由设计而实现溢价的经典案例32p(1).ppt
由设计而实现溢价的经典案例,壹。花园洋房在小高层中的植入,借鉴案例：金地湾流域,金地湾流域位于上海浦东三林板块。容积率1.5 占地12.5万平方米，建面18万平方米，产品包括双拼别墅，7+1电梯洋房、14层大平层公寓、6层电梯洋房和14层小高层五种产品。本次分析的重点为7+1层电梯洋房，将洋房形态植入小高层住宅的创新产品。,别墅区,7+1层洋房,14层大平层,6层洋房,14层公寓,规划将住宅产品按物业价值高低分南北地块排布，将高等物业集中在一起，形成独立区域，在规划上提升了产品的档次。单户90平方米以下的6层洋房和14层公寓均布置在北地块。大面积的7+1层洋房、14层大平层和双拼别墅布置在南地块。规划将8层和14层的建筑布局在别墅的北面，使得8层洋房和14层平层的实现能到达南面的水景，同时共享别墅区的景观。通过和高等物业的规划组合，提升产品的品质。,规划示意图,别墅和8层洋房组合，共享水景,楼层结构：地下室+一层+二层 底层复式三层-六层 大平层七层+八层 顶层复式,品质增值点：洋房形式植入小高层，带电梯底层、顶层TownHouse空间中间大平层,一层二层西套平面,一层二层东套平面,地下室+一层+二层 底层复式 182-192平方米 三房 复式空间，TownHouse的居住感受。赠送阳光地下室和南向私家花园，附加值高。底层入户空间可变，作为客卧。,可作为客卧,可作为客卧,在户型设计上，一层住户采用独立的花园入户，而三层以上并没有实现真正的“一梯一户”，北向电梯同时服务东西两套住宅。在推广时，弱化了实际为“一梯两户”的结构，强调“平层公馆”的概念。若能形成“一梯一户“的结构，增强私密性，产品的品质感会更上一个档次。,两户使用同一交通核,三至七层 大平层 168-170平方米 3+1房 卧室全部南向，卫生间厨房集中布置在北向 赠送南向露台 主卧套房独立在户型最深处，私密性佳,三层平面,七层+八层 顶层复式 200平方米 四房 横向宽厅，客厅挑空 卧室全部南向 上层下层均赠送南向露台 上层可作为豪华套房,七层平面,八层平面,户型通过退台的方式，在竖向空间上形成了露台，将洋房最突出的“层层退台、户户庭院”的特点植入了小高层建筑。户型面积均为168以上的大户型，底层复式空间，中间大平层，顶层为大平层复式，无论在面积上，空间营造上，都往高级物业靠拢。,产品在销售时的“名称”,双拼别墅城市浅滩别墅7+1电梯洋房岸上公馆14层大平层公寓域景公园6层电梯洋房水岸电梯洋房14层小高层空中花厅售楼处静生活体验馆,7+1电梯洋房岸上公馆“水景”、“豪华”、“私密”,大平层的样板房与其他楼盘售楼处不同，设置在五层。选择较高的楼层主要避免南向三层双拼别墅的遮挡，突出户型南向可观水景的优势，契合“岸上公馆”的推广名。虽然样板房的装修很普通，震撼力不够，但是室内布局考虑到南向水景，因此南向视线无一遮挡。,专属湾流域论坛湾湾人业主论坛,交房倒计时,按物业类型将客群分开，同层次上促进邻里交流,“7+1”洋房与双拼别墅独立布置在土地价值较高的地块，在规划上将产品拔高了档次。底层三复式、中间平层、顶层平层复式，168平方米+，面积和户型空间超越普通公寓。通过户型的设计将花园洋房的“户户庭院”空间植入小高层建筑。营销强调“南向无遮挡水景”，弱化“一梯两户”造成的私密性下降问题。论坛空间上与中低端普通公寓公寓分离，便于进行客户分类信息获取和研究。,花园洋房元素植入小高层形态,贰。联排别墅在多层住宅中的植入,借鉴案例：龙湖郦江,龙湖郦江位于重庆南区CBD中心，南区CBD背山看江，本项目是龙湖进入CBD区域打造的第一个高品质滨江项目。项目由滨江电梯花园洋房、高层townhouse、江景精装高层、全江景楼王以及水岸商业长滩等业态共同组成的复合式居住区。占地面积123333平方米，建筑面积330000平方米，其中花园洋房容积率为1.0。,花园洋房位于项目的中心位置。