天津武清商业市场分析暨隆河广场项目调研分析报告（上） .ppt
天津武清商业市场分析暨隆河广场项目调研分析报告,（上）,一、武清区概况,二、隆河广场项目研究,三、B地块产品研究,内容提要,一、武清区概况,运 河 上 的 城 市 武 清,国务院相继批复北京、天津两直辖市城市总体规划，尤其在区域协调发展方面，明确了首都的城市性质，提升了天津的城市定位，因此武清作为京津城市发展主轴上重要节点,区位优势进一步提升-武清新城的总体规划。,1.1 背景与区位,滨海新区纳入国家发展战略布局，对区域发展将产生重大影响,特别是天津市九次党代会明确提出要在滨海新区、中心城区、各区县三个层面全面推进，形成各具特色、良性互动、协调发展的新格局，为武清发挥优势、借势发展提供了千载难逢的机遇。,武清,武清区处于环渤海经济区中心地带，属国务院首批沿海开放县之一，是天津市西北部最大的行政区武清区位于天津西北部，地处京津两市之间，面积1574平方公里。武清古为泉州建置于西汉，唐天宝元年更名为武清，距今有2000多年历史，京杭大运河穿境而过。2000年6月撤县建区，区人民政府坐落于杨村镇。当前全区总人口96万，设五个街道办事处，占地41平方公里。城区居民以机关事业单位工作人员、教师、医生、外地留津大学生、武清开发区工作人员为主流。撤县建区后原城区范围内农民现大多从业于工商业、服务业。,武清区自西汉建制，是具有千年历史的运河文化城市；城址历经变迁，至清朝形成了较为完善的城镇体系；并初步形成夹河发展的城市形态。,清朝武清县境图,武清城址变迁,北运河是武清最重要的城市特色。北运河及两岸夹河发展的城市 形态，构成了武清城市的基本的历史结构。,距北京市区71公里 距天津市区25公里距首都机场90公里 距天津机场35公里 距天津港71公里2003年起 依托国家重点道路,累计投资50多亿,建成“九横九纵”区域路网。乘城际至北京19分钟；至天津10分钟。京津城际铁路在武清城区设有天津段唯一经停站，每天停靠车次11对。由高速至京津半小时车程。,现有及在建公路 京津塘高速 1 个出口 京沪高速 4 个出口 京津塘二线 6 个出口 规划高速公路 京沪津蓟联络线 4个出口,国家级骨干道路,京山铁路 货运站京津城际铁路 武清站（经停11对/天）京九铁路 津蓟铁路,运营中的城市交通工具 1至17路：城区-乡镇公交系统 561、562、563路：城区公交 611、607：城区-天津市区公交,铁 路,1.2 交通条件及规划,区域内规划高速公路9条、19个出入口，一级公路12条，二级公路4条，高速铁路1条、城际铁路2条、城际车站1个，地铁1条、地铁车站7个，其它铁路6条，车站8个。全区路网密度达到1.55km/km2。规划提出充分利用地铁4号线资源，由北辰引入武清与城际车站相衔接，沿京津城际轨道走向与北京通州地铁相接。在高村和太子务为首都第二机场预留用地。,国内生产总值,居民家庭人均消费性支出,社会消费品零售总额,1.3 经济发展,未来几年武清国内生产总值以及人均国内生产总值的快速增长，无疑将不断提升武清居民的收入水平和对生活品质的追求进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质的提高。,城市性质：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之 间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。空间布局：一轴两带、八大组团。,在天津市城市发展主轴“武清新城中心城区滨海新区核心区”城市发展主轴 天津“十一五规划”,1.4 武清城市发展规划,建设用地规模,2020年城镇建设用地控制在78.6平方公里左右。2020年新城建设用地控制在60平方公里以内，人均建设用地指标控制在100平方米以内。,人口规模,2020年武清区常住人口规模控制在100万人，其中城镇人口达到75.5万人。新城人口达到5060万人，外围乡镇城镇人口15.5万人。,人口与建设用地,一带：运河风貌带四区：高新技术产业区 国际物流产业区 生态型宜居生活区 军事用地区,武清,武清布局结构,功能定位：京滨综合发展轴上的重要新城，高新技术产业基地，现代物流基地，生态宜居城市。空间布局：一轴两带 八大组团。,（功能分区）,新城空间布局,（规划布局）,。,新城近期建设规划,近期建设重点 集中力量建设好武清新城。突出抓好运河风貌带、三纵两横骨架路网沿线开发，以线带面，构建新城框架，形成展示天津、武清形象的主体景观。,京津之间，以高新技术产业、现代制造业为主的现代制造业基地以商贸、科技、信息、文化教育、物流等为主的区域性服务中心生态环境良好的宜居城市京津之间休闲娱乐地、人文景观旅游地武清开发区：引进中外企业530余家，投资总额170多亿元，累计实现税收46亿元大运河区域规划：以景观、旅游、商务活动、文化休闲、生态居住为主。