莱茵佳苑,39-64,58,76,现代幸福城,燕郊,香河,大厂,产品主力户型区间(一居),区域内一居产品的主力户型为50-60平米，其中大厂主力户型较其他两地稍大，在56-60平米区间内。,第 17 页,星河皓月,燕京航城,天子庄园,50平米,美林君渡,意华东贸国际,凤凰国际,北京锋巢,65,50,125,110,95,80,140,155,华泰忆江南,上上城,城美维多利亚,东彬国际,燕南园,天洋城,星河185,美林湾,龙盛四季城,逸品蓝山,共青社,70-80,63-101,80-90,90,66-90,80-93,80-90,69-110,81-98,74-91,90-95,80-100,72-92,77-91,119-135,80-90,81-95,77-88,北京岭郡one,京东新城,香城郦舍,碧盛家园,70-90,83-93,80-90,90,颐和领袖城,香语世界城,84-104,85-92,泊澜峰,京汉君庭,德仁吉第,华安丽景,70-90,72-95,90,106,安馨丽景,福信世纪花园,莱茵佳苑,62-76,83-96,77-83,现代幸福城,107-127,燕郊,香河,大厂,产品主力户型区间（二居）,区域内两居产品的主力户型为80-90平米。,第 18 页,星河皓月,燕京航城,天子庄园,50平米,美林君渡,意华东贸国际,凤凰国际,北京锋巢,华泰忆江南,上上城,城美维多利亚,东彬国际,燕南园,天洋城,星河185,美林湾,龙盛四季城,逸品蓝山,共青社,100-120,82-134,110-140,100-130,90-121,100,110-120,110,95-142,106-116,100-140,101-122,99-126,119-135,90-124,100-130,北京岭郡one,京东新城,香城郦舍,碧盛家园,100-120,107-130,117-122,123,颐和领袖城,香语世界城,117-136,133-152,泊澜峰,京汉君庭,德仁吉第,华安丽景,105-120,98-120,130,120,安馨丽景,福信世纪花园,莱茵佳苑,94-112,128,126,现代幸福城,107-127,燕郊,香河,大厂,产品主力户型区间（三居）,140,100-125,区域内三居产品的主力户型为100-115平米，其中大厂户型较其他两个区域略大，平均在107-128平米。,项目均价,燕郊,香河,大厂,第 19 页,第 20 页,售价分析,星河皓月,燕京航城,天子庄园,意华东贸国际,凤凰国际,北京锋巢,华泰忆江南,上上城,城美维多利亚,东彬国际,燕南园,天洋城,星河185,美林湾,龙盛四季城,逸品蓝山,共青社,32-110,35-160,44-106,41-121,47-80,29-70,59-94,35-152,35-90,55-154,39-109,45-106,52-110,118-230,39-81,38-83,26-78,北京岭郡one,京东新城,香城郦舍,碧盛家园,27-48,58-73,19-66,25-62,颐和领袖城,香语世界城,72-104,29-76,泊澜峰,京汉君庭,德仁吉第,华安丽景,34-58,26-62,50-73,29-87,安馨丽景,福信世纪花园,莱茵佳苑,23-67,28-63,36-60,现代幸福城,38-58,燕郊,香河,大厂,30,40,50,60,70,80,90,100,110,120,130,140,150,160,170,180,190,200,210,220,230,240,20,第 21 页,2010年2月,2010年3月,2010年4月,2010年5月,2010年6月,2010年7月,2010年8月,2010年9月,2010年10月,2010年11月,2010年12月,开盘时间,开盘项目,天子庄园,凤凰国际,意华东贸国际,星河皓月,燕京航城,北京锋巢,华泰忆江南,燕南园,龙盛四季城,逸品蓝山,京东新城,京汉君庭,安馨丽景,福信世纪花园,莱茵佳苑,德仁吉第,华安丽景,现代幸福城,大厂与香河中高密度住宅的销售率普遍在80%以上，燕郊中高密度住宅市场中部分项目的销售率相对较差。一方面与项目体量相对较大有关，另一方面也与北京河北乃至全国购房者将目光转移到香河与大厂区域有关。