嘉德置地案例研究.ppt

房地产企业案例研究,嘉德置地,2,研究方法说明,明确研究目的,确认研究对象,搜索资料来源,信息收集加工,进行综合分析,形成报告,3,研究对象与资料来源说明,研究对象,资料来源,名称：新加坡嘉德置地集团公司性质：新加坡上市的大型企业集团网址：http:/主业：房地产开发；服务式公寓经营；写字楼、商场等物业经营与物业管理；房地产金融资产总额：182亿新加坡元（约864.5亿人民币，2005年底）营业额：38.46亿新加坡元（约182.7亿人民币，2005年底）主要品牌：嘉德置地、凯德置地、来福士、雅诗阁、盛捷、馨乐庭,公司网站：http:/公司年报公司宣传文件网上资源访谈：凯德置地商务发展部职员,注：1新加坡元4.75人民币,资料来源：嘉德置地集团公报,4,关键信息总结,开发,持有/经营,金融,物业管理,大力开拓海外市场，中国和澳洲作为最大的市场目前以开发为主类型：住宅、写字楼、综合体、公寓、商业物业，大部分是自有开发，商业物业和写字楼有一部分是收购在建项目地域：除商业物业在全国多个二线城市分散分布外，其余均集中在三大经济圈，并有向西部和二线城市转移的趋势开发档次以高档为主,类型和资产规模：写字楼、商场与金融（26%）、公寓（14%）、综合体（13%）理由和目的：获利水平高、资产海外上市持有物业均选择在门户城市的黄金低端。综合体和写字楼以地标式建筑为首选；商业物业选择大型商场和购物中心以各个专业公司作为持有主体分散化产权持有经营以自营为主，均有专业团队运作专项业务,渠道：利用海外资本市场发行REITs、发起私募基金典型做法：利用自己管理的私募基金和自有资金联合投资很强的投资分析和咨询能力，对投资有独特的理解扮演房地产投资银行的角色,自有专业物业管理公司宏腾国际以酒店式管理标准管理物业,注：2005年中国的营业收入,开发为主：住宅（79%）、公寓（11%）、综合体（4%）、写字楼（3%）,注重建立和培育专业品牌，酒店式公寓有三个品牌：雅诗阁、盛捷、诗乐庭,增长模式以有机增长和无机增长相结合的方式进行发展。近两年较多的采用收购现有项目和在建项目的用于持有，在区域发展方面多采用与当地企业合资设立公司或联盟的方式（指商业物业）进入,5,2000年7月，新加坡国有的两家大型房地产公司百腾置地和发展置地进行合并，嘉德置地成立，并着手对业务进行调整,主营业务：住宅房地产、办公楼、服务公寓、零售业、物业管理拥有酒店管理公司莱佛士的部分股权上市子 公司盛捷控股主要负责服务公寓和零售业1999年，利润为1.1亿新元,新加坡上市公司主要业务领域：住宅房地产、办公楼、服务公寓拥有酒店管理公司来福士的部分股权旗下的雅诗阁是专业从事服务式公寓公司1999年，税前利润为3.346亿新元,资产总额,资产构成,市场地位,180亿新元（约900亿人民币）,商业地产，45%住宅地产，32%服务式公寓，6%酒店，15%健康保健，2%,亚洲最大的房地产商之一,注：两家公司下属的服务式公寓公司也进行了合并,资料来源：嘉德置地；远卓分析,（2001年）,6,调整的重点是加强海外业务的拓展、剥离出售非核心业务和利用资本运作推动业务发展,2004年5月新加坡首支商务房地产信托嘉康信托成功上市,资料来源：嘉德置地；远卓分析,7,目前，嘉德置地的核心业务集中于房地产开发、服务式公寓以及房地产金融，拥有7家上市公司（包括3支房地产信托基金）,资料来源：嘉德置地；远卓分析,8,嘉德置地集团总市值约为人民币793亿元，2005年净利润为人民币35.67亿元,注：1、1新元4.75人民币 2、2006年2月数据,S$167亿（￥793亿）,资料来源：嘉德置地年报；远卓分析,9,嘉德置地各个业务中，住宅是最主要的收入来源，零售房产和金融服务的收益性非常好,营业额,息税前盈利（EBIT）,息税前盈利（EBIT）达到S$8.6亿（￥41亿）,2005年营业额达到S$38.46亿（￥183亿）,资料来源：嘉德置地年报；远卓分析,10,近几年嘉德置地的经营收入并没有发生巨大变化，但盈利能力却得以增强,亿新元,20012005年净资产与净资产收益率,资料来源：公司年报；远卓分析,20012005年营业收入和净利润,经营收入在2001年2005年间比较稳定，盈利能力有较大的提高主要是因为加强了核心产业，出售了盈利能力较差的非核心业务2002年和2004年两次发行了REITs，获得了大量的流动资金，通过偿还贷款和分红，使资产负债率降低，并且使净资产回报率提高,关键发现,11,嘉德置地各个业务中，住宅是最主要的利润来源，商业房产和金融服务业务的利润率非常高,资料来源：2005年公司年报；远卓分析,住宅开发是最