云南曲靖明珠东方城项目整体定位及商业规划方案.ppt

2023年2月13日,云南曲靖炮团项目整体定位及商业规划方案,思 路 的 前 奏,本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资客）,3,我 们 的 目 标,城市发展层面：项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！,项目开发层面：打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新换代！,开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！,4,综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。,初级阶段：简单功能叠加,发展阶段：融合发展,成熟阶段：多元发展,商业,居住,商务,商务,商务,商业,商业,居住,居住,娱乐,休闲,文化,休闲,娱乐,文化,公园,体育,综合体（COMPLEX）-,是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。,旅游,项目目标解析,5,商业,酒店,办公,住宅,项目活力的核心，建立高端形象 形成完善配置，信息平台 项目利润实现的关键,实现较高的销售价格 保持物业形象,利用其他功能，实现价值最大化 现金流来源 为商业带来基本消费人流,公寓为商业提供客源 公寓可能降低整体档次,酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次,写字楼为商业、公寓、酒店带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼和酒店可共享大堂,作用,相互关系,提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售,综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力,项目目标解析,商业为核心，住宅、写字楼、公寓为价值提升，酒店为形象 商业可能对公寓带来负面影响,6,价值一,一个城市GDP新的贡献之源,价值二,城市发展延伸的城际中心,价值三,创造一个新的自我增值区,整合城市资源，再造城市核心,项目目标解析,项目整体开发战略依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！,7,商业为市场标杆的高形象，结合独具魅力的产品及景观广场,打造城市中心名片,挑战者,领导者,补缺者,追随者,项目产品价值所在,挑战曲靖固有商业形态，重新定义曲靖商业价值，创新打造难以复制的产品特色,项目目标解析,8,跨越曲靖创建全新城市地标,曲靖首席都市综合体,高品质与完美配套的高尚住宅/公寓,一个充满城市意向的商业中心,开放、活力的城市客厅中央广场,独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区,高端形象、树立典范五星级酒店,项目定位要素提炼,项目目标解析,9,项目区位判断,本案,2、从中心城区整体来看，本项目位于城区的中心位置，四至人流均可方便到项目位置。,项目区位优势明显，有充分条件成为曲靖城市核心。,Part 2 项目条件分析,10,麒麟北路,交通路,教场路,炮团出入口,食品街,项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生商业不均衡的问题。,项目地块条件分析,Part 2 项目条件分析,11,麒麟北路,交通路,教场路,食品街,北向：教场路评价：以汽修、餐饮等为主，商业氛围一般但商家经营情况较好。,东向：麒麟北路评价：曲靖主干道，受限于目前非商业因素，商业氛围较弱，但分布有较多居住区及中小学，未来商业价值较好。,南向：食品街评价：商业氛围浓厚，商家以餐饮为主，经营情况较好。,西向：交通路评价：北段以汽修、餐饮为主，商业氛围较弱，南段因吉玛特超市、麒麟商业广场两大主力店的带动，商业氛围较浓。