,销售率分析,大厂,香河,燕郊,销售速度分析,燕郊与香河中高密度住宅的销售速度较快，大厂区域目前尚不成熟，中高密度住宅项目的销售速度相对较慢。其中福信世纪花园与现代幸福城均位于大厂县城区域，但均价分别为4900元/平米和4600元/平米，与大厂县城其它可比项目单价存在一定差距，直接导致这两个项目销售速度较快，也可看出大厂区域对于价格的敏感度。,第 22 页,现状客户特点,客群主要是京漂为主要客群，考虑到燕郊实际房地产开发体量的总基数，投资客户所占的比例已相当可观。,客群主要是以在北京工作的外地人和本地购房者为主，投资客户为辅；,客群主要是以北京工作的外地人，县城内的企业家和当地居民为主，其次是投资客户为辅；,区域内现状客群以北京刚需自住客户和本地刚需、改善型客户为主，兼有部分投资客户。随着大厂区域房价不断提升，外地购房者比重也在逐步上升。,客群分析,第 23 页,刚性需求强烈、经济型户型为主，价格为首要考虑因素；,第1居所为主；,市场抗风险能力较低，价格敏感度高；,因市区内房价过高而被迫选择价格更低的区域；,区域内的普通住宅产品潜在客群，在近期内仍将以刚性需求为主，但大厂区域因其城市建设相对滞后，生活配套相对匮乏，在开发中需进行投资建设。,潜在客群分析,第 24 页,因调控政策而无法在京购房；,对区域成熟度及配套设施较为看重。,第 25 页,项目产品户型建议,结合普通住宅市场现状供应及销售情况、未来产品供应及客群三方面进行分析，综合得出本项目产品户型定位方向建议。,第 26 页,市场环境因素,普通住宅市场别墅市场,第 27 页,第 27 页,别墅分布图,安平镇,区域内别墅市场项目分布基本比较平均，大厂区域内未来将有四个项目与本项目在别墅市场进行竞争。,第 28 页,第 28 页,第 28 页,别墅市场,产品户型对比分析独栋,312,潮白河孔雀城,挪威de森林,万通紫藤堡,大运河孔雀城,北京欢庆城,312,东方美墅,目前市场独栋产品户型面积呈现两极化，312400平米的独栋产品存在市场空白。,单位：平米,东方夏威夷,500700,400,400500,第 29 页,第 29 页,第 29 页,别墅市场,260,潮白河孔雀城,挪威de森林,东方美墅,北京欢庆城,251261,220260,310,双拼别墅也呈现一定的两极化趋势，260310平米的双拼别墅存在市场空白。,产品户型对比分析双拼,大运河孔雀城,万通紫藤堡,单位：平米,东方夏威夷,310,第 30 页,第 30 页,第 30 页,220,潮白河孔雀城,挪威de森林,东方美墅,万通紫藤堡,大运河孔雀城,北京欢庆城,249287,185,210255,218237,255,联排别墅为市场供应主力产品，各项目均有供应，联排别墅的主力户型面积区间为220-255平米，此面积区间恰好是大厂区域内的供给缺口。,别墅市场,产品户型对比分析联排,252290,190270,单位：平米,东方夏威夷,220280,第 31 页,第 31 页,第 31 页,220,潮白河孔雀城,挪威de森林,东方美墅,北京欢庆城,220280,280,潮白河孔雀城供应创新别墅产品大堡，大堡的户型面积区间为220-280平米。,产品户型对比分析大堡,大运河孔雀城,万通紫藤堡,别墅市场,单位：平米,东方夏威夷,第 32 页,第 32 页,别墅市场,产品价格对比分析独栋,436,400,800,1200,潮白河孔雀城,挪威de森林1400015000元/平米,万通紫藤堡,大运河孔雀城,北京欢庆城,436468,东方美墅1600017000元/平米,大厂与燕郊地区独栋产品总价存在较大差异，目前大厂独栋产品总价在436468万元之间。,单位：万元,9001260,东方夏威夷18000元/平米,468,700800,第 33 页,第 33 页,第 33 页,220,潮白河孔雀城,挪威de森林9500元/平米,东方美墅,北京欢庆城10000元/平米,238247,220260,260,双拼别墅目前市场售价为9500-10000元/平米，总价区间为220-260万元。,大运河孔雀城,万通紫藤堡,单位：万元,别墅市场,产品价格对比分析双拼,东方夏威夷,第 34 页,第 34 页,第 34 页,170,潮白河孔雀城11000元/平米,挪威de森林8000元/平米,东方美墅8500元/平米,万通紫藤堡9100元/平米,大运河孔雀城9000元/平米,北京欢庆城9000元/平米,273315,148,178216,196213,260,联排别墅由于各项目开发策略、位置及产品品质的不同而存在差异，目前均价集中于8500-11000元/平米，总价集中于170260万元。