2009江苏金坛金谷华城_金碧园商铺市场调研及营销策略.ppt
金谷华城.金碧园商铺市场调研及营销策略,2009年4月,第1篇观大局 金坛商业发展启示,金坛市发展规划及GDP分析 金坛市发展总方向,南门商业街,颐和世家商铺,名仕佳园,一区三园（东扩）金坛市的“一区三园”经济开发区和河头、尧塘、水北三镇工业集中园,东扩南移,金坛市发展规划及GDP分析 金坛市一区三园（东扩）图,南门商业街,颐和世家商铺,名仕佳园,金坛市发展规划及GDP分析 金坛市城南新区规划（南移）图,南门商业街,颐和世家商铺,名仕佳园,金坛市发展规划及GDP分析 金坛市1999年-2008年GDP比较,南门商业街,颐和世家商铺,名仕佳园,清华园,金坛市发展规划及GDP分析 金坛市1999年-2008年人均GDP比较,南门商业街,颐和世家商铺,名仕佳园,清华园,金坛市发展规划及GDP分析 重要启示,南门商业街,颐和世家商铺,名仕佳园,清华园,金谷华城连接未来城东新板块，这里必将诞生一个与传统市区商圈对立的区域商圈连接城东板块新兴商圈圆心,金坛市发展规划及GDP分析 重要启示,南门商业街,颐和世家商铺,名仕佳园,清华园,金坛不断增长的经济产值，是商圈高速发展的动力打破传统商圈已成定势炒作新商圈核心概念势在必行,第2篇金坛在售商铺项目调查,金坛市商业概况金坛市主要在售商铺分布,南门商业街,颐和世家商铺,东城宜景苑,名仕佳园,清华园,金谷华城,金坛市在售商铺项目调查金坛市主要在售商铺销售进度,多数项目已是现房，但销售和招商状况并不理想,金坛市金坛市在售商铺项目调查金坛市主要在售商铺总价区间对比图,60万以上的商铺供应较多，由于区位优势和炒作，成为了投资热点,金坛市金坛市在售商铺项目调查金坛市主要在售商铺面积区间对比图,小面积商铺供应较多，而100以上大面积商铺供应较少，存在一定的稀缺性,金坛市金坛市在售商铺项目调查本次市场调查市区商铺和非市区商铺的供应量统计,市区商铺供应量较多，社区商铺较少投资客的眼光也自然的被核心商圈吸引,南门商业街雄踞财富中心，见证繁荣金坛,物业类别：街区独立商铺、小面积房产及大型停车场价格：一铺一价 双层：1万，单层 1.5-2万主力面积：单层 60-70平米双层120平米业态：灵活多样地址：南门大街交通状况：市中心，交通方便,项目区位图,基本信息,南门商业街雄踞财富中心，见证繁荣金坛,100%市中心黄金地段庞大而稳定的高消费客源广泛的全商业业态选择高标准特色街区规划模块：12层街区独立商铺、34层小面积房产、大型停车场、超标准重点实验幼儿园优质有序的街区管理服务,项目效果图,项目配套及卖点,南门商业街雄踞财富中心，见证繁荣金坛,南门商业街雄踞财富中心，见证繁荣金坛,颐和世家商铺原始大商机 让财富更上一层,物业类别：街区商铺价格：约：1.2-2万主力面积：82-305平米 金钻铺82-95 珍宝铺124-305业态：生活服务类交通状况：市中心，交通方便,项目区位图,基本信息,城中心 财中心：东西南大门三大商圈围合，四通八达道路，畅想黄金盛宴人潮涌 钱潮聚：5万稳定居住人群，5万流动消费人群，百万高层消费力临街铺 规划优：最大14.5米开间，首层5.4米层高，82-305平米任选择稳投入 大收益：点铺成金，富足三代，临街旺铺，财富避风升值港湾。,项目配套及卖点,颐和世家商铺原始大商机 让财富更上一层,主标题：铂金旺铺。卖点：市中心，大开间，每平米优惠400元。,颐和世家商铺原始大商机 让财富更上一层,清华园 风情街清华一铺在手，生活一世不愁,清华园 风情街清华一铺在手，生活一世不愁,物业类别：沿街单层商铺价格：朝南：5380 朝北：6300主力面积：29-60平米单层商铺业态：倾向建材装饰、生活服务类地址：城西丹荆路25号交通状况：城西中心，交通便利,项目投资分析,基本信息,单层商铺更有保障成熟居住中心，人潮就是钱潮毗邻华罗庚中学，成熟区域商铺更有投资价值生活的街，生财的街:倾向建材装饰、生活服务类定位每铺都临街，人流交通四通八达,项目效果图,项目配套及卖点,清华园 风情街清华一铺在手，生活一世不愁,东城宜景苑,物业类别：双层商铺价格：中间：8800 边铺：6180主力面积：中间：200平米，1F 70平米，2F 120平米。