,项目四至条件分析,Part 2 项目条件分析,12,项目交通条件分析,项目所临均为曲靖交通主干道，均可连接东西南北片区，对外交通便利；交通路因路面较窄而车流量较大，路面交通情况较差；麒麟北路与教场路受限于商业氛围较弱，人流量较少，未来有较大的发展空间。,Part 2 项目条件分析,13,项目地块因素：商业价值评估分析,项目四至均有较好的商业价值，对商业经营及后期营销有较大助益；c面商业价值最高，未来将成为项目商业规划的重点区域；A、D面具备很好的商业开发条件，商业价值的提升空间较大。,麒麟北路,交通路,教场路,食品街,A,B,C,D,Part 2 项目条件分析,14,麒麟北路,交通路,教场路,食品街,项目地块因素：居住价值评估分析,地块居住价值评价结果：A D B=C,A,B,C,D,Part 2 项目条件分析,15,优势（STRENGTH）,区位及规模优势明显；展示面较长，已具有一定的商业氛围，商业价值较高；昭示性强，外部交通便利，易达性较高。,劣势（WEEKNESS）,位于核心商业区边缘，需要一定时期的市场培育期；受限于目前非商业因素，地块四边商业价值不均衡。,威胁点（THREATEN）,居民认可度较高的核心商业区威胁；未来项目的威胁。,机会点（OPPORTUNITY）,曲靖城市发展给予商业更大发展空间；曲靖宏观经济发展势头良好；核心商业区优势将逐渐减退。,SWOT分析,Part 2 项目条件分析,16,项目分析结论,1、项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条件形成辐射整个中心城区以及周边县市的全新商业地标；2、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业应该成为项目整体的发展规划重心；3、项目整体规模较大，一方面较易形成规模效应，但在建筑规划及业态组合上也面临较大的挑战；4、整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占有主导地位。,Part 2 项目条件分析,商业调研分析及规划建议,曲靖商业市场分析,建筑规划布局建议,业态规划、布局建议,项目商业定位分析,我们的目标,目标解析,项目目标解析,项目区位,项目交通分析,项目四至分析,项目属性判断,核 心 问 题 解 决 思 路,报 告 总 体 框 架,核心问题确定,核心竞争力打造,项目优劣势分析,项目以什么核心竞争力铸造自己的高位目标？,项目收益测算,项目盈利模式,项目售价及租金判断,项目收益判断,18,商业市场分析,业态组合分析,建筑规划建议,商业定位分析,项目分析,Part 3 商业市场分析及规划建议,19,组团街区式生活购物中心,复合主张：一站式购物+休闲消费体验商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业布局特点：组团式街区形态,商业市场定位,Part 3 商业市场分析及规划建议,Lifestyle Block,20,高,中,低,低,中,高,产品等级,客户层面,商业档次定位,Part 3 商业市场分析及规划建议,项目商业体量较大，需要面对较为广泛的消费群，商家档次更应具有全面性；项目不仅商业业态丰富，而且，在商家的品牌上需要建立国内外品牌、本地品牌、自营品牌等多层次的消费链；从整体上，项目应在商家的层面形成立体化的消费架构。,21,曲靖城市地标形象的打造,提升价值商业布局与建筑规划,契合市场的业态组合及分布,赢得市场销售策略及收益分析,Part 3 商业市场分析及规划建议,商业构成的核心问题：,22,各城市地标性建筑具体体现在四个方面：领袖的高度 历史文化背景 大型休闲景观广场 特色建筑形态及外立面,项目所具备的可成为地标的条件：大型休闲景观广场 领袖的高度 历史文化背景,Part 3 商业市场分析及规划建议,高度,文化,广场,23,Part 3 商业市场分析及规划建议,项目地标的构成具体体现,高度,文化,广场,24,Part 3 商业市场分析及规划建议,高度,曲靖市普遍以多层建筑为主，且建筑高度相对低。曲靖酒店的建筑高度最高不过25层，而麒麟区的最高建筑是33层的滇东商城。,酒店,项目规划五星级酒店作为曲靖城市新地标体现，酒店规划不仅在硬件上要达到五星级的水平，在高度上更应该成为曲靖市的第一高建筑，充分发挥地标影响力。