,别墅市场,产品价格对比分析联排,226261,172245,单位：万元,东方夏威夷13000元/平米,286364,第 35 页,第 35 页,第 35 页,242,潮白河孔雀城1100013000元/平米,挪威de森林,东方美墅,北京欢庆城,242364,364,大堡产品目前均价1100013000元/平米，总价242364万元。,产品价格对比分析大堡,大运河孔雀城,万通紫藤堡,别墅市场,单位：万元,东方夏威夷,第 36 页,第 36 页,第 36 页,别墅市场,产品销售分析,大厂地区联排产品销售率较高，销售速度较之其它类型别墅较快，受市场认可程度较高。,第 37 页,第 37 页,第 37 页,别墅市场,未来市场供应,未来别墅市场将以联排产品供应为主，独栋别墅依然是市场稀缺产品。,第 38 页,第 38 页,第 38 页,别墅市场,客群分析客户来源及置业用途,别墅市场以北京客群为主，客户主要用于自住、养老和保值，随着近期政策的出台，阶段性投资客群的比例将会加大。,第 39 页,第 39 页,第 39 页,别墅市场,客群分析总价承受区间,200,400,1200,800,潮白河孔雀城,挪威de森林,万通紫藤堡,大运河孔雀城,北京欢庆城,东方美墅,单位：万元,468,148468,别墅市场主流客户总价承受区间为200468万元，虽有客户可承受500万以上的别墅产品，但客户数量很难得到保证。,东方夏威夷,196260,2861260,226261,172245,242364,178800,第 40 页,第 40 页,特别关注项目盛世尚水城,基本信息物业地址：大厂县城北环路与东环路交汇处占地面积：18万平方米 建筑面积：50万平方米首期开发：10万平方米容积率：2.40建筑形式：多层、小高层、高层、别墅绿化率：70%开发商：大厂回族自治县上城房地产开发有限公司 开发期数：待定户型面积：待定开盘时间：2011年5月均价：待定总套数：3700套,据销售人员介绍，项目2011年上半年将供应高层及洋房产品，别墅将于2011年下半年开始发售。,第 41 页,第 41 页,第 41 页,基本信息物业地址：莱茵佳苑二期以南1.5公里占地面积：40万平米容积率：0.8建筑形式：双拼、联排绿化率：30%开发商：三河银燕房地产开发有限公司户型面积：未定开盘时间：2011年6月（暂定）均价：未定,特别关注项目莱茵绿地,本项目主力产品为联排别墅，是莱茵佳苑项目的低密度产品部分，预计2011年6月开盘，目前售价及产品户型不详。,第 42 页,定位因素,项目自身因素区域发展因素市场环境因素政策因素定位因素总结,第 43 页,政策因素京十五条细则详解,第 44 页,影响分析,第 44 页,各地调控政策分析,第 45 页,城市：武汉政策核心：暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能在本市中心城区新购一套商品住房；不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在本市中心城区购买新建商品住房；对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续对策解析：由于规定允许每户新购一套住房，结合首轮出台限购令城市的市场反应来看，即2010年11月3日，15个城市出台住宅限购令后，仅广州新房价格环比下降0.1%，有4个城市新房价格比上月持平，其他10个限购城市的新房价格均环比上涨。这些城市新房价格的同比变化除广州外，其他14个城市均大幅上涨，其中海口和三亚分别同比上涨 49%和55.1%。所以武汉的限购令看起来更像是催购令。,第 46 页,各地调控政策分析,城市：天津政策核心：天津“限购令”规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同)、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。