边铺：两层：60-70、120平米业态：五金、打印、餐饮等地址：华城中路（市一中对面）交通状况：交通比较方便,项目区位图,基本信息,东城宜景苑,项目配套及卖点,东城宜景苑,位于金坛市开发区，华城中路，交通比较方便市一中（市重点高中），市五中（初中），数学家华罗庚、训诂学家段玉裁为当地名人，有良好文化氛围 中高收入者将云集于此，未来商业潜力可观。,名仕佳园,名仕佳园,物业类别：沿街商铺价格：一铺一价，均价15000元/平米主力面积：单层，4050平米业态：灵活多样（中高端）地址：市一中西侧交通状况：交通比较方便。,项目效果图,基本信息,位于金坛市开发区，华城中路南侧，华阳路东侧，纬六路北侧，交通比较方便东侧为市一中，南侧为市五中，数学家华罗庚、训诂学家段玉裁为当地名人，有良好文化氛围 楼盘为高品质定位，中高收入者将云集于此，未来商业潜力可观,项目效果图,项目配套及卖点,名仕佳园,主力面积：单层：60-70平米 双层：120-200左右,金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总,金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总,金坛在售商铺中主力面积的总价约为60-90万/铺,社区商铺供应量大都在4000-5000平米左右/项目；商业街供应量比较大，约为2-4万平米/项目；总的来说，供应量约7.5万平米，销售基本过半。个别项目未售。,金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总,市中心区域和高档居住社区商铺：1.2-2万/平米；次级区域商圈：6000-9000/平米。,金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总,南门商业街1.5-2万,颐和世家1.2-2万,宜景苑0.6-0.9万,名仕佳园1.5万,清华园0.530.63万,金谷华城,金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总,金坛市商业概况金坛市商业格局金坛北环板块商业核心位置,中心区域商圈,北环板块的中心,汽车东站,金坛在售商铺项目调查小结,启示之一：竞争商铺现房营销有一定优势我们是期铺，如何彰显优势？,金坛在售商铺项目调查小结,启示之二：竞争商铺缺乏城市发展观念对于自身价值挖掘显然不专业我们应该如何挖掘自身价值让项目具有城市发展前景？,北环区域中心商圈正在形成与传统中心商圈势必形成对立我们应该如何借势定义项目地位?,金坛在售商铺项目调查小结,启示之三：,金碧园商街必须超越传统社区商铺竞争法则立足金坛商圈的发展演变创造商业地产的新概念,金坛在售商铺项目调查小结,第3篇金谷周边商铺业态统计,金谷周边商铺业态统计 周边社区及商业分布图（已开及未开）,五金配件,金碧园,世纪联华超市,市场,商办楼,幼儿园,餐饮,汽车4S,娱乐,宾馆,汽车站,小旅店,小旅店,小旅店,金谷华城,五金及配件商店,沿街商铺,沿街商铺,休闲SPA,金谷周边商铺业态统计 周边社区业态分布翠北路,金谷周边商铺业态统计 周边社区业态分布北环路,金谷周边商铺业态统计 周边社区业态分布东环二路,金谷周边商铺业态统计,中心商圈正在形成核心地标暂时空缺项目的地位将重新确定,启示之一：,金谷周边商铺业态统计,金谷商铺周边商业业态正在演变可能形成主题性的商圈我们应该如何洞察未来定义项目地位?,启示之二：,第4篇金谷华城商铺概况分析,金谷华城商铺概况分析面积区间,在十字路口西南角有一大开间商铺，面积约500平米;,金谷华城商铺概况分析单层面积区间,红色转角面积约140平米；绿色东南转角约500平米；其余每个单位在5565平米。,金谷华城商铺概况分析价格区间04年出售价格,第5篇金谷华城商铺营销策划,当前市场分析,Point 1,我们认为:整个北环地区可售底商有限，金碧园商铺有一定的稀缺性。营销策划的立足点在于形成持续销售号召力但作为期铺，如何能赢得市场持续投资热情?,优势分析,Point 2,目前存在的优势品牌优势:金谷房产的品牌号召力暂时没有对手区位优势：金坛北环板块商业核心位置，未来区域商业地标所在交通优势：金坛城北交通枢纽所在人气优势：依托金谷华城50万平米居住生活板块，金坛汽车东站高密度的流动人口。环境优势：两大成熟业态商圈汇集，周围有世纪联华大卖场，KTV，宾馆，娱乐健身一一俱全；并有交通中心金坛汽车站。