,25,Part 3 商业市场分析及规划建议,文化,广场,精神,广场就是“项目名片”曲靖城市文化传承、继往开来的承载体,26,广场规模判断,理论依据：当周边围合的建筑界面高度为H，人与建筑物的距离为D，当D:H=3，即垂直视角为18，这时观赏到的不仅是一个建筑物，还可以观赏到建筑群的背景，过大则使人产生一种离散、空旷的感觉，而过小则又会给人带来压抑感和不安全感。文增著城市广场设计,D,H,18,Part 3 商业市场分析及规划建议,27,国家建设部等四部委于2004年2月份对城市各类广场的用地面积做出明确规定：“小城市和镇不得超过1公顷，中等城市不得超过2公顷，大城市不得超过3公顷。,以项目周边建筑三层计算，高度为15-18m，则广场半径在48-54m之间，因此项目中心广场规模建议为10,00015,000之间较为适宜。,Part 3 商业市场分析及规划建议,28,广场主题建议：“曲靖印象”,纳曲靖万象，凝名城印象,曲靖 作为云南的第二大城市，既积淀了深厚的文化底蕴，又承载了蓬勃的时代活力。,水景,现代科技,29,主题元素建议,Part 3 商业市场分析及规划建议,水 元 素：水廊、水道、各式喷泉、与灯光结合、与商业的结合文化元素：历史文化廊、文化景观小品科技元素：音乐喷泉、LED显示屏、灯饰、建筑装饰、城市未来规划展览厅旅游元素：曲靖旅游景点微缩景观,30,Part 3 商业市场分析及规划建议,水元素,水体将成为广场中最具吸引力的部分，它可静止，可跳动，可映射周边景物，与商业建筑的结合营造独具一格的魅力。,31,Part 3 商业市场分析及规划建议,水元素与灯光结合,通过光影技术、现代感的周边建筑，并与水体结合规划，使广场凸显现代气息以及科技的魅力。,32,Part 3 商业市场分析及规划建议,历史文化长廊、展览等景观小品展示曲靖悠久的历史文化，同时规划宣传活动广场，定期举办文化活动，成为曲靖宣传推广阵地。,文化元素历史文化景观,33,Part 3 商业市场分析及规划建议,浮雕、壁画展示曲靖历史文化,曲靖地形图曲靖历史介绍曲靖民族风情风景图历史事件,文化元素历史文化浮雕、壁画,34,Part 3 商业市场分析及规划建议,爨宝子碑,爨龙颜碑,徐霞客,诸葛亮与孟获,珠江源,文化元素历史景观小品,35,Part 3 商业市场分析及规划建议,科技元素音乐喷泉,广场中心设计音乐喷泉，运用先进的激光科技、影像、三维立体动画、音乐技术，并由水道、水廊延伸至周边建筑。,36,萨尔茨堡欧洲花园购物中心,香港中银大厦,外立面轮廓结合灯光设计形成独特景观,多媒体立面处理，就是墙上的玻璃做为象素形成动态图像,建议项目外立面可采用局部轮廓配合灯光突显特色（如右图香港中银大厦），或局部立面做多媒体处理（如下图欧洲花园）。,科技元素玻璃幕墙,Part 3 商业市场分析及规划建议,37,案例参考：,金光华广场,中信城市广场,Part 3 商业市场分析及规划建议,科技元素LED广告牌,38,Part 3 商业市场分析及规划建议,科技元素灯光设计,从建筑成本的角度考虑，建议主要通过对广场景观设计而打造夜景亮点，局部设置激光镭射灯；商家自身的灯光照明会是项目的一道亮丽风景；景观规划后在项目及广场上能有开阔、丰富悦目的视景，提升项目整体形象，增强商业驻留性。,39,将世界奇观、历史遗迹、古今名胜、自然风光、民居、雕塑、绘画以及民俗风情、民间歌舞表演汇集一园，再现了一个美妙的世界。,参考案例：深圳世界之窗,旅游元素浓缩标志建筑,Part 3 商业市场分析及规划建议,40,以曲靖旅游景观图进行布局,九龙瀑布群马过河小三峡彩色沙林天生洞造型珠江源金鸡孤峰群菌子山香炉山腊山湖凤凰谷,Part 3 商业市场分析及规划建议,41,全面展示曲靖旅游景点，打造曲靖对外宣传阵地。,42,Part 3 商业市场分析及规划建议,项目建筑规划建议,项目整体布局思路 项目整体规模判断 商业布局规划核心思路 商业布局具体规划建议,43,Part 3 商业市场分析及规划建议,1、项目整体规划布局核心思路,1.1 地块内部道路规划1.2 中心广场规划建议1.3 商业、住宅与商务分区1.4 负一层商业规划建议1.5 住宅裙楼商业布局规划,44,Part 3 商业市场分析及规划建议,1.1 地块内部道路规划分析,政府要求在项目地块规划贯穿交通路与麒麟北路的车行道路，对商业规划产生以下影响：地块内部增加展示面，商业价值进一步提升，对项目商业营销及后续经营产生有利影响；车行道路对项目整体性造成一定的破坏。