1月6月太原房地产市调报告.ppt
2012年上半年市场分析报告,2012年1月份至6月份，太原土地市场总体供应面积140多万平米，成交面积90多万平米，土地市场总体上相对平静，绝大多数地块以挂牌出让的方式进行交易；从供应区域和成交区域分析，小店区无疑是最为活跃的地区，在太原市六城区的土地供应宗地数和供应面积上均大幅度高于其他五个区域；从土地用途结构分析，住宅类用地供应和成交面积不仅低于工业类用地，也低于商业类用地。太原市土地市场供应情况1.2012年1月-6月太原市土地市场供应列表,2.供应面积分析,2012年上半年土地供应面积总体呈现上升走势，其中，4月份和6月份在供应面积和供应宗数上较其他月份要高，6月份供应面积达到近60万平米。,3.供应区域分析,2012年上半年土地供应区域主要以小店区最为活跃，小店区总体供应面积达到近80万平米，共有12宗土地供应，其他区域供应面积差异不大。,4.土地用途分析,2012年上半年所供应土地的用途，工业类用地供应量最大，商业类用地次之，住宅类用地居于第三位，办公类用地供应最小，这与当前整体市场形势相关联。,成交面积分析,2012年1月-6月太原市土地市场成交情况以1月份成交面积最大，达到30万平米，在4月份春季成交量回升，其后5月份、6月份回落。土地市场成交总体走势呈现波动起伏的态势。,3.成交区域分析,2012年1月-6月太原市土地市场成交区域小店区以60多万平米成交量最大，迎泽区次之，小店区成交量占到上半年全部成交量的一半以上份额（上半年成交量91.53万平米）。,4.土地用途分析,2012年1月-6月太原市土地市场成交地块的土地用途主要以商业、工业、住宅三类用地为主，其中，住宅类用地居于商业类用地和工业类用地之后。,5.成交价格分析,2012年1月-6月太原市土地成交均价总体上一路走低，结合上半年太原市土地市场成交量走势情况看，土地市场呈现一种“量价齐低迷”的形势，市场形势不容乐观。,2012年1月-6月太原市土地市场成交区域均价以万柏林区最高，达到187万元/亩，尖草坪区、杏花岭区、晋源区基本持平，迎泽区和小店区价格较低。其中，万柏林区主要是1月份山西龙昌房地产开发有限公司竞得的CG-1150地块，其均价为190万元/亩，2月份太原长风置业有限公司竞得的CG-1202地块，其均价为371万元/亩。,小结：从上述的分析可以看出，2012年1月至6月整个太原市土地市场在供求总量及供求结构上出现了一些变化，当期土地供给大于土地需求，在土地供应的用途结构上，住宅用地的成交相对低迷。以2011年11月山西电机厂地块以“限房价、限地价”的两限方式进行土地招拍挂为分水岭，整个太原市土地市场进入了相对理性的市场平静期。开发商在拿地过程中相对理性，也较谨慎。,2012年上半年太原市六城区商品房总成交数据分析,商品房成交总体列表从成交量看，2012年上半年太原新建商品房共成交11843套，总成交面积1400462.54平米。,商品房成交量分析2012年上半年太原市月成交套数对比图例 单位：套,2012年上半年太原市月成交面积对比图例 单位：平米,2012年上半年6月份商品房销售达到顶峰，一个可能性较大的原因是，刚需族在2011年一年的漫长等待后，发现太原楼市并没有出现他们心中预想的降价，随着首贷优惠的刺激，刚需族入手楼市也在意料之中。,商品房成交价格分析2012年上半年太原市月成交均价对比图例 单位：元/平米,2012年上半年太原市各城区商品房成交分析,2012年上半年太原市各城区商品房成交列表,2012年上半年各城区商品房成交量分析2012年上半年太原市六城区商品房成交套数图例,2012年上半年太原市六城区商品房成交套数最高的为小店区2935套，其次为迎泽区2465套，最少的为晋源区974套。,2012年1-5月太原市六城区商品房成交面积图例,2012年上半年太原市六城区商品房成交面积图例,2012年上半年太原市六城区商品房成交面积最多的小店区成交面积364224平米，这与太原市的总体规划发展有关，小店区是近年太原市开发的热点；商品房成交面积最少的尖草坪区107490.7平米，受地理位置与厂矿影响，尖草坪区的房地产发展受限较大，房地产业发展相对较慢。,小结:太原市2012年上半年房地产试市场和全国普通市场趋势基本一致，人们预期的价格大幅下浮并没有出现，价格依然保持高位运行，商品房成交量比往年有所下降；2012年6月，受存款保证金率与部分银行恢复8折利率政策的影响下，一部分刚需族需求得以释放，6月商品房市场成交大幅上涨。,2012年上半年太原市茂业竞争典型项目分析,万达广场项目基本概况,销售情况2012年1月-6月份，太原万达广场所推出的楼座为B2区，户型面积290、300、360平米，户型套型为3室2厅；总体去化情况见下图：,数据来源：太原市房地局 从1月份-6月份，万达广场去化总体呈现平稳上升的趋势，增幅在4-5个百分点左右，截止2012年上半年整个B2区去化一半多。