房地产行业深度：未雨绸缪130208.ppt

12/2/8,12/3/8,12/4/8,12/5/8,12/6/8,12/7/8,12/8/8,12/9/8,12/10/8,12/11/8,12/12/8,13/1/8,table_main,维持,苏雪晶,23%,13%,-7%,3%,-17%,43%,13.01.21,CHINA SECURITIES RESE ARCH证券研究报告行业深度 行业深度模板,未雨绸缪未来楼市成交可能低于预期，房价上涨风险增大,table_indusname房地产,1 月份各地成交持续火热符合我们前期的预期，但持续三个月的成交火爆后，我们认为未来成交量很可能低于市场的预期，一方,table_invest,0422,增持,面是近期的成交已经部分透支了未来的需求，再者价格的上涨也,在挤出部分刚需，加之价格的上涨带来的政策预期会使得部分需求重新进入观望。房价方面，库存如我们预期的持续下降，近期成交大多在消化前期的库存，我们担心进入 3 月份后房价加速上涨，而此时我们正面临着两会这个重要的时间窗口，因此未来一段时间地产的总体环境并不好。关注资金成本下降带来的估值提升1 月份的板块指数如我们前期预期的跑输了指数，我们仍然认为目前的地产股的估值相对合理，未来我们将持续关注资金成本下降带来的估值提升，目前时点选股仍然以销售增速高与结算业绩确定性高的品种为主。成交环比回落，价格保持坚挺，去化速度加快1 月，一线四大城市的成交，除了深圳环比上涨 33%，其余三个城市均环比小幅回落，但仍然处于高位，同比大增。价格方面则都保持坚挺。由于 1 月新入市楼盘相对较少，即使成交略有回落，我们看到库存仍在下降，这使得未来房价上涨可能增大。更值得注意的是，四个城市的二手房市场在 1 月非常火爆，均呈现量价齐升，在一定程度上反映了一线城市住宅供需矛盾的日益尖锐。二线城市成交环比回落幅度大于一线城市，北上广深四大城市的,021-68821608执业证书编号：S1440512030001乐加栋021-68821609执业证书编号：S1440512030002发布日期：2013 年 2 月 8 日市场表现table_industrytrend33%,楼市成交量环比微降 5%，而我们统计的 12 个二线城市的楼市成交量环比下滑近 15%。二线城市房价同样保持稳中有升。从开发商的角度看，一线城市的空间日益狭窄，各大规模房企和区域龙头继续在二线城市进行角逐。1 月的推盘情况和成交数据,相关研究报告,房地产,上证指数,也对此作了脚注。一线城市土地供应增加，重点关注土地政策进入 1 月，各地土地市场出现分化。北京和上海等重点城市延续了去年年底的火热，土地市场供需两旺。尤其是北京，1 月宅地供应量达到 116 万平米，是本月唯一一个住宅供地超过百万方的城市。同时，规模房企也于年初重回一二线城市进行布局。除了住宅用地之外，13 年土地市场的重要看点集中在宅基地和工业用地，对于土地流转的探索以及工业用地指标置换，将会对我国房地产行业长期供给产生深远的影响。本月组合情况进入 2 月，我们的配置标准是选取销售增速较好、业绩确定性较高和 PE 低的公司。因此，2 月份的组合将加入我们前期持续推荐的金地集团，同时加大对金科股份与阳光城的配置力度。,table_report13.02.0413.02.01,房地产行业：房价上升，库存持续下降房地产行业：挥之不去的“阴霾”房地产行业：深圳 1 号文件“土改”试水,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN,table_page,房地产,行业深度研究报告目录写在前面的话.1国内房地产市场概览.1一线四大城市楼市.1二线重点城市楼市成交.7全国土地市场分析.11国内房地产公司动态.12估值指标与评级.14每月组合配置.14海外楼市环顾.16附录.18国内房地产公司资本市场融资情况.18图表图：北京期房住宅成交情况.1图：北京期房住宅库存情况.1图：北京二手住宅成交情况.2图：北京二手住宅库存情况.2图：上海一手住宅成交情况.3图：上海一手住宅库存情况.3图：上海二手住宅挂牌量和挂牌均价.3图：上海二手房成交量和成交均价.3图：上海一手住宅成交价格构成.4图：上海一手住宅成交面积构成.4图：广州一手住宅成交情况.5图：广州二手住宅成交情况.5图：广州一手住宅库存面积.5图：广州一手住宅去库存时间.5图：深圳一手住宅成交情况.6图：深圳二手住宅成交情况.6图：深圳一手住宅库存面积.7图：深圳一手住宅去库存时间.7图：天津一手住宅成交情况.8图：青岛一手住宅成交情况.8图：南京一手住宅成交情况.8图：杭州一手住宅成交情况.8图：苏州一手住宅成交情况.9图：东莞一手住宅成交情况.9图：重庆新建商品房成交情况.9,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN,table_page,房地产,行业深度研究报告图：成都一手住宅成交情况.9图：长沙一手住宅成交情况.9图：厦门一手住宅成交情况.9图：武汉一手住宅成交情况.10图：哈尔滨新建商品房成交情况.10图：全国土地购置面积.11图：跟踪城市宅地成交溢价率.11图：2013 