重庆南川新红阳·永隆山生态新城项目宏观市场分析汇报.ppt

,谨呈：重庆新红阳实业有限公司,新红阳永隆山生态新城项目宏观市场分析汇报(初稿),纬联地产顾问（重庆）有限公司二00九年十二月三日,内容纲要,CONTENTS,城市经济分析,城市房地产分析,城市发展规律分析,地块分析,2,南川将成为渝南黔北的区域经济中心,南川区,南川位于重庆南部，处于渝黔高速沿线产业密集带上，是重庆连接贵昆经济区的“桥头堡”。南川处于重庆一小时经济圈中，随着城市的发展将成为渝南黔北的区域经济中心（以 铝工业、旅游业、城镇建设及房地产业、民营经济，特色农业 为发展重点）。,城市地位,南川城镇人口基数少，城镇化低，制约区域经济的发展,南川城区,万盛区,三泉镇,水江镇,南平镇,大观镇,贵州省,南川城区面积仅占全区的14%，而人口则为29%；而南川城镇人口仅11.71万人，增长率在16%说明南川人口增长主要依靠自然增长，对外来人口的吸引力不强。,城市人口,南川整体经济增长迅速，2008年GDP为100.49亿元，增长率达到24.86%，首次超过重庆GDP增长率。从“一小时经济圈”中的23个区县经济实力对比来看，南川经济实力较弱，位于18名。,城市经济,南川经济增长速度保持在10%以上，但整体实力相对较弱。,表：各年GDP中各产业的比重表,第二产业发展迅速，2008年第二产业增加值52.18亿元，增长22%。规模以上工业企业共计122个，其中采矿业45个，约占工业企业的37%。从南川重点企业名录来看，主要以第二产业的工业企业为主。对吸引外来经济的范围有限。,城市经济,“第二产业为主的，内向型”单一经济结构造成南川与周边经济的联系减弱。,南川区2009年1-10月固定资产投资达到64.2亿元，逼近2008年全年水平。南川固定资产投资额位于“一圈”23区县的第17位。从投资结构来看，主要以第二产业为主，进一步加强第二产业在南川的龙头地位。随着第二产业的发展，产业工人人数增加，会带来大量的房地产市场的需求客户。,城市经济,第二产业占据固定资产投资的半壁江山，但投资总额仍处于较低水平。,随着第二产业的发展，南川城镇职工工资稳步快速增长，2008年为21707元，增长率为17.2%，位于“一圈”23个区县的第20位。综合来看，南川人均收入水平整体消费处于“一圈”中的中低水平。,城市经济,南川居民平均收入增幅快，但水平相对较低。,南川人均GDP水平高于重庆全市人均GDP水平，而收入水平低。2009年1-10月南川社零消费已达到34亿元，直过2008年全年消费总额，增长率为22%，超过重庆增长水平（18.4%），但南川整体消费水平处于“一圈”经济的第18位。南川个人汽车保有量是荣昌的6倍多，说明南川高端消费群体潜力巨大。,城市经济,南川消费水平相对较低，但高端消费潜力巨大。,城市经济小结,南川受人口数量的限制，经济发展实力相对较弱。第二产业为龙头的内向经济，对外联系不足，对吸引外来人口，解决经济“瓶颈”有限，城市需要发展以第三产业为主的外向经济。虽然消费水平相对较低，但高端消费的潜力巨大，要使高端消费释放需要有符合高端消费的产品。,2009年南川房地产投资进入新阶段，1-10月已完成73804万元的投资额，超过2008年的全年投资额。历年来，房地产投资占固定资产的比重仅在10%左右，而2009年1-10月的投资比重上升到了11.9%，说明房地产市场投资开始进入起步阶段。2008年的投资主要还是趋向于住宅，商业营业面积仅11%.,城市房地产,南川房地产投资处于低水平，开发物业结构简单,城市房地产,供需基本保持平稳，销售价格快速增长,南川市场整体供需保持稳定。2009年1-10月的商品房销售量已超过2008年，接近2007年的销售量，但销售价格已突破2000元/平米。,城市房地产,土地成本提升，将提升区域商品房价格。,地产集团储备土地的成交价提升，使得楼面均价增加，成本的增加必然促使开发商提升商品房的销售价格。开发商为使开发收益进一步提升，部分开发商延缓开发进度。,城市房地产,潜在开发量较大，主要集中在新区。,已供未开发土地,待供应土地：地产集团在新区可出让建筑土地约2435亩，按2-2.5的容积率测算，约325-406万平米。预计南川可供开发用地约439-520万平米。,城市房地产,未来二到三年内，无高端住宅的供应,已供应未开发,2009年成交土地的容积率均在1.5以上。从指标上看，城区可供开发的土地以别墅为主的住宅项目出现可能性较小。新区规划的别墅区预计约40万平米，而2009-2010年内地产集团无此区域的挂牌计划。因此从开发流程来看，城区的别墅开发时间将在三年之后。,城市房地产,从长期看，休闲观光类大型项目是本项目的重要竞争者。