临街优势：本批商铺全部临街，将确保整个街区未来的商业价值,优势分析,Point 2,需要强化建立的优势区域商圈未来前景的形象建立特色商业街区的总体前景规划整个北环商圈可售临街旺铺的稀缺性 200平米500平米大面积商铺对于未来大品牌的持久吸引性,Step 1,销售前工程配合准备工作,确立项目立面风格确定项目规划方案制作商铺沙盘,Step 2,准备独立的区域，包装商铺氛围安排专门的业务员进行培训,销售前售楼处配合准备工作,商街影视专题片循环播放,北环路完整商业街区模型展示未来规模和区位价值,商业街效果图周边发展规划图,Step 3,交通枢纽商圈+未来城市主流居住板块商圈，两圈汇合，确保金旺角铺王地位。,销售前项目深度挖掘,未来城市主流居住板块商圈,交通枢纽商圈,金谷商街,Step 3,销售前项目深度挖掘,双商圈交汇金谷金旺角,Step 3,销售前项目深度挖掘,价值如何沟通,才能打动投资专家?超越传统商铺传播主题定义铺王气度,抛弃返祖或返利的诱惑承诺突显项目本身实实在在的超值抛弃务虚的前景承诺传播项目真正的未来地位,Step 3,销售前项目深度挖掘,第一级：金碧园正式开工，联通城东商圈第二级：北门大桥正式开通，联通金坛南北第三级：金碧园全面竣工，城东商圈即将形成第四级：金旺角全面招商进驻，城东商圈正式形成,交付前价值连升四级铺王归来 涨势逼人,预热,五一期间,4月中旬,五月中旬,内部认购,预约,开盘,五月下旬,Step 3,开盘前销售节奏,首度公开,借势而立 价值承诺彰显铺王风范,整合推广策略,Step 4,目标客户:金坛有着自己特殊的文化与经济动脉，金坛有着大量的建筑精英们，这些外出的包工头成为金坛首先富起来的一批人,首度公开,Step 4,第一阶段：4.154.30预热,推广主题：金坛北环核心商圈临街金铺铺王归来价值连升四级，涨势逼人,首度公开,Step 4,DM主题画面,铺王,归来,工地围墙包装,铺王归来 涨势逼人,第二阶段：五一期间,Step 5,推广主题：感谢金坛建筑精英金谷财神到 金铺送到家金坛北环核心商圈临街金铺首度内部认购,第二阶段：五一期间,Step 5,营销活动建议：金谷财神到金铺原始股答谢金坛建筑精英 针对当地包工头，现场进行内部认购51万元定金即可享受优先选房权,Step 5,第二阶段：五一期间,媒体建议:包工头因为时间忙，没有静下来阅读的习惯，因此我们建议媒体采用:短信，电视,推广主题：铺王再度归来金坛北环核心商圈临街金铺首批售罄全城加推 公开拍卖,根据五一内部认购情况，进行细分：A.如果内部认购良好，可以针对认购较多的铺位（大面积）在开盘前进行公开拍卖，引起市场最大关注。,铺王全城炒作,Step 6,第三阶段：五月中下旬预约期,推广主题：金坛北环核心商圈临街金铺VIP首推 两大商圈首度交汇交付前价值连升四级,根据五一内部认购情况，进行细分：B.如果内部认购不理想，在五一后加推VIP卡进行预约，给出一定的购房优惠。,铺王全城炒作,Step 6,第三阶段：五月中下旬预约期,第四阶段：五月下旬6月初开盘期,推广主题：金谷华城财神到 金铺送到家金坛北环核心商圈临街金铺4大中心开启财富直通车限量 席全城开抢,5,未来商业地标核心城北交通枢纽中心城市往来人流中心临街旺铺价值中心,铺王全城开售,Step 7,第四阶段：五月下旬6月初开盘期,营销活动建议金谷华城财神到 金铺送到家金坛北环核心商圈临街金铺王中王限量5席全城公开拍卖,铺王全城开售,Step 7,金谷华城商铺销售建议,如何用价格保持市场持续关注?先放量位置较好的小面积带动市场关注，在销售良好的情况下可以拉动整体价格再推单间面积较大的（转角铺），保持关注热度，最后再推其余单间小面积。,金谷华城商铺销售建议,单间大面积推出理由：面积较大，总价高，对客户及自己本身资金压力较大，可以以其为炒作点，以大面积“铺王”为概念造势，引起社会关注，利于后期小面积商铺的销售。小面积推出理由：面积区间灵活，总价相对较低，更容易为人们接受。,金谷华城商铺价格建议,金坛当地类似依托住宅商铺单价为58006500元/平米。金坛当地纯商业街类商铺单价为1500020000元/平米。金谷金碧园商铺建议平均单价为：12000-15000元/平米,以上是斯盖对金谷商铺营销的思考和规划由于项目资料不完整等原因部分策划内容尚需后期深化谢谢!,