主要的业务,金融服务作为轻资产业务，盈利能力很强,综合体的盈利能力,主要是因为合作者的利润分成较大和更高的投资组合收益,12,业务网络遍布全球18个国家的70个城市，并凭借其雄厚的产业资本和商业知识，不断提供高档次的房地产产品和相关服务,资料来源：嘉德置地,13,嘉德置地1994年进入中国，截至2006年6月在华投资总规模已超过300亿人民币，而且业务规模仍在不断扩大,2006年5月17日，嘉德置地13.2亿收购北京西环广场商业部分2006年5月16日，凯德置地竞得杭州市一占地59,622平方米的住宅地块，顺利进军杭州住宅房产市场2006年4月20日，凯德置地全面启动华南业务，目标是立足广州、辐射珠三角,最新消息,目前仅有一家,三个品牌：雅诗阁、盛捷、诗乐庭上海、北京、天津、大连、苏州、广州等,凯德中国住宅基金凯德中国发展基金,与深国投合作管理运营购物中心与北京华联合作管理和运营商场,住宅房产,菊园（上海）江临天下（上海）,商用产业,房地产金融,服务公寓,酒店运营,上元（北京）汇豪天下（上海）.,宏腾国际物业管理公司，提供物业管理和咨询服务,物业管理,中国业务发展,嘉德商用产业中国发展基金嘉德商用产业中国孵化基金,16,000 个单位,30个购物中心,3,400 间客房,上海、北京等门户城市的写字楼来福士,商务综合资产,570,000 平方米,北京港澳中心的瑞士酒店,170万平方米,4个基金,14,中国业务发展迅速并已成为嘉德置地重要的赢利来源，约占到全部的1/4,注：1、以上数据为集团合并数据；1新元4.9人民币（2004年以前）2、“”为占集团总额的比例,约￥0.44亿,约￥4.45亿*12,约￥9.06亿*31%,约￥10.8亿*27.2%,约￥9.6亿*23.5%,中国业务的息税前盈利,资料来源：嘉德置地年报；远卓分析,15,核心房地产业务,房地产开发，投资和房地产金融,集中,战略性合作和收购,“集中、平衡、规模”是嘉德置地业务运作的公司战略，希望以此保证公司长期健康的发展,平衡,规模,合作与收购商场收购二线城市的购物中心,资料来源：嘉德置地；远卓分析,16,嘉德置地业务运作以房地产行业为核心，并通过开发、持有和资本运作的全产业链经营模式，将实业和资本高效的结合,全价值链覆盖，提高了核心业务的竞争力，使整体价值最大化：房地产开发：可靠的开发能力，成熟的运作方式资本运作：融资能力强，解决了业务运作的资金问题有效的分散集团整体风险，增强抗风险能力进行资产证券化，增强资产的流动性，提高资金的使用效率稳固的实业，为未来的融资打下基础,好处,集中,资料来源：嘉德置地；远卓分析,17,在金融领域，嘉德可提供全方位的金融服务，而且房地产基金是其投资的重要资金来源，很大程度上是其发展的动力,凯德中国住宅基金,凯德中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金,嘉德商用产业中国孵化基金,以中国为投资目标的基金,资料来源：嘉德置地；远卓分析,18,除利用私募的基金进行投资外，也使用公开发行的房地产信托投资基金（REITs）进行投资,嘉茂信托,2002年7月成立，新加坡第一支房地产投资信托基金共有9个物业，总资产达S$34亿上市以来，市值增长367至S$32亿150的资本增长及163总回报（2006年1月27日数据）,嘉康信托,2004年5月上市，新加坡第一支商业（办公楼）房地产投资信托基金8个物业，总资产约为S$21亿总净可租面积为200万平方英米2004年5月上市以来，市值增加了超过50（2006年2月数据）,雅诗阁服务公寓信托,首个亚太区服务公寓信托基金12个项目，2068个单位总值为S$8.558亿,资料来源：嘉德置地；远卓分析,19,在物业类型选择方面，嘉德置地是根据城市所处的发展阶段和需求特点进行选择进入何种物业市场,中国的住宅房产的需求巨大，首先选择住宅房产的开发,随着国际化步伐加快，越来越多的国际人士需要长期居住的场所，服务式公寓成为选择的目标,随着城市消费者生活水平的不断提升，有能力购买高档商品，因此就需要管理有序的购物商场,1,2,3,服务公寓开发,住宅房产开发,商业地产持有经营,城市发展程度,资料来源：嘉德置地年报；远卓分析,20,嘉德置地的写字楼物业一般选择在国际性大城市的“地标”式建筑，这类物业大多用于持有经营,资料来源：嘉德置地年报；远卓分析,21,嘉德置地在中国执行多元本土化战略，即“31”的业务格局，旨在加强各区域核心城市的发展，并辐射和带动周边区域,上海,北京,广州,成都,上海，辐射长三角 