,45,Part 3 商业市场分析及规划建议,车行道路规划建议一：地面车道,项目规划地面车道，有效将各功能分区区分，明晰各分区功能；规划地面车道，能有效增加地块展示面，提升项目的整体价值；规划地面车道，影响人流的互动，对项目的整体性产生一定的影响。,46,Part 3 商业市场分析及规划建议,车行道路规划建议二：地下车道,项目规划地下车道，保证地面商业、住宅、商务等功能的整体性；规划地下车道，结合停车场规划，能有效的提升停车便利性；规划地下车道仍对负一层商业的整体性产生负面影响，人流难以自然互通。,47,Part 3 商业市场分析及规划建议,两个方案比较,48,Part 3 商业市场分析及规划建议,1.2 中心广场规划建议,位置,中心广场不仅为商业的中心，而且亦是项目的中心；中心广场与车道结合规划，增加中心广场的对外辐射力，同时拉动车道分隔的两部分的人流，增强项目的整体性。,形状,中心广场规划为长方形，一方面可以增加商业内部的展示面，另一方面规则的形状有利于商铺的划分，符合商家的要求。,49,Part 3 商业市场分析及规划建议,住宅规划建议在教场路与麒麟北路交叉处，商业价值相对不高，同时邻近中小学等，居住氛围较好；商务功能包括（写字楼/酒店/公寓）建议规划麒麟北路一侧，并与广场相连，此处不仅邻近麒麟东路商务氛围较浓，同时可分享中央大广场景观资源；商业主要规划在地块商业价值最高区域，与现有商业氛围进行有效承接，同时缩短市场培育期。,1.3 商业、住宅与写字楼/酒店/公寓分区思路,住宅,商务,商业,广场,各功能分区相对独立，而中心广场则起到人流枢纽的作用，使各个功能分区形成一个有机整体。,50,Part 3 商业市场分析及规划建议,负一层商业规模建议：,1.4 负一层商业布局规划,负一层商业规模建议原则：在商业规划上保留较大的弹性空间；项目地下整体开挖，为后续地下商业规模的扩大预留较大的空间；负一层商业在考虑销售的前提下，兼顾后续的经营，初期经营规模可相对适中。,51,Part 3 商业市场分析及规划建议,下沉式广场,负一层商业位置建议：,位置规划主要考虑人流的便捷导入，提升消费便利性；负一层商业建议规划在交通路与中心广场之间，方便导入两侧的人流；直接导入人流的下沉式广场可规划在交通路、中心广场两端，直接导入人流，提升负一层商业的价值。,52,宽敞、舒适、景观、水流、台阶,地下商业城可规划下沉式广场与地面进行连接，不仅起到引导人流的作用，同时丰富广场建筑形态与景观资源；下沉式广场与水流、景观小品的结合增强了消费者购物的趣味性。,Part 3 商业市场分析及规划建议,下沉式广场规划建议,53,Part 3 商业市场分析及规划建议,负一层人流导入建议：,人流动线：外部人流通过规划下沉式广场导入人流；小广场位置的人流可通过自动扶梯和负一层商业形成互动；地下商业城可营造室内街铺室外化的效果，采用透光玻璃等手法，可增强自然光导入，增强一层人流对负一层商业的可视性。,54,富有蜿蜒度，曲折变化性削弱单调感；景观小品，绿化座椅点缀其间；透光顶篷设计，利用自然采光；广场地砖铺于室内，营造室外感觉；建议结构层高为6m，营造宽敞的地下空间；各店铺特色鲜明，风格迥异。,Part 3 商业市场分析及规划建议,室内街铺室外化：,55,Part 3 商业市场分析及规划建议,负一层商业业态建议：,地下商业城需规划面积需求较大，展示面要求较低同时有较高的人流吸引力，建议规划主力店超市；同时规划潮流前线、服务配套等业态作为超市辅营区的一部分，整体商业价值较高，具备较好的营销价值。,潮流前线，配套等,超市,潮流前线,生活家居、家电广场、美食广场,56,Part 3 商业市场分析及规划建议,1.5 住宅裙楼商业布局规划,方案一：商业规划在每栋塔楼下临街商铺，临广场处规划集中商业；方案二：商业只规划为住宅整体的临街商铺以及集中商业。,方案一,方案二,住宅整体占地面积较大，整体不大于70,000，该区域商业规划主要有两种方案：,57,Part 3 商业市场分析及规划建议,综合考虑：方案一规划较多商业面积可售，同时中部规划小型广场，提升住宅景观资源，弥补不足，建议选取方案一规划住宅裙楼商业。