年 1 月 10 日-2013 年 2 月 8 日的组合指数、行业指数与 A 股指数比较.15图：2010 年 4 月 1 日以来的组合指数、行业指数与 A 股指数比较.15图：美国住宅获建筑许可数（截至 12-12-31）.16图：美国单户住宅成交情况（截至 12-12-31）.16图：英国房价指数（截至 13-01-31）.16图：莫斯科房价（截至 13-01-31）.16图：巴黎地区公寓成交情况（截至 12Q3）.16图：巴黎地区 HOUSE 成交情况（截至 12Q3）.16图：东京一手公寓成交情况（截至 12-11-30）.17图：东京二手公寓成交情况（截至 12-11-30）.17图：新加坡中心区独立式住宅成交情况（截至 12-09-30）.17图：新加坡中心区公寓成交情况（截至 12-09-30）.17图：香港住宅新开工量和成交量（截至 12-11-30）.17图：香港住宅均价（截至 12-11-30）.17表：2013 年至今北京预售政策性住宅项目.2表：北京新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）.2表：北京旧盘销售摘录（2013 年 1 月）.2表：上海新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）.4表：上海旧盘销售摘录（2013 年 1 月）.4表：广州新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）.5表：广州旧盘销售摘录（2013 年 1 月）.6表：深圳新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）.7表：12 个二线城市月度成交面积（2013 年 1 月）.7表：重点二线城市新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）.10表：重点二线城市旧盘销售摘录（2013 年 1 月）.10表：国内房地产公司拿地摘录（2013 年 1 月）.11表：国内房地产公司借壳上市情况.13表：覆盖公司估值指标与评级变化.14表：每月组合配置推荐（2013 年 1 月）.15表：2010 年以来上市房企融资进度跟踪.18,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN,table_page,房地产,行业深度研究报告写在前面的话1 月份各地成交持续火热符合我们前期的预期，但持续三个月的成交火爆后，我们认为未来成交量很可能低于市场的预期，一方面是近期的成交已经部分透支了未来的需求，再者价格的上涨也在挤出部分刚需，加之价格的上涨带来的政策预期会使得部分需求重新进入观望。房价方面，库存如我们预期的持续下降，近期成交大多在消化前期的库存，我们担心进入 3 月份后房价加速上涨，而此时我们正面临着两会这个重要的时间窗口，因此未来一段时间地产的总体环境并不好。1 月份的板块指数如我们前期预期的跑输了指数，我们仍然认为目前的地产股的估值相对合理，未来我们将持续关注资金成本下降带来的估值提升，目前时点选股仍然以销售增速高与结算业绩确定性高的品种为主。国内房地产市场概览一线四大城市楼市13 年 1 月，一线四大城市中，北京、上海以及广州的成交环比都小幅下滑，例外的是深圳，1 月成交环比实现近 33%的上涨。同时，一线城市的成交均价均有不同程度的上扬。二手房市场也异常火爆，成交量价齐升，反映了一线城市住宅供需矛盾的日益尖锐。北京市,图：北京期房住宅成交情况,图：北京期房住宅库存情况,1801501209060300,住宅期房网上签约面积（万平米）,商品住宅成交均价（元/平米）300002500020000150001000050000,150012009006003000,住宅期房库存面积（万平米）,住宅期房去库存周期（月）,2520151050,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部,1 月北京住宅期房网上签约面积 104 万平米，环比去年 12 月下滑 9%，同比涨幅则近 2 倍。成交环比出现下滑除去季节性因素外，在前期较为集中释放的刚需入市放缓也是原因之一。不过，由于 1 月北京新盘入市非常少，使得在成交环比下滑的情况下，库存水平继续下降，去库存速度也在加快，1 月末北京住宅库存（可售期房+未签约现房）为 73478 套，较去年 12 月末减少 8182 套。正如我们此前预判，1 月北京住宅成交均价环比上涨，这也是北京市住建委于月中重新强调地产调控的原因，稳定价格仍是重要的政策目标。1 月北京二手房市场在去年 12 月创下成交新高后继续量价齐升，二手住宅成交面积 173 万平米，环比增长9%，同比增长近 6 倍。