,当前动态太原万达广场B2区万达公馆2011年8月20日开盘，4栋楼起价13000元每平方米，均价16000元每平方米，户型290、300、360平米3室2厅，支持一次性、分期和按揭付款，全款96折按揭98折。B1区5#、6#、7#、8#楼做外立面，预计2012年6月交房，B2区1#、2#楼地上5层，3#、4#盖至地上30层，大商业桩基施工阶段，酒店已封顶，酒吧街已经入伙。,昌盛双喜城项目基本概况,销售情况2012年1月-6月份，昌盛双喜城推售1#2#5#6#8#9#10#楼105、110、130、150、180、204、288平米现房。总体去化情况见下图：,从1月份-6月份，昌盛双喜城去化总体呈现平稳上升的趋势，整体变化幅度不大，5月份的去化出现较大增幅。,当前动态昌盛双喜城180以下户型起价1.3万元/，均价1.5万元/；180-288户型起价1.7万元/。均价1.85万元/（带精装修）。11#楼于2011年12月24号开盘。12#、13#楼尚未开盘。,宝佳万科紫台项目基本概况,2.销售情况2012年1月-6月份，宝佳万科紫台先后推出1#2#6#9#3#5#8#楼，总体去化情况见下图：,从1月份至4月份，1#2#6#9#整体去化情况见下图：,从图表中可以看出，宝佳万科紫台1月份至4月份所推楼座总体去化良好，到4月份底项目销售率达到90%以上，几近售罄。,3.当前动态宝佳万科紫台9#楼均价9700元/，主推171平米户型。支持一次性、按揭付款。全款98折，按揭首付60%99折。5月13日推出3#楼，户型区间50-800平米。工程进度：9#楼已盖至10层。,恒大华府项目基本概况,2.销售情况2012年1月-6月份，恒大华府推出1#6#楼、8#楼，总体去化情况见下图：,从1月份至6月份，项目所推楼座的整体去化情况：,从图表中可以看出，太原恒大华府1月份至6月份所推楼座总体去化较慢，到6月份底项目销售率达到7%，月销售增幅不足1个百分点。,3、当前动态恒大华府330-1300平米精装户型，起价18000元/，均价22000元/。支持一次性、分期、按揭（首付30%起）付款。购房有优惠，时段不同优惠不同。小结：2012年1月至6月近万元及万元以上单价的高端楼盘，从各个项目的销售情况看，市场总体上呈现一种稳中有升的态势，少数项目出现热销，但整体去化不理想。其中，宝佳万科紫台的去化速度为最，不论从开盘当天的销售率，还是后期的去化，都成为了业界关注的焦点。这种热销从产品、价格、销控三个维度来看，万科紫台的产品在定位、户型、精装上进行着力塑造一直古典与现代结合的中式园林生活，价格上同其他品牌项目相比较性价比差异明显，销售控制上多次蓄客、多次开盘，每次开盘均营造了良好的热销氛围。,2012年上半年太原市高品质楼盘报广投放监测,2012年上半年太原市房地产市场分析,将2012年上半年整个太原市房地产市场放在“政府宏观调控“的背景下，我们认为上半年的太原房地产市场依然在政府、开发商、购房者的市场博弈中艰难前行。其中，一定意义上政府在市场中仍然居于主导者地位，在“限购令”行政干预的政策影响之下以及政府在金融、土地等方面的调节，整个房地产市场受到了来自市场干预力量的影响比较明显，体现在市场数据上的变化佐证了政策的效应。首先，土地市场的变化可以说在经历了前几年的高地价之后，以山西电机厂地块在“限房价、限地价”目标下的成交为分水岭，之后的土地市场成交几乎没有较大规模的成片地块以震撼市场的方式成交；用于住宅用途的土地成交也明显回落；整体土地市场的供求比倾向于供给多成交少。其次，在商品房市场格局中，以住宅市场来说，2012年上半年期间太原住宅市场从年初受调控影响成交量低迷到“金三银四”、“红六”的攀升，整个市场变化可以说“跌宕起伏”，这其中纵有买房者的声影，也难掩政府的声音。当然，政府的裁判员角色还得有市场上开发商和购房者的运动员参与方可进行一场买与卖的市场竞赛。“买”的方面，购房者在“高、中、低”的住房价格、住房品质下，都有自己的购买行为，这里以茂业天地项目作为参考，通过市场考察，我们认为，整个高端住宅市场或万元及以上的单价楼盘总体销售稳中有升，但升幅有限。其中，也有少数项目出现热销，但不会影响总体市场成交回落的现实。“卖”的方面，从市场上项目的开盘情况来看，2012年1月份至6月份，约有40个项目开盘，其中，万科金域国际、宝佳万科紫台、恒大绿洲等品牌房企均是多次开盘，共有开盘行为40多次。别墅类别墅项目共有2个，分别为悠怡叠墅和荷塘月舍；写字楼商铺项目共有5个，分别为晋联国际中心、中银国际、融田乐百佳购物广场、万马仕商务中心以及万马仕商贸城；其余为普通商品住宅项目，共有30多个。从中可以发现，真正意义上新入市的品质大盘凤毛麟角，多数品牌开发商的开盘亦是2011年入市后的加推行为。,综上所述，我们认为2012年下半年，强政府的角色不会减弱，房地产市场在当前政治经济周期形势以及太原市的政府总体指引下，市场形势依然不容乐观，但也不会悲观，本地区区域市场稳中有升但升幅有限的总体形势应是2012年下半年的趋势所在。,