,58,Part 3 商业市场分析及规划建议,2、项目整体规模判断,2.1 商业规模判断,59,从市场容量判断，项目商业整体规模在200,000-350,000较为适宜。,Part 3 商业市场分析及规划建议,商业规模判定：商业主要以后期经营为目的，必须著重考虑曲靖市场容量的大小，同时为项目后期发展预留较大的空间发展，建议项目商业总体量不宜超过35万左右。,60,Part 3 商业市场分析及规划建议,2.2 商务规模判断,61,Part 3 商业市场分析及规划建议,2.3 住宅规模判断,着重考虑符合片区规划及定位因素；结合曲靖房地产市场开发水平以及周边物业开发状况进行判定；同时，市场可实现度亦是重要的考量因素。,容积率判断原则：,中心片区以商住楼居多，容积率在4.5-5.5之间 而片区住宅品质较高的大盘，容积率则集中在2.8-3.5 之间。,62,住宅规模分析角度及依据,住宅规模分析,从市场竞争情况分析：项目应立足在产品特征、户型景观的创新设计上，而规模处于中上水平即可，中心城区楼盘规模集中在10万-30万之间。,从住宅功能作用分析：本项目为以商业为主体的综合体，住宅作为项目整体的价值提升部分。,保守估计，项目住宅规模建议至少20万。,从住宅市场分析：曲靖市场整体发展较为健康，价格发展空间有待挖掘，年需求量较为稳定，因此，保守估计项目规划中等规模可由市场消化。,Part 3 商业市场分析及规划建议,曲靖住宅市场整体呈现健康稳定发展，价格仍有较大的提升空间，同时中心城区较大楼盘整体销售情况较好，具备较大的市场空间；住宅功能主要不以长期经营为目的，销售周期可较长，而随着项目商业以及商务功能的成功打造，项目住宅价格及品质具备足够的提升空间，因此，建议项目住宅规模可在20-40万之间。,63,Part 3 商业市场分析及规划建议,项目总体规模判断,64,Part 3 商业市场分析及规划建议,3、商业布局规划核心思路,3.1 内外部人流动线3.2 主力店布局规划3.3 各层商业布局思路,65,Part 3 商业市场分析及规划建议,3.1 内外部人流动线,外部人流引导,出入口,人流,中心广场是吸引外部人流的核心，广场临地块内车行道路规划，增强广场的辐射力，有效拉动外部人流；增强各出入口人流对中心广场的可视性，使外部人流自然过渡到中心广场，发挥中心广场凝集人流的作用。,66,中心广场集散人流功能 三个回环型主动线 小广场共享、凝集人流,Part 3 商业市场分析及规划建议,内部人流引导,67,Part 3 商业市场分析及规划建议,小广场的功能,小广场和中心广场相互作用，共享人流，两者带动人流的互动，提升、平衡项目整体的商业价值；小广场亦是各自商业组团的核心，凝集人流提升自身组团的商业价值。,68,Part 3 商业市场分析及规划建议,Part 3 商业市场分析及规划建议,垂直人流引导,一层与二、三、四层垂直人流引导,步梯/手扶梯：在广场、通道等人流关键节点，结合退台及连廊规划步梯或手扶梯，将人流直接引导至高楼层；电梯：相对较高的楼层，如四层，可在一层规划电梯引导人流，亦符合高楼层餐饮、休闲娱乐商家经营特点。,负一层与一层垂直人流引导,负一层人流可结合下沉式广场、小广场手扶梯、步梯等设施和一层形成人流共享。,69,地下停车场至一层规划自动扶梯；地下停车场均有直达相对较高楼层的升降梯。,Part 3 商业市场分析及规划建议,停车场垂直交通组织,70,Part 3 商业市场分析及规划建议,3.2 主力店布局规划,小商品批发市场：位置建议：邻近火车站与客运站；规模建议：1.5.-2万，1-4层,百货：位置建议：临广场处，2-4层，1层划铺销售；规模建议：2万-3万,超市：位置建议：临近广场；规模建议：1.5.-2万，负一层,潮流前线：位置建议：临交通路，承接周边商业氛围；规模建议：2.-3万，1-4层,电子手机数码广场：位置建议：临街，适合销售；规模建议：5000-10000,71,Part 3 商业市场分析及规划建议,3.3 一至四层商业布局规划,一层,一层商业价值较高，是项目整体规划及销售重点，所划街铺基本以销售为主；为达到100%销售及后期经营目的，将一层商业划分为背靠背的临街街铺，减少价值较低的内铺出现；一层整体业态以零售商铺为主。