成交均价也迈向 30000 元/平米的大关，对与楼市价格未来上涨的预期使得二手房购房者提前积极入市。,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN1,table_page,房地产行业深度研究报告,图：北京二手住宅成交情况,图：北京二手住宅库存情况,4003002001000,二手住宅成交面积（万平米）,二手房成交均价（元/平米）3000025000200001500010000,4003002001000,二手住宅库存面积（万平米）,二手住宅去库存周期（月）86420,Jan-09,Jul-09 Jan-10,Jul-10 Jan-11 Jul-11,Jan-12 Jul-12,Jan-13,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部,北京 1 月政策性住宅有 2 个新增项目，经济适用房和限价房各 1 个，合计准许销售面积 17.71 万平米。表：2013 年至今北京预售政策性住宅项目,项目名称新都名苑梅兰家园,区域石景山顺义,预售证号京房售证字(2013)经 2 号京房售证字(2013)限 1 号,发证时间2013-1-202013-1-9,准许销售面积53289123834,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部如前所述，1 月北京新推盘数量锐减，包括旧盘新推的也仅有 3 个项目入市，整体去化率约为 60%。规模房企中仅有万科在北京有新盘入市。去化较快的新盘中仍以首置首改项目为主，位于通州的 k2 玉兰湾推出 216套两至四居产品，均价 23500 元/平米，开盘去化 70%；而位于丰台的万科蓝也推出 142 套两居三居产品，均价35000 元/平米，开盘认购率亦达 70%。表：北京新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称k2 玉兰湾万科蓝浅山香邑,开发商北京祈连房地产开发有限公司万科地产北京天正华特房地产开发,地区通州丰台顺义,推盘套数216142140,当周去化率70%70%52%,主推户型90 两居，129 三居、159 四居82 两居，96-102 三居85 二居、105-158 三居,均价23500350009000,装修情况毛坯精装修毛坯,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部旧盘项目中，规模房企项目销售优异，北京城建的文龙家园项目揽金 10 亿，万科紫云家园项目揽金近 4 亿，首开股份美唐家园项目揽金 3 亿。从集中度来看，招保万金四大房企 1 月在北京共录得 8.43 万平米的签约销售，合计市场份额 8%。表：北京旧盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称紫金新干线家园文龙家园望京茂家园路劲家园紫云家园,开发商北京新领域北京城建融创中国北京路劲隽御万科,区域昌平海淀朝阳昌平房山,发证时间2012-12-22012-10-242012-12-72012-12-22012-12-2,签约面积（平米）4974528103134462345621193,均价（元/平米）2052335316449901967417753,金额（亿）10.219.926.054.613.76,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN2,table_page,房地产行业深度研究报告,颐景润园远洋和苑中信禧园远洋和苑美唐家园水岸庄园,顺义新城建设远洋地产中信房地产远洋地产首开股份北京润泽庄苑,顺义朝阳宣武朝阳昌平朝阳,2012-4-222012-8-302012-8-92012-6-92012-7-222012-9-19,492906205575458651303012318,74445172755518529922361224953,3.673.213.193.113.083.07,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，中信建投研究发展部上海市1 月上海一手住宅签约面积约 155 万平米，环比下降近 12%，同比增长 90%。同北京类似，尽管成交下滑，但由于推盘数量减少，1 月末上海一手住宅库存面积进一步降至 934 万平米，共计 60332 套，去化速度进一步加快。成交均价则继续保持稳定。,图：上海一手住宅成交情况,图：上海一手住宅库存情况,300250200150100500,一手住宅成交面积（万平米）,一手住宅成交均价（元/平米）,300002500020000150001000050000,120010008006004002000,一手住宅库存（万平米）,一手住宅去库存周期（月）,121086420,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,资料来源：网上房地产，中信建投研究发展部,资料来源：网上房地产，中信建投研究发展部,二手房市场则继续回暖。