大兴市场调研报告祥解.ppt

市场调研报告,瀛嘉汇,Market Research Report,Design by B H J,大兴概况宏观市场微观政策竞品项目分析,目录 CONTENTS,大兴概况,A,survey,地理位置外部交通内部交通规划产业产业蓬勃发展人口,A,大兴概况,大兴,大兴区地理位置及概况：大兴区位于北京市南部，东临通州区，南临河北省固安县、霸州市等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台、朝阳区是北京市下属的一个区，位于北京市南部，新城北距市中心13公里，是距离北京市区最近的远郊区大兴区地处北京南大门，区域东西宽约44公里、南北长约44公里，总面积1036平方公里。全区现辖14镇、3个街道办事处、526个自然村、45个居民委员会。2004年末，全区户籍人口统计总数为55.5万，当年人口综合增长率1.8%，其中农业人口为34.5万人。,北京,A,大兴概况-外部交通,大兴区建起了现代化的立体交通体系。北京四环路、五环路、六环路和北京南中轴路延长线、京开高速公路、京津塘高速公路、104国道组成了“三横四纵”的公路交通网络。京沪、京九铁路在大兴交汇，并建有年吞吐量1400万吨的铁路货场。大兴区紧邻南苑机场，从大兴新城驱车到首都国际机场仅需40分钟。2012年底，北京第二机场项目得到国务院和中央军委的正式批复，属于首都第二机场空港辐射区,到天津新港只需90分钟车程，处于第二机场物流辐射区。是离海洋最近的北京郊区。大兴处于环渤海经济圈的中心,A,大兴概况-内部交通,区政府距而欢直线距离约20Km，车程约 60分钟区政府距国贸直线距离约22Km,车程约60分钟蒲黄榆快速路，大兴4号线延长线，106国道，943（固安-北京南站等）,A,大兴概况-规划产业,大兴区围绕建设“一体化、高端化、国际化”新区的战略目标，大兴区与北京经济技术开发区一体发展，全力推进南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区建设，新区在高端产业集聚发展、城乡基础设施建设、解决改善民生问题、优化区域发展环境、创新体制机制等方面实现了新的突破。,北京经济技术开发区-亦庄生物医药产业园新媒体产业园新能源汽车产业园航天产业园生产性服务产业园新空港产业园,A,大兴概况-产业蓬勃发展,打造大兴北京南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区：高端化成为新区项目的基本特征，产业链发展成为新区做大做强实体经济的强大引擎，已有显著成果，有效拉动了大兴区域GDP,A,大兴概况-人口,大兴区域的人口总量的持续增加，带动房产市场需求增加,宏观市场,B,macropolicy,大兴GDP发展大兴地产价格走势大兴土地供应量所处亦庄经济开发区,B,宏观市场-大兴GDP发展,2008年大兴GDP达到213.5亿元，人均GDO达到19553.3元，与北京其他郊区处于同一阶梯水平，增速平稳,B,宏观市场-大兴地产价格,北京住宅均价39547元/平方米，大兴住宅均价22490元/平方米,B,宏观市场-大兴土地供应量,大兴区为区域商品住宅供应量第一位，近几年同区域竞争强，供应量大。产品类型雷同多、,商品住宅市场-潜在供应：总供应量前三名均为郊区，占北京市总规划建面的51，其中大兴区最多为255.86万平凡米,A,宏观市场-亦庄经济开发区,瀛嘉汇项目所处位置：在大兴区的亦庄经济开发区。亦庄新城离新机场距离最短，预计亦庄新城可以享受最大经济带动效果亦庄新城主导产业：电子信息，生物制药汽车制造，装备制造。,在售项目都集中与西部，各大产业园周边，住宅供应区域也较为集中，,生活住宅区主要集中于西部地区，也是亦庄的核心位置现期在售，代售住宅主要分布在各产业园周边,微观政策,C,macropolicy,央行信贷放宽普通住宅认定标准调整公积金政策破冰二套房可享受公积金贷款微观政策影响,C,微观政策,央行信贷放宽：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。房贷新政强调，家庭首套房的最低首付比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍。对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平,C,微观政策,普通住宅认定标准调整首套房认定进行调整后，将导致首付由六成变成三成，贷款利率执行首套房标准，相当于购房门槛降低一半，或将促使此前因政策误伤的刚需重回市场。