,72,Part 3 商业市场分析及规划建议,二、三层,二三层商业价值较低，基本规划集中商业、专业市场以及餐饮、休闲娱乐等大面积商家；各商业组团需以连廊相连，增强彼此的连通性；二三层与其他楼层的连接通过便利性较强的垂直交通连接，同时二层可规划退台、挑廊等，直接引导人流。,73,Part 3 商业市场分析及规划建议,四层,四层营销以及经营价值较低，建议如餐饮休闲娱乐等高楼层业态需要可规划四层商业；集中商业中，百货、批发市场等可规划四层商业；在功能上亦可考虑可作为宿舍、办公室、仓库等租赁，不仅完善项目服务配套，同时也可增加一部分租赁收益。,74,4.1 分期开发建议4.2 停车场/停车位规划建议4.3 街道尺寸建议 4.4 铺位划分建议4.5 退台/连廊建议4.6 小广场规划建议,4、商业建筑具体规划建议,Part 3 商业市场分析及规划建议,75,Part 3 商业市场分析及规划建议,4.1 分期开发建议,商业,住宅,商务,项目整体规模较大，功能较多，需要考虑分期开发，建议以各产品功能价值高低（商业住宅商务）为顺序，进行项目整体规划；商业为项目整体核心价值体现，项目需要通过商业的成功规划打响项目整体开发的第一战，以此提升项目住宅与商务价值；曲靖住宅价格呈现稳定缓升的状态，价值远低于商业开发，而通过商业打造曲靖核心地位，项目住宅价格较之其余项目，将有更大的空间；曲靖商务市场发展较为滞后而缓慢，项目开发酒店/写字楼/公寓等具有较大的市场风险，其规模及定位可视项目后续发展态势而定。,76,Part 3 商业市场分析及规划建议,4.2 停车场/停车位规划建议,项目停车位数量规划需要有前瞻性，为项目后期发展预留空间；从右图数据比较图示中，曲靖汽车保有量较高，因此，停车位需要有较多规划。,77,充足的停车位不仅是项目重要硬件条件之一，同时也是项目保持长期竞争优势的重要手段；曲靖人均汽车保有量较高，同时餐饮休闲娱乐以及批发市场对停车位有较高的要求。,Part 3 商业市场分析及规划建议,停车位数量建议：,按以上计算合计，项目规划5500个车位是较为充足，但考虑到曲靖城市发展以及各功能组团停车位可共享，建议项目规划4000-5000车位即可。,78,交通路路面较窄，且为商业规划重心，人流量较大，停车场出入口不宜规划于此；麒麟北路与教场路路面状况较好，建议将停车场出入口位置规划于此；车库出入口设计以不影响商业展示为主要原则；停车场与商业通过扶梯连接，直接将人流导入商业内部，提升便利性与商业价值。,Part 3 商业市场分析及规划建议,停车场位置建议：,79,可采取局部镂空/加玻璃盖或绿化下沉等形式，使地下停车场局部能进行自然采光，缓冲地下室带来的压抑感。,玻璃镂空,绿化下沉,Part 3 商业市场分析及规划建议,停车场其他规划建议：,80,双向4车道：14m 两排停车位：10m 人行通道及景观、座椅：6m,考虑项目后期经营及长期发展需要，车道建议为双向4车道，并留有停车位以及人行通道，宽为30m。,Part 3 商业市场分析及规划建议,车道宽度建议：双向四车道,4.3 街道尺寸建议,81,东城风情步行街,南城富民步行街,石龙汇联步行街,步行街宽度建议,Section 4,Part 3 商业市场分析及规划建议,82,建议项目步行街宽度为12-15m，辅助通道宽10m左右。,从案例可知：街道过于宽阔，人流回游性较差，既不经济又缺乏街道生活的互动性，也会使人的密度降低而显得人气不足，如南城富民步行街24米的宽度；街道过于狭窄，人流拥塞，既不舒适也难以带动街道的商业活动，如石龙汇联步行街的6米宽度。,对于商业街空间距离的界定，国际上较为公认的是1784年巴黎确定的2：3（街道宽度：建筑高度）比例，比照项目，三层商业的建筑高度大致为15米（以单层5米计算），那么，商业街高度为10米左右，结合项目自身情况：,资料来源：戴志中等编著国外步行商业街区，121页，东南大学出版社,全步行街禁止车辆进入，不需要过宽的街；步行街需要规划较多景观设施、行道树及流动商业等，需要适当的加宽；,Section 4,Part 3 商业市场分析及规划建议,83,项目商业价值最大化原则，尽可能多的划分街铺；所划分商铺均能独立经营，尽量减少死角铺位；铺位结构要方正实用，减少不规则铺位；铺位开间进深比控制在1：21：3之间；规划铺位面积适中，商家可根据不同面积需求而自由组合，灵活度高。