,大观休闲观光农业：2000亩（展览中心、国际乡村度假酒店等）天星片区：207.65HA，其中居住用地128.33HA,商业金融用地28.33HA。目前这两个项目处于规划中。近期内与本项目不存在直接竞争关系，从长远看，是本项目的重要竞争对手。,城市房地产小结,房地产市场投资额少，市场活力小。从城市发展轨迹来看，未来南川房地产开发投资比重将达到30%左右，成为城市发展的主要推动力。未来南川是多种物业形态共存的发展结构，未来二年内高端住宅出现以满足高端消费人群需求是最佳时机。,一小时经济圈的规划中南川处于渝黔高速沿线产业密集带：依托綦江县、南川区、万盛区等区域，发展能源工业、煤化工、有色冶金、生态旅游等。,城市布局,多种产业共同发展，第二产业主导地位变，第三产业提升，外向经济比重增加。,城市新定位“135战略”1：一大主旋律：将南川建成渝南黔北的区域经济中心3：三大定位：重庆卫星城、特色旅游区、都市后花园5：五大增长点：重点发展铝工业、旅游业、城镇建设及房地产业、民营经济，特色农业将有效的吸引外来人口及企业，解决区域人口的制约因素。,城市布局,新区将是城市发展的重点，将促进房地产业的发展。,老城区,新城区,隆化片区将成为南川市区新的政治、商贸、文化、居住中心。新区开发，将为房地产开发提供土地资源。地产集团能有效的带动主城开发商进入南川开发房地产。,产业布局,地产业是南川发展成为中等城市规模的基础。,南川要打造成为都市后花园、卫星城市，离不开房地产业的发展，需要大量的房地产开发投资。地产集团进入南川，约5075亩的土地储备，吸引主城开发商进入南川开发（目前已有康田置业成交），提升南川房地产开发的档次。结合金佛山将打造景区住宅地产、度假旅游地产、休闲观光 地产等。,产业布局,大力提升第三产业的结构比重,旅游、商贸将提升第三产业在南川的经济比重，加强南川经济与外部的联系。但第二产业的龙头地位不变生态农业项目与房地产业相接近，进一步提升房地产业在固定资产中的投资比重。,城市布局小结,在第二产业为主导，大力发展房地产业、商贸、旅游业，将提升对外来人口的吸引力，快速提升南川在“一圈”中的经济地位。经济的发展，扩大了高端消费群体的容量：一是原有高端群体的容量增加，二是新兴产业的高端群体增加。城市发展向永隆山方向靠近，近一步缩短了项目在南川客户心目中的空间距离，同时提升项目的高端形象。,城市发展规划分析,案例选择原理第二产业为经济导向一小时经济圈内区县区域的经济中心城市选择案例：巴南、江津、永川,城市发展规划分析巴南,巴南区描述,巴南区位于重庆南部，属于主城区域，主城连接昆贵经济区的起点。巴南区是重庆汽车及摩托车制造基地。,城市发展规划分析巴南,2008年南川相当于2005年的巴南,2008年南川GDP突破100亿元，三产业比例为18.6：51.9：29.5,城市发展规划分析巴南,2003年,第二产业发展迅速，以汽车、摩托车配件加工为主导的工业企业发展，使得第二产业的结构比重从1998年的34%，上升到2003年的50%。,2004年,2005年,1998年,2007年,2008年,2009年,龙洲湾新区启动，房地产市场快速发展，房地产投资占固定资产投资的30%,工业企业进一步发展，专业市场、房地产、旅游业进一步发展，房地产业成为第三产业的支柱。,第二产业占结构的比重在50%以上，固定资产投资中房地产业所占比重在30%左右，第三产业成为投资的重点。,2006年,工业是区域经济的龙头，带动房地产、旅游、专业市场等第三产业的发展。,第二产业为龙头，进行经济结构调整，第三产业将成为投资的重点，同时房地产业进入活跃期。,3000亩融汇半岛,恒大、蓝光高端项目,龙洲湾中端楼盘开发,城市发展规划分析巴南,巴南房地产市场的特征,中高端为主的大盘项目在房地产活跃期出现，2005年开始开发3000亩大盘融汇半岛，2008年恒大、蓝光等知名企业进入巴南开发高端项目。龙洲湾成为巴南新的开发热土。商品房的销售量及价格快速增长，2008年销售均价达到2508元/平米，同比增长14%。,融汇半岛,蓝光十里蓝山,城市发展规划分析江津,江津区描述,江津为重庆”一圈“中重要经济区，距离主城约50公里。交通地位明显，成渝、渝黔铁路、成渝、渝黔高速公路均能通达。旅游资源丰富，四面山是重庆著名旅游景点。,城市发展规划分析江津,2008年的南川相当于2007年的江津,江津的GDP总量在2002年时已突破了100亿元，但其第二产业的比重不足50%，到2007年时才达到45.5。但其第三产业的比重较高。,城市发展规划分析江津,江津工业发展推动房地产业的发展。,2005年,2007年,2008年,2009年,房地产开发额占固定资产投资总额的15%左右，但从绝对额上看，房地产开发的增长率保持在50%左右。