,C,微观政策,C,微观政策,公积金政策破冰：积金新政策，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，推进异地贷款业务。二套房可享受公积金贷款 首套贷款额度有望提高取消4项收费项目 异地贷款“破冰”贷款条件放宽“钱荒”地区支持“组合贷”,C,微观政策,总结：房贷新政和公积金新政还是会在某种程度上改变市场观望状态和消费者预期。点燃了北京楼市小沸点。上周北京楼市迎来新一波开盘潮，多个“日光盘”再现江湖，显现出楼市回暖迹象。北京周边多个楼盘到访量成倍增长。业内专家表示，新政策对北京周边的楼市利好，且离得越近受益越大。,金茂悦城建海梓府万科金域东郡松江四季悦城,B,竞品项目总体概况,亦庄新城板块：供应集中在亦庄新城西部，高层为主。产品类型全面，50年商住，70年住宅70-220平米产品，低密度叠拼产品均有区域精装为主，毛坯较少。住宅风格普遍以现代为主，比较单一分布于各大高新工业园区周边商业配套设施普遍不足，缺乏大型区域商,D,金茂悦-项目概况,概述：亦庄金茂悦是“方兴地产”继成功开发广渠金茂府、望京金茂府、亚奥金茂悦之后又一“金茂系”精品改善型项目。但是距离市区较远，上下班时间花费较长，轨道交通短时间内不能跟上项目建设步伐，对上班族通勤影响较大，且周边生活配套尚不完善，生活便利度较差。自身配套商业，都在规划当中。,D,金茂悦-产品规划,金茂悦现在主推产品：五期13#11#，100平2居；113-128平3居；132-158平3.5居；167-190平4-4.5居，本项目均为南北通透板式产品，一梯两户，得房率85%以上，居住舒适度较高，视野宽阔，格局周正，但无赠送空间户型功能性上略显不足。与瀛嘉汇项目面积区间不同。属于改善型住宅，与瀛嘉汇项目定位不同。且没有50年商住产品。,D,金茂悦-项目亮点,核心卖点：品牌地产亦庄金茂悦传承了“金茂”品牌“府”系产品的科技系统，精装标准6000元/平米，全新风系统，亦庄金茂悦装修报价适中，置业最关键的在于金茂高质量厨卫配备。金茂物业，14年五星级物业公司。24小时定制服务。6级物业保障体系。,D,海梓府-项目概况,概况：项目位于亦庄经济技术开发区河西区内，整个小区已多层，小高层，高层为主，还有少量叠拼，区域内少数纯正英伦风格建筑，为客户打造优雅精致的英式社区。交通配套是本项目的弊端之一，轨道交通短时间内不能跟上项目建设步伐，且周边生活配套尚不完善，,D,海梓府-产品规划,本项目产品：在售房源13#15#16#，主力户型76平2居；96-120平3居 针对性较强，主要面对刚需客群，产品以75-90小户型为主，赠送约6平米以上面积，加大空间使用率。户型总体设计方正，南北通透的户型采光通风俱佳，动线清晰，动静分区明确，卫生间的干湿分离设计凸显出人性化，户型整体性价比较高户型周正，洋房90平米紧凑三居且南北通透，但是短开间，大进深,D,海梓府-项目亮点,海梓府的建筑风格属于英伦建筑风格，结合建筑本身的特点，社区景观也是还原原汁原味的英伦。景观风貌。英式风格也是本区有少有的。也有新风系统。装修标准和金茂悦差不多。,区域大多都为现代风格板塔结合，纯英伦风格建筑非常少，建筑风格成为其一大卖点,D,金域东郡-项目概况,D,金域东郡-产品分析,70平米 90平米 90平米,D,金域东郡-项目亮点,品牌地产，精装单价低金第万科金域东郡，是万科与住总联袂钜献的又一品质力作。该区域是亦庄近期重点打造的配套服务设施完善、环境宜人的综合性居住新区，规划建有丰富的教育、商业、文娱、体育、医疗、生态公园等配套。精装高层均价2.4万/平米，洋房特价2.4万/平米，一期预计2015年上半年交房，交房时间早,D,东亚五环国际-项目概况,D,东亚五环国际-产品分析,D,东亚五环国际-项目亮点,项目配套交通齐全，成熟。地铁房，预计2014年底统一入住，单价2.2万/平米起价，价格低,D,珠江四季悦城-项目概况,D,珠江四季悦城-项目概况,D,珠江四季悦城-产品分析,珠江四季悦城项目产品设计为LOFT60-90平米4.5米挑空，相当于买一层送一层，性价比高。平米数小，且不限购不限贷同时每户都有约10的储藏室赠送，,D,珠江四季悦城-项目亮点,珠江四季悦城项目为精装修交房，装修项目较为全面实用,D,珠江四季悦城-项目亮点,项目产品定位精准，4.5层高产品。同区域同类产品相对较少，位置临近地铁亦庄线：且临近主干道六环路和京沪高速，自建36万城市综合体。4.5层高产品在2.2万/平米，价格低。有装修。装修实用,Thanks!,PPT DEISGN BY BHJ ESTATE,使 命，激 情，速 度，共 荣,人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。,