,Part 3 商业市场分析及规划建议,4.4 铺位划分建议,84,临街街铺主要为品牌商家，开间4-6m，进深建议为10m；内街主要划分小铺，面积控制在20-30 m 之间；大型餐饮商家进深为20-40m较合适；如进深过宽，则可考虑组合铺位的形式，如右图。,Part 3 商业市场分析及规划建议,85,Part 3 商业市场分析及规划建议,进深基本为20-40m，可划背靠背的铺位，商业价值较高；单个地块面积基本在3000左右，具备较好的营销价值。,项目整体建筑铺位划分建议,86,组团式街区将使项目整体性受到一定的影响，建议规划退台及连廊；退台：在右图所示位置规划退台，将外部人流直接便利的导入二层商业，提升商业价值：建议二层位置后退3-5米，并规划步梯。,4.5 退台、连廊规划建议,Part 3 商业市场分析及规划建议,3-5m,退 台,87,连廊：2层设置，建议宽6米，加盖；外部采用广告包装；酒店内部也需通过连廊与商业连接，提升商业价值。,Part 3 商业市场分析及规划建议,88,二三层商业价值提升面临的问题：,Part 3 商业市场分析及规划建议,曲靖以一层商业为主，二三层的外部人流的导入存在较大的障碍，商业价值得不到有效提升；这将直接影响到项目的营销价值，以及为后期招商带来较大困难，这是项目亟需解决的问题之一。,4.6 二三四层价值提升措施建议,89,市民活动,节日装扮,4.7 小广场规划建议,Part 3 商业市场分析及规划建议,定期举办市民活动，提升项目影响力及扩张力；商家的促销活动则可以提高广场的商业价值以及增强商业氛围。,市民活动：,90,规划景观小品，增强广场的趣味性，可以凝集人流，和商业形成良好的互动；广场内设置一定数量的休闲桌椅，作为消费者及居民休憩空间，如在预算范围内，可适当规划喷泉，提升广场趣味性。,休闲桌椅与水流的结合,休闲桌椅,景观小品及休憩空间：,个性雕塑,绿荫环绕,Part 3 商业市场分析及规划建议,91,建议项目规划之初，就应重点考虑为餐饮区预留大量油烟管道的设置；建议为餐饮商家预留足够的停车位，顾客停车要便利；在广场、退台等公共空间，为餐饮/咖啡商家预留可设置外摆位的可能。,Part 3 商业市场分析及规划建议,商家外摆位：,92,项目业态分类及特点 项目核心业态主题分析 项目商业业态组合分析 项目商业规模分析 业态布局分析,契合市场需求的业态组合,Part 3 商业市场分析及规划建议,93,商业业态规划核心思路,1、项目商业业态规划必须起到整合曲靖商业资源的作用；2、业态组合必须契合市场需求，同时满足不同层次消费群体需求；3、项目业态规划体量需要在市场容量基础上，为后续扩大经营留有发展空间，整体规模可适当扩大；4、项目以销售为主，应较多规划面积要求不大，同时具备长期经营能力的业态。,Part 3 商业市场分析及规划建议,94,项目商业定位于“生活购物中心”，辐射曲靖不同层次消费群，因此，从业态组合上就必须能够满足不同消费群体的消费需求。,项目商业业态组合分析：项目核心业态构成,Part 3 商业市场分析及规划建议,95,项目庞大的项目规模必须具备若干个专业市场扩大辐射面，而项目开发主要以销售为目标，因此，规划的专业市场必须兼顾适宜销售以及具备长期经营能力，同时符合区域消费特点。,项目商业业态组合分析：项目开发角度,Part 3 商业市场分析及规划建议,96,零售服务类：百货、超市、服饰精品、餐饮美食、休闲娱乐、服务配套,专业市场类：小商品批发市场、电子手机数码、汽车展示,注：服务配套业态一般面积不大，且属于商业项目必需的业态，以下不做详细分析。,业态分类及特点介绍,Part 3 商业市场分析及规划建议,97,Part 3 商业市场分析及规划建议,98,潮流前线,Part 3 商业市场分析及规划建议,99,餐饮、休闲娱乐业态,项目需要此类型业态其集中规划，形成规模效应，也可规避其对其余商业的影响。,在大型商业项目中，餐饮休闲娱乐业态一直是人气最旺，自我经营能力最好的业态，一般占项目面积的30%-40%左右；项目经营餐饮、休闲娱乐业态面临较为激烈的竞争，因此必须从规划、整体形象打造，借助其余商业以及项目综合体优势打造新的餐饮娱乐聚集区。,Part 3 商业市场分析及规划建议,100,小商品批发市场,本项目引入小商品批发市场业态有较大的发展空间。