对策解析：从购房到办理产权登记至少需要一年半到两年的时间，而天津的处罚措施是不予办理产权登记，意味着购房者可以先买房后，再去缴纳个人所得税和社保，到办理产权登记时就可以提供1年以上的证明了。,第 47 页,各地调控政策分析,城市：石家庄政策核心：石家庄政府办公厅下发了关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知，对遏制投机投资性购房，合理引导住房需求等做出新规。通知中规定，对已拥有1套住房的石家庄户籍居民家庭限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的石家庄户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非石家庄户籍居民家庭、无法提供1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本石家庄户籍居民家庭，暂停在石家庄市内五区、高新区范围内购房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。对策分析：第一，只在市内五区、高新区限购，对其他区等同催购；第二，限购期限明确；第三，2月23日石家庄市政府召开第四十九次常务会议，原则通过了关于加快城市化进程深化户籍制度改革有关问题的意见。根据意见要求，石市的户籍门槛又有所下降今后，省内人员在石家庄市区或县(市)城区连续务工6个月以上即可落户。限购令与户籍政策在公布时间上的高度统一，内容上的默契，侧面透漏出了石家庄政府对待调控政策的真实态度。,石家庄调控细则基本以落实国八条内容为主，并没有在此基础上有更严厉的措施出台。深入户籍制度改革及调控政策中的个别条款，如“暂停在本市市内五区、高新区范围内购房”等，显现出省会城市的政府对执行新政的态度并不坚决。而观此趋势，项目所在的大厂区域能够受到如同“新国八条”严厉程度的政策可能性较低。,第 48 页,调控政策对本项目的影响,1，加剧改善型及投资型需求的挤出效应，将加大对区域内低密度产品的需求量；部分原北京刚性需求客户将会被挤出，从而可能选择本项目在内的区域置业。2，在北京住宅投资渠道大部分被封闭的情况下，本项目的工业用地上恰当的产品形式将有机会获得投资资金的关注。3，由当前各地方政府，特别是石家庄政府在北京的严厉调控细则出台之后所推出的调控政策判断，项目所在的大厂区域未来出台较石家庄更为严厉的政策的可能性较低。,第 49 页,定位因素总结,综合分析项目自身特性、区域发展趋势、市场情况、政策环境及经济角度后得出结论：本项目所在区域在当前的时期下，正处于价值洼地；目前的市场及政策环境均利于进入房地产市场投资。,第 50 页,定位方向,整体定位深化客户定位产品定位,第 51 页,项目整体定位,京东新都心首钢畅想城,京东核心区集居住、商业、办公等功能承载理想与希望的产业新城,“颠覆”区域传统印象,第 52 页,“营造”区域城市新貌,项目角色定位,“承载”环京置业需求,“发展”创业宜居板块,两大基本功能,六大服务功能,教育医疗,居住功能,商务办公,商业配套,生产服务功能,生活服务功能,休闲娱乐,本项目功能定位：由两大基本功能演化六大服务功能，通过完善的功能服务设施，打造“一流”的产业新城配套体系,项目功能定位,生活配套,第 53 页,定位深化,第 54 页,京东新都心中低密度宜居板块复合功能大盘,复合功能,随着区域发展成熟，提供由居住到商业及办公等复合功能的产品。,京东新都心,处于北京发展主要方向的京东区域核心区位，未来的产业新城。,宜居之城,致力于提供高性价比产品的中低密度高品质居住区。,中低密度,以中低密度产品与高密度产品混合搭配的多元产品线，打造整体中低容积率的品质大盘。,综合项目特性及市场环境的再梳理，本项目整体深化定位方向是：京东新都心中低密度宜居复合功能大盘,第 55 页,定位方向,整体定位深化客户定位产品定位,客户定位,第 56 页,本项目产品主力客群为北京投资保值及改善型客群，立足北京客群辐射本地高端改善客群及外省市投资保值客群。后期区域内的产业新移民将为项目提供有力的补充客群。