根据搜房网数据显示，1 月上海二手房挂牌数量进一步下滑，业主惜售情况明显，挂牌均价持续上扬，成交则是量价齐升。近期上海二手房市场一个有意思的现象是，为防止房东跳价给二手房购房者造成损失，越来越多的购房者干脆一次性砸下几十万元定金，一来表明自己的诚意，二来也让卖家不敢轻易违约。这从侧面反映了上海二手房市场的火爆。,图：上海二手住宅挂牌量和挂牌均价,图：上海二手房成交量和成交均价,1817161514,月末二手房挂牌量（万套）,挂牌均价（元/平米）2800026000240002200020000,2.52.01.51.00.50.0,二手房成交量（万套）,成交均价（元/平米）,180001700016000150001400013000,Jan-11,May-11,Sep-11,Jan-12,May-12,Sep-12,Jan-13,Jan-11,May-11,Sep-11,Jan-12,May-12,Sep-12,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部请参阅最后一页的重要声明,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN3,table_page,房地产,行业深度研究报告分析上海 1 月一手住宅成交的均价构成和面积构成，我们发现，成交均价超过 2 万元/平米的占比相比去年12 月在上升，但是面积在 140 平米以上的占比却下降了，这在一定程度上反映了非大户型产品的价格也在持续上涨。由于供需矛盾仍然较为尖锐，我们认为一线城市的房价仍将保持坚挺。,图：上海一手住宅成交价格构成,图：上海一手住宅成交面积构成,100%80%60%40%20%0%,1万元以下 1-2万元 2万元以上,100%80%60%40%20%0%,90以下,90-140,140以上,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11 Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,资料来源：网上房地产，中信建投研究发展部,资料来源：网上房地产，中信建投研究发展部,上海 1 月新盘入市数量环比去年 12 月同样出现较大幅度下降。新盘整体去化率接近 60%，热销产品以首置为主。位于青浦的君悦湾，推出 50 套 2 房 3 房产品，开盘当周去化率近七成；位于宝山的恒盛豪庭推出 150 套首改首置房源，开盘当周去化率同样达到七成；位于嘉定的合景叠翠峰，推出 105 套小三房产品，在开盘当周售出近 70 套。旧盘项目中，万科、保利和金地均有项目在 1 月销售过亿。从集中度来看，上海房地产市场集中度较低，当地开发商与全国规模房企竞争较为激烈。表：上海新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称君悦湾恒盛豪庭阳光家园合景叠翠峰,开发商上海君强置业上海胜通房地产开发上海江海置业有限公司上海鸿誉房地产开发,地区青浦宝山奉贤嘉定,推盘套数50150284105,当周去化率68%68%25%66%,主推户型86 2 房，114、133 3 房80、100 2 房，125、135 平 3 房98、133 二房、三房89-91 3 房,均价20000238001700016200,装修情况毛坯毛坯毛坯精装修,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部表：上海旧盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称瑞虹新城四期中海紫御豪庭润地华庭浦江坤庭凯旋滨江园万科名琉苑保利叶轩旭辉华庭华年艺庭练祁佳城叠翠峰苑,开发商瑞虹新城中海地产上海润地上海爱利特新鸿基万科保利上海旭强置业金地合景泰富,区域虹口普陀杨浦闵行浦东浦东宝山嘉定南汇嘉定,发证时间2013-1-192012-11-122013-1-182012-11-172012-3-232012-12-152012-9-262012-11-282012-10-192012-8-20,签约面积（平米）4196911599821012325141642554923648962857148,均价（元/平米）443784001137207179841279803762123039169201722914607,金额（亿）18.634.643.052.221.811.601.131.101.081.04,资料来源：网上房地产，中信建投研究发展部,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN4,table_page,房地产,行业深度研究报告广州市1 月广州一手住宅成交 125 万平米，环比回落 5%，同比增长近 3 倍。