,曲靖小商品批发主要集中于前北路，以珠江商场为主带动周边商家，规划较为陈旧，但商家经营状况较好，辐射了周边县市；项目建议规划小商品市场，可提升项目对中低收入消费群体以及周边县市消费群的辐射力度，在规划以及内部环境打造上获得竞争优势，强势整合现有商家资源。,Part 3 商业市场分析及规划建议,101,数码广场,曲靖手机数码主要集中分布于南宁西路以西、东风广场，而电脑数码、配件则集中于寥廓北路沿街，经营状况较好；项目建议规划手机数码、电子数码配件专业市场，将二者集中规划，形成规模优势，整合商家资源。,寥廓北路,南宁西路以西,苏宁,国美,东风广场,规模建议为10,000-15,000。,Part 3 商业市场分析及规划建议,102,汽车展示、服务、配件维修等,汽车展示业态规模建议为10,000-15,000。,项目周边交通路、教场路以及寥廓北路分布较多汽车维修、车行、汽车配件等汽车类业态，经营情况较好，已形成一定的规模效应；项目规划集展示、销售、维修服务为一体的汽车销售服务市场有一定的空间。如品牌汽车交易、汽修汽配、汽车美容服务、二手车交易等。,交通路,教场路,寥廓北路,麒麟北路,Part 3 商业市场分析及规划建议,103,家庭消费业态,家庭式消费业态能吸引不同消费层次水平的消费群体，经营能力较强且对增强项目商业辐射面有较大影响。,Part 3 商业市场分析及规划建议,104,建材五金、家具家私等业态,建材五金、家居家私在曲靖已有较大的发展，已有的专业市场以建材、家具居多；项目规划此业态有较大的发展空间。,Part 3 商业市场分析及规划建议,105,项目商业规模度分析,经以上估算，项目商业整体规模可在200,000-350,000。,Part 3 商业市场分析及规划建议,106,Part 3 商业市场分析及规划建议,107,Part 3 商业市场分析及规划建议,108,Part 3 商业市场分析及规划建议,109,Part 3 商业市场分析及规划建议,110,业态布局基本原则,业态布局规划建议,Part 3 商业市场分析及规划建议,111,负一层,Part 3 商业市场分析及规划建议,112,一层,Part 3 商业市场分析及规划建议,113,二、三层,Part 3 商业市场分析及规划建议,114,四层,Part 3 商业市场分析及规划建议,115,各业态面积比例,注：以上面积统计均为经营面积并忽略设备配套面积的影响。,Part 3 商业市场分析及规划建议,116,Part 4 住宅市场分析及规划建议,住宅市场分析,住宅规模判断,住宅规划建议,住宅定位分析,住宅部分,117,曲靖首席城市居住典范都市品质化居住价值打造,以市场受欢迎的主流产品入市，快速抢占市场,依托完善的商业配套，以高姿态、高形象入市，领导市场,强势的展示立体园林景观与创新产品，以体验营销的手段引导客户,项目配套设施在合理时间投入，为项目价值提升创造条件,项目住宅产品形象定位,Part 4 住宅市场分析及规划建议,118,住宅规划设计核心思路,1、通过建筑规划提升住宅品质。,2、通过建筑规划规避商业的不利影响。,Part 4 住宅市场分析及规划建议,119,酒店定位及规划建议,公寓定位及规划,整体规模判断,写字楼定位及规划,Part 5 酒店/写字楼/公寓市场分析及规划建议,商务功能部分,120,凭借良好的区位条件和完善商业配套优势，在服务品质及配套设施以及景观特色上打造曲靖五星级旗舰酒店。,提升项目形象、档次和知名度；提升城市形象和服务水平；引领曲靖酒店行业发展的风向标。,项目酒店市场定位,Part 5 酒店/写字楼/公寓市场分析及规划建议,121,项目打造五星级酒店更大的意义在于提升项目形象档次，而曲靖并非属于旅游型城市，如项目酒店规模较大，不仅增加建筑成本，同时面临较大的经营风险。,建议：本项目五星级酒店规模为40000左右.,项目酒店规模判断,Part 5 酒店/写字楼/公寓市场分析及规划建议,122,酒店定位及规划建议,公寓定位及规划,整体规模判断,写字楼定位及规划,Part 5 酒店/写字楼/公寓市场分析及规划建议,商务功能部分,123,从城市规划设计角度，项目除了打造五星级酒店来提升项目形象，还要配以写字楼形成的商务功能区，来带领城市整体商务氛围的提升，而项目有利的区位条件更是项目承担这一重要职能的最大优势。,Part 5 酒店/写字楼/公寓市场分析及规划建议,