北京，辐射环渤海地区广州，辐射珠三角成都，辐射西南地区,“31”的业务格局,资料来源：嘉德置地年报；远卓分析,22,嘉德在商业地产领域大举扩张，但是能否在国内二线城市的商场经营获得成功还不能确定,嘉德置地在大城市商场的经营富有经验，但这些管理和招商经验并不适合二三线城市嘉德在二三线城市的中小商户资源十分匮乏,选择沃尔玛作为购物广场的主力店，提升人气保底租金加扣点的模式在国内施行存在问题,经营能力,商业模式,嘉信茂广场百货部分的市场定位不能区别与当地其他百货，很难吸引顾客光顾,定位,资料来源：嘉德置地年报；远卓分析,23,嘉德置地的前身发展置地曾经一度将酒店持有经营作为自身战略性业务，后嘉德置地认为其资金占用大且规模不足，将其打包出售,1979年，发展置地发起了一个联营企业，开发了公司第一个酒店投资项目莱佛士城综合项目，包括两个国际标准酒店，一个世界级的会议中心、一个办公楼和一个商业中心。这个项目在1986年完工，之后Westin Hotels负责酒店和会议中心的管理，一直到2001年结束。莱佛士国际有限公司从2002年开始负责莱佛士广场和瑞士酒店管理（重更名）,在19911996年，莱佛士国际致力于酒店和度假设施的建设，并且以莱佛士国际为主要品牌。重新将莱佛士酒店定位于国际性地标级豪华酒店,1997年完成一次内部重组，酒店和度假设施全部划归莱佛士控股。莱佛士控股与莱佛士国际一起开展亚洲以外的国际性区域拓展，目标是首都及门户城市,起步阶段,自身能力培养阶段,扩张阶段,1997年之后，莱佛士控股不断得在世界范围内收购酒店，莱佛士国际则不断签约多家酒店的经营管理权,2000年之后，莱佛士国际进行国际化拓展，开始收购酒店项目,2005年7月，莱佛士控股成功的将酒店业务以17亿新元的价格出售给Colony Capital，退出酒店持有领域仅剩新加坡来福士城项目的45股权,退出,开发+持有经营,收购持有+自己出售管理权方式发展,委托国际酒店公司管理,24,以收益率作为重要的选择标准,出售酒店后除回报股东外，其余资金通过收购零售地产获取新的增长，从而获得更大的业务规模，进行资本运作,出售酒店资产,2005年7月，嘉德置地将旗下来福士控股所属的全部41家酒店出售出售金额为14.5亿新元（约8.59亿美元）收购方为美国柯罗尼基金,2005年7月,嘉德置地与深国投二度合作,斥资33.73亿人民币,收购15家以沃尔玛为主力店的商场加上2004年底收购的6家,嘉德以沃尔玛为主力店的商场已到21家2005年初，嘉德从北京华联手中收购了安贞华联商厦和望京华联商厦,收购商业物业,嘉德置地计划将在华投资的商业项目组合成一个中国购物商场REITs,并在海外上市,从成熟物业转移至高增长业务，从而获得更高的收益,资料来源：嘉德置地年报；远卓分析,交易净收入的6.05亿新元将以分红形式回报给公司股东，其余8.45亿新元将投资到零售地产领域，嘉德置地希望借助这些资金，未来在全球的大型商场将从42个扩展到150个,25,通常的资本运作方式是以基金为载体，使投资者和被投资的商业物业联系起来，各取所需,净租金收入,投资回报,商业物业,基金,投资者,拥有产业,投资,物业管理,商业物业管理平台,商业物业管理,战略推广,设计与工程管理,资产管理,投资,基金管理,基金管理平台,26,嘉德置地在经营管理方面的重要借鉴意义,规模意识,在保证稳定的情况下，扩大规模是企业获取市场领先地位的有效之路，一是可以获取较好的专业化水平，二是较高的利润率，三是如果拥有规模较大的物业资产，使未来通过资产证券化的方式进行融资成为可能,灵活,市场化的运作，不拘泥于固定的模式，在战略和风险范围内下，以投资回报为主要决策依据,风险意识,有意识的平衡各地区、各物业、各业务之间的发展，以业务组合、地区组合的方式达到分散和控制风险的目的，保障企业健康发展,专注与专业,专注于房地产行业培养各个业务领域的经营能力，努力做到专业水平，并在此基础上横向联合，发挥最大的协同效应,资料来源：嘉德置地年报；远卓分析,27,嘉德置地在房地产业务运作层面的重要借鉴意义,资本与实业的结合可有效的快速推动公司发展，持有物业同时应加大融资渠道拓展的力度，并尽可能的利用资本市场，包括国内和国际融资渠道多元化，非上市与上市公司的自有资金、通过债券融资、发起设立基金、发行REITs等等从实业支持资本的角度看，物业建成后持有经营可以上市进行融资，形成资金的良性循环通道,写字楼业务在成熟和发展中的城市均存在市场空间，但持有的目标应选择位于成熟的或高速成长的城市的地标式建筑选择跨地域扩张时，对目标城市的发展水平和所处的阶段作出判断是指导物业类型选择的标准商业物业的持有经营需要长期经验的积累和深入的调查，对企业能力的要求较高,资料来源：嘉德置地年报；远卓分析,