成交均价保持平稳，仍在 14000 元/平米下方。同样的，尽管成交回落，但是新推盘较少使得库存下降较快，1 月末，广州商品房可售面积 690 万平米，环比去年 12 月末减少了 50 万平米。值得注意的是，自 12 年以来广州一手住宅市场的成交量节节攀升，同时成交均价也按压不住，升幅较为明显，二手房价格涨幅更是惊人。因此我们在近期看到，广州市政府再次表态严格执行限购政策，同时进行制度完善工作（如打击税单造假的行为），以稳定市场预期。,图：广州一手住宅成交情况,图：广州二手住宅成交情况,20016012080400,一手住宅成交面积（万平米）,一手住宅成交均价（元/平米）1600014000120001000080006000,140120100806040200,二手住宅成交面积（万平米）,成交均价（元/平米）,1100010000900080007000600050004000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,资料来源：阳光家缘，中信建投研究发展部图：广州一手住宅库存面积一手住宅库存（万平米）900800700600500400300,资料来源：阳光家缘，中信建投研究发展部图：广州一手住宅去库存时间一手住宅去库存周期（月）1815129630,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,资料来源：阳光家缘，中信建投研究发展部,资料来源：阳光家缘，中信建投研究发展部,同北京类似，1 月广州新盘项目不多，房源较少，不过去化情况仍较为理想，整体去化率接近七成。新盘项目中，位于番禺区的富宾星悦国际推出 48 套二房三房产品，开盘当周去化率超过 70%；而位于白云区的卡布奇诺项目推出 28 套三房产品，开盘当周去化率也超过 70%。表：广州新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称富宾星悦国际卡布奇诺,开发商广州富宾物业管理广州市嘉捷投资咨询,地区番禺白云,推盘套数4828,当周去化率超过 70%超过 70%,主推户型二房、三房125 三房,均价1550019000,装修情况精装修毛坯，精装修,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN5,table_page,房地产,行业深度研究报告旧盘项目销售中，品牌房企几乎一统广州市场。碧桂园、越秀、保利、中海和万科的项目均在 1 月份取得良好的销售业绩。表：广州旧盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称碧桂园山湖湾可逸江畔花园南沙滨海花园滨海珺城保利天悦花园 J-11（19-20#）保利天悦花园自编 J-4 号（6-7#楼）可逸阳光花园保利花香美苑中海云麓公馆保利汇海花园中海云麓公馆保利紫林香苑中海花城湾万科东荟花园,开发商碧桂园越秀地产越秀地产保利保利越秀地产保利中海保利中海保利中海万科,区域番禺番禺南沙海珠海珠番禺荔湾白云白云白云荔湾天河萝岗,发证时间2012-11-302012-9-142012-9-252012-10-202013-1-112012-9-102012-12-192012-12-212013-1-182012-12-212012-12-202012-11-162012-12-13,签约面积（平米）3950926515344678461545618909101924622924341729627402610853,均价（元/平米）1116512898934534356494961139018538382771908638854160783757913376,金额（亿）4.413.423.222.912.702.151.891.771.761.621.551.511.45,资料来源：阳光家缘，中信建投研究发展部深圳市1 月深圳一手住宅成交 57 万平米，继续创下单月新高，环比大涨 32%，同比增长 360%，成交均价则企稳。深圳 1 月成交的意外大涨，一方面是消化去年年底集中入市的新盘以及 1 月加推的新盘，另一方面是首置首改需求在春节前更有动力入市，因为一般而言在节前购房有一次价格相对稍低的机会，同时银行贷款申请条件也较为宽松。受益于 1 月成交大涨，深圳一手住宅库存下降显著。供需两旺促成一手住宅成交大涨的同时也带动深圳二手房市场量价齐升。