5-10年内改造成武清的经济带、文化带、景观带，成为展示武清经济发展的窗口。武清开发区 和大运河区域 将成为武清经济发展的双引擎,武清新城远景规划,武清开发区1991年批准建立国家级高新技术产业区，2010年获批国家级经济技术开发区。武清开发区经过近20年的发展，吸引投资总额700亿元（其中外资35亿美元），引入60个国家和地区的注册企业1000余家。其中世界500强企业14家（如美国艾默生和英格索兰、日本东棉和住友、韩国LG、中粮等世界500强企业14家），国内外行业龙头企业50余家（如，丹佛斯、天狮、南玻、信义、娃哈哈、戴纳派克、EKC工业等）。形成了以电子信息、新材料、新能源、机械制造、汽车及零部件、生物医药等六大主产业为主导的产业集群。建区以来，累计实现税收130多亿元，年上缴税金占武清区财政收入的一半以上。,武清开发区,武清区主要商圈分为“四老三新”“四老”：武清传统中低档商业，包括常德路商业街、雍阳西道、大光明批发市场、泉州路市场。“三新”：新兴的京津公路商业带，包括中信广场、京津时尚广场以及紧邻京津城际车站的佛罗伦萨小镇（京津名品奥特莱斯）。,1.5 武清商业分布,现状：1、传统商业较为齐全。2、除佛罗伦萨小镇、友谊商厦外，其它均为低档商业，缺乏亮点。3、现有商业设施缺乏统一规划，管理混乱。,武清区主要商圈情况（“四老三新”）,商业分布图,第六城,佛罗伦萨小镇,华北城,京津时尚,中信广场,盛世华府（在建）,武清现有主要商业,现有新商业：中信广场、京津时尚广场、华北城、佛罗伦萨小镇规划中商业：金汇广场、慧翔龙苑、五一阳光、盛世华府,除佛罗伦萨小镇和运通广场外，其他项目均为传统商业地产项目，缺少现代商业氛围。现代化、特色化的商业目前是该区域商业的空白点所在，基本无法满足本地的高端消费群体。新开项目体量较大，市场经常较为激烈。,新兴商业分布,结 论,二、运通广场项目研究,2.1 项目概况,项目名称：武清运通广场商业项目。项目场址：位于武清区新城津京公路东侧。建设规模：项目建设用地分为A、B两个地块，A地块建设用地面积为10230.3，容积率不大于3，拟建建筑规模为30690；B地块建设用地面积37307.7，容积率不大于1.1，拟建建筑规模为41000。建设内容：商铺、酒店。项目定位：以中档为主、高档为辅，提供购物、休闲、餐饮、娱乐等高品质 大型商业服务。项目建设单位：天津宝顺通投资有限公司。,2.2 项目区位,京津塘高速,杨 崔 公 路,103 国 道,光 明 道,运通商业广场是松江运河城项目的重要组成部分,松江运河城位于武清城区东部，南侧为武清日益成熟的商业中心，西侧为武清开发区。随着京津城市一体化的发展，松江运河城为连接两地的重要枢纽，有着强大和远阔的发展空间。运河城城总占地约1500亩，总建筑面积约为150万平方米，包括大岛酒楼、小岛会所、运通广场以及曹园北还迁房项目、北河滩还迁房项目、曹园南高层项目、曹园北洋房项目、北河滩住宅项目、柴官低密度项目等。武清运河城是集滨水商业、休闲、居住为一体的复合功能区。,松江运河城,松江运河城,大岛酒楼,下朱庄休闲,松江运河城别墅区,项目四至：西至京津公路，南至光明道，东至崔杨公路，北至规划道。,项目位置,规划理念以大型群落式规划和现代欧式建筑理念展现繁荣热闹的商业氛围、突出城市生态宜居特色，旨在挖掘武清历史文化，传承运河文明。,鸟瞰图,2.3 项目鸟瞰图,2.4 武清隆河商业广场,布局特点：采用半围合式院落和开放街区的布局，形成尺度怡人的步行商业街区以众多小房子聚合而成，单体小房子形态各异，对周边道路展现良好的接纳性,2.5 项目总平面布局,总平面布置图,沿 街 立 面 图,商业酒店,2.6 项目功能分析,河畔商业街邻里工程、生活配套,运河广场侧商业街紧邻交通主干道 时尚餐饮，特色餐饮,集中商业主力店乐购超市、大地影城即将签约,2.7 商业业态,金融区 5-6家银行分行,超市、影城对面 快餐区,格林东方酒店儿童欢乐谷、大型正餐区,水系景观带咖啡、休闲餐饮区,商街业态面积区间,运河广场侧商业街：位于B地块，紧邻交通主干道，面积约16500，包括2#-13#楼，共12座小单体建筑，楼层为2、3层。,商业主力店：位于A地块，包括超市、服装、餐饮、娱乐、书店、影院等业态，面积约30690。,河畔商业街：位于B地块，运河内侧商业街，面积约25400，包括1#楼、14#-18#楼，共6座小单体建筑，楼层为2、3层。,2.8 项目优势,区域优势：地处城市东扩主轴，武清核心商圈。交通优势：位于区内核心交通枢纽，交通便捷。产品优势：区域缺乏高端产品，独树一帜的简约欧式景观型生活购物广场将成为区内亮点。购买力优势：项目紧邻新开发的密集居民区，有大量居民入住，为项目提供购买力保障。发展潜力优势：蒸蒸日上的武清开发区国家级高新技术产业区，国家级经济技术开发区与项目毗邻，将为项目提供发展动力。品牌优势：松江品牌影响力。,