,2006年,依托双福工业园，大力发展工业，使得第二产业比重持续增长,第二产业占经济总量的51%.,在2007-2008年间，第二产业发展迅猛，在结构比重中增加了5.5个百分比，虽受到2007年底房地产市场的低谷影响，但其房价增长率达到了35%。经济的增长及城市规划的发展，江津辐射影响力加强。,中端楼盘,恒大金碧天下,高层+花园洋房,城市发展规划分析江津,江津房地产市场特征,2008年前江津的中高端项目形式主要以高层+花园洋房或别墅为主。随着交通的便捷，江津的别墅项目（恒大金碧天下）辐射力通达主城。2008年江津房价快速上涨，达到2105元/平米，增长率达34%。,恒大金碧天下,城市发展规划分析永川,永川描述,永川位于重庆西部，东距市区56公里，成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。市级工业园区永川工业园的建设，为永川形成机械电子、轻工食品、能源化工、冶金建材四大产业集群。旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、AAAA景区重庆野生动物世界、全国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市,城市发展规划分析永川,2009年的南川相当于2007年的永川,随着永川工业园的发展，永川第二产业迅速发展，结构比例提升。GDP总额在2005年已突破100亿。,城市发展规划分析永川,第三产业是永川的重要支柱，随着第二产业投资增加，房地产业的投资比重下降。,2005年,2007年,2008年,2009年,02-05年房地产投资比重占固定资产投资额的20%左右，05年以后，该比重保持在12%以上。,2006年,第二产业比重上升，但第三产业是结构比重的主力,2008年第二产业结构比例首次超过第三产业，达到46.2%。房地产开发占固定资产比重仅13.5%。,永川新区中高端项目,中心城区的投资物业,高端项目,城市发展规划分析永川,永川房地产市场特征。,2005年前，较高比例的房产开发额，使得永川供需市场保持在一个较高的水平，2005年后在投资开发降低的情况下，供应减少，需求增加，促使了房价的快速上涨。永川房地产供应主要集中在新城区。2006年后出现高端项目，恒大等大企业进入永川开发。,东科兰乔圣菲,城市发展规划分析,城市发展规律共性,依靠工业园区发展，第二产业成为城市主导，第三产业特别是房地产业是区域经济的重要支柱。交通发展拉近与主城距离，吸引主城大型房地产企业到当地开发高端项目城市新区是房地产发展的主要板块。,城市发展规律小结,根据城市发展规律，近年内新区将形成房地产集中爆发趋势，将有效的促进区域成熟，拉近本项目与南川城区的距离。从新区开发来年，纯正的高端项目在1-2年内无供应，主要以中端的高层及中高端的高层+花园洋房项目为主，因此本项目开发纯正的高端项目，可有效的避免竞争。本区在短期内无高端项目供应，但从区域发展规律及土地供应情况在3年后，市场会有高端产品供应，因此本项目应尽快的推动产品的开发，占领高端市场，避免长线竞争。新区开发规律来看，大企业进入是必然的，因此在营销上，本项目应快速进行品牌营造，打造南川”龙头“企业品牌形象。,地块分析,本案,项目所在区域位于城市发展通道上,项目位于永隆山区域，是离城区最近的生态宜居区，离城区约3公里。隆化片区是南川规划的新发展区域，正好位于永隆山与老城区的连接带上。,城市核心,城市延伸带,地块分析,项目临近新城区，缩短与城市的距离,城北大道,渝南大道,市政府,别墅区,别墅区,体育馆,新城区规划有市政府、金融及商贸中心，（体育馆、劳动局、职高等场所在建、法院、公安局、消防队已迁入。）。临河区域规划有高端的别墅区。新区将成为南川中高端住宅的集中区域,地块分析,交通体系相对较弱，生态环境佳,交通体系：仅有一条公路连接永隆山与城区。从新城规划来看，未有新规划道路通向项目所在区域。生态环境：永隆山是离南川最近的生态林区，生态环境佳，受到南川城区居民的高度认可。从区域高度可俯瞰南川全景。,地块分析,项目地势狭长，高差相对较大，对规划布局有一定影响。,一期征地：400亩其中：居住363亩商业用地37亩高低落差在20-30米呈南北走向项目征地范围内均为农田，可借助自然景观有限，但森林资源丰富，具备开发高端产品的质素。目前接待中心及商业街部分基本拆迁完成。高速路隧道的建设条件不明确。,地块分析,关键词：生态、高端。,END,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,