,图：深圳一手住宅成交情况,图：深圳二手住宅成交情况,806040200,一手住宅成交面积（万平米）,成交均价（元/平米）,2600022000180001400010000,9075604530150,二手住宅成交面积（万平米）,二手房成交均价（元/平米）21000205002000019500190001850018000,Jan-08 Jul-08 Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12 Jan-13,Jan-11,Apr-11,Jul-11,Oct-11,Jan-12,Apr-12,Jul-12,Oct-12,Jan-13,资料来源：深圳市规划和国土资源委员会，中信建投研究发展部请参阅最后一页的重要声明,资料来源：深圳市规划和国土资源委员会，中信建投研究发展部HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN6,table_page,房地产行业深度研究报告,图：深圳一手住宅库存面积一手住宅库存（万平米）330,图：深圳一手住宅去库存时间一手住宅去库存周期（月）16,30012270,240,8,2104180,150Oct-10 Jan-11 Apr-11 Jul-11 Oct-11 Jan-12 Apr-12 Jul-12 Oct-12 Jan-13资料来源：深圳市规划和国土资源委员会，中信建投研究发展部,0Oct-10 Jan-11 Apr-11 Jul-11 Oct-11 Jan-12 Apr-12 Jul-12 Oct-12 Jan-13资料来源：深圳市规划和国土资源委员会，中信建投研究发展部,根据搜房网的统计，深圳 1 月新盘以及旧盘加推数量虽然减少，但是房源数上涨至接近 3000 套，整体去化率高达 80%以上。新盘项目中，位于龙岗区的信义御城推出 470 套首改首置产品，开盘当周几近售罄；南山区的两个首置项目南园枫叶国际广场以及栖游记，合计推出套 800 套精装修两房三房产品，开盘去化率超过 70%。表：深圳新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称南园枫叶国际广场栖游记和成世纪信义嘉御山光明大第信义御城,开发商深圳市南园枫叶投资深圳广容丰投资发展、深圳市蛇口湾厦实业深圳市金安业房地产开发深圳市信贤房地产开发深圳市金城光明房地产深圳市信义房地产开发,地区南山南山龙岗龙岗光明新龙岗,推盘套数300500460850336470,当周去化率超过 70%超过 70%超过 70%超过 70%超过 70%96%,主推户型两房、三房两房、三房两房、四房两房、三房、四房三房、四房、五房两房、三房、四房,均价340003100018000190001750016500,装修情况精装修精装修毛坯毛坯，精装修毛坯，精装修毛坯,资料来源：搜房网，中信建投研究发展部二线重点城市楼市成交1 月二线城市成交整体较去年年底有较大回落，从总量上来看，受益于深圳成交大涨，北上广深四大城市的楼市成交量环比微降 5%，而我们统计的 12 个二线城市的楼市成交量环比下滑近 15%。我们认为，二线城市的刚需在去年四季度加速入市，配合今年元旦的开发商促销活动，成交活跃的情况一致延续到 1 月初。但随着前期需求消化较快，1 月中旬和下旬的成交则出现了合理回落。表：12 个二线城市月度成交面积（2013 年 1 月）,城市天津青岛南京杭州苏州东莞,12 月成交面积81.2590.3377.1183.0656.2961.78,11 月成交面积97.57153.6475.2472.0172.1774.10,环比-16.72%-41.21%2.48%15.34%-22.00%-16.62%,同比435.45%356.54%257.75%504.74%47.46%349.97%,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN7,table_page,房地产行业深度研究报告,重庆成都长沙厦门武汉哈尔滨12 个二线城市一线四大城市,220.7596.8589.7853.20138.6249.161098.18440.58,284.4078.20130.1634.46137.7075.911285.56464.67,-22.38%23.85%-31.02%54.38%0.66%-35.24%-14.58%-5.18%,191.61%232.26%278.43%490.76%158.64%284.94%236.77%171.08%,资料来源：中信建投研究发展部价格方面，我们跟踪的 12 个二线城市 1 月成交均价涨多跌少。百城价格指数的数据也显示，1 月全国 100个城市（新建）住宅平均价格环比去年 12 月上涨 1%。我们前期已经不断提到，资本市场要持续警惕房价上涨带来的风险。