西侧为3层高商业中心，虽然配套就在边上比较方便，但3层高的商业还是会遮挡花园洋房的大部分江景，因此只有在产品的本身创新来规避这一不足。这就产生了将联排别墅植入多层住宅的创新产品。,品质增值点：底层顶层TownHouse电梯洋房、底层地下室通过户型内部细节布局，享受别墅空间。,一层二层中间套平面,地下室+一层+二层 底层TownHouse 148-165平方米。底层，通过类似别墅的户型布局，赠送地下室和花园，提供联排别墅式的空间感受。,三层四层五层 140平方米 赠送入户花园和南向露台 户型布局舒适,三层四层五层平面,六层平面,六层+跃层TownHouse 198平方米。复式空间，上层下层均赠送大面积南北露台 通过放大厨房、卫生间，客厅、起居室分离等布局增强室内空间的别墅感受,跃层平面,主题化，情景化的样板房具有更加真实的感觉,重点布置顶层和地下室，营造出联排别墅的空间感觉。,展示区内的景亭、树阵、花坛、围挡都做的非常细致，体现了品质。,将联排别墅与花园洋房布置在同一个单元内，从产品本身拔高品质，用内部庭院来弥补江景被遮挡的不足。底层三复式、中间平层洋房、顶层复式、三种不同的形态中再进行层层退台，将多层又升级为花园洋房的形态。样板房采用主题化与情景化的布置方式，体现了龙湖对于客户体验的独到之处。,联排别墅元素植入多层住宅形态,叁。叠加别墅在多层中的植入,借鉴案例：万科中粮本岸,万科中粮本岸位于苏州金鸡湖湖东低密度住宅区。容积率0.8 占地15万平方米，建面12万平方米，约174套联排别墅，72套叠加别墅。一期是万科原创别墅第四代创新作品，首创别墅社区组团地库、人车分流、两进三院、全朝南居住空间设计。二期为本次分析的重点，电梯多层复式产品 将叠加别墅植入多层住宅的创新产品。,可以看出，虽然叠加别墅位于整个小区的东北面，不属于中心位置，但与其他的联排别墅的组团相比，景观上并没有相差很大，而且，楼栋之间的间距也比一般的多层住宅要宽，因此在环境上可以说与别墅浑然一体。,叠加别墅,在底层形成半个单元的入户大堂，在顶层形成一个平层户型，其余五户交错布置。虽然一层实际有两户，但每户的入户空间不在同一竖向平面上，保证了每户的私密性。,大堂,1F+2F 叠加户型,2F+3F叠加户型,3F+4F叠加户型,4F+5F叠加户型,5F+6F叠加户型,6F 平层户型,别墅产品最令人动心的是其有天有地，独门独院的私密舒适生活。而本岸二期的多层电梯复式大宅，通过万科独创的错层结构，独梯独户，邻里之间互补干扰，享受别墅般的私密空间。通过大面积的空中花园和露台，将自然美景引入室内，在高处依然能够享受私家花园的庭院生活。,品质增值点：叠加别墅植入多层交错布局，每户独立入户底层豪华大堂,开阔的空间尺度把约250-270平米的面积安排在仅仅2层的复式空间里，带来的是大开间、大面宽的空间享受。6.6米的客厅面宽（270平方米户型），餐厅挑空，豪华主卧空间，赠送入户花园，创造别墅式的空间布局。,120平方米平层户型,270平方米平层户型,入户花园,餐厅挑空,便捷的活动方式 一般的别墅多是3-4层结构（含地下室），这样的空间分割，固然让居住的功能性得到了极大的满足，然而被切割得繁复的空间，让人们疲于楼上楼下的奔波，特别给老人和小孩增加了诸多不便。本岸二期2层的复式大四房结构，既保证了空间的功能性；又以最简化的布局，让室内的行走路线更为简化。,底层形成独立的大堂区域，提升单体品质,错落的户型布局加上双开门的电梯，每户独立入户，别墅的空间布局却不需要走太多楼梯，为三代同堂的家庭考虑周到。,南向阳台降低楼板的设计可以在阳台内种植植物或者养鱼，与入户花园结合，将室外景观引入室内。,将别墅的面积布置在仅仅2层的复式空间里，大尺度，更便捷。复式户型升级组合形成”双拼式“叠加别墅。交错布局、电梯双开门使户户都独立入户。底层设置独立的豪华大堂。南向阳台降低楼板可用于种植花草或养鱼，室内外景观二合为一。,叠加别墅元素植入多层住宅形态,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,