,第 57 页,定位方向,整体定位深化客户定位产品定位,总体规划建议,第 58 页,总体规划原则,大盘开发原则：从大盘的角度出发，规划中应充分考虑区域发展及项目自身开发的不同时期，其产品及客群的变化特点，以此确定大盘的开发次序、空间序列的变化等方面；产品多样化原则：以多种产品组合，来丰富大盘的产品线及满足不同客户群需求；组团布置原则：相同类产品集中布置，组团式布局，保证居住的纯粹性及高舒适度；合理容积率原则：在满足项目定位的前提下，可适当降低容积率，以保证产品能够契合本项目区位、产品定位及客群定位；可销售原则：通过产品的创新来适当规避工业用地所带来的不利因素，尽可能实现工业用地上产品的可销售性。,第 59 页,方案一,景观公园,低密别墅区,高密公寓区,低密别墅区,高密公寓区,商业商务配套区,总体规划建议,第 60 页,整体规划示意组团划分,用地从南往北，形成合理、丰富的空间序列低密别墅区高密公寓区商业商务配套区,居住用地南端，紧临景观公园，有一定的外部景观资源，建议为低密别墅区,工业用地南端及中部，受外部环境及交通影响相对较小，建议为低密别墅区,工业用地东部，临村庄及厂房，环境一般，建议为高密公寓区,工业用地北侧，有一定的形象展示价值，建议为商业商务配套区，既做为本项目的配套，又可服务于外部,居住用地北部，更靠近102国道，交通更为便利，建议为高密公寓区，保证容积率,南部工业用地，紧临周边低密别墅区和景观公园，与其融为一体，建议为低密别墅区,低密别墅区,总体规划建议,第 61 页,整体规划示意指标,独栋,高层,工业独栋,工业高密别墅,工业高层公寓,商业,写字楼,居住用地以高层产品为主，少部分别墅产品提升整体品质，洋房及多层产品丰富产品线，形成良好的空间过渡。,总体规划建议,第 62 页,整体规划示意指标,高层,工业高密别墅,工业高层公寓,商业,写字楼,工业用地以满足居住功能及实现销售为产品选型原则，通过独栋别墅及高密别墅实现销售，利用用地配套指标设计高层公寓。,D-02,A-13,B-07,A-03,景观公园,B-05,B-08,A-09,D-08,A-04,C-05,B-04,总体规划建议,整体规划示意各地块规划指标,居住用地建筑面积：平方米，容积率：工业用地建筑面积：平方米，容积率：总计：万平方米,C-03,第 63 页,第 64 页,总体规划示意图(一）,20层，限高突破到60米,18层,16层,12层,第 65 页,总体规划示意图(二）,第 66 页,本项目首开产品判研,综合考虑政策、交通配套、区域发展及客户需求、市场环境、经济等角度，特别着重考虑了开发企业的诉求，建议本项目首开产品为别墅、花园洋房等中低密度产品。,项目首开区定位,第 67 页,以启动产品为中低密度产品为前提，通过景观、交通、私密性及地块内存在的不利因素等指标对各地块进行评分；考虑到项目总体开发量大，首期产品需兼顾销售速度及项目品牌塑造，赢得口碑；同时考虑首期销售产品将难以取得最大化的利润，最终确定地块I适合作为项目的启动区，进行中低密度产品的开发。,开发次序及周期,第 68 页,开发分期策略,第 69 页,一期C-05独栋/联排/花园洋房,二期D-02独栋/高密别墅,八期A-13多层/高层,四期B-07高密别墅,九.1期A-03高层住宅,十期写字楼,商业,景观公园,六期B-05高层住宅,七期B-08高层住宅,五期A-09多层/高层,三期D-08高密别墅,九.2期A-04高层住宅,十一期C-03独栋,第 70 页,0,1,2,3,4,5,6,7,8,开发周期,第二、三、四、五期产品开发启动时间间隔半年，考虑到第五和第六期产品为高层住宅，所以第六期产品与五期开发间隔一年时间。后期随着项目的滚动开发，资金相对充足，适当加快开发速度，预计到第十一期开发结束时间约为8年。,景观公园,低密别墅区,高密公寓区,低密别墅区,高密公寓区,商业商务配套区,总体规划建议方案二,第 71 页,整体规划示意组团划分,用地从南往北，形成合理、丰富的空间序列中低密别墅区高密公寓区商业商务配套区,居住用地南端，紧临景观公园，有一定的外部景观资源，建议为低密别墅区,工业用地南端及中部，邻西侧住宅别墅区，建议延续别墅产品，打造低密别墅区,用地中央，建议打造为服务于项目整体的商业商务服务区,工业用地北侧，交通更为便利，建议为高密公寓区，保证容积率,居住用地北部，更靠近102国道，交通更为便利，建议为高密公寓区，保证容积率,低密别墅区,总体规划建议方案二,第 72 页,整体规划示意指标,居住用地以高层产品为主，少部分别墅产品提升整体品质，洋房产品丰富产品线，形成良好的空间过渡。