,图：天津一手住宅成交情况,图：青岛一手住宅成交情况,1501209060300,天津一手住宅成交量（万平米）,成交均价（元/平米）11000100009000800070006000,1501209060300,青岛一手住宅成交量(万平米）,成交均价（元/平米）1000090008000700060005000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,资料来源：天津市国土资源和房屋管理局，中信建投研究发展部图：南京一手住宅成交情况,资料来源：青岛网上房地产，中信建投研究发展部图：杭州一手住宅成交情况,1801501209060300,南京一手住宅成交量（万平米）,成交均价（元/平米）1400012500110009500800065005000,1801501209060300,杭州一手住宅成交量（万平米）,成交均价（元/平米）2700024000210001800015000120009000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,资料来源：南京网上房地产，中信建投研究发展部请参阅最后一页的重要声明,资料来源：透明售房网，中信建投研究发展部HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN8,table_page,房地产行业深度研究报告,图：苏州一手住宅成交情况,图：东莞一手住宅成交情况,16012080400,苏州一手住宅成交量(万平米）,成交均价（元/平米）14000120001000080006000,806040200,东莞一手住宅成交量(万平米）,成交均价（元/平米）100009000800070006000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,资料来源：苏州商品房销售网上管理系统，中信建投研究发展部图：重庆新建商品房成交情况,资料来源：长沙房产政务信息网，中信建投研究发展部图：成都一手住宅成交情况,300240180120600,重庆商品房成交量（万平米）,成交均价（元/平米）,800070006000500040003000,250200150100500,成都一手住宅成交量(万平米）,成交均价（元/平米）,700064005800520046004000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,资料来源：重庆网上房地产，中信建投研究发展部图：长沙一手住宅成交情况,资料来源：成都市城乡房产管理局，中信建投研究发展部图：厦门一手住宅成交情况,250200150100500,长沙一手住宅成交量（万平米）,成交均价（元/平米）800070006000500040003000,6050403020100,厦门一手住宅成交量(万平米）,成交均价（元/平米）180001600014000120001000080006000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,资料来源：长沙房产政务信息网，中信建投研究发展部请参阅最后一页的重要声明,资料来源：厦门网上房地产，中信建投研究发展部HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN9,table_page,房地产行业深度研究报告,图：武汉一手住宅成交情况,图：哈尔滨新建商品房成交情况,18013590450,武汉一手住宅成交量(万平米）,成交均价（元/平米）,80007000600050004000,300250200150100500,哈尔滨商品房成交量（万平米）,成交均价（元/平米）,9000800070006000500040003000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,Jan-13,资料来源：重庆网上房地产，中信建投研究发展部,资料来源：Wind，中信建投研究发展部,考察我们统计的二线城市楼盘具体成交情况，我们看到，1 月，规模房企在一线四大城市几乎没有推新盘，但是在二线城市中，身影最活跃的恰恰是规模房企。新盘项目中，万科在南昌的万科城推出小三房项目，开盘售罄，在杭州的三居项目也是开盘售罄；恒大在南昌的恒大城、龙湖在杭州的龙湖滟澜山以及华润置地在重庆的华润二十四城，新推盘当周均实现热销；绿地在南昌的绿地未来城推出 120 套首置产品，也取得了超过 50%的开盘去化率。表：重点二线城市新入市楼盘销售摘录（2013 年 1 月）,楼盘名称霞飞路 63 里弄中天官河锦庭华润二十四城恒大城龙湖滟澜山万科良渚文化村柳映坊三期绿地未来城红谷十二庭天祥棕榈湾万科城,城市天津杭州重庆南昌杭州杭州南昌南昌南昌南昌,地区西青滨江九龙坡南昌下沙余杭高新红谷滩南昌县青山湖,开盘/加推1 月 1 日1 月 2 日1 月 13 日1 月 12 日1 月 12 日1 月 19 日1 月 26 日1 月 24 日1 月 26 日1 月 27 日,推出套数2521321682451885012020915692,当周去化率91%超过 90%70%超过 90%超过 90%售罄超过 50%超过 50%超过 50%开盘售罄,主推户型二居73-136 2-4 居53-115 平方米一房至三房88-110 2-3 居87-97 平方米 3 居118-138 3 居87 两房，104、126 三房40-48 精装公寓88 两房，115、127 三房95-115 三房,均价85