,景观公园,高层,工业独栋,工业高密别墅,工业高层公寓,商业,写字楼,总体规划建议方案二,整体规划示意指标,工业用地以满足居住功能及实现销售为产品选型原则，通过独栋别墅及高密别墅实现销售，利用用地配套指标设计高层公寓。,景观公园,高层,工业高密别墅,工业高层公寓,商业,写字楼,第 73 页,总体规划建议方案二,整体规划示意各地块规划指标,居住用地建筑面积：平方米，容积率：工业用地建筑面积：平方米，容积率：总计：万平方米,第 74 页,开发次序,第 75 页,总体规划建议方案二,整体规划示意各物业户型配比,居住用地户型配比,工业用地户型配比,第 76 页,第 77 页,总体规划示意图（一）,第 78 页,总体规划示意图（二）,开发次序及周期,第 79 页,开发次序,第 80 页,一期A-09类独栋/联排/花园洋房,六期D-02独栋/高密别墅,二期A-13类独栋/联排/花园洋房,八期B-08高密别墅,四期A-03高层住宅,十一期写字楼,景观公园,十期B-05高层住宅,三期C-05类独栋/联排/花园洋房,七期D-08高密别墅,五期A-04高层住宅,六期商业,九期B-04高层住宅,十二期独栋,第 81 页,0,1,2,3,4,5,6,7,8,开发周期,第二、三、四期产品开发启动时间间隔半年，考虑到第四和第五期产品为高层住宅，所以第五期产品与四期开发间隔一年时间。后期随着项目的滚动开发，资金相对充足，适当加快开发速度，预计到第十二期开发结束时间约为7.5年。,一期,二期,八期,四期,十一期,景观公园,十期,三期,五期,九期,第 82 页,现金流测算背景,假设每期开发产品第一年内销售率为80%，次年三个季度内清盘；销售收入中已扣除销售费用、两税一费；盈利后的销售额未扣除税费、土地增值税等。,拿地时间与顺序,第六七期,十二期,第 83 页,产品定位,单体建议景观建议配套服务设施建议,整体形象建议,区域项目立面对比,莱茵佳苑,德仁吉第,现代幸福城,潮白河孔雀城,挪威的森林,周边项目以欧式、简约风格为主，立面多为瓷砖、涂料，立面效果不佳，档次不高,第 84 页,整体形象建议,本项目立面风格建议,新古典主义风格体现产品典雅、端庄的气质，更好的传达建筑的价值感；石材+高级涂料，品质优于周边项目；高层与别墅风格易于统一,第 85 页,产品特色建议,类独栋,沿景观公园周边布置面积区间：320-360平方米L型户型，半围合私密院落；相邻两户通过次要空间进行搭接，将两户间的干扰降至最低，营造独栋感受；所有空间围绕院落展开，采光良好，功能空间满足现代居住需求；建筑层数：2-2.5层,首层,二层,第 86 页,产品特色建议,类独栋,强调内部庭院的打造，L型的户型使得每户均有半封闭的内部庭院空间，生活更加私密。,第 87 页,产品特色建议,联排别墅,面积区间：220-260平方米建筑层数：地下1层，地上2-3层各功能部分完善、舒适。,第 88 页,产品特色建议,联排别墅,相邻户通过楼梯、厨房等次要空间进行搭接，相互干扰相对较少；除首层庭院外，二层、三层赠送大面积阳台及露台；三层为独立舒适主卧区，保证主人生活私密性。,第 89 页,产品特色建议,联排别墅,除前后院外，加赠封闭内院，弱化联排产品庭院不足的弊端。,第 90 页,产品特色建议,花园洋房,4.5-5层退台花园洋房面积区间：120-150平米为主每层2户，南北通透产品特色多重入户方式创新赠送空间,第 91 页,产品特色建议,花园洋房,产品特色多重入户方式首层从私家庭院直接入户；2层通过室外露台直接入户；3层以上通过楼梯、电梯间入户；各层采用不同的入户方式，私属感较强,第 92 页,产品特色建议,花园洋房,产品特色创新赠送空间层层退台，户户赠送大露台花园,第 93 页,产品特色建议,花园洋房,120-150平米3-3.5居 明厨明卫 入口设计玄关 大面宽南向起居，阳台可作为阳光房 主卧室设计外飘窗 相对完整的主卧系列，拥有步入式衣帽间，提升生活品质 动静分区明确 南向半居多功能房，可作活动室、婴儿房或书房,第 94 页,产品特色建议,高层,面积区间：35-120平方米，60-80平米为主力户型建筑层数：地上12-16层,第 95 页,产品特色建议,高层,楼型选型高层以60-80平米户型为主，建议采用两梯四户及以上户型，局部位置较好区域，户型较大楼座可采用两梯三户楼型。,端头三居户型，南北通透，并保证2-2.5个南向面宽。,紧凑型三居户型，南北通透，并保证2个完整的南向开间。,纯南向二居或紧凑型两居，保证主要功能空间的南向采光。,两梯三户楼型,第 96 页,产品特色建议,高层,楼型选型,两梯四户楼型,紧凑型三居户型或舒适两居，南北通透，并保证2个完整的南向开间。,纯南向一居，保证主要功能空间的南向采光。,第 97 页,产品特色建议,高层,塔楼楼型,楼型选型工业用地内可考虑部分塔楼楼型，以提升容积率，同时保证小户型的高使用率；两梯六户及以上，但应考虑适当的舒适性，尽可能每户能够有南向采光。,第 98 页,产品特色建议,工业用地独栋别墅,面积区间：320-500平米地上2-2.5层，地下一层强调其私密性及私家庭院的打造,第 99 页,产品特色建议,工业用地独栋别墅,赠送大面积私家庭院首层大面宽起居厅设计，起居厅、餐厅均面向庭院开放，增强室内外空间互动二层为卧室空间，并设置南北通透，功能齐全主卧套，强调主人空间及私密性。,第 100 页,产品特色建议,工业用地高密别墅传统别墅演变,传统联排布置容积率0.6左右,减少道路，相应增加容积率，但北入户单元无采光庭院,减少道路，同时还原采光庭院,道 路,道 路,第 101 页,产品特色建议,工业用地高密别墅建筑平面示意,建筑采用子母房形式，相邻建筑东西向通过1层的子楼进行连接，南北向通过次要空间进行连接;保证每户主要空间的南向采光及别墅应有的采光庭院；能够实现0.9-0.95容积率,第 102 页,产品特色建议,工业用地高密别墅户型示意,地上三层，地下一层，功能齐全，设计较为合理。,第 103 页,产品特色建议,工业用地高密别墅改进示意,相邻户之间断开连接，实现完全的高密独栋别墅，利于产品的销售。实现容积率0.85-0.9,道 路,道 路,道 路,道 路,第 104 页,产品特色建议,工业用地高密别墅孔雀城大堡,已销售案例，市场接受度较高；可实现容积率0.83，低于前方案；东西侧及南北侧均有连接，若进行断开，实现独体建筑，容积率会进一步下降；庭院面积较小，私密性不高,第 105 页,第 106 页,产品定位,单体建议景观建议配套服务设施建议,景观建议,景观系统建议外部,两横三纵一绿心对项目内部用地进行景观化处理，打造项目景观大道两栋三纵充分利用景观公园，打造项目公共核心景观,第 107 页,景观建议,景观系统建议外部,景观公园（约4万平米）充分利用用地西侧绿地，打造项目主题景观公园。如通过体育设施、漫步道、户外体育场地等的设置，打造健康运动主题公园。,第 108 页,景观建议,景观系统建议外部,景观公园（约4万平米）以休闲、生活情趣为主题的雕塑主题公园。,第 109 页,景观建议,景观系统建议外部,景观公园（约4万平米）以水景、观赏树木、草坪为主题的生态主题公园。,第 110 页,景观建议,景观系统建议外部,景观大道将用地内部道路进行景观化处理，打造内部景观大道；通过不同色彩、季节、种类、形状的行道树来打造不同特色。,第 111 页,景观建议,景观系统建议内部,高层组团景观高层区主要利用楼间绿地打造不同特色的内部组团景观。,第 112 页,景观建议,景观系统建议内部,高层组团景观,铺装与绿植,第 113 页,景观建议,景观系统建议内部,高层组团景观,水景观,第 114 页,景观建议,景观系统建议内部,高层组团景观,楼间休憩空间,第 115 页,景观建议,景观系统建议内部,别墅区景观别墅区景观主要强调私家庭院的打造，在入口及局部节点位置适当放大，设置部分公共景观节点。,景观公园,第 116 页,景观建议,景观系统建议内部,别墅区景观景观节点在入口、局部节点位置适当放大，打造邻里休憩空间,第 117 页,景观建议,景观系统建议内部,别墅区景观宅间绿化结合地面步行道路，打造多层次宅间绿地,第 118 页,景观建议,景观系统建议内部,别墅区景观私家庭院私家庭院是别墅产品最为强调的元素，需重点打造；主要为自然绿植及铺装休憩空间。,第 119 页,第 120 页,产品定位,单体建议景观建议配套服务设施建议,配套服务设施建议,配套服务设施,生活广场以私人会所为中心，辅以特色商业、生活配套等，打造项目生活广场，兼顾业主高端特色需求及基本生活配套。,第 121 页,122,别墅区的会所面积大多在2000